營改增的影響與分析對策

文/姚新華

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營改增的影響與分析對策

文/姚新華

一、營業(yè)稅改增值稅的意義

國務(wù)院總理李克強2016年3月18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。為落實《政府工作報告》關(guān)于全面實施營改增的要求，進一步減輕企業(yè)負擔，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，會議進行了部署。從今年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級。

（一）統(tǒng)一貨物勞務(wù)稅制，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。納稅人提供貨物和勞務(wù)將統(tǒng)一繳納增值稅，從稅制建設(shè)角度看，簡化了稅種、統(tǒng)一了稅制；從企業(yè)角度看，簡化了企業(yè)稅務(wù)管理，降低了遵從成本。

（二）將解決增值稅和營業(yè)稅并存導致的重復(fù)征稅問題，消除了重復(fù)征稅，降低了企業(yè)稅負。

（三）打通二三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條，促進專業(yè)化分工協(xié)作，有利于服務(wù)業(yè)與工業(yè)深度融合發(fā)展，形成完善的產(chǎn)業(yè)配套體系，推動工業(yè)轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

（四）通過促進專業(yè)化分工和服務(wù)外包，拓展了企業(yè)特別是小微企業(yè)的發(fā)展空間，有助于催生大量從事研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)的小微企業(yè)，對于鼓勵投資和促進大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新將發(fā)揮重要作用。

（五）對出口服務(wù)實行增值稅零稅率或免稅的政策，將有利于增加我國企業(yè)提供服務(wù)的國際競爭力，提高服務(wù)貿(mào)易在出口貿(mào)易中的比重。

二、營業(yè)稅改增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響

增值稅影響因素分析

根據(jù)增值稅率計算公式：應(yīng)納增值稅額=銷項稅額-進項稅額。因此，影響稅負的因素為進項稅額和銷項稅額。

（一）進項稅額影響因素分析

影響進項稅額的因素有成本費用和進項稅額的稅率，主要包括以下幾個方面：

1.土地成本和政府性收費。目前由于土地款和政府性收費均采用專用收據(jù)形式，無法像增值稅專用發(fā)票一樣取得進項稅額抵扣聯(lián)，若要將票據(jù)更換成增值稅專用發(fā)票，涉及稅務(wù)、國土、房產(chǎn)等多個部門，有不小的難度。那么，能否像收購農(nóng)產(chǎn)品一樣憑票計算抵扣？如果抵扣，抵扣比例是多少？這些因素對稅負高低影響較大。

2.拆遷補償費。拆遷補償費基本以白條形式入賬，也不屬于增值稅的征稅范圍，基本無法取得發(fā)票，實現(xiàn)進項抵扣的難度較大。

3.建安成本。影響建筑業(yè)稅率的關(guān)鍵因素是其進項抵扣的問題，主要成本包括鋼筋、混凝土、人工。鋼筋能取得進項稅額發(fā)票，而人工成本無法取得票據(jù)，很難抵扣進項；沙石混凝土等適用3%較低的稅率，這些因素可能導致建筑業(yè)適用較低的稅率。

4.設(shè)計費。設(shè)計企業(yè)已經(jīng)完成營改增，可以提供增值稅專用發(fā)票，影響稅負的關(guān)鍵是設(shè)計企業(yè)的稅率高低，需要在企業(yè)考察及招投標時重點關(guān)注。

5.利息支出。利息支出也是房地產(chǎn)支出較大的部分，目前金融業(yè)尚未完成營改增，其稅率對房地產(chǎn)影響較大。由于銀行主要通過息差取得收入，其成本主要為向儲戶支付的利息，很難取得進項發(fā)票。此外，利率市場化的推進對金融業(yè)影響較大，金融業(yè)可能采用較低的稅率，一定程度上會導致進項稅額減少。

6.職工薪酬。發(fā)放給職工的工資和獎金沒有票據(jù)，只有銀行回單，實現(xiàn)進項抵扣的可能性較小。

7.廣告費。廣告業(yè)已經(jīng)完成營改增，一般納稅人適用6%的稅率，低于房地產(chǎn)傳言的11%稅率，一定程度上增加了稅負。

8.固定資產(chǎn)購置。公司購置的汽車、電腦等固定資產(chǎn)取得增值稅專用發(fā)票可以實現(xiàn)稅前扣除，其稅率為17%，高于房地產(chǎn)傳言中11%的稅負，一定程度上減輕了稅負。

9.管理費用。管理費用中，除職工薪酬、折舊外，招待費可能不允許抵扣進項，差旅費和辦公費占比較大，需要加強發(fā)票管理，除無法取得增值稅專用發(fā)票（如火車票、機票），其余支出盡可能取得增值稅專用發(fā)票。

（二）銷項稅額影響因素分析

目前房屋出租和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)尚未實現(xiàn)營改增，如果允許其建設(shè)階段的進項抵扣，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個好消息，由于出租物業(yè)和自營物業(yè)建造成本較高，可以極大地減輕企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)的增值稅，減少建設(shè)階段的現(xiàn)金流壓力，節(jié)約資金成本。

（三）銷售物業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響分析

可以將房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大致分為住宅、別墅、寫字樓、公寓、商鋪（包含底商），產(chǎn)品的毛利率差異較大。

假設(shè)房地產(chǎn)的增值稅稅率與其取得的進項稅率一致、所有成本均可抵扣進項、不考慮期間費用，營改增之前房地產(chǎn)的營業(yè)稅為5%，上述假設(shè)條件下不增加稅負，則：

由于增值稅額=銷項稅額-進項稅額=收入*稅率-成本*稅率，假設(shè)房地產(chǎn)稅率為傳說中的11%，推導如下：

（收入-成本）*11%＜收入*5%

兩邊同除以收入：

1-成本/收入＜45.45%即毛利率小于45.45%

銷售產(chǎn)品中，普通住宅、公寓、寫字樓的毛利率大部分低于45%，預(yù)計稅負不會增加；而商鋪和別墅毛利率非常高，稅負會增加。因此，一個樓盤整體稅負是否增加與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的比重存在較大的關(guān)系。

三、營改增的影響分析

（一）行業(yè)影響分析

第一，土地出讓金比重：全國一、二線城市的土地出讓金較高，遠遠高于建安成本（俗稱面粉貴過面包），如果取得的土地和建安成本無法抵扣進項，將面臨稅負增加；三、四線城市由于土地出讓金較低，將從中受益。第二，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：毛利率較高的產(chǎn)品稅負將會增加。第三，產(chǎn)品策略：由于進項稅額可以抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)若按精裝房銷售（假設(shè)售價中的精裝成本按成本價計算），如果精裝成本中的主材（瓷磚、水管、電線、插座等）和固定

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