基于SEM的房產稅對購房意愿影響因素研究

劉巍　仇兵奎

摘要：依托目前重慶、上海兩地房產稅征收試點工作的開展，以重慶市欲購房居民為研究對象，實證研究了在政策出臺后，影響居民購房意愿的各因素之間的相互關系。通過對296名居民的調查分析，構建基于TPB的SEM模型，設計購買意愿的量表。研究顯示：感知環(huán)境和感知收益等正效用因素對購房態(tài)度有正向影響，感知風險等負效用因素對購房態(tài)度有負向影響，行為態(tài)度、主觀規(guī)范、感知行為控制對購房意愿有影響。

關鍵詞：SEM模型，房產稅，TPB模型，購房意愿

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）11-0009-17 收稿日期：2016-09-17

1引言

房產稅是指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅在我國于1986年被正式提出，房產稅改革在長期可以有效降低房價，并且能發(fā)揮良好的自動穩(wěn)定器功能以平抑房價變化所導致的宏觀經濟波動。2011年，國務院選取重慶和上海兩座東西部典型城市作為房產稅征收試點城市，并規(guī)定房產稅改革針對個人住房房產稅。但房產稅的改革是否能夠有效控制房價，促進房地產企業(yè)健康發(fā)展還有待檢驗，房產稅改革的具體實行辦法也有待學術界的深入研究與討論。

對房地產市場而言，購房需求是其重要組成部分，房產稅的推出勢必對居民的購房需求有深遠的影響，因此研究房產稅開征對居民購房需求的影響，有著十分重要的理論與現(xiàn)實意義。國內外眾多學者在影響居民影響因素方面的研究碩果累累：Huang和Clark（1996）研究表明顯著影響居民購房意愿的主要因素有社會經濟變量和制度變量。謝文盛和林素菁（1998）指出，中國臺灣地區(qū)的房地產稅收政策對居民的住宅租買選擇有很大的影響，當房地產稅增加時，居民會傾向于租房而不是購買自有住房。Couchen Wu，San-san Hsing（2006）的研究表明顧客價值對居民購房意愿有正向影響。虞曉芬（2007）認為影響我國居民購房意愿的有家庭特征因素、住宅特征因素、租購成本因素和心理因素。程蔭、韓笑等（2012）通過實地調查證明影響農民工城市購房意愿的因素主要有婚姻狀況、家庭人口數(shù)、收入水平、外出打工人數(shù)、打工居住條件、對居住條件現(xiàn)狀滿意度和和對房價的預期。鄧金杰等（2011）研究表明影響居民購房意愿的因素有家庭特征、居住特征、制度因素和心理因素。許曉霞（2013）的研究表明影響居民購買商品房意愿的因素有價格因素、區(qū)位因素、供給方因素、參考群體因素和社會交往因素，而且主要分為住房維度、供給方維度和個人維度。

已有研究對本研究有重要參考價值，但還存在以下不足：（1）對影響居民購房意愿的因素較少考慮具體的政策因素，比如房產稅的改革對居民購房意愿的影響；（2）研究對象大多為住房居民購房意愿，較少具體到某一部分特殊群體，比如外來人口購房意愿、首次購房者購房意愿等；（3）研究方法多采用二元Logistic或Probit回歸方法，很少采用結構方程模型，而結構方程模型能夠在最大測量誤差的背景下同時處理潛變量、自變量和因變量之間的指標關系。

基于此，本研究通過分析房產稅改革試點城市重慶四個區(qū)的296份調研數(shù)據(jù)，在計劃行為理論的基礎上運用結構方程模型對影響外來人口購房意愿的因素進行了研究，希望為試點城市房產稅改革工作的順利進行和房產稅改革政策的盡快出臺提供一定的借鑒。

2 理論分析與研究假說

2.1 期望—效價理論

本研究從正效用和負效用兩個方面來描述外來人口的購房意愿，根據(jù)購房者在房產稅影響的情況下，對期望—效價理論拓展進行研究。

2.1.1 負效用

期望—效價理論中，一項決策的風險，即感知風險，是行為主體負效用的測度指標，在房產稅政策執(zhí)行后，由不征稅到征稅會帶來負效用，比如房產稅的征收可能會反向拉升房價?；诖耍狙芯刻岢隽巳缦录僭O：

假設1：感知風險對行為主體的態(tài)度有明顯的負向影響。

2.1.2 正效用

期望-效價理論中，一項決策的收益，即感知收益，是行為主體正效用的測度指標，在房產稅政策執(zhí)行后，購房者可能會感知到內在收益和外在收益，內在收益體現(xiàn)在購房者得到的心理享受，比如購房者因為房價的微降而感受到的愉悅；外在收益體現(xiàn)在房產稅征收給購房者帶來的實際收益，比如因為房價下降買房成本降低。

