油品銷售企業(yè)收購加油站的風險防控

趙曉慧

〔中國石化遼寧石油分公司 遼寧沈陽 110032〕

油品銷售企業(yè)收購加油站的風險防控

趙曉慧

〔中國石化遼寧石油分公司 遼寧沈陽 110032〕

在敘述了收購加油站的概念、性質(zhì)、法律風險及特征的基礎上，提出了收購加油站法律風險的防范措施：一是根據(jù)不同情形選擇簽約主體；二是加強盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關系；三是核實資產(chǎn)數(shù)量，制作財產(chǎn)清單；四是制定全面的收購價格條款；五是要控制好付款節(jié)奏；六是要重視資產(chǎn)交接，及時做好產(chǎn)權(quán)過戶；七是合法合規(guī)操作，回避用地風險；八是設置水電責任，確保收購后正常經(jīng)營；九是做好聲明承諾；十是辦理資產(chǎn)保險，防范意外風險；十一是提供相應擔保，應對出讓瑕疵；十二是追究違約責任，維護合法權(quán)益。提出了收購加油站的建議。

油品銷售企業(yè) 收購 加油站 法律 風險 防范 措施

作為成品油零售終端的加油站一直是油品銷售企業(yè)爭相搶購的重點，在收購加油站過程中防范資產(chǎn)損失的風險是企業(yè)首先要考慮的一項工作。本文闡述了加油站收購的概念、性質(zhì)、法律風險特征及防范風險的有效措施并為做好收購加油站工作提出建議，供參考。

1 資產(chǎn)收購的概念和性質(zhì)

資產(chǎn)收購以《合同法》、《物權(quán)法》、《民法通則》為依據(jù)，根據(jù)企業(yè)零售網(wǎng)絡發(fā)展的整體布局和規(guī)劃，通過收購自然人、法人或其他經(jīng)濟組織所有的加油站部分或全部的資產(chǎn)，最終實現(xiàn)占有、使用、收益和處分。加油站資產(chǎn)收購的性質(zhì)屬于買賣行為，屬于合同法意義上的買賣合同：即一方轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。必須采取書面形式，而且房屋的過戶必須到產(chǎn)權(quán)部門進行登記變更，不登記變更不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效力。同時，作為不動產(chǎn)的權(quán)利共有人或承租人，在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

2 法律風險和特征

2.1 企業(yè)法律風險的概念

企業(yè)法律風險是指因法律環(huán)境變更、意外事件、第三方行為、企業(yè)或其員工的行為(其性質(zhì)包括合法的與非法的行為，其形式包括作為或不作為)所導致的、與企業(yè)意愿相違背的、使企業(yè)遭受不利法律后果的可能性、廣泛性、嚴重性、強制性、可防控性。

2.2 企業(yè)法律風險的特征

(1)只是一種可能性，肯定發(fā)生的或不可能發(fā)生的都不是風險；

(2)可能給企業(yè)帶來不利的法律后果；

(3)這種不利的法律后果違背了企業(yè)的主觀意愿；

(4)法律風險的成因復雜。包括法律環(huán)境變更、意外事件、第三方行為等外部因素；也包括企業(yè)及其員工合法和非法的行為，主動與被動的行為等內(nèi)部原因。

(5)未進行詳盡法律盡職調(diào)查的法律風險。

3 法律風險防范措施

為了更好地完成加油站收購工作，買方應在熟悉商業(yè)模式的情況下，根據(jù)實際選擇優(yōu)質(zhì)加油站，收購前認真履行盡職調(diào)查，提前發(fā)現(xiàn)風險，收購程序遵守內(nèi)控制度要求，執(zhí)行合同審批手續(xù)，選擇標準合同文本進行合同簽訂，保護買方利益不受損害。

3.1 根據(jù)不同情形，選擇簽約主體

(1)出讓人是自然人且對出讓資產(chǎn)單獨所有，這種情形下，出讓人是簽約主體；出讓人是自然人但與他人共同對出讓資產(chǎn)所有，這種情形下，出讓人的單方出讓行為，并不產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力，除非第三人不明知該資產(chǎn)為共有財產(chǎn)，且辦理了相應的過戶手續(xù)(即善意取得)。

