土地出讓市場化改革進(jìn)程中工業(yè)地價影響因素研究

屠 帆，葛家瑋，劉道學(xué)，鐘 琴

（1.浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院，浙江 杭州 310023；2.浙江工業(yè)大學(xué)中國中小企業(yè)研究院，浙江 杭州310023）

1 引言

1994年分稅制改革后，中國某些地方在區(qū)際競爭壓力下為招商引資和促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以低價甚至免費(fèi)出讓工業(yè)用地的方式來吸引投資，陷入競次式競爭[1]。與國外工業(yè)用地出讓“量價雙低”（相對于住宅用地而言）相比，中國工業(yè)用地出讓呈現(xiàn)“量高價低”的局面[2]。從2006年開始，國土資源部規(guī)定工業(yè)用地出讓應(yīng)采用掛牌出讓方式，滿足最低工業(yè)地價規(guī)定，促進(jìn)工業(yè)用地在一級市場上的市場化配置, 工業(yè)用地的出讓方式開始從以協(xié)議出讓為主轉(zhuǎn)向掛牌為主。對于中國目前工業(yè)用地出讓市場化程度，現(xiàn)有文獻(xiàn)存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“與發(fā)達(dá)國家相比，中國工業(yè)用地的市場化程度較低，在工業(yè)用地交易的一級市場上土地供給由政府壟斷，這也使得政府因素對中國工業(yè)用地的價格影響很大”[3]， 地方政府招商引資的競爭和博弈等原因造成工業(yè)用地價格偏低[3-5]，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地市場化改革對于工業(yè)用地出讓價格的提升具有促進(jìn)作用[6-9]。黨的十九大提出，市場在資源配置中起決定性作用，經(jīng)濟(jì)體制改革必須以完善產(chǎn)權(quán)制度和要素市場化配置為重點(diǎn)，因此，研究土地出讓市場化改革進(jìn)程中工業(yè)地價影響因素對于完善土地要素配置方式具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。以往基于計量方法研究工業(yè)地價的文獻(xiàn)都采用城市層面數(shù)據(jù)[3-4，9-10]，基于微觀層面的實(shí)證研究較少[11]，本文基于1999—2015年T市6441宗工業(yè)宗地出讓數(shù)據(jù)，具有較長的時間跨度，可以全面和系統(tǒng)地刻畫土地出讓市場化進(jìn)程中工業(yè)地價的變化和影響因素。

2 國內(nèi)外研究基礎(chǔ)

國外研究認(rèn)為，工業(yè)地價受區(qū)位特征、地塊特征、需求、金融市場因素的影響[12-15]，來自于政府干預(yù)的影響大多數(shù)是間接因素，包括區(qū)域競爭[16]、規(guī)劃管制[17]、分區(qū)政策[18]、政府土地供應(yīng)因素[19-20]、鄰近政府土地價格影響[21]、環(huán)境因素[22]、土地開發(fā)者性質(zhì)[23]等。

國內(nèi)學(xué)者對工業(yè)地價的研究較多集中于政府間的競爭和博弈造成的工業(yè)用地低價出讓[3-5]，也有學(xué)者研究了工業(yè)用地出讓方式及市場化機(jī)制對價格產(chǎn)生的提升作用[6-9]。對工業(yè)地價定價方法，研究認(rèn)為中國工業(yè)地價違背傳統(tǒng)理論與客觀規(guī)律[7]，理論測算可以包括成本法[24]和收益法[25]。

國內(nèi)外的研究視角存在較大的差異。國外由于土地市場化程度高，土地價格信號的形成和變動更接近于傳統(tǒng)地價理論的解釋范疇，研究重心放在市場環(huán)境下工業(yè)地價的影響因素，政府對工業(yè)地價的影響是間接的；國內(nèi)由于政府主導(dǎo)土地供應(yīng)計劃以及工業(yè)用地出讓，研究焦點(diǎn)集中于政府直接影響下工業(yè)用地地價的形成機(jī)制。從研究方法來看，國外研究地價主要采用微觀數(shù)據(jù)進(jìn)行定量研究，國內(nèi)由于微觀數(shù)據(jù)較難獲得，主要集中于定性分析或采用城市層面的數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，但城市層面的數(shù)據(jù)無法反映地價在空間上的巨大差異性。