房產稅的征收帶給市場和政府的變化會影響到購房者所身處的環(huán)境，繼而影響購房者的態(tài)度。比如房產稅的征收，會帶給政府收益，會抑制房產市場投機買房行為，因而政府會用稅收建設更多的保障住房，市場的價格也會趨于正常。

基于以上討論，本研究提出如下假設：

假設2：感知收益對行為主體的態(tài)度有明顯的正向影響。

假設3：感知環(huán)境對行為主體的態(tài)度有明顯的正向影響。

2.2 計劃行為理論

計劃行為理論是由Ajzen和Fishbein在理性行為理論的基礎上將其補充后形成的一種新的行為研究模式，簡稱TPB，由行為態(tài)度、行為主觀規(guī)范、知覺行為控制、行為意向和行為五部分構成。行為態(tài)度與行為主觀規(guī)范、知覺行為控制三者之間彼此獨立又相互關聯(lián)，而行為態(tài)度、主觀規(guī)范和知覺行為控制決定行為意向。如果個體對某行為持正向態(tài)度和正向主觀規(guī)范，且知覺行為控制越強，那么其執(zhí)行行為的意向就越強。計劃行為理論在經濟和心理研究等方面應用十分廣泛。在房地產研究領域，計劃行為理論也被廣泛應用，例如房地產企業(yè)的綠色住宅開發(fā)意愿，綠色住房消費行為意愿，房地產政策改革市場行為等。

2.2.1 理論分析

基于以上理論的分析和歷史相關研究成果，本研究房產稅影響外來人口購房意愿的因素分為以下幾類。

2.2.1.1 行為態(tài)度

行為態(tài)度是指在行為主體做出預期結果的基礎上，對目標行為持積極或消極的評價。當行為主體對某一行為的結果持正向即積極的態(tài)度時，該行為可能被執(zhí)行；反之，當行為主體對某一行為持反向即消極的態(tài)度時，該行為被執(zhí)行的可能性將減小。例如：如果外來人口認為，房產稅征收使得房東提高了租金，那么他們的購房態(tài)度將會十分積極，購房意愿就會增加。

2.2.1.2 行為主觀規(guī)范

主觀規(guī)范是指行為主體對執(zhí)行或者不執(zhí)行某項行為所感受到的社會壓力，其來源可能是家庭重要人員，也可能是外來人口或政府組織。如果行為主體感覺到重要人物或組織支持某項行為，那么它們參與該項行為的可能性會增加；反之，如果行為主體感覺到重要人物或組織不支持某項行為，那么他們參與該項行為的可能性會減小。例如：家庭重要人員、同樣的外來人口及政府等組織各方面的壓力會影響外來人口購買房子的意愿。

2.2.1.3 知覺行為控制

計劃行為理論中認為除了行為態(tài)度和行為主觀規(guī)范會影響行為意向，知覺行為控制也會影響行為意向。知覺行為控制是指行為主體感覺到的在其行為控制下，執(zhí)行或者不執(zhí)行某行為的程度。當行為主體認為執(zhí)行某項行為比較容易時，他就有較高的知覺行為控制；反之，當行為主體認為執(zhí)行某項行為比較困難時，他就有較低的知覺行為控制。例如：假如外來人口認為征收個人房產稅后購買房子的難度降低，那么購買房子的知覺行為控制就會越高，其購房意愿就會越強。

2.2.1.4 行為意向

Ajzen認為，人行為意志的具體表現(xiàn)就是人的行為。計劃行為理論表明行為主體的行為意向是預測其行為的最佳參考對象。外來人口購房意愿是指外來人口購買房子的傾向和動機，即外來人口參與購房的主觀幾率。根據(jù)計劃行為理論，當外來人口購房的意向越強，則購買房子的可能性就越大。

2.2.2 研究假設

基于前文的分析，本研究提出以下假設：

假設4：行為態(tài)度對征收個人房產稅后外來人口購房意愿有正向影響。

假設5：主觀規(guī)范對征收個人房產稅后外來人口購房意愿有正向影響。

假設6：感知行為控制對征收個人房產稅后外來人口購房意愿有正向影響。

3 量表設計和數(shù)據(jù)收集

3.1 量表設計

借鑒有關計劃行為理論和期望—效價理論文獻的量表設計成果，結合個人房產稅征收后對外來人口購房意愿的實際特點，本文構建了模型圖，如圖1所示。本文通過文件調查的方式對構建的模型進行假設檢驗，調查問卷第一部分是對被訪問者信息的采集，第二部分按照李克特5點量表設計，根據(jù)調查時被采訪者對每個題目的贊同程度選擇1-5中的任意數(shù)字回答：“1”表示十分贊同，“2”表示比較贊同，“3”表示中立態(tài)度，“4”表示比較反對，“5”表示十分反對。在測量外來人口對購房意愿的態(tài)度時，共設計28個測量因素，如表1所示。

