我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)亟待解決的問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì)探究

楊慧青+梁蔚

[摘要]我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)作為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要的推動(dòng)作用。但是在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了很多問(wèn)題，文章根據(jù)當(dāng)前國(guó)家政策，對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析，并提出未來(lái)可能的發(fā)展趨勢(shì)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；問(wèn)題；發(fā)展趨勢(shì)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.058

1我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.1房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路走高，房地產(chǎn)泡沫壓力過(guò)大，在房?jī)r(jià)不斷面臨走高的形勢(shì)下，我國(guó)政府出臺(tái)一系列政策調(diào)控房?jī)r(jià)，在這一系列政策的刺激下，房地產(chǎn)泡沫不斷被擠出，但是部分一、二線城市房?jī)r(jià)仍然居高不下，不同城市間房?jī)r(jià)下調(diào)程度不一，房?jī)r(jià)總體下行較慢。

1.2房屋空置情況不斷增多

由于房?jī)r(jià)總體下行程度較慢，當(dāng)前房?jī)r(jià)對(duì)于購(gòu)房者而言依舊偏高，因此購(gòu)房者還在等待觀望，這就導(dǎo)致近年來(lái)房屋交易量逐漸降低，很多新建的住宅區(qū)出現(xiàn)房屋大量空置的情況。

1.3房地產(chǎn)商資金短缺

由于推行的一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，收緊了銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款力度的支持，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)商承擔(dān)著沉重的資金壓力，出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性不斷提高。

1.4房地產(chǎn)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈

房地產(chǎn)商之間的差距不斷拉大，小型房地產(chǎn)公司在競(jìng)爭(zhēng)中不斷被淘汰，其淘汰的主要原因有以下五點(diǎn)：一是政府對(duì)于土地審批的嚴(yán)格程度不斷增加，能夠開(kāi)發(fā)的土地面積較少，小型房地產(chǎn)公司被迫與大型房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)，不論是從資金上，還是從技術(shù)水平上都很難進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。小型地產(chǎn)商很難拿到土地；二是銀行收緊貸款放出政策使房地產(chǎn)商很難通過(guò)銀行信貸的方式取得資金，很多弱小的房地產(chǎn)公司自身資金不夠雄厚，離開(kāi)銀行又沒(méi)有籌集資金的渠道；三是房?jī)r(jià)不斷進(jìn)行下調(diào)，成交量又逐年萎縮，房地產(chǎn)商很難收回投入的資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)商的資金鏈壓力較大；四是銀行在減少貸款放出量的同時(shí)提高了利率，這就使小型房地產(chǎn)商很難承擔(dān)得起高昂的利息；五是中小地產(chǎn)商缺乏認(rèn)可度。相比較于大型房地產(chǎn)商，小型地產(chǎn)商由于其認(rèn)可度比不過(guò)大型地產(chǎn)商，而大型地產(chǎn)商反而借此機(jī)會(huì)用充足的資金打價(jià)格戰(zhàn)，導(dǎo)致小型地產(chǎn)商無(wú)法生存下去。綜合以上原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)中，中小型房地產(chǎn)公司被逐漸淘汰出這個(gè)行業(yè)，市場(chǎng)的集中度得不到增加。

1.5房地產(chǎn)中介工作量日益萎縮

受到房?jī)r(jià)下行緩慢，成交量逐年下滑的影響，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的制度逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)中介數(shù)量也在不斷減少，房地產(chǎn)中介缺乏足夠的客戶，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)中介公司數(shù)量逐年遞減。

2我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前存在的問(wèn)題以及解決措施

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步較晚，當(dāng)前還處于初級(jí)階段，行業(yè)中存在著許多問(wèn)題，相關(guān)法律規(guī)定不夠詳細(xì)。例如商業(yè)銀行的放貸政策過(guò)于寬松，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較重；個(gè)人住房貸款違約率較高等。由于人們對(duì)于住房需求不斷提升，但又缺乏足夠的支付能力，銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款審核不嚴(yán)格。

2.1多方主體相互配合，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體系

當(dāng)前房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源渠道除開(kāi)企業(yè)本身資金外，就是通過(guò)抵押放貸的方式從銀行貸款進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)。但是銀行貸款具有審批時(shí)間長(zhǎng)、放貸標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、貸款金額小、資金到位慢等缺點(diǎn)。中小型的房地產(chǎn)公司往往資金需求迫切、成立時(shí)間短、資質(zhì)不足，很難貸到足夠的款項(xiàng)。因此這部分企業(yè)的資金獲取渠道通常是在民間借貸公司進(jìn)行貸款或熟人之間進(jìn)行借貸，但是對(duì)于借貸雙方而言這種方式風(fēng)險(xiǎn)大、額度小滿足不了企業(yè)的需求。因此要不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，不光對(duì)房地產(chǎn)公司和銀行間的制度進(jìn)行完善，更要開(kāi)發(fā)相關(guān)配套市場(chǎng)，例如：幫助融資的信托基金、信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)等，房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房產(chǎn)中介等服務(wù)機(jī)構(gòu)，從多方面建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，使房地產(chǎn)行業(yè)健全、健康。

2.2促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品創(chuàng)新，提供有效的全面的服務(wù)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模依舊不斷擴(kuò)大，但是房屋成交量的上升態(tài)勢(shì)趨于平緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中不斷暴露出一系列問(wèn)題，所以中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行。新形態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)面貌不斷清晰，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不斷深化改革中，配套市場(chǎng)也不斷完善，房地產(chǎn)各項(xiàng)服務(wù)領(lǐng)域不斷細(xì)化，不斷創(chuàng)新。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)制度，使房地產(chǎn)行業(yè)體系不斷完善。

