透視二三線城市“老賴樓盤”頻發(fā)現(xiàn)象

向志強+董建國+彭源

當(dāng)前，一些二三線城市出現(xiàn)不少長期拖延交房的“老賴樓盤”，一些開發(fā)商采取拖延、“跑路”、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險等“老賴”做法，給業(yè)主權(quán)益帶來較大損害。有的樓盤因為資金鏈斷裂變成“老賴”，有的則是手續(xù)不全、違規(guī)開發(fā)中途“夭折”。

“老賴樓盤”大多出現(xiàn)在二三線城市，涉及房企多為中小開發(fā)商。業(yè)內(nèi)人士分析，在此前樓市熱潮中，一些房企非理性發(fā)展戰(zhàn)略是“老賴樓盤”形成的主要原因，而手續(xù)不全、違規(guī)開發(fā)等也使得一些樓盤中途“夭折”。

違法成本低也是造成“老賴樓盤”的重要原因。根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法，違規(guī)預(yù)售罰款不超過3萬元。

有的城市延期交房一年以上樓盤超10個

“從1月推到7月，從7月又推到12月?！?016年以來，福建省福州市溫泉城樓盤的部分業(yè)主為開發(fā)商一再拖延交房而煩惱不已。而在內(nèi)蒙古呼和浩特市，四季花辰小區(qū)開工長達(dá)6年仍未完工。

近兩年來，類似長期拖延交房的“老賴樓盤”在不少二三線城市頻頻出現(xiàn)。有的基本完工但遲遲不能交房，有的長期停工已經(jīng)“爛尾”。有媒體走訪了解到，南寧延期交房一年以上的樓盤近十個，在呼和浩特等地則更多。

據(jù)了解，一些開發(fā)商在樓盤出現(xiàn)問題后采取各種方式規(guī)避責(zé)任，甚至產(chǎn)生“破罐子破摔”“死豬不怕開水燙”的心理，耍起“老賴”做派。

——“奇葩”借口拖延交房。“樓盤遲遲不能完工，開發(fā)商給出的答復(fù)每次都不一樣?！彼募净ǔ叫^(qū)業(yè)主渠先生說，前些年說是由于主管部門不予辦理商品房銷售相關(guān)手續(xù)，最近又說資金鏈斷裂、得先把商鋪賣出去回籠資金。在廈門、北海等地，都出現(xiàn)過開發(fā)商以“下雨”“高考”“停水停電”“臺風(fēng)”等“奇葩”借口一再延遲交房且拒付違約金的現(xiàn)象。

——人去樓空“玩失蹤”。2015年以來，廣西古鼎香投資集團在寧明縣、天等縣、靖西縣等地的多個樓盤停工，售樓部人去樓空。媒體近日在古鼎香集團位于南寧市金湖路文德大廈的辦公地點看到，公司大門緊鎖。撥打古鼎香集團一王姓負(fù)責(zé)人的電話，在媒體表明身份后，這名負(fù)責(zé)人直接掛掉電話。

——將壓力轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。福州溫泉城樓盤目前已延期交房十個月，按購房合同規(guī)定須交違約金，但開發(fā)商卻在未和業(yè)主商量的情況下，單方面決定以物業(yè)費抵充違約金。業(yè)主們計算發(fā)現(xiàn)，每戶違約金從1萬到2萬元不等，若抵充物業(yè)費，足夠支付近十年。在呼和浩特市，停工兩年的蔚藍(lán)家園樓盤開發(fā)商對于業(yè)主的回復(fù)就是兩個字——“缺錢”，后來竟提出讓業(yè)主集資幫助公司解決資金問題，無奈的業(yè)主湊出300萬元之后，卻又發(fā)現(xiàn)整個樓盤建設(shè)還需要3億多元。

樓盤陷入僵局遲遲無法交付，給業(yè)主帶來巨大生活和心理壓力。福州“大儒世家·天瀾江語城”小區(qū)一位業(yè)主說，因新房遲遲未交付，他每月在外租房需2000多元，按揭又需7000多元，還不知道什么時候能拿到房子。

