淺論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

摘 要 我國《合同法》第230條明文規(guī)定的承租人優(yōu)先購買權(quán)是房屋租賃合同的一項特殊制度，也是房地產(chǎn)租賃中的一項重要規(guī)則。它限制了出租人買賣房屋時選擇相對人的意思自治，給予了承租人傾斜性的保護，自確立以來引起了學(xué)界的廣泛的爭議和熱烈的探討。本文將從房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的幾個方面，淺析這項制度的要旨，帶給讀者思考。

關(guān)鍵詞 房屋租賃 承租人 優(yōu)先購買權(quán)

作者簡介：胡舒蓓，中南財經(jīng)政法大學(xué)。

中圖分類號：D923.2 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.134

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的概述

（一）概念與由來

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是指，在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人出賣租賃房屋時應(yīng)通知承租人，承租人依照法律規(guī)定享有同等條件下優(yōu)先于他人購買該房屋的權(quán)利。它與共有人優(yōu)先購買權(quán)、股東優(yōu)先購買權(quán)和合伙人優(yōu)先購買權(quán)等共同構(gòu)成了優(yōu)先購買權(quán)制度。

承租人優(yōu)先購買權(quán)由來已久。封建社會時期的承租人優(yōu)先購買權(quán)主要是針對土地的，如承佃人對所承租莊田享有優(yōu)先購買權(quán)。新中國建立后，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)逐步發(fā)展，1987年《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱為《民通意見》）第118條第一次在全國范圍內(nèi)承認房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。1999年《合同法》第230條使其正式在法律上得到確立，2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）對其做了進一步的具體規(guī)定?，F(xiàn)在承租人優(yōu)先購買權(quán)僅以房屋為對象。

（二）價值

究其立法價值取向，授予承租人優(yōu)先購買權(quán)可以限制買受人主體的資格，使房屋使用和歸屬與統(tǒng)一主體，從而維持了法律秩序的穩(wěn)定。承租人直接取得房屋買受人的地位簡化了法律關(guān)系和交易程序，提高了資源配置效率。同時，由于承租人有日后取得所有權(quán)的可能性，有利于激勵承租人合理使用和謹慎管理房屋。

（三）性質(zhì)

關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，學(xué)界爭議較大。第一種觀點認為當(dāng)承租人向出租人發(fā)出購買房屋的請求時，出租人有作出承諾的法定義務(wù)，無正當(dāng)理由不得將房屋賣給第三人，故為強制締約請求權(quán)。第二種觀點認為出租人作出購買房屋的單方意思表示時即與出租人成立了房屋買賣合同，故為形成權(quán)。第三種觀點以臺灣地區(qū)學(xué)者王澤鑒教授為代表，認為其為附條件的形成權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)在租賃合同生效時便已完備，而在出租人出賣房屋時得以行使。還有人認為其屬期待權(quán)，理由是在出租人未出賣房屋時承租人有可能優(yōu)先購買房屋的期待。筆者贊同第二種觀點，將優(yōu)先購買權(quán)界定為單方法律行為，權(quán)利實現(xiàn)不須出租人同意更符合立法者保護承租人利益的本意。而依照承租人優(yōu)先購買權(quán)的定義解釋，只有當(dāng)出租人出賣房屋時承租人的優(yōu)先購買權(quán)才形成并得以行使，租賃合同成立時優(yōu)先購買權(quán)沒有產(chǎn)生，故不存在附條件之說。且因為出租人出賣房屋的可能性渺茫，承租人通常并不會期待行使，也不享有期待利益，故非期待權(quán)。