3 數(shù)據(jù)、變量與模型

3.1 數(shù)據(jù)

本文主要利用東部沿海T市1999—2015年新增工業(yè)用地出讓地塊，分析影響工業(yè)地價的影響因素。工業(yè)地價和利用數(shù)據(jù)來自于T市國土資源局，由于存在部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，通過整理后共取得6441宗地塊信息，占同時期全部新增工業(yè)用地出讓地塊的76.5%。

T市是長三角區(qū)域重要的城市之一，區(qū)位優(yōu)勢明顯，工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比例接近一半，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在長三角區(qū)域城市中屬于中等水平。2015年末，T市人口密度為893人/km2，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按常住人口計算約為1.2×104美元，全市生產(chǎn)總值（GDP）比上年增長7.0%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.95∶52.61∶43.44。二次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中，紡織和服裝、化學(xué)原料加工和制造業(yè)、各類設(shè)備制造業(yè)等傳統(tǒng)制造業(yè)占較大比重，合計為68.19%。選擇T市可以較好地反映工業(yè)化先行區(qū)域，工業(yè)地價變化趨勢以及影響因素。

3.2 變量定義

3.2.1 因變量：工業(yè)用地價格 根據(jù)2006年底國土資源部發(fā)布的《全國工業(yè)用地最低價格出讓標(biāo)準(zhǔn)》①2009年，國土資源部發(fā)布“國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價格標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知”（國土資發(fā)［2009］56號），T市土地等級和最低出讓價格較2006年未發(fā)生變化。，T市土地等級被劃分為7等，最低出讓價格為288元/m2。2000—2015年，工業(yè)地價整體處于上升趨勢，年均漲幅8.53%，高于全國同期工業(yè)地價3.54%的年均漲幅，說明T市處于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)地價上升明顯高于全國水平。

3.2.2 自變量 在衡量政府影響因素時，以工業(yè)用地出讓方式、工業(yè)用地供應(yīng)面積和重要政策出臺時間作為解釋變量。工業(yè)用地出讓依出讓方式的不同，從協(xié)議、掛牌到拍賣方式市場化程度不斷加強(qiáng)：協(xié)議方式是完全非市場化的出讓途徑；拍賣屬于完全市場化的出讓途徑；掛牌方式市場化程度介于兩者之間，是否能起到市場化的作用，和掛牌時準(zhǔn)入條件的設(shè)置有很大關(guān)系，如在工業(yè)用地出讓時政府未設(shè)置定向性條件，允許多家企業(yè)參與掛牌出讓，產(chǎn)生價格競爭，而如果政府在出讓時設(shè)置了定向性的條件，有資格參與掛牌出讓的企業(yè)被限制，直接表現(xiàn)是出讓成交價格接近出讓底價和協(xié)議價格，從圖1看出，2005—2015年工業(yè)用地掛牌出讓價格與協(xié)議出讓價格接近，個別年份甚至低于協(xié)議出讓價格；而與拍賣價格相比，掛牌出讓價格遠(yuǎn)低于拍賣價格（1999—2015，工業(yè)用地拍賣出讓地塊共26例，在2005、2009、2011、2013年4年中無拍賣出讓地塊），說明工業(yè)用地掛牌出讓方式還未真正實(shí)現(xiàn)市場化。②此處按全部數(shù)據(jù)統(tǒng)計。

圖1 工業(yè)用地掛牌出讓價格、拍賣出讓價格與協(xié)議出讓價格比較（2005—2015）Fig.1 Comparision of industrial land price between listing,auction and negotiation in 2005—2015

圖2 1999—2015 T市各年工業(yè)項(xiàng)目數(shù)及其用地面積情況②此處按全部數(shù)據(jù)統(tǒng)計。Fig.2 Land area and quantity of approved industrial projects in 1999—2015

