房地產(chǎn)項目成本控制現(xiàn)狀分析及改進

黃磊

摘 要 我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭在近幾年來愈演愈烈，以往的項目在成本控制上出現(xiàn)了許多問題，因此房地產(chǎn)項目迫切需求尋求一些嶄新的、合適的成本控制方法。因此本文結(jié)合當前現(xiàn)狀，針對房地產(chǎn)項目的迫切需求，提出了一類可行的、合適的成本控制方法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本控制 全壽命周期

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

1國內(nèi)房地產(chǎn)項目階段

中國國內(nèi)房地產(chǎn)成本控制經(jīng)歷了以下幾個階段。建國初期，中國引進前蘇聯(lián)的制度，形成了與當時體制相匹配的企業(yè)管理概預(yù)算制度。之后楚天了一些相關(guān)文件，完善了相關(guān)的制度。1958年至1976年，左傾錯誤導(dǎo)致概預(yù)算工作遭到破壞，造成國家設(shè)計無概算的局勢。1976年以后進度國家指導(dǎo)價階段，形成國家指導(dǎo)下的競爭性價格。改革開放初期成立建設(shè)標準定額局，統(tǒng)一管理制定工程建設(shè)概預(yù)算定額及其工作制度。1988年全國各地區(qū)頒布了一系列有關(guān)定額管理的文件。 20世紀90年代初期至今，中國進入國家調(diào)控價階段。

2實施成本控制所涉及的活動

房地產(chǎn)項目是一項投資較大的工程，所涉及的成本控制活動應(yīng)當受到足夠重視（Montes-Guerra，2014）。房地產(chǎn)開發(fā)者通過自主選擇資質(zhì)深、實力強、信譽好、效率高的施工設(shè)計單位、承包建設(shè)單位、監(jiān)理方，實現(xiàn)房屋建設(shè)目標的完成。在項目的前期準備階段，設(shè)計單位對施工現(xiàn)場進行勘察，編制項目成本預(yù)算報表。項目公司召開會議對施工前的一系列準備工作進行安排部署，加強設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、項目公司之間的協(xié)商與溝通，保證項目成本控制的順利實施。在項目的中期實施階段，項目公司通過內(nèi)部的成本控制部門，實施對應(yīng)的成本控制活動。在項目的末期竣工階段，項目公司主要任務(wù)是核算財務(wù)情況，統(tǒng)計施工費用、項目總投資，核算工程成本超支的原因，編制相關(guān)報表，為項目的后評估提供依據(jù)。

2.1國內(nèi)房地產(chǎn)成本控制現(xiàn)狀

對于房地產(chǎn)項目而言，成本控制必不可少。而在成本控制的整個周期，我們既要考慮到各種常見的問題，預(yù)先分析出可能存在的變化及提前準備好預(yù)防措施，也要在遇到?jīng)]有考慮的問題時，通過之前制定好的組織結(jié)構(gòu)，按照流程對此問題進行分析，找到可以的解決方案和調(diào)整措施。在這個過程中，表面上可能只涉及幾個部門，但是我們必須要考慮隱藏在表面下的內(nèi)在問題。需要就整個方案進行統(tǒng)籌控制，各部門互相配合，從而保證后續(xù)不會因為一個小問題導(dǎo)致整個項目出現(xiàn)延期、成本劇增等大問題。目前中國國內(nèi)房地產(chǎn)項目的成本控制處于發(fā)展階段，大體上存在如下問題：

（1）房地產(chǎn)項目成本控制工作無足夠關(guān)注度。作為地產(chǎn)經(jīng)驗管理的核心問題的成本控制，到目前仍有很多企業(yè)沒有意識到這一點，成本控制工作僅停留在口頭，沒有深刻體會成本控制管理在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。

（2）房地產(chǎn)項目成本控制的方法僵化。 現(xiàn)今許多房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期準備階段的事前成本控制方面意識薄弱，房地產(chǎn)項目的成本計劃缺乏嚴格執(zhí)行導(dǎo)致隨意增減計劃成本，造成了后期事中成本控制和事后成本控制的盲目性。