(2)出讓人是依法設立的獨立法人，出讓人是簽約主體；但如果是分公司(分支機構(gòu))，必須取得法人的授權(quán)后，方可以將其作為簽約主體。

(3)當收購加油站產(chǎn)權(quán)證上記載的所有權(quán)人與實際轉(zhuǎn)讓人不一致時，應以所有權(quán)證上記載的當事人為所有權(quán)人，登記是經(jīng)非法手段取得的除外。如果加油站沒有土地房產(chǎn)等權(quán)屬證照，那么以確定的實際所有權(quán)人作為簽約主體。

(4)當自然人對加油站享有所有權(quán)，并注冊了有限公司，應依據(jù)加油站產(chǎn)權(quán)證上的所有權(quán)人為簽約主體。

(5)當國有企業(yè)出售主要資產(chǎn)時，需取得上級主管單位或國有資產(chǎn)管理部門的同意的，取得批復文件后，以其為簽約主體。

(6)不屬于前述情況，但獲得了前述有權(quán)處置人全權(quán)授權(quán)，有權(quán)以自己名義處置他人土地、房產(chǎn)的自然人、法人或其他經(jīng)濟組織也可作為簽約主體。

在合同簽訂前一定要對主體資格和證照的一致性進行核對，必要時要求對方補充授權(quán)文件。

3.2 加強盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關系

(1)非法用地等情況需要從土地局調(diào)查土地權(quán)屬狀況；

(2)抵押、擔保等情況需要從房管局調(diào)查房屋權(quán)屬狀況；

(3)與他人共有等情況需要從工商局調(diào)查工商登記詳細情況；

(4)應調(diào)查其經(jīng)營資質(zhì)(必備經(jīng)營證照和相關立項審批手續(xù)是否齊全，通過改造能夠取得缺失證照，證照是否經(jīng)過正常年檢)；

(5)通過出具紅線圖調(diào)查規(guī)劃情況，杜絕收購后所在地重新規(guī)劃遭拆遷；

(6)調(diào)查設備、實施情況(核實加油站設備、設施真實情況，設備、設施是否符合國家建設標準，是否符合物理使用標準)。

3.3 核實資產(chǎn)數(shù)量，制作財產(chǎn)清單

收購資產(chǎn)既包括土地、房屋等不動產(chǎn)，也包括加油站設備、設施等，均屬于加油站資產(chǎn)范疇。

(1)將加油站各種圖紙及資產(chǎn)清單與實物資產(chǎn)逐一核對，明確資產(chǎn)數(shù)量。

(2)加油站所屬的各種證照雖不能成為資產(chǎn)收購的標的物，但也必須核對清晰后制作清單。

(3)加油站實物資產(chǎn)和權(quán)證數(shù)量與實物核對完畢后，制作財產(chǎn)清單，并將其作為合同附件。交接要簽訂交接紀要，對于收購前標的物已經(jīng)設置了法律關系的在合同簽訂前要約定處理方案。

3.4 價格條款清晰，涵蓋范圍廣泛

主要體現(xiàn)在買賣合同中對以下相關內(nèi)容進行明確約定。

(1)擬收購加油站地面及地面以下所有設施、設備、資產(chǎn)；

(2)買賣過程中產(chǎn)生的一切稅、費(包括但不限于營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅、交易手續(xù)費等)；

