房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究

邵名童　張丹陽

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)融資是一種受很多種因素影響的活動，本文根據(jù)當(dāng)前我國該種企業(yè)籌集資金的狀況，總結(jié)了我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資過程中遇到的各種問題。房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)營風(fēng)險大、建設(shè)周期長、資金需求量大等顯著的特點，充足的資金是它們保持良好運行的保障，所以能否籌集到足夠的資金對這些企業(yè)來說非常重要。近幾年，我國通過各種有力的手段對該行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象雖然得到了緩解，但也帶來很多問題。

本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的現(xiàn)狀，分析了房地產(chǎn)融資難的的原因，提出了一些有效的對策和思路，希望對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的研究有一定建設(shè)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)融資；融資渠道；融資對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題及原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

1.融資結(jié)構(gòu)單一，且間接融資是主要形式。房地產(chǎn)這個行業(yè)需要大量利用資金來支持行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，項目融資成為一個關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)行業(yè)很難在自己上自己滿足自己的需求，所以通過向銀行、其他機構(gòu)貸款，房地產(chǎn)行業(yè)才能獲得足夠的資金，這也是此行業(yè)的主要籌資方式。由于受到借款金額、還款難度、時間周期等因素的限制，房地產(chǎn)公司向其他相關(guān)或非相關(guān)企業(yè)借款或通過自己發(fā)行證券獲取資金的方式應(yīng)用尚不廣泛。再比如房地產(chǎn)籌集資本的另一個主要方法股票籌資方式，因為其自身的特征幾乎不能申請上市，這個籌集資本的來源也受到了制約，再加上金融工具有限，融資渠道狹窄，更無法為企業(yè)的運營提供充足的資本。

2.對房地產(chǎn)融資的限制因素太多，融資有很大局限性。資金是一個企業(yè)生存與不斷壯大的基礎(chǔ)。當(dāng)前國家對可利用土地資源采取保護(hù)措施，明令銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款采取限制措施。再加上國家對其他信貸機構(gòu)的設(shè)立更是要經(jīng)過層層行政審批，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得充足的資金變地十分困難。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)又主要依靠間接融資手段，自身“造血”的能力明顯不足。

3.房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，金融市場體系不完善。目前我國該種行業(yè)市場的融資結(jié)構(gòu)依然是以商業(yè)銀行的貸款為主，雖然投資信托行業(yè)也有所發(fā)展，但房地產(chǎn)市場金融結(jié)構(gòu)單一的局面還尚未得到改變（王小雪，2008）[1]。要想形成多元化，競爭性的市場結(jié)構(gòu)還需努力。與其他國家相比，我國的金融市場體系由于發(fā)展時間較短，尚不成熟且不完善，專業(yè)性的投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和保險機構(gòu)還沒有出現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題原因分析

1.房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具。由于我國的房地產(chǎn)金融市場尚不成熟，還未能創(chuàng)造出新的工具供這些企業(yè)廣泛使用，因此資產(chǎn)抵押與貸款按揭依舊還是主要的籌資方式。我國房地產(chǎn)金融市場應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況制定適合自己情況的房地產(chǎn)金融工具如實現(xiàn)抵押貸款證券化，私募股權(quán)融資等。

2.房地產(chǎn)金融體系還不健全，存在較大缺陷。我國目前該行業(yè)市場形成了以商業(yè)銀行為主，其他機構(gòu)如信托投資公司、社會保障機構(gòu)等為輔的格局。由于信托投資公司，保險公司等這些新興的融資及信用保障機構(gòu)興起較晚，發(fā)展時間較短，造成這些金融工具的運用效率低，社會資金不能得到充分利用。

3.與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不健全。由于我們國家還沒能制定出比較完善的法律規(guī)章，對該市場的監(jiān)管不夠嚴(yán)格，不能充分發(fā)揮它們的作用，因此該市場發(fā)展的秩序還是處于比較混亂的階段。在該市場中，消費者也算是投資的一大主體，由于他們沒有接受過比較好的的金融知識培訓(xùn)，因此獲得的信息往往對他們用處不是太大。

4.房地產(chǎn)市場金融體系效率低下。目前我國該行業(yè)市場體系尚不完善，因此無法使社會上的資金實現(xiàn)優(yōu)化配置，不能充分實現(xiàn)過剩資源方向匱乏資源方的融通，這些企業(yè)對資金的巨額需求很難得到滿足。再加上房地產(chǎn)缺乏流動性，海外投資者如果想進(jìn)去中國房地產(chǎn)市場就必須提前準(zhǔn)備好完善的退出手段。所以，很多境外資金對這一市場都望而卻步。

