房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)處理探討

張強(qiáng)

摘 要 我國(guó)的土地增值稅征收開(kāi)始于1994年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國(guó)家對(duì)土地增值稅給予了高度重視。2006年，國(guó)家稅務(wù)總局明確了土地增值稅征收方式由原來(lái)的繳納方式轉(zhuǎn)變?yōu)榍逅憷U納方式，而且加入了超率累進(jìn)制的計(jì)算方法。鑒于此，房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的問(wèn)題。本文首先對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅進(jìn)行了介紹，之后討論了土地增值稅的會(huì)計(jì)處理，最后提出了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收的幾點(diǎn)策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 土地增值稅 會(huì)計(jì)處理

土地增值稅的征收是為了調(diào)節(jié)土地增值收益。目前，土地增值稅已經(jīng)成為企業(yè)所得稅并列的三大稅種之一，是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分。增值稅直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和持續(xù)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅企業(yè)，如何通過(guò)會(huì)計(jì)處理來(lái)進(jìn)行合理的納稅籌劃是值得研究和探討的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅概述

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱，房地產(chǎn)行業(yè)每年會(huì)產(chǎn)生巨大的稅款，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅成本不斷升高。在我國(guó)，房地產(chǎn)增值稅的稅率通常以超額累進(jìn)形式來(lái)計(jì)征，一般在30%～60%之間。企業(yè)通過(guò)采取有效的措施來(lái)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，可以有效地提高企業(yè)利潤(rùn)，降低企業(yè)稅負(fù)，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題就是規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地延長(zhǎng)抵押稅額繳納時(shí)間。在實(shí)際的納稅過(guò)程中，許多企業(yè)都選擇且采用1%～3%的預(yù)征率，這樣一來(lái)需要在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)對(duì)它們進(jìn)行匯集清算，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了繳納稅款時(shí)間的遞延，對(duì)企業(yè)十分有利。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分利用國(guó)家關(guān)于稅收的優(yōu)惠政策，通過(guò)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格和增值額等手段來(lái)使企業(yè)繳納的增值稅率得到進(jìn)一步降低，實(shí)現(xiàn)節(jié)省稅費(fèi)的目的。不僅如此，企業(yè)應(yīng)提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，做好稅收風(fēng)險(xiǎn)的防范和規(guī)避，對(duì)于增值稅繳納做好合理安排和籌劃。

二、土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

土地增值稅的會(huì)計(jì)處理直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，從會(huì)計(jì)核算的角度考慮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅成本具有明顯的特點(diǎn)。主要表現(xiàn)為：首先，會(huì)計(jì)中的責(zé)權(quán)發(fā)生制是土地增值稅成本計(jì)提的基礎(chǔ)；其次，在確定土地增值稅的支出時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照稅法中的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置必要的營(yíng)業(yè)稅及附加、應(yīng)交稅費(fèi)、待攤費(fèi)用等賬戶(hù)，利用這些賬戶(hù)對(duì)土地增值稅的成本進(jìn)行詳細(xì)核算。在房地產(chǎn)企業(yè)需要多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)的情況下，要對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行分別的核算。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比具有一定的特殊性，通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都采用預(yù)售制度，所以在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中會(huì)先收到客戶(hù)的預(yù)售收入，等到建設(shè)項(xiàng)目完工后再結(jié)算收入。我國(guó)的稅法中有明確的規(guī)定，預(yù)售收入增值稅的征收是按照一定的比例進(jìn)行的，當(dāng)項(xiàng)目全部清算完成后根據(jù)實(shí)際金額進(jìn)行多退少補(bǔ)。

第一，在取得預(yù)售收入的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照一定的比例預(yù)繳土地增值稅。具體的處理過(guò)程為：先借記待攤費(fèi)用，再貸記應(yīng)交稅費(fèi)，最后核算應(yīng)交土地增值稅，到了實(shí)際繳納稅款階段，借記應(yīng)交稅費(fèi)，貸記銀行存款。

第二，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，如果符合收入確認(rèn)條件，則按照當(dāng)期的結(jié)算收入和成本的計(jì)算方式來(lái)進(jìn)行，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”，貸記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”。

第三，當(dāng)項(xiàng)目辦理結(jié)算后清算土地增值稅時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)合理調(diào)整前期的土地增值稅款和計(jì)提的增值稅費(fèi)，稅務(wù)局簽發(fā)增值稅清算報(bào)告后，有明確的清算金額，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”。貸記“應(yīng)繳會(huì)費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”在進(jìn)行補(bǔ)交時(shí)，應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——前期積累已預(yù)繳的土地增值稅款”。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收策略

（一）利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策

近年來(lái)，國(guó)家提高了對(duì)房地產(chǎn)增值稅收的重視程度，出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，在準(zhǔn)確核算增值額的基礎(chǔ)上，通過(guò)合理調(diào)整增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)繳納的優(yōu)惠，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。此外，企業(yè)還應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和國(guó)家相關(guān)的法規(guī)政策來(lái)制定稅收籌劃方案，盡量實(shí)現(xiàn)總稅收最低。對(duì)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠，需要合作雙方商定按照一定的比例來(lái)分配，雙方中一方負(fù)責(zé)資金，另一方負(fù)責(zé)土地。對(duì)于這種形式的合作，企業(yè)可以暫時(shí)減免土地增值稅，使雙方企業(yè)以較低的成本取得房地產(chǎn)，有利于雙方的合作共贏。對(duì)于代建房，由于稅收中只收取一定的代建費(fèi)，而且代建房的營(yíng)業(yè)稅率只有3%，所以代建房是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)很好的選擇。

（二）利用稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅策劃

房地產(chǎn)增值稅有等級(jí)之分，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)對(duì)臨界點(diǎn)進(jìn)行控制，在進(jìn)行充分的測(cè)算后，衡量稅收優(yōu)惠與收入之間的關(guān)系，對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行合理控制，使房產(chǎn)增值率趨向理想值，盡量使增值額在起征點(diǎn)的優(yōu)惠范圍內(nèi)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的兩種不同利息支出計(jì)算方式中，應(yīng)該選擇較高者。此外，裝修和費(fèi)用轉(zhuǎn)移也是實(shí)現(xiàn)扣除項(xiàng)目金額增加的有效手段，可以使增值額控制在目標(biāo)范圍內(nèi)，但是要保證嚴(yán)格遵守稅法規(guī)定，嚴(yán)禁出現(xiàn)偷稅漏稅行為。

（三）其他方式

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)確定項(xiàng)目的核算方式，即分開(kāi)核算或合并核算，這是降低土地增值稅的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房選擇分開(kāi)核算時(shí)，能夠享受到的增值額小于扣除項(xiàng)目金額之和的20%的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)管理基金、公建維修基金、公共設(shè)施尚未建造的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、出包工程還沒(méi)有辦理最終結(jié)算的都屬于稅法允許的三項(xiàng)預(yù)提項(xiàng)目，利用預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除政策，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)納稅優(yōu)惠。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的作用。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清發(fā)展形勢(shì)，掌握稅務(wù)處理方法，在遵守稅法規(guī)定的前提下，通過(guò)合理的土地增值稅稅收籌劃來(lái)降低企業(yè)的稅負(fù)。通過(guò)利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策、對(duì)稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅策劃等手段，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)得到優(yōu)質(zhì)發(fā)展。

（作者單位為寧夏萬(wàn)耀生物科技有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 宋愛(ài)華.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J].財(cái)稅會(huì)計(jì)，2012.

[2] 劉俊輝.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)務(wù)探討[J].會(huì)計(jì)師，2013.