(3)擬收購加油站土地變更為買方合法使用所產(chǎn)生的一切費用和稅收(包括但不限于登記費、手續(xù)費等)；

(4)擬收購加油站消防器材、辦公用品、形象標識等的費用；

(5)擬收購加油站的土地征用、出讓和土地補償金；辦理土地、房屋及其他手續(xù)中發(fā)生的一切費用；

(6)按照買賣合同性質(zhì)應當支付的其他費用。

3.5 控制付款節(jié)奏，合理支付價款

收購加油站資產(chǎn)過程中，因資產(chǎn)收購合同履行的時限較長，應盡量避免一次性支付全部價款，把握付款時段，控制付款節(jié)奏，有效控制風險。

(1)資產(chǎn)交接前，建議付款比例不超過30 %；

(2)不動產(chǎn)權(quán)證過戶前，建議付款比例不超過60 %；

(3)經(jīng)營證照變更過戶前，建議付款比例不超過90 %；

(4)為保證加油站正常運營，建議加油站正常運營滿1年后返還其保證金。

控制好四次付款時段及比例，重點運用關鍵點來控制付款節(jié)奏，這對于確保買方權(quán)益，約束出讓方權(quán)利有著極為重要的作用。

3.6 重視資產(chǎn)交接，產(chǎn)權(quán)及時過戶，交付分為財產(chǎn)交接和權(quán)證交接

(1)現(xiàn)場實物核對，提出整改意見，提交備忘錄；

(2)交接相關權(quán)證，提出完善期限；

(3)簽署《財產(chǎn)交接清單》和《交接紀要》并作為合同附件；

(4)不動產(chǎn)權(quán)證及時辦理過戶登記和經(jīng)營證照的變更。

3.7 合法合規(guī)操作，回避用地風險

(1)由于在資產(chǎn)收購中，土地可能不是商業(yè)出讓地，所以在價款中應明確“收購款包括使土地合法化”等相關內(nèi)容。

(2)收購站土地為出讓地的，應在第三次付款前，及時辦理土地過戶手續(xù)。

(3)收購站土地為集體土地的，能夠辦理土地征用手續(xù)的，及時辦理征用手續(xù)，使用地合法化；如辦理集體土地征用手續(xù)確有困難時，應由縣級人民政府批準，向集體組織租賃使用。

3.8 設置水電責任，確保經(jīng)營正常

(1)水、電屬于加油站正常經(jīng)營的必備條件。在實際操作中，要針對該條款設置違約責任，督促出讓方履行通水、通電義務，確保經(jīng)營正常開展。

(2)收購加油站位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，水電等設施未與國家管網(wǎng)相連。這種情況下，水電條款責任的約定就顯的尤為重要。出賣方有對加油站水電的正常使用承擔通暢義務。

3.9 做出聲明承諾，預先設置防范

聲明與承諾條款是對可能出現(xiàn)的情況預先設置的防范性對策，是由出讓方單方作出的主體資格的承諾、權(quán)利瑕疵的承諾、品質(zhì)瑕疵的承諾、優(yōu)先權(quán)的承諾、交付后對拆遷事項的承諾。

3.10 辦理資產(chǎn)保險，防范意外風險

加油站資產(chǎn)自辦理過戶或交付起，資產(chǎn)滅失的風險就轉(zhuǎn)移給買方。因此，為減少標的物滅失的法律風險，可以待完成資產(chǎn)交付后，由雙方辦理保險受益人變更手續(xù)，由買方作為被保險資產(chǎn)的受益人。

3.11 提供相應擔保，應對出讓瑕疵

出讓方對標的物的權(quán)利擔保和品質(zhì)擔保，若有瑕疵可能在短期內(nèi)無法發(fā)現(xiàn)，需經(jīng)長期的實際使用，才可能被發(fā)現(xiàn)。在收購資產(chǎn)合同中，雙方雖然約定10 %的保證金可以在交付加油站一年后支付，但是畢竟金額較少，無法彌補因收購資產(chǎn)的權(quán)利和品質(zhì)瑕疵造成的實際損失。因此有必要要求出賣方提供保證人擔保或股東責任擔保，且承擔連帶保證責任。

3.12 追究違約責任，維護合法權(quán)益

(1)買方按照合同約定內(nèi)容進行付款。監(jiān)督對方按照時間進度協(xié)助履行相關義務：資產(chǎn)交接、權(quán)證過戶等。

(2)違約責任方式：不履行、履行遲延、不完全履行、預期違約。合同中不要籠統(tǒng)約定“違約方賠償守約方損失”，盡量明確違約責任內(nèi)容。承擔違約責任的三種形式：一是繼續(xù)履行合同；二是根據(jù)違約內(nèi)容，采取有效措施進行補救；三是賠償守約方損失。

