跳單問題與租金結(jié)構(gòu)

于立　王明　徐洪海

摘要：有效率的租金結(jié)構(gòu)可以完善合約，減少交易各方的交易成本?，F(xiàn)有的研究表明，不考慮經(jīng)營風險時，固定租約（固定租金結(jié)構(gòu)）較有效率；而考慮經(jīng)營風險時，分成租約（分成租金結(jié)構(gòu)）較有效率。我們研究發(fā)現(xiàn)，分成租約容易引發(fā)跳單問題，這對被跳單方是一種跳單風險，因而需要改進現(xiàn)有的經(jīng)濟學結(jié)論，才能更好地解釋現(xiàn)實，并為交易各方建立更合理的租金結(jié)構(gòu)。本文以“租少售多”跳單問題為例，研究跳單行為與租金結(jié)構(gòu)之間的相互作用關(guān)系，以期能夠豐富現(xiàn)有的合約理論。筆者認為，本文的研究思路和結(jié)論也適用于研究經(jīng)營風險和跳單風險并存的雇傭薪酬、土地租賃和中介合約等涉及委托一代理關(guān)系的其他合約問題。

關(guān)鍵詞：跳單問題；租金結(jié)構(gòu)；“租少售多”：跳單風險

中圖分類號：F062.5 文獻標識碼：A 文章編號：1000-176X（2017）01-0003-07

一、租金理論與跳單問題

租金理論是合約理論的重要組成部分。由于信息不對稱，在簽約和履約過程中往往會出現(xiàn)逆向選擇和道德風險問題，從而降低合約效率。其中，合理完備的租金結(jié)構(gòu)設(shè)計是保證合約效率的前提。在一般的租約合同中，租金結(jié)構(gòu)通常是指固定租金和分成租金的構(gòu)成和分成率的高低，其各種變形或組合可稱為廣義的租金結(jié)構(gòu)。從租金原理上看，單一固定租金不過是分成率為0；而單一分成租金則是固定租金為0；兩部分均不為0的便是混合租金結(jié)構(gòu)。從產(chǎn)權(quán)角度看，租賃合約與雇傭合約等涉及委托一代理關(guān)系的合約在本質(zhì)上是相同的，都是在所有權(quán)不變的情況下出讓經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)，最終也都是產(chǎn)權(quán)所有者獲得租金或薪酬。重要的是，根據(jù)不同條件而選擇不同的租金結(jié)構(gòu)，即租約條款的不同設(shè)計對簽約雙方的行為將產(chǎn)生不同的影響，并決定合約的效率。這個原則對微觀個體和社會總體都是適用的。與法學研究合約所不同的是，法學研究偏重公平，經(jīng)濟學研究注重效率，二者的交叉學科法律經(jīng)濟學不僅研究微觀效率，更關(guān)注社會效率，強調(diào)以有效率的方式實現(xiàn)公平。

現(xiàn)有的合約理論和廣泛實踐已經(jīng)證明，在不考慮經(jīng)營風險的情況下，一般固定租約有效率。此時的固定租約簡便易行，承租人積極性高，履約的監(jiān)督成本低。中國改革開放初期普遍實行的土地承包責任制，便極有說服力。在優(yōu)先考慮經(jīng)營風險的情況下，如果出租者和承租者都不愿獨自承擔經(jīng)營風險。那么分成租約會更有效率，關(guān)鍵只在于選擇合適的分成率。當然，現(xiàn)實中常見的情況多是混合租約。雙方約定一定的基礎(chǔ)租金，再根據(jù)經(jīng)營結(jié)果（如產(chǎn)量、產(chǎn)值、銷售額或利潤額）實行績效分成。典型的如上市公司高管人員的年薪制。上述三種情況經(jīng)過Coase、Cheung、Stiglits、Williamson、Hart和Moore等的研究，理論體系已經(jīng)比較完備。但是，以上的租金結(jié)構(gòu)理論都沒有涉及跳單問題?，F(xiàn)在的問題是，當不僅存在經(jīng)營風險，而且也存在跳單風險時，租金結(jié)構(gòu)會出現(xiàn)怎樣的應對或調(diào)整？本文基于對“租少售多”跳單問題的研究，試圖回答這個新的租金理論問題。