（3）對房地產(chǎn)項目成本控制的認識錯誤。目前只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實行全員、全過程和全方位的成本控制，絕大部分企業(yè)還沒有實行。一些房地產(chǎn)企業(yè)認為設(shè)計階段是成本控制的重點，其他階段對成本影響不大；另一些房地產(chǎn)企業(yè)認為合理提供材料和設(shè)備是成本控制中最重要的環(huán)節(jié)；此外，企業(yè)也經(jīng)常忽視了成本控制的時效性。

（4）成本控制體系和責(zé)任成本管理體系不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目成本嚴重浪費。責(zé)任成本管理體系是成本控制的重要理念，將房地產(chǎn)項目成本與責(zé)任聯(lián)系起來可使成本處于受控狀態(tài)，因成本導(dǎo)致房地產(chǎn)項目出現(xiàn)問題可找相關(guān)責(zé)任人查明具體原因。目前很多項目成本與管理人員無關(guān)，導(dǎo)致項目成本嚴重浪費。

3房地產(chǎn)項目全壽命周期成本分階段控制理論

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于項目涉及的建設(shè)規(guī)模較大、周期較長、消耗較大、技術(shù)復(fù)雜，成本控制是一件專業(yè)性、技術(shù)性、政策性強的系統(tǒng)性工作，必須合理定價，在項目各階段實施切實可行的成本控制措施。

3.1項目全壽命周期成本控制觀念

壽命周期的基本解釋就是指事物從形成到消亡這一過程在時間上的跨度。而房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)項目壽命周期的定義就是由產(chǎn)生某一房地產(chǎn)項目建設(shè)的想法開始，直到整個房地產(chǎn)項目完全停產(chǎn)為止的過程（Sidner， J & Baxendale，2001）。完整的房地產(chǎn)項目的階段都會涉及到資金的周轉(zhuǎn)，所以有必要在項目的全壽命周期過程中貫穿成本控制的觀念，并且從項目全局的角度對項目的成本進行控制。

房地產(chǎn)項目的全部過程從建設(shè)的角度可以分為以下幾個階段：項目開發(fā)的建議書、可行性研究報告、項目設(shè)計階段、施工準備階段、施工實施階段、生產(chǎn)預(yù)備階段、完工驗收階段、項目后評估階段等一些階段（Edward Back，2000）。

因為房地產(chǎn)項目在各個階段進行具體實施時，各階段對項目整體成本的影響程度各不相同，這里將房地產(chǎn)整個壽命周期的成本控制劃分為三個階段：房地產(chǎn)項目前期準備階段的成本控制、房地產(chǎn)施工階段的成本控制、房地產(chǎn)項目完工階段的成本控制（Christopher，Bill，2002）。本文中也把房地產(chǎn)項目前期準備階段的成本控制作為整個全壽命周期成本控制的重點，根據(jù)以上三個階段采取不同的方法進行成本控制，達到項目整體成本控制最優(yōu)的目的。

3.2全壽命周期成本分階段控制基本方法

因為房地產(chǎn)項目中每個階段有不同的成本控制的概念和差異化的成本控制影響，所以在房地產(chǎn)項目各個階段側(cè)重不同，基本上就是主要重視前期準備階段的成本控制，施工和完工階段的成本控制兼顧即可（Fernandez， Elton Valdiviezo，1997）。

3.2.1主要重視房地產(chǎn)項目前期準備階段成本控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃書的階段成本控制。第一，即將開發(fā)的房地產(chǎn)項目選址方面要考慮到取材便捷，能夠保證各種操作機械順利進行開工。同時，項目底下的各種管道設(shè)施的鋪設(shè)要易于進行、同時地塊的標高、地面障礙物、法律法規(guī)等外部環(huán)境因素也應(yīng)在考慮之列。這就要求開發(fā)團隊的成員在房地產(chǎn)項目的初始階段要對各種內(nèi)外部因素進行嚴謹?shù)谋葘疾?，?quán)衡好各方面的條件保障項目的開發(fā)能夠順利進行，同時又能節(jié)約開發(fā)成本；第二，項目的整體建設(shè)規(guī)模要選擇合適，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商量力而行；第三，做好項目的整體預(yù)算工作，這個工作需要做好市場調(diào)研，并力求細致，另外也可借鑒以往的項目。

