房地產(chǎn)相關(guān)研究分析

李巖

[摘要]自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的銀行、證券、股票等金融市場(chǎng)日益繁榮，房地產(chǎn)、土地等實(shí)物形態(tài)的投資市場(chǎng)也不斷發(fā)展。為研究各地區(qū)的商品住宅價(jià)格變動(dòng)的特征，文章把地區(qū)分成發(fā)達(dá)地區(qū)和非發(fā)達(dá)地區(qū)，并研究發(fā)達(dá)地區(qū)和非發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)的相互影響關(guān)系。此外，分析了房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；商品住宅價(jià)格；房?jī)r(jià)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.108

1研究背景

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我國(guó)住宅投資長(zhǎng)期占總投資的20%左右，占GDP比重的10%左右（陳杰，2016），不難看出房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性，對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響之深遠(yuǎn)。為了社會(huì)穩(wěn)定以及國(guó)家利益，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控非常重要。

2各省市自治區(qū)商品住宅價(jià)格變動(dòng)分析

2.1數(shù)據(jù)選取與預(yù)處理

商品住宅價(jià)格用商品住宅銷售額除以商品住宅銷售面積得到，發(fā)達(dá)（X）與非發(fā)達(dá)（Y）地區(qū)的住宅價(jià)格用各自代表的城市的平均價(jià)格來(lái)表示。文中采用的數(shù)據(jù)是1999年一季度到2016年一季度的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于中弘數(shù)據(jù)庫(kù)。為消除季節(jié)因素引起房?jī)r(jià)的變化，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)格平減。

2.2發(fā)達(dá)地區(qū)與非發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)的相互關(guān)系

為了研究發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否對(duì)非發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)有影響，或者非發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否有影響，需要對(duì)兩類地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。而格蘭杰因果檢驗(yàn)的前提是變量之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。所以在進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)之前應(yīng)該檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。兩個(gè)房?jī)r(jià)變量的平穩(wěn)性結(jié)果見(jiàn)表1。

通過(guò)上述結(jié)果可以看出發(fā)達(dá)地區(qū)和非發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)都是一階單整，即原時(shí)間序列數(shù)據(jù)非平穩(wěn)，進(jìn)行一階差分以后的數(shù)據(jù)平穩(wěn)。說(shuō)明這兩個(gè)變量之間存在協(xié)整的可能性，即這兩個(gè)變量之間可能存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。接下來(lái)檢驗(yàn)二者的因果關(guān)系，格蘭杰因果檢驗(yàn)的結(jié)果見(jiàn)表2。

根據(jù)表2可以發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)的變化會(huì)引起非發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)變化。

3房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析

3.1房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)關(guān)系分析

3.1.1指標(biāo)選取

文章在研究房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析時(shí)，選用全國(guó)平均房?jī)r(jià)、實(shí)際利率、上證綜指進(jìn)行研究。

3.1.2數(shù)據(jù)選取及預(yù)處理

為了研究房?jī)r(jià)與實(shí)際利率、上證綜指的關(guān)系，文章選用1999—2015年全國(guó)平均房?jī)r(jià)、實(shí)際利率、上證綜指的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。商品住宅價(jià)格與上證綜指直接就能得到，但是為消除一定程度的季節(jié)變動(dòng)影響，將商品住宅價(jià)格與上證綜指轉(zhuǎn)換為同比發(fā)展速度來(lái)分析，即用增加量進(jìn)行研究。而對(duì)于年實(shí)際利率，用名義年利率減去相對(duì)的CPI得到。

3.1.3房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與實(shí)際利率關(guān)系

利用房?jī)r(jià)的同比發(fā)展速度和實(shí)際利率做折線圖，就可很直觀地分析出房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與實(shí)際利率的關(guān)系，結(jié)果見(jiàn)圖1。