跳單現(xiàn)象（Jump-Dealing）或“試衣間”現(xiàn)象（showrooming或Window Shopping）廣泛存在，但最近才引起經(jīng)濟學者的關(guān)注。跳單一般是指在至少涉及三方主體的交易過程中，其中兩方在利用第三方提供的相關(guān)信息或服務后，卻合謀跳過第三方完成交易的現(xiàn)象。第三方為另外兩方的交易提供了方便，有付出卻無收益，另外兩方無償?shù)卮畹谌降谋丬嚒Ｌ鴨维F(xiàn)象本質(zhì)上具有搭便車和促進競爭的二重性，不能簡單否定。比如，跳單與廣義的縱向限制或維持轉(zhuǎn)售價格（RPM，即ResalePrice Maintenance）還具有互克作用（Offsetting），反壟斷執(zhí)法機構(gòu)必須慎重考慮這種互克作用，才能科學執(zhí)法。

租賃合約中的“租少售多”就是一種典型的跳單現(xiàn)象，在租賃式商場的平臺型商業(yè)模式（包括大型購物中心、百貨商場和家居商場等具體商業(yè)模式）比較常見。具體而言，在租賃式商場中，商場提供店面和結(jié)算系統(tǒng)，租賃給經(jīng)銷商品的租戶（包括直銷廠商、經(jīng)銷商和代理商）；租戶通過經(jīng)銷商品營利，同時按租賃合約付給商場租金。在分成租金制下，租戶有時會與顧客合謀，繞開商場的結(jié)算系統(tǒng)，私下以較低價格達成更多交易。由于減少了租金支出，雖然價格較低，租戶和顧客也都有利可圖。簡言之，通過跳單，租戶就可以以較少的租金（租用較小的店面）完成較大或較多的交易，即所謂“租少售多”跳單。據(jù)筆者調(diào)查，在一些商場中，即使商場采取了相應的監(jiān)督措施（明查暗訪必然伴隨著可觀的監(jiān)督成本），租戶通過跳單向商場隱瞞的銷售額占總銷售額的比重（跳單率）仍達到20%-40%，這對任何商場都是頭疼之事。

商場作為被跳單者，獨自面臨著因跳單問題帶來的跳單風險。商場無法收取足額租金，租金收益被體外循環(huán)并耗散。商場為完成交易除提供場地外，還有如店面裝潢、人員配備和物業(yè)管理等服務并為此付出成本，租戶和顧客在利用這些服務時并未給予商場應有的足額成本補償。同時，面對跳單問題和租金損失，商場的對策性反應往往是想方設(shè)法加強監(jiān)督，再采取嚴厲的管理和懲罰措施，但這無疑會提高商場的監(jiān)督管理成本。更為嚴重的是，商場在難以分辨租戶“跳”或“不跳”的情況下，可能會普遍地提高租金。這樣一來，本有跳單舉動的租戶可能會變本加厲，本無跳單舉動的租戶也可能因此好人學壞。這種惡性循環(huán)的后果是，租戶與商場之間基于跳單而展開的對策博弈，會進一步增加交易成本而降低租約效率。

本文主要目的是通過討論新發(fā)現(xiàn)的“租少售多”跳單現(xiàn)象，探究引入跳單因素后原有的租金理論需要做哪些改進，才能適應新的情況。期望本文的研究思路和結(jié)論也可擴展應用于研究經(jīng)營風險和跳單風險并存的雇傭薪酬、土地租賃和中介合約等其他合約問題。

