供給側(cè)改革背景下三四線城市房地產(chǎn)去庫存的探究
——以蚌埠市房地產(chǎn)為例

陳泠璇，劉 壯，王瑞瑞，胡愛燕

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽省 蚌埠 233030）

供給側(cè)改革背景下三四線城市房地產(chǎn)去庫存的探究
——以蚌埠市房地產(chǎn)為例

陳泠璇，劉 壯，王瑞瑞，胡愛燕

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽省 蚌埠 233030）

房地產(chǎn)去庫存是今年供給側(cè)改革的“五大任務(wù)”之一，隨著商品房地產(chǎn)市場步入結(jié)構(gòu)性過剩的年代，房地產(chǎn)市場分化趨勢加劇，一二線城市的火爆與去庫存政策背離，而三四線城市仍陷泥淖.如何促進(jìn)農(nóng)業(yè)專業(yè)人口市民化和新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)去庫存的核心內(nèi)容.本文將以安徽省蚌埠市為例，探究三四線城市房地產(chǎn)如何去庫存.

三四線城市；房地產(chǎn)；去庫存

1 前言

2月26日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的“2016年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，2016年首月房價(jià)同比上漲的城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超過30%.2016年房地產(chǎn)業(yè)政策較好，降低利息，拓寬融資渠道，降低融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，庫存狀況有所緩解.

但分城市看，《中國50城住宅庫存報(bào)告》顯示，全國過半城市去庫存效果并不顯著，其中，26座城市去庫存周期在15（包括）月以上，一二三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存同比增幅分別為-12.9%、-3.9和-0.8%.三四線城市的去庫存效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及一二線城市.對于一線城市來說，后續(xù)補(bǔ)庫存的迫切程度將加大，否則將加快房價(jià)上漲的節(jié)奏.國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)亦顯示，絕大多數(shù)三四線城市房價(jià)同比仍在下降.1月份同比跌幅最大的三個(gè)城市是廣東湛江、安徽蚌埠和湖北襄陽，房價(jià)跌幅都超過3.5%.同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱，三四線城市受庫存去化周期過高的影響，房價(jià)難以大漲，繼續(xù)下跌的可能性仍較大.三四線城市的去庫存任務(wù)依然艱巨.

2 房地產(chǎn)去庫存的理論研究

2.1 房地產(chǎn)去庫存的概念

房地產(chǎn)庫存量是指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品.具體包括：已開發(fā)完成的房屋、配套設(shè)施、代建工程、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房、分期收款開發(fā)產(chǎn)品等.去存庫，即是通過鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵循市場規(guī)律，調(diào)整營銷戰(zhàn)略等多種手段，進(jìn)而達(dá)到降低庫存量，減緩房地產(chǎn)壓力的目的.

2015年11月，習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組十一次會(huì)議，首次明確提出，要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)性結(jié)構(gòu)改革和城市工作.

2.2 房地產(chǎn)去庫存的必要性

2.2.1 提高資源的合理配置

2000年后，我國出口產(chǎn)品大幅度增加，但由于金融危機(jī)的影響，導(dǎo)致全球需求量下降，因而產(chǎn)生我國產(chǎn)品“賣不出去”的現(xiàn)象，另外，很多產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了中低端產(chǎn)品過剩，而高端產(chǎn)品匱乏的情形，因此優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯得尤其重要.房地產(chǎn)，作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，也面臨著困境.一方面大量房產(chǎn)閑置，賣不出去；另一方面，許多老百姓購買不起住房.

2.2.2 減緩其他行業(yè)的產(chǎn)能過剩

2013年，全國房地產(chǎn)投資保持在20%左右的增長速度，2014年房地產(chǎn)投資超過10億元.而2015年1月—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，增長2.1%，創(chuàng)歷史新低.我國房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)率約占50%，因此房地產(chǎn)投資增幅的跌落將對其他產(chǎn)業(yè)需求有著重要的影響和作用.往往導(dǎo)致了很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的情形，如鋼鐵等產(chǎn)能利用率均處于低水平.