不同于大多數(shù)西方市場經(jīng)濟(jì)國家，政府對土地市場的影響主要體現(xiàn)在規(guī)劃分區(qū)，由市場上的供需主體來決定土地交易數(shù)量和交易價格，在需大于供的年份，土地交易量上升，土地交易價格也將提高，供大于需的年份則相反。中國工業(yè)用地供應(yīng)面積主要取決于政府當(dāng)年度供地計劃，并受到國家宏觀政策的影響。從T市土地供應(yīng)面積的整體變化趨勢看，1999—2007年為工業(yè)用地供應(yīng)量上升期，2007年后為下降期（圖2），年均工業(yè)用地供應(yīng)面積為1053.29 hm2。三個供應(yīng)面積明顯波動年份是2003、2005和2007年，原因是：（1）在2003年，國內(nèi)出現(xiàn)部分行業(yè)投資增長過快，物價上漲壓力增大等問題，為了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，防止出現(xiàn)大起大落，2003年下半年中央采取了加強(qiáng)宏觀調(diào)控的措施，包括暫停耕地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的審批，因此，2004年和2005年連續(xù)兩年工業(yè)用地供應(yīng)量持續(xù)下降；（2）2005年以后，工業(yè)用地供應(yīng)量逐步回升，至2007年供應(yīng)量達(dá)到第二個小峰值后逐年下降。工業(yè)用地供應(yīng)量下降的主要原因，一是經(jīng)濟(jì)下行對用地需求量的減少，二是由于全國工業(yè)用地低效閑置土地的情況十分嚴(yán)重，國家層面提出了提高土地利用率，加強(qiáng)對現(xiàn)有存量土地再利用的要求。

工業(yè)用地出讓方式和出讓底價也受到國家政策較大影響。2006年實(shí)施的一系列國家政策，要求工業(yè)用地出讓方式從過去以劃撥為主的非市場化方式轉(zhuǎn)為市場化出讓的方向。2006年國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，要求工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，并不得低于最低出讓價格，同年《全國工業(yè)用地出讓最低價格標(biāo)準(zhǔn)》（國土資發(fā)［2006］307號），明確“要為工業(yè)用地實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓創(chuàng)造條件，推進(jìn)工業(yè)用地市場化配置”。

2007年發(fā)布的《國土資源部、監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)［2007］78號），不僅僅是針對工業(yè)用地出讓方式的要求，更對工業(yè)用地出讓價格最低價，以及工業(yè)用地主要控制性指標(biāo)提出要求，明確不符合相關(guān)條件或者在2017年6月30日前簽訂完土地出讓合同的，應(yīng)按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓或者租賃，因此以這政策發(fā)布時間為政策變化時間節(jié)點(diǎn)，2017年及之前出讓的工業(yè)用地政策變量以虛擬變量0表示，之后的以1表示。

在控制變量的選取上，對工業(yè)用地價格可能產(chǎn)生影響的包括區(qū)位因素、企業(yè)特征因素和地塊特征因素。（1）區(qū)位因素。國外研究中基于特征價格模型所需要的工業(yè)用地微觀數(shù)據(jù)在中國很難獲得，包括地塊與市中心、主要交通樞紐、主干道、鐵路的距離[13-14，23，26-27]。由于數(shù)據(jù)資料的局限性，本文采用將地塊所處行政區(qū)域、是否位于主城區(qū)以及地塊所處開發(fā)區(qū)的級別三個變量來表征區(qū)位特征。行政區(qū)域變量度量了地塊所處區(qū)域的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，主城區(qū)變量可以反映在一個行政區(qū)域范圍內(nèi)地塊的區(qū)位優(yōu)勢，開發(fā)區(qū)變量反映因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)層級、產(chǎn)業(yè)集聚和招商引資優(yōu)惠政策差異等的綜合性影響。（2）企業(yè)特征因素。企業(yè)特征包括工業(yè)企業(yè)分行業(yè)類別和工業(yè)企業(yè)規(guī)模。分行業(yè)類別依據(jù)國家統(tǒng)計局采用的第二產(chǎn)業(yè)分行業(yè)類別，為分析的便利性，將33個行業(yè)小類按行業(yè)屬性相近的原則歸并為10個行業(yè)大類。工業(yè)企業(yè)規(guī)模采用土地出讓時的總投資規(guī)模，即投資強(qiáng)度乘以地塊總面積。（3）地塊特征因素。地塊特征用地塊面積、主要規(guī)劃控制指標(biāo)（容積率、建筑密度和綠化率）以及土地出讓年份來度量。雖然城市分區(qū)規(guī)劃中有對于區(qū)片的規(guī)劃控制指標(biāo)，工業(yè)用地在控制指標(biāo)上的變化也明顯小于住宅用地和商業(yè)用地，但是基于對數(shù)據(jù)資料分析，發(fā)現(xiàn)在小區(qū)域內(nèi)控制指標(biāo)上仍然有差別。土地出讓年份用來控制隨時間變化工業(yè)地價增長趨勢，這一指標(biāo)與工業(yè)用地年度供應(yīng)面積指標(biāo)不同，后者在年度間形成明顯波動，變量定義如表 1 所示。