二、跳單對租金結(jié)構(gòu)的影響——以購物中心為例

考慮到跳單風險，如何在權(quán)衡經(jīng)營風險與跳單風險的基礎(chǔ)上，選擇和調(diào)整租金結(jié)構(gòu)就成為合約雙方的共同關(guān)注點。為便于分析跳單與租金結(jié)構(gòu)的相互影響，需要對租金結(jié)構(gòu)的基本要素（或變量）及其要素組合形式進行設(shè)定。為此，設(shè)：總租金為R，固定租金為R₁，分成租金為R₂，則有：

R：R₁+R₂（1）

單位固定租金價格為P，店面面積為S，則有：

R₁=P×S （2）

租戶經(jīng)營銷售額為Q，商場租金分成率為r（租戶從經(jīng)營銷售額中扣除分成租金后獲得的剩余收益率則為1-r），則有：

R₂=r×Q （3）

基于上文分析，固定租約下，租戶定期向商場繳納固定租金，合約雙方便相安無事；而在分成租約中，商場需要知曉租戶的銷售額信息，并以此作為分成租金的計提基礎(chǔ)。此時，如果租戶通過與顧客私自交易，隱瞞或分散銷售額，則會降低租金成本，從而使商場面臨被跳單的風險?？梢姡鴨物L險來自于分成租約而非固定租約。

根據(jù)現(xiàn)有的租金理論，在不考慮經(jīng)營風險時，固定租約有效率；在考慮經(jīng)營風險時，分成租約體現(xiàn)出優(yōu)越性。這些結(jié)論在不存在跳單問題時是成立的。然而，考慮到跳單因素情況下，租金結(jié)構(gòu)理論必須進行相應改進。根據(jù)我們對大型連鎖購物中心的租金結(jié)構(gòu)調(diào)查，商場為經(jīng)銷交易雙方（即租戶和顧客）提供交易場地，從中收取租金，并通過租賃合約予以確定。大型購物中心通常有三種租金結(jié)構(gòu)模式并存，即固定租金結(jié)構(gòu)（固定租約）、分成租金結(jié)構(gòu)（分成租約）和混合租金結(jié)構(gòu)（混合租約），且在同一商場中三種租約模式占比大體如下：70%左右的租戶與商場簽訂固定租約：20%左右的租戶為混合租約；10%左右的租戶是分成租約。這三類租戶分別與經(jīng)銷規(guī)模對應，一般分為大租戶（業(yè)內(nèi)稱“主力租戶”）、中租戶（業(yè)內(nèi)稱“次主力租戶”）和小租戶（業(yè)內(nèi)稱“非主力租戶”）。簡單歸納如表1所示。

通過分析具體租約形式和租戶主體特征，可以發(fā)現(xiàn)其中的一些規(guī)律：

第一，對小租戶多采用固定租金結(jié)構(gòu)（R=R₁）。商場獲得的租金總額就是定期向租戶收取的固定租金，即R=R₁=P×S。單位固定租金價格P會根據(jù)租戶的租賃位置（樓層、區(qū)域）和資質(zhì)狀況等不同情況而有所差異。

現(xiàn)實中，適用固定租金結(jié)構(gòu)的租戶主體多是小租戶。道理很簡單，一方面，這些小租戶一般經(jīng)營規(guī)模小、品牌聲譽差、銷售實力弱，對商場租金成本的承受能力差，若使用分成租金結(jié)構(gòu)，則極易發(fā)生跳單行為，為商場帶來跳單風險，還會提高監(jiān)督成本；另一方面，它們在面對市場的諸多不確定性時，易于調(diào)整經(jīng)營策略，即使是退出，給合約雙方造成的損失較小，因此，并無通過分成租金進行經(jīng)營風險分擔的必要。而且，小租戶銷售體量小，即使采用分成租金，于商場而言分成收益無足輕重。

總之，小租戶的經(jīng)營風險小，但給商場帶來的跳單風險大，從而交易成本高。因此，談判能力強的商場自然會優(yōu)先選擇不會為商場帶來跳單問題的固定租金結(jié)構(gòu)。而以“多、散、小”為特征的小租戶談判能力弱。多數(shù)情況也只好被動接受固定租金結(jié)構(gòu)。這也符合一定條件下，固定租約有效率的租金理論。

