“營改增”對房地產(chǎn)項目的影響

上海寶鋼發(fā)展置業(yè)公司 韓貞

“營改增”對房地產(chǎn)項目的影響

上海寶鋼發(fā)展置業(yè)公司 韓貞

2016年5月1日“營改增”將在全國范圍內(nèi)開始實行，房地產(chǎn)行業(yè)也被劃入了“營改增”的范圍，自此營業(yè)稅徹底退出我國稅收征收領(lǐng)域。實施“營改增”大大降低了企業(yè)的稅收負擔，促進了企業(yè)進一步發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”中獲得了較大的利益。文章則主要“營改增”的實施給房地產(chǎn)項目的發(fā)展形成的影響進行分析，使得企業(yè)在明確稅改影響的基礎(chǔ)上積極組織自身項目的開展。

營改增 房地產(chǎn) 項目

隨著“營改增”政策在全國的推行，房地產(chǎn)也步入了“營改增”時代，在新的稅制政策下，房地產(chǎn)稅負會顯著下降，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進一步的發(fā)展，但是企業(yè)也會面臨一定的風險，尤其是稅改對房地產(chǎn)項目的發(fā)展形成的影響，為了保障項目的有序進行，必須對“營改增”造成的影響進行明確的了解，進而有效規(guī)避不利的因素，促進自身項目的順利開展，保障企業(yè)獲得更高的利益。文章基于“營改增”相關(guān)理論，對稅改產(chǎn)生的影響進行了較為詳細的論述，有利于房企項目的開展。

一、房地產(chǎn)的“營改增”

“營改增”指的是，納稅人在納稅過程中，原有的營業(yè)稅納稅人將停止營業(yè)稅的繳納，轉(zhuǎn)而進行增值稅的繳納?！盃I改增”政策的實施可以有效防止重復征稅現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)可以進行進項稅抵扣，促進企業(yè)運營成本的降低。房地產(chǎn)納稅人存在一般以及小規(guī)模兩種納稅人。這兩種納稅人既有規(guī)模上也有稅制適用方面的差別。就稅制適用層面來說，一般納稅人適用增值稅稅率，可以進行進項稅的抵扣，但是小規(guī)模無法進行進項稅的抵扣。二者在稅收待遇方面存在的差異：首先一般納稅人出售應稅產(chǎn)品，產(chǎn)生應稅活動允許自行進行增值稅發(fā)票的開具，但是小規(guī)模不可以，必須向相關(guān)產(chǎn)品供應方索要發(fā)票，小規(guī)模需要到主管稅務部門申請發(fā)票的代開。其二，一般納稅人可以憑借購置物品以及勞務所獲得的增值稅發(fā)票進行進項稅抵扣，但是小規(guī)模不可以。其三，征稅辦法存在差別，一般納稅人通常采用一般及稅法進行計稅，小規(guī)模采用簡易計稅法進行計稅。

二、“營改增”對房地產(chǎn)項目的影響

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負的降低

“營改增”政策實施之后，房企稅負大大降低，由此企業(yè)利潤率明顯上升，與此同時，“營改增”的實行可以將企業(yè)新增固定資產(chǎn)尤其是不動產(chǎn)納入增值稅可抵扣范圍，可以促進大城市以及附近優(yōu)質(zhì)城市樓市的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商在開放房地產(chǎn)的過程中，其上游環(huán)節(jié)涉及房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計、材料供應企業(yè)、建筑開發(fā)商等，下游環(huán)節(jié)含有物業(yè)部門、房產(chǎn)銷售單位?！霸鲋刀悺睂嵭兄螅_定房地產(chǎn)企業(yè)稅率為11%。房地產(chǎn)開放商需要繳納11%的增值稅，上游各個生產(chǎn)企業(yè)需要繳納6%的增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果從上游的各個單位購置建設(shè)材料，這部分進項稅額可以悉數(shù)進行抵扣，可以有效降低企業(yè)的稅收負擔，但在實際的工作中，房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)所購置的原材料并不是都是從一般納稅人處獲得的，部分來自小規(guī)模納稅人，而根據(jù)“營改增”相關(guān)政策可以知道，小規(guī)模納稅人不能自主的進行增值稅專用發(fā)票的開具，企業(yè)也就無法獲得增值稅發(fā)票，使得開發(fā)企業(yè)不能進行進項稅的抵扣，由此房地產(chǎn)開發(fā)單位不能抵扣數(shù)額也會不斷增加。對此企業(yè)不斷改善自身的財務管理水平。