3.3 計量模型設(shè)計

本文運(yùn)用回歸模型對工業(yè)地價的影響因素進(jìn)行分析，模型如下：

式（1）中，y為被解釋變量工業(yè)地價，α為常數(shù)項(xiàng)，X表示量綱不同，需要進(jìn)行對數(shù)轉(zhuǎn)換的解釋變量，包括年工業(yè)用地供給量（SUPPLY）、投資規(guī)模（SCALE）、占地面積（AREA）、容積率（FAR）、建筑密度（DENSITY）和綠化率（GREEN），Z表示不需要進(jìn)行轉(zhuǎn)換的解釋變量，包括工業(yè)用地價格出讓政策（POLICY）、工業(yè)用地出讓方式（TRANSFERi）、行政區(qū)域（LOCATION）、開發(fā)區(qū)級別（ZONINGj）、主要城區(qū)（MAIN）、行業(yè)類別（CATEGORYk）、項(xiàng)目年份（YERA），e為隨機(jī)擾動項(xiàng)，該項(xiàng)服從正態(tài)分布，α是常數(shù)項(xiàng)，βi和βj分別為各變量的回歸系數(shù)，βi表示自變量變換一個百分比時因變量的百分比變化，βj表示自變量變換一個單位或一個類別（虛擬變量）時引起的因變量的百分比變化。

表1 影響工業(yè)用地價格變量因素表Tab.1 Factors affecting industrial land price

3.4 初步統(tǒng)計分析

各變量的統(tǒng)計性描述如表2所示。44.70%的工業(yè)項(xiàng)目在主城區(qū)，其他分布在一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在開發(fā)區(qū)層級中，有19.92%的項(xiàng)目位于核定的省級開發(fā)區(qū)內(nèi)，2.10%位于核定的國家級開發(fā)區(qū)內(nèi)。工業(yè)用地面積的均值是1.59 hm2，工業(yè)地價的均值是226.22×104元/hm2。以掛牌和協(xié)議出讓兩種方式為主，掛牌出讓地塊占總的工業(yè)地塊的46.17%，協(xié)議出讓地塊占53.33%，兩種方式合計共99.50%。在國土資發(fā)［2007］78號文件出臺前工業(yè)用地出讓宗數(shù)為3869，占60.07%，面積為5162.89 hm2，占50.40%，出讓單價平均值為156.70×104元/hm2，中位數(shù)值為144.22×104元/hm2；在此之后出讓的工業(yè)用地出讓宗數(shù)為2572，占39.93%，面積為5081.87 hm2，占49.60%，出讓單價平均值為330.79×104元/hm2，中位數(shù)值為312.04×104元/hm2。

4 實(shí)證結(jié)果分析

模型1是基礎(chǔ)模型，模型2在模型1的基礎(chǔ)上控制不同開發(fā)區(qū)層級影響后得到的結(jié)果，模型3在模型2的基礎(chǔ)上控制是否位于主城區(qū)影響因素后得到的結(jié)果。為了進(jìn)一步檢驗(yàn)研究結(jié)論的可靠性，將行政區(qū)劃變量引入分析，利用行政區(qū)劃虛擬變量來控制不同行政區(qū)域內(nèi)的差異，對模型1至模型3分別進(jìn)行穩(wěn)健性分析，分析結(jié)果有顯著性差異，見表3，因此本文的分析結(jié)論穩(wěn)健。各模型中自變量的膨脹因子（VIF）均小于10，所以模型不存在嚴(yán)重的共線性問題。