第二，對大租戶多采用分成租金結(jié)構(gòu)（R=R₂）。采用單一分成租金結(jié)構(gòu)時，租金總額為按期基于租戶銷售額計提的分成租金，即R=E₂=r×Q。分成率r會根據(jù)不同租戶主體特征而有所差異。

適用分成租金結(jié)構(gòu)的租戶主體一般為大租戶。大租戶具有經(jīng)營規(guī)模大、品牌聲譽好、銷售實力強、帶動效應明顯等特征。但與小租戶相比，當受到外部不確定性因素影響時，大租戶經(jīng)營收入的波動大，并對商場租金收入產(chǎn)生較大影響（也更有可能為商場帶來可觀的收益），因此，雙方都傾向于通過分成租金的方式分擔經(jīng)營風險。大租戶的租金成本在各項成本支出中占比較低，對租金成本承受能力強，加之聲譽考慮，相比小租戶一般較少以跳單方式逃避租金支出，因而跳單風險小。出于大租戶經(jīng)營風險大而跳單風險小的綜合權(quán)衡，分成租金結(jié)構(gòu)通常對雙方都是較合適的合約形式。這也符合當經(jīng)營風險較大時，交易雙方多愿采用共擔風險的分成租金結(jié)構(gòu)。加之考慮到大租戶跳單風險小的因素，更容易達成分成租金結(jié)構(gòu)的合約。商場在與大租戶達成分成租約的另一個考慮是，大租戶所擁有的談判實力可以牽制和吸引名牌商家（形成范圍經(jīng)濟和集聚經(jīng)濟），甚至商場會給予大租戶較低分成率的優(yōu)惠，在特殊時期（如商場開業(yè)期）還可能有短期的倒貼。這樣，可能會使中小租戶尤其是小租戶處于不利地位，因為商場會將為吸引大租戶而損失的租金部分地轉(zhuǎn)移給小租戶。但關(guān)鍵是，由于采取的是固定租金結(jié)構(gòu)，商場并不擔心小租戶通過跳單逃避相對較高的租金負擔。當然，從《中華人民共和國反壟斷法》的角度看，商場也可能會有濫用市場支配地位的嫌疑。

第三，對中租戶多采用混合租金結(jié)構(gòu)（R=R₁+R₂）。它是固定租金結(jié)構(gòu)和分成租金結(jié)構(gòu)二者的結(jié)合，即R=R₁+R₂。介于小租戶和大租戶之間的中租戶，是這種租金結(jié)構(gòu)的適用主體。顯而易見，中租戶的經(jīng)營規(guī)模等各方面特征介于小租戶和大租戶之間，因此，它所面臨的經(jīng)營風險和給商場帶來的跳單風險也介于小租戶和大租戶之間。如果沒有租金結(jié)構(gòu)的限制，小租戶經(jīng)營風險小而跳單風險大。大租戶經(jīng)營風險大而跳單風險小，中租戶則同時具有一定程度的經(jīng)營風險和跳單風險。這樣，為了同時權(quán)衡兩種風險，租金結(jié)構(gòu)的選擇就必須十分慎重，混合租金結(jié)構(gòu)理所當然成為首選。

在混合租金結(jié)構(gòu)情況下，為了有效地分擔經(jīng)營風險，同時盡量減小跳單風險，商場與租戶在優(yōu)化租金結(jié)構(gòu)時的主要途徑是合理確定兩個比率：一是固定租金與分成租金的比率，即a=R₁/R₂；二是分成租金部分中，商場與租戶的收益比率，即b=r/（1-r）。據(jù)調(diào)查，在購物中心中，這兩個比率一般取值是：a多為5：5或6：4，b則在0.01-0.1之間。一般來說，a值越大，越有利于防止跳單問題的發(fā)生；b值越大，租戶跳單動力越強。根據(jù)式（2）和式（3），a值主要取決于單位固定租金價格P和分成率r，b值直接取決于分成率r。因此，混合租金結(jié)構(gòu)下，優(yōu)化租金結(jié)構(gòu)最終主要取決于P和r。其他條件既定時，提高P有利于減少跳單風險，但不利于分擔經(jīng)營風險，反之則相反：提高r不利于減少跳單風險，且經(jīng)營風險會從租戶向商場轉(zhuǎn)移。當然，跳單與P和r的關(guān)系具體如何，還有待于更深入的實證研究。