從圖1可以看到，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與實(shí)際利率之間呈現(xiàn)一定的聯(lián)動(dòng)趨勢(shì)。實(shí)際利率的波動(dòng)性比較強(qiáng)，央行對(duì)于名義利率的調(diào)整每隔幾個(gè)季度調(diào)整一次，但是由于CPI每個(gè)季度都不同，所以每個(gè)季度的實(shí)際利率會(huì)出現(xiàn)不同幅度的波動(dòng)。房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度也是一直處于波動(dòng)狀態(tài)。從2003年開(kāi)始，國(guó)家每年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策，但是效果不是很明顯，雖然房?jī)r(jià)的同比發(fā)展速度上下波動(dòng)比較大，但是房?jī)r(jià)總體依然處于上升趨勢(shì)。從圖中看比較明顯的是在金融危機(jī)的時(shí)候，國(guó)家為了刺激市場(chǎng)，多次下調(diào)利率，提高投資者的投資熱情，使得房?jī)r(jià)的發(fā)展速度大幅上升。而分析兩者之間的協(xié)同關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)既存在實(shí)際利率上升，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度上升的情況，也存在實(shí)際利率上升，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度下降的情況。

3.1.4房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與上證綜指關(guān)系

利用房?jī)r(jià)的同比發(fā)展速度和上證綜指同比發(fā)展速度做出折線圖，分析房?jī)r(jià)與上證綜指的關(guān)系，結(jié)果見(jiàn)圖2。

從圖2可以看到，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與股價(jià)同比發(fā)展速度之間也呈現(xiàn)出一定的聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)。我國(guó)股價(jià)的波動(dòng)性很大，因而股價(jià)的同比發(fā)展速度的波動(dòng)性也較大，呈現(xiàn)一定時(shí)間段連續(xù)地上升與下降態(tài)勢(shì)。在2005年下半年我國(guó)股市出現(xiàn)了一次大牛市，上證綜指出現(xiàn)了大幅度上漲，2007年第二季度，我國(guó)股票市值第一次超過(guò)了GDP，股價(jià)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及樓市的影響開(kāi)始顯現(xiàn)，股價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系也越來(lái)越密切。從圖中看到，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與股價(jià)同比發(fā)展速度大致呈現(xiàn)出同漲同跌的情形。

3.2房?jī)r(jià)與其他資產(chǎn)價(jià)格相關(guān)關(guān)系分析

上述對(duì)房?jī)r(jià)與實(shí)際利率、上證綜指的趨勢(shì)及關(guān)系進(jìn)行了描述，但商品住宅價(jià)格與實(shí)際利率、上證綜指價(jià)格之間的相關(guān)程度還尚不明確。下面通過(guò)簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)進(jìn)行描述，分析房?jī)r(jià)與實(shí)際利率、上證綜指的相關(guān)關(guān)系，結(jié)果見(jiàn)表3。

從表3可以看到，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與實(shí)際利率同比發(fā)展速度以及上證綜指同比發(fā)展速度有一定的相關(guān)性，其中與實(shí)際利率同比發(fā)展速度的相關(guān)性為負(fù)，沒(méi)有通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。這與上述分析有一定的契合，房?jī)r(jià)與利率之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系并不是很明顯，但如果從短期來(lái)看，供給對(duì)于利率的反應(yīng)是遲鈍的，而需求對(duì)于利率的反應(yīng)卻是敏感的，因而利率的提高在短期來(lái)看是會(huì)使房?jī)r(jià)下降，即利率與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。這一結(jié)論從表3可以看到，房?jī)r(jià)同比發(fā)展速度與上證綜指同比發(fā)展速度具有很強(qiáng)的正向相關(guān)關(guān)系，且通過(guò)了1%的顯著性檢驗(yàn)。這也印證了上述分析，房?jī)r(jià)與股價(jià)呈現(xiàn)同漲同跌的協(xié)同關(guān)系。

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格同比發(fā)展速度與實(shí)際利率以及股價(jià)同比發(fā)展速度之間存在一定的關(guān)系，其中與實(shí)際利率之間存在一定的替代關(guān)系，從短期看實(shí)際利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定的下滑，實(shí)際利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定程度的上升。與股價(jià)同比發(fā)展速度之間同漲同跌關(guān)系比較明顯，替代關(guān)系不明顯，只在少數(shù)季度出現(xiàn)了反向關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

[1]位志宇，楊忠直，王愛(ài)民.房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面研究的新視角[J].系統(tǒng)管理學(xué)報(bào)，2007（5）.

[2]李建.推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的貨幣因素[J].金融研究，2011（6）.