多為資金鏈斷裂和違規(guī)開發(fā)

媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“老賴樓盤”大多出現(xiàn)在二三線城市，涉及房企多為中小開發(fā)商。業(yè)內(nèi)人士分析，在此前樓市熱潮中，一些房企非理性發(fā)展戰(zhàn)略是“老賴樓盤”形成的主要原因，而手續(xù)不全、違規(guī)開發(fā)等也使得一些樓盤中途“夭折”。

內(nèi)蒙古大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任梁榮表示，前幾年，房地產(chǎn)市場井噴式發(fā)展，吸引眾多資本涌入其中，一些房企盲目擴張、高價拿地埋下隱患，隨著二三線城市房地產(chǎn)市場降溫，不少中小房企陷入困境、資金鏈斷裂。

廣西紅日東升投資有限公司曾在廣西布局“八盤齊發(fā)”戰(zhàn)略，并以當(dāng)時創(chuàng)紀(jì)錄的價格奪得南寧地王，激進(jìn)策略及其他業(yè)務(wù)經(jīng)營不善等最終導(dǎo)致其資金鏈斷裂。2015年初，公司開發(fā)的紅日山湖樓盤在延遲交房兩個月后宣布停工，至今尚未全部交房。

而在土地價格攀升、信貸緊縮的形勢下，一些實力弱小的中小開發(fā)商融資、開發(fā)成本也快速上升。內(nèi)蒙古一位不愿透露姓名的房企負(fù)責(zé)人說，2016年，1—5年銀行貸款基準(zhǔn)利率為4.75%，銀行放貸時上浮30%達(dá)6.175%，而民間借貸利率均高達(dá)10%以上，企業(yè)財務(wù)成本壓力非常大。

另一些“老賴樓盤”則是建房初期存在“五證不全”問題，開發(fā)商通過虛假宣傳、“低價內(nèi)購”等吸引購房者，簽合同時又變購房為長租、“合作建房”等，后期因受到監(jiān)管部門處罰、開發(fā)建設(shè)受限、資金不足“跑路”等陷入僵局。

違法成本低是痼疾

據(jù)了解，“老賴樓盤”普遍存在各類違規(guī)問題，與此同時，其違法成本很低。

比如，一些“老賴樓盤”為規(guī)避監(jiān)管部門、躲避消費者上門維權(quán)，不在項目所在地設(shè)置銷售中心，而是由銷售人員通過散發(fā)小廣告、網(wǎng)上發(fā)布信息、召開“內(nèi)部申購會”等招攬客戶。

違規(guī)房企遭受處罰的力度有限。根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法，違規(guī)預(yù)售罰款不超過3萬元。“針對延期交房乃至項目停工等行為，除了督促房企按合同賠償、引導(dǎo)業(yè)主向法院起訴外，沒有其他有效手段?！备Ｖ莘抗芫质袌霰O(jiān)督管理處負(fù)責(zé)人劉力說。

同時，業(yè)主走司法途徑非常艱難。2016年以來，廣西寧明縣古鼎香樓盤的一些業(yè)主陸續(xù)向法院提起訴訟，但勝訴后仍然無法拿到退款和賠償?！肮鞠萑雮鶆?wù)糾紛，名下資產(chǎn)早已被法院凍結(jié)?！睒I(yè)主羅女士說。

業(yè)內(nèi)人士建議，政府部門一方面要加強開展聯(lián)合執(zhí)法專項整治、加大處罰力度、加強信息通報等，不斷強化事前、事中監(jiān)管;另一方面，加強協(xié)調(diào)和介入力度，破解僵局維護業(yè)主權(quán)益。

鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋與土地管理兌換中心主任田東明則建議，針對久拖不決、矛盾突出、資金缺乏的房地產(chǎn)項目，政府可成立國有的房屋運營管理公司，允許開發(fā)商用土地或房產(chǎn)做抵押，政府為其發(fā)放貸款，設(shè)立共管賬戶，按工程進(jìn)度付款。

編輯/陳遠(yuǎn)鵬