三、分成租金結(jié)構(gòu)下的跳單問題——以百貨商場為例

上文已經(jīng)說明，在大、中、小租戶共存的購物中心中，通常三種租金結(jié)構(gòu)并存。固定租金結(jié)構(gòu)下不存在跳單問題；分成租金結(jié)構(gòu)下，租戶出于逃避租金的目的會給商場帶來跳單風險。因此，考慮跳單風險及其程度，雙方需要重新商定選擇固定租金結(jié)構(gòu)、分成租金結(jié)構(gòu)或混合租金結(jié)構(gòu)。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，相當多的百貨商場卻似乎不符合上述規(guī)律。百貨商場不同于經(jīng)銷商品品種相對集中的專業(yè)商場（如后文討論的家居商場，租金結(jié)構(gòu)多為固定租金模式），也不同于大型購物中心。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是獨立的百貨商場，還是購物中心中的百貨分區(qū)，通常不分租戶大小，一律采取分成租金結(jié)構(gòu)（業(yè)內(nèi)稱“聯(lián)營扣點”），只是會根據(jù)租戶情況調(diào)整具體分成率的高低，這又如何解釋？

近年來，明顯出現(xiàn)了百貨商場（實體店）大批萎縮或關(guān)閉或轉(zhuǎn)型的現(xiàn)象。研究者或業(yè)內(nèi)人士多將這種現(xiàn)象簡單歸結(jié)為網(wǎng)商的沖擊。其實，我們提出并加以研究的跳單理論，可以對此給予更有說服力的解釋。簡單地說，實體商場受到的沖擊至少可有三種：一是“網(wǎng)選網(wǎng)購”的沖擊。越來越多的顧客在購買日常商品時，直接通過網(wǎng)商選擇、購買，享受不含店面成本的低價。這種沖擊是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟使然，屬大勢所趨。二是“店選網(wǎng)購”的沖擊。對于某些需要試穿、試用或體驗的商品，部分顧客先到商場體驗、選擇，再從網(wǎng)上低價購買，進行“一次跳單”，商場充當了“試衣間”，卻無法補償?shù)昝尜M用。對于這種沖擊，商場不能只是抱怨，更可行的策略是充分發(fā)揮其實體店面的消費氛圍等方面的競爭優(yōu)勢。三是“租少售多”的沖擊。商場不僅難以完全補償?shù)昝娉杀?，還有面臨“二次跳單”造成的租金損失。對于這種跳單，在加強監(jiān)督防范的同時，商場主要應該從改進租金結(jié)構(gòu)角度進行應對。這也符合現(xiàn)實情況，部分百貨商場被迫退出經(jīng)營或適當選擇網(wǎng)上網(wǎng)下一體化經(jīng)營策略，另一部分百貨商場則由分成租金結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向固定租金或混合租金結(jié)構(gòu)。

在表2中，“網(wǎng)選網(wǎng)購”和“店選店購”的購買模式不涉及跳單問題。“店選網(wǎng)購”和“租少售多”模式則屬于跳單問題。其中，“店選網(wǎng)購”跳單問題必然會使商場難以補償?shù)昝娉杀荆òㄉ唐方榻B和功能展示等成本），對租戶也有不利影響，此種跳單情況下，商場和租戶都成了“試衣間”。我們對此曾經(jīng)結(jié)合圖書行業(yè)（特別是圖書商場）的跳單問題進行了專題研究，發(fā)現(xiàn)一些經(jīng)濟規(guī)律。與租金結(jié)構(gòu)直接相關(guān)的只有“租少售多”這種跳單行為。顯然，在其他條件不變的情況下，這種跳單是由分成租金引發(fā)，也只能主要通過調(diào)整租金結(jié)構(gòu)來解決。