二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件

承租人優(yōu)先購買權(quán)限制了出租人的處分權(quán)，是一項法定權(quán)利，它的行使必須嚴(yán)格按照法律規(guī)定的條件。

（一）出租人出賣租賃房屋

根據(jù)《合同法》第230條，優(yōu)先購買權(quán)只有在房屋出租人“出賣租賃房屋”于第三人時才能產(chǎn)生。這里需要明確“出賣”的含義。出賣指向買受人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并接受對價的行為，但為保護承租人利益，此處的出賣應(yīng)做擴大解釋?！督忉尅返?2條中，出租人將房屋折價、變賣給抵押權(quán)人的行為，實際上是以轉(zhuǎn)移所有權(quán)來代替金錢的支付，因此也囊括在“出賣”行為中。另外在一些地方性法規(guī)中，也有把房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價投資等視為房屋買賣。

（二）同等條件

《合同法》第230條明確規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)要“以同等條件”。這項制度限制了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，防止承租人以低價購得房屋等情況而損害了出租人的利益。對于“同等條件”的確定學(xué)界爭議較大。有觀點認為既然出租人的通知是在出賣前，那么應(yīng)當(dāng)是在買賣合同成立前，因此應(yīng)當(dāng)以出租人和第三人初步協(xié)商確定的交易條件為“同等條件”。還有觀點認為，優(yōu)先購買權(quán)的“優(yōu)先”是相對于出租人與第三人的買賣合同，那么優(yōu)先購買權(quán)的行使必須以買賣合同已經(jīng)成立為前提，因此，“同等條件”是指買賣合同里規(guī)定的交易條件。筆者贊同前一種觀點，因為如果以有效成立的買賣合同為標(biāo)準(zhǔn)，若承租人行使優(yōu)先購買權(quán)則勢必導(dǎo)致出賣人和買受人不必要之費用的支出，且可能會增加出賣人承擔(dān)締約上過失責(zé)任的風(fēng)險，不利于社會經(jīng)濟發(fā)展。對于“同等條件”的內(nèi)容，筆者贊成相對同等說，首先應(yīng)該是價格條件相同， 其次應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮支付方式。在價格條件和支付方式相同的情況下， 對于其他交易條件是否需要完全相同， 要看該條件是否影響到出租人的利益， 如果沒有影響， 則應(yīng)當(dāng)認定為同等條件。

（三）除斥期間

前面已經(jīng)論述優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)為形成權(quán)，依承租人單方意思表示而與出租人成立買賣關(guān)系，如果不限制其行使期限，將使民事法律關(guān)系長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。所以承租人在一定期限內(nèi)不行使優(yōu)先購買權(quán)，將會導(dǎo)致權(quán)利消滅，這個期間叫除斥期間?！督忉尅返?4條規(guī)定除斥期間為十五天，自出租人履行通知義務(wù)起算。

三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力

（一）對出租人的效力

出租人是房屋的所有權(quán)人，依物權(quán)理論，應(yīng)對房屋享有自由處分的權(quán)利。而承租人優(yōu)先購買權(quán)限制了出租人的處分權(quán)，體現(xiàn)在選擇買賣合同相對人上，當(dāng)承租人作出購買表示時，即與承租人成立了買賣合同。

此外，出租人應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)履行通知義務(wù)，否則要承擔(dān)賠償責(zé)任。至于合理期限究竟是多久，已廢除的《民通意見》第118條規(guī)定為三個月，《合同法》和《解釋》都只彈性地規(guī)定為“合理期限”，司法實務(wù)中，法官可根據(jù)個案的具體情況和交易習(xí)慣來判斷。但《解釋》第23條規(guī)定，以拍賣方式出賣房屋時，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知。

（二）對承租人的效力

承租人享有同等條件下優(yōu)先受讓租賃房屋的權(quán)利，在優(yōu)先購買權(quán)被侵害時，對出租人享有損害賠償?shù)木葷埱髾?quán)。同時，法律也規(guī)定承租人承擔(dān)特定義務(wù)，具體是：