(二)“營改增”對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的影響

房地產(chǎn)開發(fā)包括較多的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，生產(chǎn)鏈條相對較長，就現(xiàn)階段看來，“營改增”的實行在一定程度上給開發(fā)項目成本造成了一定的負面影響，從建筑材料分析，建筑材料含有水泥、五金、鋼材、砂石等。而鋼材、水泥類似大宗材料相關(guān)供應商可以出具相應的增值稅專用發(fā)票，但是小五金等小型零件相關(guān)供應單位通常為個體化或者小規(guī)模納稅人，而根據(jù)稅收制度規(guī)定，這部分供應商沒有增值稅發(fā)票開具資格，不能提供專業(yè)的增值稅發(fā)票，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法抵扣這部分的進項稅，使得企業(yè)的開發(fā)成本增加。而提供砂石、鋼材等材料的單位則在“營改增”政策下，適用稅額為6%，而房地產(chǎn)開發(fā)單位的使用的增值稅稅率是11%，因此，房地產(chǎn)會出現(xiàn)5%的成本壓力。就房地產(chǎn)開發(fā)商的勞務使用狀況分析，房地產(chǎn)開發(fā)需要的勞務數(shù)量較大，同時其中所占比例較大的是農(nóng)民工，為農(nóng)民工支付工資時卻無法獲得相應的增值稅專用發(fā)票，這部分費用也就無法抵扣進項稅，由此再次增加了企業(yè)開發(fā)成本。

(三)“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的影響

“營改增”實行之后，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的會計核算必將發(fā)生相應的改變，就資產(chǎn)負債來說，“營改增”會大大減少存貨賬戶余額，就利潤表來說，稅制改革之后，因為不需要繼續(xù)營業(yè)稅的繳納活動，導致房地產(chǎn)開發(fā)成本縮減，在一定程度上提升單位的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)商可以使用更多的資金開發(fā)新的項目。就現(xiàn)金流量表來說，稅制改革之后，可以進行進項稅的抵扣，促使企業(yè)現(xiàn)金流出縮減，現(xiàn)金流量凈值增加，同時開發(fā)商成本大大減少，促使企業(yè)的現(xiàn)金流出縮減，改善開發(fā)商現(xiàn)金流量狀況。另外，稅改之后，房企財務部門相關(guān)人員必須具備較高的專業(yè)素質(zhì)，可以有效應對財務風險，滿足稅改會計核算需要。

三、房地產(chǎn)項目影響的應對措施

(一)提高財務管理水平

面對稅收改革，房企必須不斷提升自身的管理水平，擴展進項稅抵扣金額。在此過程中，企業(yè)需要做到：其一，企業(yè)必須熟練的掌握國家稅改政策相關(guān)內(nèi)容，充分利用政府過渡期扶持政策，有效降低企業(yè)稅收負擔，保障企業(yè)健康發(fā)展，促進房企穩(wěn)定度過這一過渡時期。此外，企業(yè)必須完善自身的財務管理，建立完備的發(fā)票管理制度，增強財務人員專業(yè)素質(zhì)，嚴格落實發(fā)票核查制度，保障發(fā)票的完整、有效，由此可以使企業(yè)獲得更多的進項稅抵扣機會，有效降低企業(yè)稅收負擔。

(二)積極展開稅收籌劃

開發(fā)商積極組織稅收籌劃，將各個階段開發(fā)成本進行有效的配置，努力抵扣增值稅金額，有效節(jié)省開發(fā)成本。在稅收籌劃過程中，著手于房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計，選擇合適的建設(shè)方式，選擇適當?shù)脑瞎獜S商以及勞務企業(yè)，優(yōu)先考慮可以出具增值稅發(fā)票的單位。與此同時，增值稅存在多項稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)應當積極的進行稅收籌劃，充分利用相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，促進企業(yè)稅收負擔的降低，實現(xiàn)房企開發(fā)成本的降低。

(三)提高財務人員素質(zhì)

稅改之后，會計核算出現(xiàn)一定的改變，企業(yè)必須積極培訓和提升內(nèi)部財務人員素養(yǎng)，同時還可以從外部引進高素質(zhì)財務人才，從而提升企業(yè)抗風險能力，促進企業(yè)稅制改革帶來的各方面的影響，應對全新的稅收規(guī)范，財務管理能力以及財務工作技能可以符合政策發(fā)展需求。

四、結(jié)束語

綜上，“營改增”試點方案在5月1日已經(jīng)在全國范圍內(nèi)部全面實施。而其中最大的亮點是房地產(chǎn)業(yè)也被納入試點范圍。國家為了保障“營改增”實施之后，企業(yè)稅負只減不增，同時還推出相關(guān)過渡時期的優(yōu)惠政策，以保證企業(yè)能夠順利的度過過渡期，從而實現(xiàn)企業(yè)的順利發(fā)展?！盃I改增”的實施可以促進企業(yè)的經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，提升自身的管理水平，增強自身競爭實力。在此過程中，企業(yè)也必須明確“營改增”的實施對房企自身項目形成的影響，改善企業(yè)自身管理，充分利用稅收政策，推動項目的開展，促進自身的發(fā)展。

[1]袁華.關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)項目的影響探討[J].時代金融, 2016

[2]張立娟.“營改增”對房地產(chǎn)項目的影響[J].財經(jīng)界(學術(shù)版),2016

[3]張磊.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)項目的影響及對策[J].經(jīng)營管理者, 2016

[4]丘兆波.關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)項目影響的思考[J].企業(yè)研究, 2016