在現(xiàn)有的租金理論中，加入跳單因素后，租金結(jié)構(gòu)就發(fā)生了改變，這一結(jié)論，可以更加充分地對百貨商場的萎縮和出路給出清楚的解釋和建議。

當初，百貨商場普遍選擇分成租金結(jié)構(gòu)，可能有如下主要原因：一是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟不明顯，對百貨商場（實體店）沖擊較小。二是認為租戶一般分布集中、店面開放、商品單值低，商場易于對跳單行為進行監(jiān)督，租戶跳單難度較大，甚至得不償失。或者對商場而言，相對于“網(wǎng)選網(wǎng)購”和“店選網(wǎng)購”的沖擊，偶爾的“租少售多”跳單行為可以不必重視。三是本應對租戶根據(jù)經(jīng)營規(guī)模大小、品牌信譽優(yōu)良等分類商定租金結(jié)構(gòu)，卻簡單粗化地普遍采取分成租金結(jié)構(gòu)，沒有與時俱進。綜上，在能夠比較有效地防止跳單行為的發(fā)生，并且網(wǎng)絡沖擊不夠大的情況下，分成租金結(jié)構(gòu)得以實行。但伴隨著市場環(huán)境的變化，尤其是網(wǎng)絡購物的興起，百貨商場中的相當大部分顧客轉(zhuǎn)移到網(wǎng)商。這時，對于標準化程度較高或者中低檔商品，顧客會直接通過網(wǎng)商購買，這種“網(wǎng)選網(wǎng)購”給百貨商場帶來最直接的沖擊。對于需要試用、體驗的商品，部分顧客會先在百貨商場選擇，再到網(wǎng)商購買，這種“店選網(wǎng)購”為百貨商場帶來間接沖擊。

盡管在雙重沖擊下，商場和租戶都是“受害者”，二者利益本應保持一致聯(lián)合對外。但是，租戶的經(jīng)營收益因雙重沖擊而無法得到保障，即使被商場發(fā)現(xiàn)跳單的可能性較大，它也會想方設(shè)法地通過“租少售多”跳單降低租金成本，保有利潤?；蛘哒f，有時就算因跳單被商場懲罰，也抵不過因跳單節(jié)約租金成本所帶來的誘惑。這時的跳單多發(fā)生在商品單值較高、購買頻次較少的中、高檔商品中，因為顧客通過網(wǎng)商渠道購買存在一定風險。隨著網(wǎng)絡購物的進一步發(fā)展，百貨商場內(nèi)部的“租少售多”跳單問題將會日益嚴重。對相當多的百貨商場而言，“租少售多”跳單不一定是致命沖擊，卻可能是“最后一棵稻草”。

大致說來，較多百貨商場的分成租金結(jié)構(gòu)基本走到了盡頭?！白馍偈鄱唷碧鴨螐臒o到有，從少到多，甚至屢禁不止，促成了百貨商場自2010年開始紛紛向購物中心的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，伴隨的則是分成租金結(jié)構(gòu)退位，固定租金結(jié)構(gòu)和混合租金結(jié)構(gòu)回升。如今這種趨勢更加明顯。另外，依據(jù)筆者的推論和判斷，受跳單問題的影響，未來不僅有越來越多的百貨商場向購物中心商業(yè)模式轉(zhuǎn)型（采用多樣化的租金結(jié)構(gòu)），購物中心內(nèi)部的百貨分區(qū)也會不斷細化完善租金結(jié)構(gòu)，而不是采取單一的分成租金結(jié)構(gòu)。