二、應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的若干對策

（一）政府方面

1.完善房地產(chǎn)金融相關(guān)法律體系。積極規(guī)范與健全對民間借貸、房產(chǎn)信托和私募股權(quán)基金等新型籌集資金方式的法制規(guī)章建設(shè)。加強對房地產(chǎn)市場上的信息披露監(jiān)管，可以有效地改善房地產(chǎn)金融市場上信息不對稱的局面，對消費者而言也能實現(xiàn)相對公平，使房地產(chǎn)市場能規(guī)范有效地運行。

2.適當(dāng)放寬政策限制。國家可以在制度上對房地產(chǎn)實行一些優(yōu)惠政策，放寬限制，比如可以適當(dāng)降低房產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅，所得稅等，適當(dāng)放寬對房產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的監(jiān)管改善房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題。積極引進(jìn)境外資金，在制度上對境外資金的進(jìn)入放松限制，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)融資注入的新的“血液”。

（二）金融機構(gòu)方面

1.研發(fā)新的金融產(chǎn)品。我國銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款具有期限不夠長而且金額也較小的特點，所以房地產(chǎn)企業(yè)很難通過貸款來獲得所需的資金數(shù)額。 所以與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的這些金融機構(gòu)一定要積極去創(chuàng)造新的籌資方式，將社會上沒有充分利用起來的資金利用起來。根據(jù)這些不同企業(yè)的特點，以及不同居民的支付能力創(chuàng)造出不同類型的工具，實現(xiàn)金融工具的創(chuàng)新。

2.健全金融監(jiān)管的專門機構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)金融是一個極具風(fēng)險的領(lǐng)域，證券市場的體制還沒有像發(fā)達(dá)國家一樣發(fā)展成熟，必須設(shè)定一種能發(fā)揮作用的機制和相應(yīng)的安排。金融監(jiān)管應(yīng)以主動和被動相結(jié)合的形式 ，加強各監(jiān)督管理部門之間的配合，去除這些部分之間重復(fù)發(fā)揮作用，堵住漏洞，促進(jìn)信息交流，降低監(jiān)督和管理的費用。

（三）企業(yè)自身方面

1.發(fā)掘新的融資渠道。我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的融資渠道有限，為滿足巨大的資金需求，它們必須根據(jù)自身特點及國外先進(jìn)經(jīng)驗， 增強房地產(chǎn)企業(yè)自身實力，提高自身借貸信用。在利用好境外資本，房產(chǎn)信托以及不動產(chǎn)抵押證券化這些現(xiàn)有籌資方式的情況下，發(fā)掘新的籌資方式，如典當(dāng)籌資、 租賃籌資、引入外資等。

2.做好融資規(guī)劃，最大限度降低融資成本。融資始終是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中必不可少的一個環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者一定要重視企業(yè)的融資問題，做好房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)劃，把融資規(guī)劃作為房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的一部分（韓珍，2007）[2]。這樣才能做好籌集資金的規(guī)劃，最大限度地減小企業(yè)籌集資金的成本。

房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中的地位舉足輕重。在當(dāng)前環(huán)境下，這些企業(yè)要想得到成長，該行業(yè)的融資問題首當(dāng)其沖。這些企業(yè)要解決籌集資金過程中遇到的各種問題， 離不開該市場中各個主體的團結(jié)協(xié)作。政府要完善房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律體系，健全政府支持體系；企業(yè)要努力發(fā)掘新的籌資方式，做好籌集資金的規(guī)劃，最大限度減少籌集資金的費用； 金融業(yè)要不斷研發(fā)新的金融品種，增強這些產(chǎn)品的運用效率，完善這些企業(yè)籌集資金的擔(dān)保機構(gòu)。（作者單位：天津財經(jīng)大學(xué)研究生院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 王小雪，天津發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的制度障礙及改進(jìn)，華北金融，2008.

[2] 韓珍，中型房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究，金融學(xué)，2007.

[3] 夏玉香，房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究，商業(yè)經(jīng)濟，2014，9：71-72.

[4] 李曉暉，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道探究，企業(yè)戰(zhàn)略，2014，8：9-10 .

[5] 馬如雄，房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析，投資理財，2014 ：48-49.

[6] 熊逸韜，房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及改善，財政金融，2013 ：182 .

[7] 陳花軍，關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的探討，現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013 ：372-373.