住宅建設用地使用權屆期續(xù)費問題研究

安高宏+任帥奇

摘要：住宅建設用地使用權屆期續(xù)費是物權法未能妥善規(guī)定的問題，其中主要的爭議集中在物權法第149條規(guī)定的自動續(xù)期是否需要收費的問題。本文分析物權法有關規(guī)定的立法本意，進而探討再次收取住宅建設用地使用權費用的可行性，最后提出建議以征收房產(chǎn)稅代替收費的方式來解決這個問題。

關鍵詞：住宅建設用地使用權；續(xù)期；房產(chǎn)稅

前一段時間，溫州市住宅建設用地使用權20年期間屆滿有償續(xù)期的做法引起了全國的強烈反響，絕大多數(shù)民眾的意見是反對，人們的主要主張是《物權法》第149條：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。但是，自動就代表免費續(xù)期嗎？因此，這其中涉及到很多問題都值得我們去探討。

一、“自動”的含義

《物權法》第149條所規(guī)定的住宅建設用地使用權期間屆滿自動續(xù)期當中的“自動”到底是什么含義呢？這就需要回到立法之初看立法者本意。從中國民商法律網(wǎng)刊發(fā)的文章《住宅建設用地使用權期限屆滿續(xù)期法律問題研究研討會》中申衛(wèi)星教授回憶自身參與物權立法的發(fā)言當中可以得知：當時所說的“自動”是指不需要業(yè)主逐個申請續(xù)期，到期可以自動續(xù)期。作為對比，在同一條中法律規(guī)定非住宅建設用地的續(xù)期問題“由相關法律規(guī)定”?？梢姡@個法律條文的立法理念是便民，不需要老百姓都到房屋登記機構進行變更登記，同時也能減輕登記部門工作負擔。此外關于土地使用權期限屆滿續(xù)期的相關法律還有2007年8月30號修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》，其中第22條規(guī)定土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿需要續(xù)期的，土地使用者應該至遲于到期前一年申請續(xù)期。但是《物權法》是2007年10月1日生效的，基于新法優(yōu)于舊法的原則，應該以物權法的規(guī)定為準。綜合這兩個法律條文可知，關于“自動”續(xù)期的立法的本意是為了便民，減少程序上的麻煩。但是立法并沒有明確規(guī)定自動續(xù)期是無償?shù)模瑢W者回憶時也說將這個問題留給后人解決，后人肯定更有智慧。

此外，城市的業(yè)主在購買房屋在所交的費用中也明確了是70年（個別城市有特殊的20年或50年）的使用權，依照法理，在城鎮(zhèn)土地所有權歸國家所有的前提下，業(yè)主購買房屋時在土地上只是支付了一定期間的使用權費用，要延長使用期限，自然也要再續(xù)費。因為假如按照“自動續(xù)期，免費續(xù)期”的想法來看，這跟城鎮(zhèn)土地所有權歸國家所有的根本制度矛盾。因此，住宅建設用地使用權到期續(xù)費是極有可能的，但是這個費用到底收不收、怎么收以及按什么標準收，還需要全國人大制定相應的法律或司法解釋來解決這個問題。

二、收取住宅建設用地使用權費用分析

根據(jù)中國民商法律網(wǎng)刊文可以看出，在“自動續(xù)期”后應否交納土地使用金的問題上，不同學者還是有分歧的。但是假如要收取費用的話我們首先需要明確的是應該區(qū)分住宅建設用地和商業(yè)性建設用地，商業(yè)性建設用地決定了它可以根據(jù)商業(yè)原則收取相應的費用，而住宅建設用地使用權具有特殊性，它是保障公民基本生活需求和居住的基礎性權利，需要確定一個合理的標準，否則就會影響整個社會的穩(wěn)定。

這里就涉及到按照什么標準來收取續(xù)期費用了，按照溫州市起初的說法是如果要續(xù)期須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金，這樣就不能讓百姓接受了。因為現(xiàn)在城市房價居高不下，很多房屋動輒上百萬甚至千萬，按照溫州市的做法再補交房價三分之一的土地出讓金的話，這對于大部分貸款買房的家庭來說又是一筆不小的支出，在實踐上根本沒有可行性。照理推理，如果其他70年產(chǎn)權的住宅建設用地使用權到期后也按照到期時的房價來收的話，肯定遭到人們的強烈反對。而且需要明確一點的是，公民購買某一地的房屋，隨著城市發(fā)展，房屋所在地的地價基本上是呈上升趨勢的，這一部分的增值正是公民個人投資居住期間的合理增值收益，這部分增值收益理應由房屋所有者享有，國家如果按照地產(chǎn)的現(xiàn)價收費，不免有剝奪公民合法收益之嫌。而且這部分增值收益國家已經(jīng)通過土地增值稅在公民轉讓房屋時收取了，再照此收取土地使用權費用，也有重復剝奪的嫌疑。