3 蚌埠市房地產(chǎn)去庫存的研究

3.1 蚌埠市區(qū)位介紹

蚌埠，是安徽省下轄市，安徽省第一個(gè)設(shè)市的地級市.總面積5952平方公里，總?cè)丝?67.81萬，地處安徽省東北部、淮河中游，京滬鐵路、淮南鐵路的交匯點(diǎn)，同時(shí)也是京滬高鐵、京福高鐵、哈滬高鐵、京臺高鐵的交匯點(diǎn).是全國重要的綜合交通樞紐，長三角城市群成員城市，宿淮蚌都市圈城市，有皖北中心城市、淮畔明珠之稱.

3.2 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)情況

2016年1月1日-2016年6月30日蚌埠樓市共成交商品房7928套，整個(gè)上半年的成交量走勢呈拋物線狀.其中，3月成交量最高，單月成交1809套，“金三月”成色不錯(cuò)，雖然單月成交量還是沒有突破2000套，但依然在上半年拔得頭籌;成交量最低的月份為1月，單月成交量僅為991套，基本為3月成交量的一半，但繼3月之后一直到6月，蚌埠樓市的成交量就一路走低，6月的成交量已經(jīng)接近1月.

在蚌埠商品房價(jià)格走勢圖中，黃色線為住宅均價(jià)，紅色線為非住宅均價(jià)，蚌埠住宅均價(jià)一直較為平穩(wěn)，基本沒有大波動(dòng)，而非住宅均價(jià)震蕩式走高，進(jìn)入7月已經(jīng)攀升至超過11000元/㎡.2015年以來蚌埠新上市房源量較少,不少樓盤價(jià)格也有所下降,部分樓盤銷售情況較好.加上新上市房源量較少,蚌埠市區(qū)商品住宅庫存下降明顯.據(jù)星空地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù),截止2016年3月14日晚,蚌埠市區(qū)新建商品住宅庫存18903套,這是繼2014年3月以來蚌埠樓市庫存量的最低值.

3.3 房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀分析

3.3.1 庫存量大，消化周期長

商品房庫存量大，僅2016年2月庫存量達(dá)18903套.庫存量消化期基本穩(wěn)定在15個(gè)月以上，且房產(chǎn)預(yù)售要求渙散，市場化程度不高，加之產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，所以存在著無法估量的隱形庫存.

3.3.2 房地產(chǎn)市場動(dòng)力不足

改革開放后，人才、資金的大量“東流”，中西部優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人力資本大規(guī)模流出，使東部和中西部差距不斷拉大，東部地區(qū)房地產(chǎn)需求成倍擴(kuò)大.作為三四線城市的蚌埠，房地產(chǎn)市場動(dòng)力逐漸消失.

3.3.3 住房供應(yīng)效率低，需求適應(yīng)性較差

近年來，隨著高鐵和高速公路的大規(guī)模修建，新城新區(qū)紛紛涌現(xiàn)，蚌埠的“骨架”被擴(kuò)張，形成了東西聯(lián)動(dòng)、南北呼應(yīng)的發(fā)展格局，新房供應(yīng)集中在偏遠(yuǎn)的新區(qū)，因此隨之帶來了相應(yīng)的交通問題.另外，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)因此資金不足、管理不善或其他原因，常常停工，導(dǎo)致無法按期、按時(shí)交樓.除了質(zhì)量問題外，物業(yè)管理和小區(qū)配套設(shè)施也欠佳.因此，造成庫存擠壓、建設(shè)周期長.

3.3.4 消費(fèi)者購買房意愿低迷

近期蚌埠市人民購買房意愿持續(xù)低迷.主要有以下原因：一是受宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的趨勢，一般消費(fèi)者收入無法支付高額房價(jià)；二是外來務(wù)工人員少，不如沿海發(fā)達(dá)城市，人口流通量有限，剛性需求量不足.同時(shí)，購房者忌憚未來房價(jià)繼續(xù)下跌，于是選擇保持“觀望”的態(tài)度，買房積極性受到嚴(yán)重影響.

4 政策建議

4.1 農(nóng)民市民化去庫存

4.1.1 改善戶籍制度

即政府通過以深化戶籍改革制度改革為核心的一系列制度改革加快農(nóng)民工市民化.三四線城市常住人口往往小于戶籍人口，城市的綜合實(shí)力不強(qiáng)是導(dǎo)致人口外流的核心原因.如經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)上的不足.因此，戶籍制度改革是關(guān)鍵，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移落戶人口條件，提高居民證“含金量”，使外來常住人口盡早在居民地享有就業(yè)醫(yī)療、義務(wù)教育、法律援助等基本公共服務(wù).切實(shí)推進(jìn)戶籍改革，就要打破地方政府對落戶標(biāo)準(zhǔn)的壟斷，建立穩(wěn)定的落戶機(jī)制.通過加快戶籍制度的改革，促進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，增加城市就業(yè)崗位，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，進(jìn)而達(dá)到環(huán)節(jié)房地產(chǎn)庫存壓力.