(3)支付違約金不能代替履行合同。

4 對收購加油站工作的幾點建議

為了更好地為企業(yè)服務，確保國有資產(chǎn)不損失，現(xiàn)就加油站收購工作提出以下幾點建議：

(1)熟悉行政許可，善于協(xié)調(diào)關系。加油站收購涉及到的法律法規(guī)有30多部, 僅就行政許可制度而言，就有建設用地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃許可、成品油零售經(jīng)營許可、危險化學品經(jīng)營許可、消防驗收許可等，涉及到的政府部門有十多個，在熟悉有關法律規(guī)定的前提下積極進行協(xié)調(diào)可能會收到更好的效果。

(2)主體資格必須適格。收購資產(chǎn)模式下應當與具有處分權(quán)的資產(chǎn)所有人簽訂合同，要注意是否存在共有、加油站本身是否具有法人資格、加油站和企業(yè)法人的法律關系，以及股東對合同繼續(xù)履行的擔保責任等問題。

(3)進行必要的法律盡職調(diào)查。在簽訂合同前要對對方主體情況、締約資格、合同標的、履約能力、誠信狀況進行必要的法律盡職調(diào)查。要求對方提供對土地、房屋、動產(chǎn)等的權(quán)屬證明。并主動到房產(chǎn)局、土地局等相關部門進行查詢核實。要對合同對方當事人的資質(zhì)進行審查，進行必要的工商登記查詢和規(guī)劃查閱。

(4)標的物的正確認識。收購資產(chǎn)商業(yè)模式下，合同標的物是加油站本身，各種權(quán)屬證照不是合同標的物，但是對方對權(quán)屬證照和經(jīng)營證照的完善和變更是合同約定的義務。

(5)交付要把關，物權(quán)要登記。在交付時缺少相關權(quán)屬證照和經(jīng)營證照的，應當在接收加油站的同時及時提交備忘錄，督促對方履行相關義務。收購資產(chǎn)的，應把土地證、房產(chǎn)證及時過戶。無法辦理過戶的，要按照物權(quán)法的規(guī)定辦理預告登記。

(6)善于運用分期付款。善于運用分期付款的條款，真正促進對方完善相關權(quán)屬證照、經(jīng)營證照。善于運用后履行抗辯權(quán)促使對方完成土地合法化。善于運用備忘錄，提示對方履行合同義務。

(7)善于運用權(quán)利擴大條款。善于運用優(yōu)先權(quán)條款，對于買方已經(jīng)實際控制的加油站，要運用優(yōu)先購買權(quán)、承租權(quán)、合資合作權(quán)、承包權(quán)等發(fā)展加油站。買方需要的特殊權(quán)利要進行約定并及時行使。在合同中要約定相鄰權(quán)、地役權(quán)等買方可能需要的權(quán)利，例如道路開口、通行權(quán)、施工臨時占地權(quán)、排水權(quán)等權(quán)利。

(8)注意對方的擔保義務。股東對繼續(xù)履行合同的擔保義務、對方提供保證人對合同提供保證的預制條款、對方對權(quán)利瑕疵的擔保義務、對方對品質(zhì)瑕疵的擔保義務。

5 結(jié)語

加油站收購工作是成品油銷售企業(yè)發(fā)展必不可少的一項工作，做好這項工作對企業(yè)的長遠發(fā)展具有重要的現(xiàn)實作用，企業(yè)一定要高度重視此項工作的開展，確保資產(chǎn)不受損失。

[1] 法律法規(guī)中心編.2016中華人民共和國合同法律法規(guī)全書[M].北京：法律出版社.2016.

[2] 滕曉春,李志強.《中華人民共和國物權(quán)法》釋義[M].上海：立信會計出版社,2007.

[3] 胡康生.中華人民共和國合同法釋義[M].北京：法律出版社.2016年.

2017-04-19。

趙曉慧(1978-)，女，2009年1月畢業(yè)于大連理工大學，研究生，工商管理碩士，中國石化銷售有限公司遼寧石油分公司副主管，投資項目合同管理崗。