3.2 數(shù)據(jù)收集

本研究的調查對象主要是重慶市四個區(qū)的居民，通過實地調研對其進行問卷調查，本次調研共收集有效問卷296份，對問卷進行甄別過程中，剔除了長期內完全無意愿購買房子的調查對象。根據(jù)調查問卷，被采訪者的特征屬性，如表2所示。

4 數(shù)據(jù)分析與模型分析

4.1 數(shù)據(jù)分析

本文采取驗證性因子分析對相關因子的信度，以及采用區(qū)別效度和收斂效度對數(shù)據(jù)進行了檢驗，Cronbachalpha用于檢驗各變量的信度，CR值（復合信度）用于衡量測度項之間的一致性。結果如表3所示，表中各因子的Cronbachalpha和CR值均高于0.7，并且大部分均高于0.8，說明量表具有很好的信度。各因子的AVE值均高于0.5，并且大部分均高于0.6，說明量表具有很好的收斂效度。另外，檢驗因子的區(qū)別效度時，若各因子AVE值的平方根均大于其他因子的相關系數(shù)，說明該測量模型具有良好的區(qū)別效度。如表4所示，黑色字體表示各因子AVE平方根值，可以看出其均大于相應的相關系數(shù)，說明了本文建立的測量模型中各因子具有量好了區(qū)別效度。

4.2 結構方程模型假設檢驗

本研究利用的是AMOS20版本對建立的結構模型進行分析，檢測本文建立的結構方程模型，其結果包括路徑系數(shù)、T值，如表5所示。從表5中可以得出，感知風險對購房態(tài)度有顯著負向影響，感知環(huán)境與感知收益對購房態(tài)度有顯著正向影響，表明假設1、假設2和假設3是成立的；行為態(tài)度、主觀規(guī)范和感知行為控制對購房的購房意愿有顯著的正相關關系，驗證了假設4、假設5和假設6。另外，模型路徑系數(shù)圖中顯示決定系數(shù)R?為0.701，說明購房者的行為態(tài)度、主觀規(guī)范和感知行為控制共決定了70.1%房產稅征收后的購房意愿，由于R?較大接近于1，因此可認為本研究在模型建立的邏輯和數(shù)據(jù)來源上是可信并且可行的，對房產稅征收后購房者購房意愿變化的解釋也是合理的，如圖2所示。

5 結論

在期望—效價理論和計劃行為理論的基礎上，本文建立了在房產稅征收后居民購房意愿影響因素的結構模型，具體的研究結果如下：

第一，感知風險顯著負向影響購房者的購買態(tài)度，感知收益與感知環(huán)境顯著正向影響購房者購房態(tài)度。本文研究發(fā)現(xiàn)，感知風險對購房者有負向影響，這就說明，隨著房產稅的征收，租戶將房產稅費用轉嫁給租客，導致租戶減少，居民通過租賃賺取的費用減少，降低了居民的購房意愿；另一方面，隨著政府收取房產稅力度的加大，保障性住房不斷完善，購房者更加傾向租住保障性住房，從而影響購房者的購房態(tài)度。另外感知收益和感知環(huán)境對購房者購房態(tài)度有顯著正向影響，說明房產稅政策實施后，居民感受到城市環(huán)境質量增加，房價微幅下降，房地產市場投機行為減少，影響購房者的購房態(tài)度?；诖耍疀Q策部門可以通過媒體平臺及時告知居民房產稅征收政策的變化，并且通過理性分析“房產稅征收”這一政策體現(xiàn)的相對優(yōu)勢，以及對購房成本的理性分析，以此影響購房者的購房態(tài)度。

第二，購房者的態(tài)度、主觀規(guī)范和感知行為控制對購房者的購房意愿產生顯著正向影響。首先，購房者在基于期望-效價的考慮下，感知風險、感知收益與感知環(huán)境所決定的購房態(tài)度會正向影響購房意愿。其次，購房者的主觀規(guī)范顯著正向影響購房意愿，這是基于購房者受周邊親戚朋友的勸告與影響，激勵購房者有較強意愿購房。最后，感知行為控制顯著正向影響購房意愿，因為購房者基于對房產稅政策的了解程度，以及通過理性分析政策實施后自己的購房能力，感覺到自己應該并且能夠購房，所以增強了其購房意愿?；诖耍推髽I(yè)應當做好充分的準備，迎接購房熱潮的到來，并為城市庫存的消化做出積極的態(tài)度和措施來加強購房者的購房意愿。

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作者簡介：

劉巍，華中科技大學公共管理學院博士生，研究方向為城市管理、公共管理。

仇兵奎，華中科技大學應用經濟學博士后，晉中學院公共管理學院副教授，研究方向為城市管理、土地管理。