3.2.2項目可行性研究報告階段成本控制

Chua D K H & Godinot， M（2006）認為開發(fā)項目不可能滿足所有消費者的需求，因此需要在市場調(diào)研與預(yù)測的基礎(chǔ)上，確定一個主攻目標，選定前景良好的目標市場.有了市場再加上合理的有利于節(jié)約投資的方案就能很好的贏得消費者.方案的選擇既要能達到既定的功能又能節(jié)約資金.應(yīng)遵循可行性、高性價比、留有發(fā)展空間、與地區(qū)、市場適應(yīng)性等原則.方案要抓住消費者心理，能適應(yīng)消費者整體品味。項目開發(fā)的成品在經(jīng)過漫長的開發(fā)期后仍能作為市場的主流產(chǎn)品。

葛昌明（2005）認為房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制在項目整個成本控制比重很大，具有決策行的地位和作用。設(shè)計階段的成本控制主要從以下幾個方面著手：

開展設(shè)計招標，經(jīng)過招標可以收到很多比較優(yōu)秀的方案，企業(yè)就可以從中選出最優(yōu)的設(shè)計方案。

開展限額設(shè)計。設(shè)計團隊規(guī)定好各個階段的限定額度，其分解方向是有總體依次向各個單位和分部工程進行的，對于各個環(huán)節(jié)的設(shè)計工作量進行監(jiān)控，保證投入在總投資的計劃范圍之內(nèi)。

協(xié)調(diào)優(yōu)化設(shè)計。按照價值工程的方案優(yōu)化設(shè)計，并按照實際情況進行適時調(diào)整。

項目施工準備階段的成本控制，其主要工作是招投標工作階段的成本控制。需要把控好文件的編制，其中最重要的是編制合理的標底價格，嚴格做好其審查工作已控制成本的投資。

3.2.3房地產(chǎn)項目施工階段成本控制

房地產(chǎn)項目的施工階段是項目實現(xiàn)其工程價值的關(guān)鍵性階段，大量的資金也輸入到這個階段（胡震，2007）（胡志勇，2008）。在施工階段中，因為項目的設(shè)計已經(jīng)完成，項目的工程量也已經(jīng)完全的具現(xiàn)化，其對工程投資的影響的概率5%到10%之內(nèi)，所以對投資的節(jié)約不會很大（牛守紅，2008）。做好施工階段的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)商則需要明確好各個部門相關(guān)人員的權(quán)責(zé)，落實好節(jié)約工作，同時施工時也要推行先進的施工技術(shù)組織方案。

3.2.4房地產(chǎn)項目竣工階段成本控制

歐陽春花（2008）提出房地產(chǎn)項目的竣工階段主要做好竣工結(jié)算的成本控制工作，它是整個項目工程造價成本控制的最后一個環(huán)節(jié)，所以開發(fā)商需要安排具有高度專業(yè)素養(yǎng)和責(zé)任意識的工作人員來做竣工結(jié)算的工作，這些人員同時應(yīng)該對項目的設(shè)計意圖、圖紙和施工現(xiàn)場的情況非常熟悉，并對設(shè)計圖紙進行反復(fù)核對，去除一些施工是沒有開展的工作或未開展的結(jié)算內(nèi)容。最后，需要對項目的成本控制各階段的成本控制工作進行總結(jié)，為以后的項目積累工作經(jīng)驗。

對工程項目進行成本控制是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營需要進行的重要活動，成本控制與最終的工程經(jīng)濟效益息息相關(guān)。本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)的歷史沿革及現(xiàn)狀進行逐一概述，對項目成本控制遇到的問題進行分條說明，為房地產(chǎn)項目引進了新的成本動態(tài)控制方法，這樣有利于房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的改善，為以后房地產(chǎn)行業(yè)進行成本控制提供了新的思路。但是仍然有許多問題需要解決，相關(guān)理論需要深入研究，具體如下：實際項目一般而言比較復(fù)雜，還需要在后續(xù)的研究中進行細化，并針對具體問題采用一定的替代方法，同時具體方法也需要進一步的研究；整個項目活動過程的集成分析仍需完善，這是因為工程項目是一個系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。后續(xù)的研究需探索采用計算機輔助軟件對項目相關(guān)活動進行集成控制，利用相關(guān)軟件來減輕實際工作的負擔。

參考文獻

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