表2 模型中各變量的統(tǒng)計描述值Tab.2 Descriptive statistics of variables used in the model

與政府影響相關(guān)的三個變量工業(yè)用地出讓最低價政策 、年度工業(yè)用地供應(yīng)量、工業(yè)用地出讓方式對地價的影響都在1%的水平顯著。工業(yè)用地出讓最低價政策對工業(yè)地價有正向影響，工業(yè)用地政策調(diào)整后使工業(yè)地價增長5%，政府影響因素對工業(yè)地價產(chǎn)生了拉動效應(yīng)。年度工業(yè)用地供應(yīng)量的參數(shù)估計值為-0.05，說明工業(yè)用地供應(yīng)量每增長1%，工業(yè)地價將減少5%，說明雖然現(xiàn)有工業(yè)地價形成不同于完全市場機(jī)制下供需方?jīng)Q定的價格，但是當(dāng)工業(yè)用地供應(yīng)量增加時，地價依然會受到影響，呈現(xiàn)下降趨勢。從土地出讓方式看，在其他因素不變的情況下，拍賣出讓的工業(yè)地價比掛牌方式高50%，而協(xié)議出讓的工業(yè)地價比掛牌方式低20%，拍賣方式配置的價格較好地傳遞了市場信號。因此，如果政府在掛牌時減少定向性的門檻條件，讓更多符合產(chǎn)業(yè)方向的企業(yè)公平參與，掛牌工業(yè)地價將較現(xiàn)有價格有明顯提升。

從控制變量回歸結(jié)果看，地塊特征因素中，工業(yè)用地出讓年份對工業(yè)地價影響顯著，每增加一個年度，工業(yè)地價增長8%，說明盡管從總體上工業(yè)地價的變化不如商辦住用地明顯，但是隨著時間的推移，工業(yè)地價依然有較為顯著的上升趨勢。在地塊的規(guī)劃控制指標(biāo)中，建筑密度對地價在1%的水平產(chǎn)生正向影響，建筑密度每增加一個百分點(diǎn)，工業(yè)地價上升2%，綠地率對地價的影響則相反，在1%的水平下，綠化率每增加一個百分點(diǎn)，地價下降7%，但是容積率對地價影響不顯著， 說明工業(yè)廠房不同于住宅或商業(yè)建筑，為了機(jī)器設(shè)備和生產(chǎn)物資運(yùn)輸?shù)谋憷?，工業(yè)企業(yè)更看重水平方向可用建筑面積而非垂直方向。

在企業(yè)特征因素中，企業(yè)投資規(guī)模對工業(yè)用地價格影響在1%的水平顯著，投資規(guī)模每增加一個百分點(diǎn)，工業(yè)地價下降2%。從行業(yè)類別看，生產(chǎn)設(shè)備占地面積大的行業(yè)在工業(yè)地價上顯著低于其他行業(yè)，以在5%水平對工業(yè)地價產(chǎn)生顯著性影響的幾個行業(yè)分析，非金屬礦物制品業(yè)工業(yè)地價最低，從低到高依次是金屬冶煉加工和制品業(yè)、紡織和服裝業(yè)、水電氣生產(chǎn)和供應(yīng)、文體用品制造和記錄媒介復(fù)制業(yè)。

在表3第2列加入開發(fā)區(qū)層級，結(jié)果顯示工業(yè)用地供應(yīng)量、工業(yè)用地出讓最低價政策和工業(yè)用地出讓方式都保持顯著，開發(fā)區(qū)層級對工業(yè)地價影響參數(shù)估計值是顯著的，在其他因素不變的情況下，國家級和省級開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)地價分別較開發(fā)區(qū)外高22%和15%，說明開發(fā)區(qū)級別與開發(fā)區(qū)的區(qū)位選擇、產(chǎn)業(yè)層級以及基礎(chǔ)設(shè)施配套完備程度相聯(lián)系，較高層級的開發(fā)區(qū)可以對工業(yè)地價產(chǎn)生正向影響。

在表3第3列加主城區(qū)因素，結(jié)果顯示工業(yè)用地供應(yīng)量、工業(yè)用地出讓最低價政策和工業(yè)用地出讓方式都依然是顯著的，同時是否位于主城區(qū)對工業(yè)地價影響參數(shù)估計值顯著，在其他因素不變的情況下，主城區(qū)的工業(yè)地價較主城區(qū)外高10%。

表3 影響工業(yè)用地價格的回歸模型分析結(jié)果Tab.3 Analysis of the regression model regarding industrial land price