4.1.2 建立租購并舉的住房制度

按照因城施策化解庫存危機(jī)，建立租購并舉的住房制度，可將現(xiàn)有部分庫存，如過剩的商品房、未出售的棚戶區(qū)，變?yōu)樽赓U房或者保障型房屋，例如公租房、廉租房等.讓部分城市居民以及外來務(wù)工農(nóng)民先租房后買房，既滿足人們住房需求，還可緩解庫存壓力，另外，在一定程度，為人們由“租房”到“買房”奠定了時(shí)間基礎(chǔ).同時(shí)，政府可以設(shè)置專門的“公租房保障基金”，指定用于購買各種過剩的庫存住房，在審定資格條件后先租給后賣給外來的部分農(nóng)民，出臺相關(guān)優(yōu)惠政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)廠商降價(jià)銷售庫存商品房.

4.2 政府嚴(yán)格控制商品住房供地規(guī)模

針對目前商品房不易賣出的實(shí)際情況，政府應(yīng)從真正源頭上，控制商品房供給增量.通過減少供地，增強(qiáng)開發(fā)商的信心，緩解市場房產(chǎn)庫存壓力.把握土地供應(yīng)的“閘口”，嚴(yán)格落實(shí)國土資文件，對房地產(chǎn)待售面積和施工面積明顯偏多的區(qū)縣，依法調(diào)整未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途，重新辦理用地手續(xù)、重新核定土地價(jià)款，用于養(yǎng)老、文化等有社會(huì)現(xiàn)實(shí)需求的項(xiàng)目.嚴(yán)格落實(shí)從供給、生產(chǎn)端入手，解放生產(chǎn)力，提高競爭力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展.住房供給政策對住房銷售同樣有顯著影響，地方政府利用好政策的出臺，一定程度上，也可以刺激住房銷量的增加.

4.3 房企提高商品房性價(jià)比，增強(qiáng)并購重組能力

房產(chǎn)商應(yīng)該積極提高房屋設(shè)計(jì)等等各方面硬性質(zhì)量；完善小區(qū)服務(wù)，物流管理服務(wù)，使得商品房能夠最大程度滿足居民的生活居住需求.同時(shí)，也適當(dāng)降低房價(jià)，擠出泡沫化.在市場變化中，最易遭到危機(jī)的即是高庫存的房企，因此應(yīng)當(dāng)從房企角度出發(fā)，進(jìn)行宏觀調(diào)控.鼓勵(lì)房企的兼并重組，加大房地產(chǎn)行業(yè)的集中程度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)去庫存能力與承受金融風(fēng)險(xiǎn)的能力.

5 結(jié)語

三四線城市房地產(chǎn)去庫存任務(wù)艱巨，不僅需要政府出臺有效措施，改善戶籍制度，建立租購并舉的住房制度，減少商品房土地供應(yīng)量，還需要當(dāng)?shù)亻_發(fā)商提高住房質(zhì)量，加大房地產(chǎn)行業(yè)集中程度，滿足居民住房需求.通過共同努力，達(dá)到房地產(chǎn)去庫存的目標(biāo)，緩解住房壓力.

〔1〕李宇嘉.三四線城市樓市的“痛點(diǎn)”和解決路徑[J].中國房地產(chǎn)，2016.

〔2〕張敬偉.三四線城市庫存下降，將妨礙供給側(cè)改革[N].每日經(jīng)濟(jì)新聞，2016.

〔3〕潘家華.三四線城市的去庫存壓力有多大[J].人民論壇，2016.

〔4〕孫萍.蚌埠市房地產(chǎn)需求情況調(diào)查[J].當(dāng)代建設(shè)，2001.

〔5〕朱宏亮.從房地產(chǎn)評估技術(shù)看蚌埠房地產(chǎn)泡沫[J].長春教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2013.

F293.3

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1673-260X（2017）01-0063-02

2016-10-07