完善房地產(chǎn)稅收一體化管理的思考

柴靜

摘要：隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，目前房地產(chǎn)稅收一體化逐漸成為行業(yè)稅收管理的主要模式，其構(gòu)建效率與準(zhǔn)確性成為行業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的問題。基于我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀，文章首先分析了房地產(chǎn)稅收一體化的定義與特征，其次對(duì)房地產(chǎn)稅收一體化實(shí)施過程中面臨的問題進(jìn)行了探討，最后對(duì)房地產(chǎn)稅收一體化的優(yōu)化途徑進(jìn)行了解析，希望可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化建設(shè)水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收一體化管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收;一體化管理;稅收政策

隨著我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的放緩，目前房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著更為巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)重是普遍存在的問題。由于稅款的管理難度較大，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管控涉及的內(nèi)容較多，國家稅務(wù)部門也需要更多的成本與精力進(jìn)行監(jiān)控，因此如何大力推動(dòng)房地產(chǎn)稅收一體化管理是國家稅收工作的重要一環(huán)。

一、房地產(chǎn)稅收一體化概述

（一）房地產(chǎn)稅收一體化的定義

房地產(chǎn)稅收一體化這個(gè)概念最早出現(xiàn)于2005年，其提出后國家主要針對(duì)房地產(chǎn)稅收管理的體系進(jìn)行了梳理，通過強(qiáng)化稅收信息數(shù)據(jù)的共享來實(shí)現(xiàn)多環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)配合。從具體內(nèi)容上來看，房地產(chǎn)稅收一體化包括有如下方面：首先，做到各稅統(tǒng)管，完善稅源信息的掌控;其次，重視契稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等在整個(gè)房地產(chǎn)稅收管理中的重要性;再次，簡化辦理流程，方便納稅人更為便捷的納稅;最后，房產(chǎn)與稅務(wù)部門需要做好數(shù)據(jù)信息化管理，實(shí)現(xiàn)信息的互通與共享。

（二）房地產(chǎn)稅收一體化的現(xiàn)狀

目前我國雖然采取了全國統(tǒng)一的稅收管理模式，通過制度化的約束來確保法律法規(guī)能夠適應(yīng)房地產(chǎn)稅收工作的各項(xiàng)要求。房地產(chǎn)稅收一體化實(shí)施后，有效拓寬了信息通道，實(shí)現(xiàn)了信息共享，提升了信息的綜合利用效率，同時(shí)也對(duì)征管過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了銜接，有效促進(jìn)了部門內(nèi)部的互助，對(duì)于提升稅收征管質(zhì)量也具有一定促進(jìn)作用。從稅制結(jié)構(gòu)上來看，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)類型有十余種，如何管理好不同的稅種，通過信息化管控的方式來避免納稅人重復(fù)交納、多繳納、交納困難也就成為現(xiàn)階段必須要解決的問題。

二、房地產(chǎn)稅收一體化實(shí)施過程中面臨的問題

（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策復(fù)雜，申報(bào)納稅難度大

從客觀上來看，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅制結(jié)構(gòu)依然存在一定的不合理性。在建設(shè)、預(yù)售和交樓的環(huán)節(jié)中，包括有多重類型的稅款，涉稅稅種數(shù)量多，不但增加了稅收管理的難度，同時(shí)也增加了計(jì)算的復(fù)雜性。對(duì)于納稅人而言，稅種數(shù)量多、內(nèi)容復(fù)雜，實(shí)際申報(bào)時(shí)就會(huì)存在較大的難度，從而出現(xiàn)各種管理方面的漏洞。除此之外，行業(yè)稅費(fèi)多、負(fù)擔(dān)重的問題十分突出，再加上近些年來房地產(chǎn)行業(yè)開始呈現(xiàn)出發(fā)展遲緩、營業(yè)額下滑的態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步加重了這方面的影響。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目有的稅種有歧義，征收難度大

以契稅為例，國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)，為取得該土地使用權(quán)而應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（市政建設(shè)配套費(fèi)）等。稅務(wù)機(jī)關(guān)就認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)，但是契稅中明確說，是為了取得土地使用權(quán)而支付的，一般開發(fā)商支付的配套費(fèi)是在土地獲取后，辦理施工許可證時(shí)候而支付的費(fèi)用，不應(yīng)該作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，成都市地方稅務(wù)局就明確下文說該費(fèi)用暫緩征收契稅。由此可見，有歧義的稅種，征收難度就比較大。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)所得稅毛利率難確定，不便于一體化管理