那么我們買房子時的支付的價款中的土地使用權費用是怎么計算的呢？根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)通行的大概標準可知土地價格包括：國家轉讓土地使用權費用、土地取得征收、拆遷費用、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤、土地增值收益。其實根據(jù)分析我們很容易得出結論：土地取得征收、拆遷費用、土地開發(fā)費這些屬于一次成本，也就是說只要一次取得，建成一個小區(qū)，之后再續(xù)期的話這些成本就不存在了；而至于利潤部分在續(xù)期的時候不再涉及到開發(fā)商，政府的公益性也不可能追求類似于開發(fā)商那樣的高利潤；土地增值收益由房屋所有權人轉讓房屋時繳納了土地增值稅。因此通過分析唯一的計費依據(jù)就可能是以開發(fā)商從政府取得國有土地使用權所花費的費用也就是土地出讓金，而這還要除以70后分攤到整個小區(qū)業(yè)主身上。這種方法就類似于算出每一年使用權的費用，然后續(xù)期的話按照每一年的費用標準繳納，而這一價格也是很高昂的。

然而正如前文所言，住宅建設用地事關重大，關乎著千千萬萬共鳴的基本權利，熊丙萬教授認為只能以相應的公共支出為根據(jù)收取必要費用。也就是說如果“自動續(xù)期”并沒有增加相應的公共服務及其支出，則不收取或者只象征性地收取少量費用，這里提出的收取標準就是看房屋當?shù)氐墓卜赵O施是否有相應增加。因此綜合考慮假如按照土地使用權取得時的價格或者續(xù)費時的價格來收費的話在很大程度上市加重了人民的負擔，相對合理的是熊丙萬教授的以公共服務支出為標準來收取，這樣只是收取少量費用甚至基本不收。

三、以稅代費的設想

假如確定好一個標準來收取住宅建設用地使用權費用的話，在實際收取過程中也存在很多復雜的問題。首先就是全國城市房屋眾多，怎么征收是個問題，工作量是要考慮的問題，如果需要群眾去相關部門主動繳納的話又和前文分析“自動”的立法本意相違背，而國家機關主動收取又將是極大的工作量。其次就是同一棟樓、小區(qū)必然存在不繳納的情況，考慮到臨期時房屋狀況是否需要續(xù)期，這樣同一個小區(qū)的業(yè)主肯定存在意見不一致的情況。還有就是續(xù)期時間是多久，是任意幾年還是統(tǒng)一續(xù)期10年、20年？因此，及時確定要續(xù)期交費也會遇到很多復雜的問題，沒有全國統(tǒng)一的權威規(guī)定肯定難以解決。

面對諸多問題，也許可以考慮通過以稅代費的方法來解決這個問題，也就是征收房產(chǎn)稅。但是目前我國房產(chǎn)稅征收采取的是房地分離模式，即只對房屋征收房產(chǎn)稅，不涉及土地。具體是方法是根據(jù)房屋原值扣除一定比例后的余值。通過調整房產(chǎn)稅的征稅對象將土地使用權部分納入進來。這樣有一個好處就是能夠解決土地使用權和房屋存續(xù)時間不一致的情況，房屋存在就征收，房屋不存在就不再征收，這也是一種可行的做法。此外，在“房地一體化”的轉讓制度下，我國不會面臨房屋和附屬土地權利人分離這一合并課稅的關鍵難題，而且房地合并征稅可以一定程度上避免房屋價值逐漸貶值而導致稅收減少的問題。

四、結論

住宅建設用地使用權續(xù)期問題關乎著人民基本住房權利，保證房屋所有人對房屋所有權和住宅建設用地使用權，不僅是立法和司法的本意，也是公民與國家關系的根本所在。任何以國家名義對公民權利的漠視、無視乃至侵犯，實則都是在抽空國家存在基礎和虛化國家權力來源。隨著時間的推移，這一問題將逐漸凸顯，需要立法部門本著嚴謹、公平、為民的理念做出合理決策，而通過改革房產(chǎn)稅制度將土地使用權納入進來可能是一個合理的解決方案。當然中央也可能有其他更好的方案，無論怎樣，任何一個方案的出發(fā)點一定要保障公民的基本權利，維護社會穩(wěn)定。（作者單位：河北經(jīng)貿大學）

參考文獻：

[1]劉劍文.房產(chǎn)稅改革正當性的五維構建[J].法學研究.2014（2）.

[2]中國民商法律網(wǎng).《住宅建設用地使用權期限屆滿續(xù)期法律問題研究研討會》.http：//www.civillaw.com.cn/zt/t/？id=30761