這里需要密切關(guān)注的一點是，與分成租金伴隨的跳單問題雖然不是中國經(jīng)濟環(huán)境所特有，但我們的情況一般比發(fā)達市場經(jīng)濟體更為嚴重，這與整個社會的誠信程度有關(guān)。總體來看，我們所處的現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境造成的交易成本過高，效率偏低。另外，有些情況下的跳單雖有搭便車的弊端，但同時也有打破壟斷、促進競爭的二重性。但據(jù)我們觀察，在租賃領(lǐng)域，“租少售多”跳單的積極作用比較有限，而負作用則更為明顯。

四、混合租金結(jié)構(gòu)下的跳單問題——以家居商場為例

上述的租金結(jié)構(gòu)新論表明，大型購物中心中，混合租金結(jié)構(gòu)的適用主體主要是中租戶。但我們調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，似乎也有明顯的例外。比如說，在大型家居商場中，卻不分租戶大小，全部采用混合租金結(jié)構(gòu)。根據(jù)我們的研究，這在于權(quán)衡經(jīng)營風險和跳單風險后，對租金結(jié)構(gòu)的細化變形。

在家居行業(yè)中，存在著兩類商場，分別實行特殊的準混合租金結(jié)構(gòu)：一類采用Ⅰ類準混合租金結(jié)構(gòu)，實行固定租金+現(xiàn)金流占用的租金結(jié)構(gòu)形式，表面上看像混合租金結(jié)構(gòu)，實質(zhì)上更接近于固定租金結(jié)構(gòu)，因為現(xiàn)金流占用周期一般很短，只有3-7天，或者說租金分成率極低。另一類采用Ⅱ類準混合租金結(jié)構(gòu)，以起征點方式劃分出固定租金和分成租金部分，即銷售額未達到起征點額度時只收取固定租金。超出起征點額度后開始收取分成租金。根據(jù)調(diào)查，采用Ⅰ類準混合租金結(jié)構(gòu)的商場因為更接近于固定租金結(jié)構(gòu)，跳單現(xiàn)象極為少見；而采用Ⅱ類準混合租金結(jié)構(gòu)的商場，由于租金分成容易出現(xiàn)跳單風險。

盡管Ⅱ類準混合租金結(jié)構(gòu)下跳單相對突出，但實踐中卻被視為一種比較有效率的租金結(jié)構(gòu)安排。而且，實行Ⅰ類準混合租金結(jié)構(gòu)的商場也有向Ⅱ類準混合租金結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的趨勢，而不是轉(zhuǎn)為固定租金結(jié)構(gòu)。其中微妙何在？就在于起征點的設(shè)計巧妙地區(qū)分出了大小兩類租戶。

起征點的特點之一是，可以有效地改進單一租金結(jié)構(gòu)的不足?；谄鹫鼽c可以區(qū)分出不同租金結(jié)構(gòu)：若起征點較高（極端情況下，通過提高P使a=R₁/R₂≈∞），則趨向于單一固定租金結(jié)構(gòu)；若起征點較低（極端情況下，通過降低P使a=R₁/R₂≈∞），則趨向于單一分成租金結(jié)構(gòu)；介于二者之間（通過調(diào)節(jié)P使01/R₂<∞）存在廣泛的組合空間，更符合混合租金結(jié)構(gòu)的特點。將家居商場中的Ⅰ類租約商場和Ⅱ類租約商場進行比較，就可以明顯看出，前者的單位固定租金價格P大大高于后者，前者明顯缺少競爭優(yōu)勢。表面上看，Ⅱ類租約商場較低的單位固定租金價格P會有租金收益損失，但實際上通過調(diào)整分成率r又能夠得到相應補償?，F(xiàn)實調(diào)查情況也表明，同等條件下采用Ⅱ類租約的商場總體租金收益并不低于甚至要高于Ⅰ類租約商場。