1.根據(jù)《解釋》第24條規(guī)定，承租人必須在出租人通知后的十五天內(nèi)明確表示購買，否則優(yōu)先購買權(quán)消滅。

2.必須以同等條件購買房屋。

3.不得以任何形式進行轉(zhuǎn)讓優(yōu)先購買權(quán)或者對其按照繼承法的規(guī)定進行繼承。

（三）對第三人的效力

根據(jù)能否對第三人產(chǎn)生對抗效力，其效力可分為債權(quán)性效力和物權(quán)性效力。物權(quán)效力說認為由于物權(quán)具有対世效力，承租人的優(yōu)先購買權(quán)可對抗善意第三人，即使出租人已將房屋出賣給第三人，承租人也可宣告買賣合同無效，使第三人失去所有權(quán)取得的原因而阻止第三人取得房屋的所有權(quán)。物權(quán)效力說旨在保護承租人的利益，防止出租人任意轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而使承租人優(yōu)先購買權(quán)落空?！睹裢ㄒ庖姟返?18條即采用物權(quán)效力說。債權(quán)效力說認為優(yōu)先購買權(quán)效力具有相對性，僅在承租人與出租人之間產(chǎn)生效力，若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，承租人只能向出租人主張損害賠償，而不能影響買賣合同的效力。在我國房屋登記制度尚不完善，第三人難以查明所購房屋是否存在租賃關(guān)系的情況下，顯然，債權(quán)效力說維護了交易安全，保護第三人的利益，有利于房地產(chǎn)交易市場的活性發(fā)展。2009年《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第21條修正了《民通意見》的規(guī)定，明確了承租人優(yōu)先購買權(quán)不影響出租人與第三人買賣合同的效力，但第24條似乎又暗示當(dāng)善意第三人沒有辦理登記手續(xù)時，承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán)，這一規(guī)定區(qū)分了負擔(dān)行為和處分行為，優(yōu)先購買權(quán)可以對抗第三人。在查閱近年的法院判例后發(fā)現(xiàn)，審判實務(wù)中，承租人優(yōu)先購買權(quán)都沒有對抗第三人的效力，也就是說，法院仍按照債權(quán)效力說來裁判。

四、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制

《解釋》第24條列舉了承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的四項限制，其中除斥期間和不能對抗辦理登記手續(xù)的善意第三人已在前面論述，下面就另兩項簡要闡述。

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)

《物權(quán)法》第101條規(guī)定了按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)出租人出賣房屋，房屋承租人與房屋的其他共有人同時主張優(yōu)先購買權(quán)便產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)的競合問題。依據(jù)《解釋》第24條，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人。

主流觀點認為這種優(yōu)先級是由兩者的基礎(chǔ)法律關(guān)系決定的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)基于物權(quán)關(guān)系，承租人的優(yōu)先購買權(quán)基于債權(quán)關(guān)系，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，所以共有人優(yōu)先購買權(quán)當(dāng)然優(yōu)先。筆者認為，這種觀點有偷換概念之嫌，過于簡單化。既然優(yōu)先購買權(quán)制度的價值在于簡化法律關(guān)系，提高資源配置效率，那么應(yīng)該從價值分析角度解決權(quán)利沖突。共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先使財產(chǎn)共有關(guān)系簡化甚至消滅，這是承租人優(yōu)先購買權(quán)無法實現(xiàn)的價值目標(biāo)。

另外，有學(xué)者認為這兩種優(yōu)先權(quán)不存在競合的可能，鑒于篇幅有限，在此不贅述。

（二）出租人將房屋出賣給近親屬

根據(jù)《解釋》第24條的規(guī)定，當(dāng)?shù)谌藶榕渑?、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女等近親屬時，法院不支持承租人的優(yōu)先購買權(quán)。不同于一般的交易行為以財產(chǎn)利益為目的，這種買賣具有濃厚的人身色彩，可能對出租人有特殊的意義，若賦予出租人優(yōu)先購買權(quán)，會損害出租人的利益。因此這種買賣具有更優(yōu)越的地位。

注釋：

《北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定》第2 條.

王利明.物權(quán)法研究（上）.中國人民大學(xué)出版社.2007.747-748.

尹檣.優(yōu)先購買權(quán)的制度檢視與構(gòu)建路徑——以承租人優(yōu)先購買權(quán)視角為論證范式.河北法學(xué).2016（3）.197.

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