2.3加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，吸取國(guó)外先進(jìn)的管理制度，取其精華完善我國(guó)房地產(chǎn)各項(xiàng)管理制度很有必要。例如我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的住房公積金制度就借鑒了新加坡的類似制度，政府為中低收入階層公民提供一定的經(jīng)濟(jì)政策支持，使人民居者有其房。國(guó)家還推行了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，各項(xiàng)政策和法規(guī)的出臺(tái)都表示我國(guó)的住房保障制度趨于完善。

3未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)于住房的需求不斷增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè)，是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，也要在市?chǎng)經(jīng)濟(jì)化改革的浪潮下實(shí)現(xiàn)商品化，這種“商品化”隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的逐漸完善基本實(shí)現(xiàn)，房產(chǎn)從原本的為了滿足人們居住需求轉(zhuǎn)變成為一種商品，它的價(jià)格受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的影響。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展促進(jìn)了人們對(duì)于房產(chǎn)的需求和消費(fèi)，這種需求又促進(jìn)了房地產(chǎn)的生產(chǎn)形成了一種循環(huán)，這種循環(huán)目前看來(lái)既滿足了人們的需要又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是發(fā)展過(guò)程中越來(lái)越多的問(wèn)題也都暴露出來(lái)，我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)有以下五點(diǎn)。

3.1解決低收入家庭住房難的問(wèn)題

雖然我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)既滿足了人們的住房需求又拉動(dòng)了GDP，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是就目前的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)而言，我國(guó)中低收入階層買房仍然是對(duì)其經(jīng)濟(jì)有很大壓力的消費(fèi)，未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)也很難預(yù)測(cè)，但是政府必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律下房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)不斷開(kāi)發(fā)出針對(duì)各不同層次人群的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)出適合低收入人群的小戶型房產(chǎn)，同時(shí)在政府的政策支持下使人們“居者有其屋”解決住房難和房?jī)r(jià)不斷增高的問(wèn)題。

3.2走節(jié)約資源與優(yōu)化能源并舉的道路

我國(guó)目前處于社會(huì)主義發(fā)展初級(jí)階段，城市規(guī)模還處于不斷擴(kuò)大的過(guò)程中，未來(lái)城市人口數(shù)量還將進(jìn)一步增長(zhǎng)，對(duì)于住房的壓力進(jìn)一步增大。推行科學(xué)發(fā)展觀，防止資源浪費(fèi)，優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)走可持續(xù)發(fā)展的道路。房地產(chǎn)行業(yè)作為土地資源使用大戶更要堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展的道路。

3.3保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步運(yùn)行

房地產(chǎn)行業(yè)不能只追求短期利益，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要階段，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行產(chǎn)生影響，這是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期間必然會(huì)出現(xiàn)的情況。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型成功后，在滿足人民住房需求后推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，幫助國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行將會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)需要承擔(dān)的重要責(zé)任。

3.4房?jī)r(jià)理性回歸是行業(yè)發(fā)展的必然方向

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)隨著房地產(chǎn)泡沫不斷擠出，國(guó)家為穩(wěn)定房?jī)r(jià)不斷推行新的政策，我國(guó)房?jī)r(jià)必然會(huì)逐漸降低到一個(gè)比較合理的范圍內(nèi)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)總體也會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的狀態(tài)。房地產(chǎn)公司要遵循客觀的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在國(guó)家政策的調(diào)控下，根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)，合法經(jīng)營(yíng)，使房?jī)r(jià)的發(fā)展趨于理性，回到正常的道路上。雖說(shuō)房?jī)r(jià)回落是一種必然，但是其回落的方式和回落幅度一定要合理，不能違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，在保證房?jī)r(jià)平穩(wěn)的同時(shí)保證社會(huì)穩(wěn)定，滿足人民的住房需求，同時(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.5市場(chǎng)將逐漸走向成熟化

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)暴露出了很多問(wèn)題，但是從經(jīng)濟(jì)角度看我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了繁榮期，整體市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資回報(bào)率也不斷提升。從市場(chǎng)角度看我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正趨于成熟，相關(guān)配套設(shè)施不斷完善，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的參與，房?jī)r(jià)也逐漸向合理范圍進(jìn)行回落，房地產(chǎn)行業(yè)作為城市化的重要建設(shè)者，房產(chǎn)對(duì)于居民來(lái)說(shuō)屬于長(zhǎng)期投入的昂貴消費(fèi)，盲目消費(fèi)的現(xiàn)象很少發(fā)生，人們對(duì)于房產(chǎn)問(wèn)題一向趨于理性消費(fèi)，只要國(guó)民經(jīng)濟(jì)還能維持平穩(wěn)運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控會(huì)使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定的同時(shí)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向成熟，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)運(yùn)行的時(shí)間段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)不斷對(duì)領(lǐng)域進(jìn)行細(xì)分優(yōu)化使整個(gè)行業(yè)進(jìn)入成熟期。

4結(jié)論

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的同時(shí)也暴露出了不少問(wèn)題，例如房?jī)r(jià)過(guò)高、房屋空置率逐漸增加、房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道單一、中低層消費(fèi)者買不起房等問(wèn)題。但是有著國(guó)家的宏觀調(diào)控機(jī)制、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化、各房地產(chǎn)商間共同配合下房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸趨于成熟，對(duì)于維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，滿足人們住房需求起到了積極作用，在社會(huì)各界共同努力下，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)更加完善，為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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