起征點的特點之二是，相對于Ⅰ類準混合租金結(jié)構(gòu)，Ⅱ類準混合租金結(jié)構(gòu)通過設(shè)計起征點，以此區(qū)分出大小兩類租戶，并相應采用實質(zhì)不同的租金結(jié)構(gòu)。較小租戶的銷售額小，一般不會達到起征點，實為固定租約；較大租戶的銷售額大，一般會超出起征點，表面是適用混合租約，實則趨近于分成租約，當銷售額超出起征點很多時，租戶交付的主要是分成租金，固定租金部分會相對很小。顯然，Ⅱ類準混合租金結(jié)構(gòu)的機制設(shè)計和租約安排完全符合本文第二部分的基本結(jié)論。因此，與Ⅰ類準混合租金結(jié)構(gòu)比較，Ⅱ類準混合租金結(jié)構(gòu)更為細化有效，既充分發(fā)揮固定租金和分成租金在降低跳單風險和經(jīng)營風險方面的作用，又避免單一固定租金和單一分成租金在協(xié)調(diào)處理這兩類風險方面的劣勢與不足。

至此，結(jié)論已經(jīng)基本清晰。當存在跳單問題時，選擇不同租金結(jié)構(gòu)的兩類家居商場表現(xiàn)出明顯的競爭優(yōu)勢差異。比較成功的家居商場并沒有轉(zhuǎn)向選擇固定租金結(jié)構(gòu)，而是選擇改進混合租金結(jié)構(gòu)，特別是完善Ⅱ類準混合租金結(jié)構(gòu)。而且Ⅰ類準混合租金結(jié)構(gòu)還有向Ⅱ類準混合租金結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的趨勢。當商場之間進行競爭時，Ⅱ類準混合租金結(jié)構(gòu)較低的P和起征點對于租戶而言是極有吸引力的，不僅意味著進入門檻低，承擔的經(jīng)營風險小，而且從分成租金中還可能獲得跳單收益。對商場而言，跳單可以作為商場之間相互競爭的策略性工具，通過容忍一定程度的跳單來吸引更多租戶。從這個角度講，跳單客觀上還具有促進競爭和優(yōu)化租金結(jié)構(gòu)的作用，使商場不斷調(diào)整租金結(jié)構(gòu)，彼此展開競爭。

五、結(jié)束語

綜合本文研究，有以下三方面總結(jié)、啟示與展望：

第一，在出現(xiàn)技術(shù)革命和商業(yè)模式變革的新時期，企業(yè)或商家需要將這種發(fā)展變化區(qū)分出不可控趨勢和可控因素。對不可控的大趨勢只能適應，而對自己可以掌控的因素則需主動應對。比如，對“網(wǎng)選網(wǎng)購”的大勢只能適應，如能創(chuàng)新商業(yè)模式，引領(lǐng)潮流當然最好。但更多情況下，需要專注于可控因素，合理選擇、調(diào)整、優(yōu)化租金結(jié)構(gòu)，否則就只能被迫退出。

第二，有關(guān)租金合約的經(jīng)濟學理論需要不斷更新?，F(xiàn)有的租金結(jié)構(gòu)理論表明，當不考慮經(jīng)營風險因素時，固定租金有效率；當重點考慮經(jīng)營風險時，分成租金有效率。新租金結(jié)構(gòu)理論則表明，引入跳單風險后。一般情況下混合租金結(jié)構(gòu)更有效率。當然，混合租金結(jié)構(gòu)也可以靈活多變，因地制宜，實踐中可以嘗試各種有效的準混合租金結(jié)構(gòu)。具體說，就是調(diào)整和優(yōu)化核心變量，即單位固定租金價格P與分成率r。

第三。跳單行為具有搭便車和促進競爭的二重性。從法律經(jīng)濟學角度看，一般情況下不能簡單地判定具體跳單行為的法律屬性，更多地應采取合理推定的原則。從制度優(yōu)化角度看，更好的思路是完善租金結(jié)構(gòu)的激勵性合約（Incentive Contract）機制，促使簽約各方有動力自覺遵守合約，減少惡意跳單行為，同時也可避免不必要的監(jiān)督成本，從而提高交易效率。

（責任編輯：劉艷）