以企業(yè)所得稅為例，有些稅務(wù)機(jī)關(guān)稅源緊張，希望通過提高毛利率而增加企業(yè)所得稅的入庫，且表明按照企業(yè)所得稅[2009]31號(hào)文第八條規(guī)定：“企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按照下列規(guī)定確定：開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，毛利率計(jì)稅不得低于5%”，沒說不高于多少，則希望按照毛利率15%甚至20%來征收。其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不低于5%即可，且在待項(xiàng)目達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)轉(zhuǎn)收入條件當(dāng)年的匯算清繳時(shí)，按照實(shí)際利潤進(jìn)行匯算調(diào)整，多退少補(bǔ)。這樣就造成企業(yè)所得稅毛利率難以確定，不利于一體化管理。

三、房地產(chǎn)稅收一體化實(shí)施過程中面臨問題的解決策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管與檢查力度較高，這也是近些年來陸續(xù)出現(xiàn)相關(guān)政策，加緊房地產(chǎn)企業(yè)專項(xiàng)檢查的重要原因之一。為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化的建設(shè)，提升一體化規(guī)范化，就必須做好以下幾個(gè)方面的具體工作。

（一）充分發(fā)揮增值稅征管的主導(dǎo)作用

在房地產(chǎn)稅收一體化的過程中，主要涉及的稅種包括有增值稅、土地增值稅、附加稅、企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅和印花稅等多種不同的類型。盡管根據(jù)稅種、納稅人來看，其中稅制要素十分復(fù)雜，但是大多數(shù)的稅種都能夠在增值稅申報(bào)過程中申報(bào)的銷售數(shù)據(jù)推算出其他稅種的計(jì)算。例如房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)，增值稅是根據(jù)不含稅預(yù)收樓款預(yù)交3%，附加稅是增值稅的附加。由此可見，充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的作用和增值稅征管的主導(dǎo)作用是確保管理有效性的基本條件。加強(qiáng)增值稅的預(yù)交征管，可以更好的利用現(xiàn)有的資源，體現(xiàn)增值稅征管信息的作用價(jià)值，建立完善的房地產(chǎn)稅源信息庫，對(duì)于進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)更高水平的房地產(chǎn)稅收一體化具有促進(jìn)作用;其次，通過利用增值稅征管的信息，可以有效實(shí)現(xiàn)稅源信息的識(shí)別與監(jiān)管，對(duì)于避免稅收流失的行為具有較強(qiáng)的抑制作用。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)的過程監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)過程監(jiān)控是稅務(wù)局主要針對(duì)稅收流失的手段，這也是確保房地產(chǎn)稅收一體化有效性的重要部分之一。在遏制房地產(chǎn)商的稅收流失行為方面，需要做好全程跟蹤，強(qiáng)化房地產(chǎn)監(jiān)控水平。首先需要加強(qiáng)不同部門之間的協(xié)調(diào)配合，做到全程全方位監(jiān)控，對(duì)于每個(gè)環(huán)節(jié)都要通過相應(yīng)的手續(xù)來管理，確保部門之間的聯(lián)系緊密，實(shí)現(xiàn)信息的傳遞;其次，改進(jìn)稅收征管技術(shù)水平，提升工作的效率;最后，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本的審核與票據(jù)管理工作，在土地增值稅清算環(huán)節(jié)中，主要還是成本問題、票據(jù)問題、分?jǐn)偡椒ǖ膯栴}，防止出現(xiàn)假合同、虛增成本的問題，確保管控效果。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收管理

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存在大量的企業(yè)所得稅管理，為了加強(qiáng)企業(yè)所得稅的管理，首先需要嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，做好源頭管理，通過規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，營造良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境來確保國家稅收工作順利完成;其次，做好橫向的溝通，加強(qiáng)部門之間的密切合作，在相關(guān)部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)資源信息的共享;最后，繼續(xù)完善稅收政策，強(qiáng)化宣傳與引導(dǎo)工作，比如建立完善的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理責(zé)任人參與政策宣傳與輔導(dǎo)活動(dòng)當(dāng)中。地方稅務(wù)局最好出具正式的文件，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)毛利率按照多少執(zhí)行，便于當(dāng)?shù)厮蟹康禺a(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定的毛利率進(jìn)行入庫企業(yè)所得稅的稅金。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)稅收一體化的實(shí)施過程中要解決大量的問題，這不但涉及到市場(chǎng)的規(guī)范化管理與監(jiān)督，同時(shí)也需要做好企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅等稅種的管控，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程監(jiān)控，并做好房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收管理。希望能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)過程監(jiān)管，形成一個(gè)稅收合理、結(jié)構(gòu)科學(xué)穩(wěn)定的稅收體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展。

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