（表3續(xù)）

5 結(jié)論與政策建議

本文利用 1999—2015年中國東部沿海T市的工業(yè)地塊微觀數(shù)據(jù)，研究土地出讓市場化進(jìn)程中政府影響因素、區(qū)位因素、企業(yè)特征因素和地塊特征因素對工業(yè)地價的影響。研究發(fā)現(xiàn)： （1）土地供給量在年際間的變化對工業(yè)地價影響顯著，在政府對土地供應(yīng)管制的情況下，要提高工業(yè)地價和土地產(chǎn)出效率，應(yīng)將新增工業(yè)用地供應(yīng)與存量情況使用情況掛鉤，如存量土地存在閑置、未利用和低效利用的情況下，應(yīng)減少新增工業(yè)用地供應(yīng)量，發(fā)揮價格機(jī)制對土地資源優(yōu)化配置的影響；（2）工業(yè)用地出讓方式對工業(yè)地價影響顯著，如果工業(yè)用地出讓能采用更趨市場化的方式，引入競爭性的用地競價或者減少掛牌時有明顯排他性的限定性條件，價格因素將更能反應(yīng)工業(yè)用地的供需狀況，并促進(jìn)企業(yè)集約利用土地；（3）工業(yè)用地政策變化因素對工業(yè)用地價格有顯著的影響，提高工業(yè)用地出讓底價和禁止協(xié)議出讓的要求對工業(yè)用地價格整體抬升起到了關(guān)鍵性作用，但是現(xiàn)有數(shù)據(jù)中還無法反映工業(yè)用地出讓底價調(diào)整之后地方政府在吸引工業(yè)企業(yè)投資時是否還有“暗補(bǔ)”行為，因而實(shí)際地價可能要低于出讓時價格。

中國許多產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張已基本走到盡頭，傳統(tǒng)的增長方式顯得力不從心，一些曾經(jīng)有效的調(diào)控手段和措施隨著發(fā)展環(huán)境的變化反而成為影響當(dāng)前結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要障礙[28]。在市場化改革還沒有完成的情況下，重要的是政府采取積極措施來減少生產(chǎn)要素的自由配置和流動的障礙，消除阻礙經(jīng)濟(jì)增長的消極影響，促進(jìn)競爭，推動技術(shù)進(jìn)步，提高效率，為經(jīng)濟(jì)增長提供良好的制度和法律環(huán)境[29]。工業(yè)用地配置方式越趨于市場化，地價將更能反映供需實(shí)際情況，發(fā)揮價格對資源配置作用，推動土地利用率的提高。政策建議包括：

（1）減少政府直接干預(yù)，促進(jìn)工業(yè)用地市場化配置。不僅堅持工業(yè)用地以招標(biāo)、拍賣和掛牌公開的方式出讓為主，同時也要規(guī)范出讓過程中的各個程序，能夠真正引入市場競爭機(jī)制來形成出讓價格和配置工業(yè)用地，政府間的競爭應(yīng)從以低地價的無序競爭轉(zhuǎn)為競合[5]。工業(yè)用地最低出讓價格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整也可以有效減少低地價出讓，根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)和工業(yè)用地市場的發(fā)展?fàn)顩r，最低出讓底價應(yīng)適時進(jìn)行調(diào)整，防止出讓底價設(shè)定過低。

（2）合理確定工業(yè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)。中國各地工業(yè)發(fā)展水平的差距較大，產(chǎn)業(yè)方向也有很大差異性。全國性的工業(yè)用地控制指標(biāo)并不適用于每個地區(qū)，應(yīng)給予地方政府更大的彈性，結(jié)合當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展的實(shí)際情況制定出相應(yīng)的控制指標(biāo)，引導(dǎo)工業(yè)用地的合理利用。

（3）加強(qiáng)對工業(yè)企業(yè)發(fā)展的規(guī)劃引導(dǎo)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和特點(diǎn)做好工業(yè)用地空間合理布局和確定科學(xué)供應(yīng)量。合理規(guī)劃將有利于工業(yè)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生集聚效應(yīng)，也促進(jìn)工業(yè)地價良性增長?？茖W(xué)投入土地要素供應(yīng)量，將從供給側(cè)對工業(yè)用地合理定價形成關(guān)鍵作用。

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