對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅、土地使用稅的幾點(diǎn)思考

桑業(yè)新

【摘要】本文分析了在實(shí)際工作中遇到的房產(chǎn)稅、土地使用稅相關(guān)問(wèn)題及解決對(duì)策，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員的稅收管理工作提供一定的參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 房產(chǎn)稅 土地使用稅

一、當(dāng)前房產(chǎn)稅、土地使用稅的主要問(wèn)題

（一）房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征計(jì)稅基數(shù)不明確

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第三條，“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)”，實(shí)際工作中對(duì)“房產(chǎn)租金收入”有兩種理解，一種為實(shí)際收取的租金、一種為按權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)收的租金。例如，某公司將一房產(chǎn)出租給商戶(hù)，一次性收取6個(gè)月租金6萬(wàn)元（不含稅，下同），在當(dāng)月計(jì)算應(yīng)繳納房產(chǎn)稅時(shí)是以收取的全部租金收入6萬(wàn)元還是按當(dāng)月應(yīng)收租金1萬(wàn)元繳納，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在征管中計(jì)算口徑不統(tǒng)一。根據(jù)筆者了解，目前海南、山東通過(guò)稅務(wù)公告形式對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行了明確，但大部分地區(qū)的企業(yè)仍根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行繳納，并未形成統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

（二）轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅

對(duì)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)租行為是否征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅暫行條例中并未明確，但從稅收征管角度，對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅可以從源頭上堵截稅收征管的漏洞，避免稅源流失。據(jù)筆者了解，部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)曾經(jīng)發(fā)布過(guò)相關(guān)通知，對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)租金超過(guò)支付給原出租人的部分征收房產(chǎn)稅，但此作法擴(kuò)大了房產(chǎn)稅的納稅人范圍，即“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”的規(guī)定，所以各地稅務(wù)機(jī)關(guān)陸續(xù)廢止了類(lèi)似通知條款，稅收征管漏洞仍然存在。

（三）土地使用稅、從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅申報(bào)、繳納期限設(shè)置不合理

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第七條，“房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”同樣，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第八條，“土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定”。

就筆者所在的地區(qū)來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求土地使用稅、從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅均為每半年度申報(bào)一次，其中上半年房產(chǎn)稅申報(bào)日期為2月、土地使用稅申報(bào)日期為4月，下半年房產(chǎn)稅申報(bào)日期為8月、土地使用稅申報(bào)日期為10月。對(duì)于一般企業(yè)來(lái)說(shuō)，持有房產(chǎn)的價(jià)值、土地面積相對(duì)固定，在計(jì)算半年度土地使用稅和從價(jià)房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)納稅額變動(dòng)不大，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，由于出租部分的房產(chǎn)從租計(jì)征房產(chǎn)稅，剩余未出租及自用的房產(chǎn)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，而當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形式復(fù)雜，企業(yè)在2月份繳納房產(chǎn)稅時(shí)無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)判3-6月份未出租面積，一般情況下會(huì)通過(guò)預(yù)估出租率或直接按當(dāng)前未出租面積的方式計(jì)算當(dāng)期應(yīng)繳稅金，之后在下期繳納時(shí)對(duì)上期的預(yù)估差異進(jìn)行調(diào)整，如此重復(fù)。同樣，對(duì)于土地使用稅，由于在4月份繳納上半年土地使用稅時(shí)也會(huì)遇到類(lèi)似問(wèn)題。

（四）土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間不明確

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第三條規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。但對(duì)于什么是“房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”并未在通知中明確。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，從什么時(shí)間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅是納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)，通常情況下企業(yè)有以下三種確定方法：一是如果合同約定了交房時(shí)間，以約定的交房時(shí)間為截止日期；二是如果合同沒(méi)有約定交房時(shí)間，則以辦理房產(chǎn)交付手續(xù)時(shí)作為截止日期；三是如果購(gòu)房人遲遲不交接，可以按公告交房時(shí)間為截止日期。對(duì)以上幾種方法的選擇適用，一般需得到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。

（五）土地使用稅有雙重征稅嫌疑且征管彈性過(guò)大

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）文件第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。房產(chǎn)原值包括地價(jià)，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于一種財(cái)產(chǎn)需交納兩種稅收：房產(chǎn)稅和土地使用稅，況且對(duì)土地也只是擁有幾十年的“使用權(quán)”，筆者認(rèn)為有雙重征稅嫌疑。另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第四條，土地使用稅稅額為大城市1.5元至30元、中等城市1.2元至24元、小城市0.9元至18元、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。此規(guī)定考慮到了各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，賦予了各地區(qū)在稅收征管權(quán)上的彈性，但對(duì)于具體稅額的設(shè)定，筆者認(rèn)為各地區(qū)的征管彈性過(guò)大。

二、應(yīng)對(duì)方案

（一）加強(qiáng)稅法的學(xué)習(xí)，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)

由于房產(chǎn)稅、土地使用稅稅款計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，另外立法時(shí)間較早，后續(xù)各級(jí)財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)以大量的稅收公告、通知等形式對(duì)房產(chǎn)稅、土地使用稅進(jìn)行規(guī)范，這就要求企業(yè)財(cái)稅人員養(yǎng)成終身學(xué)習(xí)的習(xí)慣和樂(lè)于鉆研的精神，善于歸納總結(jié)、完善提高，具有良好的職業(yè)判斷能力。當(dāng)國(guó)家稅收政策不斷修訂，企業(yè)財(cái)稅人員應(yīng)時(shí)刻關(guān)注政策變化，不斷學(xué)習(xí)研究新的稅收政策和納稅籌劃方法，從而規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)稅收籌劃，合理降低企業(yè)稅負(fù)

企業(yè)在相關(guān)法律法規(guī)所允許的范圍內(nèi)，通過(guò)合理安排企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而達(dá)到減小企業(yè)稅負(fù)和支出、不斷實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。對(duì)于房產(chǎn)稅、土地使用稅的籌劃，可以重點(diǎn)從兩方面開(kāi)展：一是利用當(dāng)前房產(chǎn)稅、土地使用稅稅收減免稅優(yōu)惠政策，根據(jù)自身企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)于符合減免稅優(yōu)惠政策的業(yè)務(wù)應(yīng)合理利用，及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅收優(yōu)惠登記或?qū)徟掷m(xù)并提供相關(guān)證明，爭(zhēng)取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠；二是對(duì)各項(xiàng)涉稅經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行提前籌劃，如在租賃合同中規(guī)避免租期條款、將房產(chǎn)整體租賃劃分為房產(chǎn)租賃、資產(chǎn)租賃等方式，以合理減少企業(yè)稅收支出。

（三）建立稅企溝通渠道

由于當(dāng)前稅收政策在執(zhí)行中具有較大彈性空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收?qǐng)?zhí)法上擁有一定的自由裁量權(quán)，企業(yè)實(shí)施的部分涉稅活動(dòng)的合法性仍需得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，為避免產(chǎn)生稅額計(jì)算、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)等涉稅風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)建立和維護(hù)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的渠道， 主動(dòng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢(xún)相關(guān)的稅收法規(guī)，聽(tīng)取來(lái)自稅務(wù)機(jī)關(guān)的意見(jiàn)和建議，爭(zhēng)取在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致。同時(shí)，對(duì)于稅法未明確的事項(xiàng)，應(yīng)將企業(yè)的稅收處理方法提前向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，只有得到了稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，并依照法定的程序履行了相關(guān)義務(wù)，各種稅務(wù)方案才會(huì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的實(shí)際利益。