利率調(diào)控對房地產(chǎn)營銷市場波動的微觀作用機制探究

文/吳曉燕

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利率調(diào)控對房地產(chǎn)營銷市場波動的微觀作用機制探究

文/吳曉燕

摘要：本文基于VECM模型，分析利率調(diào)控對房地產(chǎn)營銷市場波動的微觀作用機制。結(jié)果顯示利率調(diào)控對房地產(chǎn)營銷價格波動有影響，但作用不明顯。鑒于利率變動效益局限性，應(yīng)從加強利率調(diào)控及房地產(chǎn)營銷市場供需矛盾調(diào)控來實現(xiàn)利率調(diào)控對房地產(chǎn)營銷市場波動的微觀作用機制。

關(guān)鍵詞：利率調(diào)控；房地產(chǎn)價格；營銷市場

自2008年金融危機以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)備受關(guān)注。眾多學(xué)者認為中國房地產(chǎn)營銷市場明顯過熱，且波動較大。為穩(wěn)定我國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展，必須采取措施穩(wěn)定房地產(chǎn)營銷市場，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、利率調(diào)控對房地產(chǎn)營銷市場影響的實證檢驗

（一）數(shù)據(jù)來源與處理

鑒于房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)的可得性，本研究選取《中國經(jīng)濟景氣月報》與國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的2008年9月-2013年12月數(shù)據(jù)信息，以月度數(shù)據(jù)來詳細顯示房地產(chǎn)營銷市場波動。利用CPI同比指標計算通貨膨脹率E，選用負利率（R）、一年期實際存款利率（R1）、一年至五年期實際貸款利率（R2）、五年以上實際存款利率（R3），實際利率轉(zhuǎn)換公式：

并采用X-12標準月度數(shù)據(jù)調(diào)整法對所有數(shù)據(jù)進行季節(jié)性調(diào)整，取對數(shù)得到LNGDP、LNP。

（二）單位根檢驗

單位根檢驗結(jié)果顯示，R、R1、R2、R3、E、LNGDP、LNP均為一階平穩(wěn)序列，由此可知，本研究需構(gòu)建不平穩(wěn)序列模型，考慮到變量的一階平穩(wěn)序列，可構(gòu)建向量誤差修正模型（VECM）。該模型不僅短期內(nèi)有調(diào)整作用，而且也兼顧長期的調(diào)整影響，能綜合一個模型中綜合變量之間的效應(yīng)，包括短期效應(yīng)和長期作用，固能積極有效應(yīng)用到非平穩(wěn)序列建模實踐中。

（三）相關(guān)性檢驗

檢驗本研究中各變量之間的相關(guān)性，將與LNP有較低相關(guān)性的變量剔除。結(jié)果顯示，R、R1、R2、R3、E、LNGDP、均表現(xiàn)出與LNP的高度相關(guān)性，因此所有變量均能用于模型。

（四）協(xié)整分析及及VECM模型構(gòu)建

VECM模型結(jié)合誤差修正模型和協(xié)整分析，若應(yīng)用的變量之間有著一定的協(xié)整關(guān)系，便能在回歸分布模型中得出誤差修正模型。因此在利用該模型對非平穩(wěn)時間序列利率及房地產(chǎn)營銷市場波動之間的關(guān)系，必須對序列是否存在協(xié)整關(guān)系進行檢驗。

在VECM模型中，針對R、R2、R3與LNP之間的關(guān)系，可將E、LNGDP設(shè)為外生變量。根據(jù)ALC、SC、LR、HQ標準得出，4是VAR模型的最佳滯后階數(shù)，階數(shù)依次為4、3、2，因此。同時構(gòu)建無限制的VAR模型，將R、R2、R3作為自變量，將LNP作為因變量，將E、LNGDP作為控制變量，并實施協(xié)整分析，結(jié)果顯示，R、R2、R3與LNP之間最多存在兩個協(xié)整關(guān)系。證明R、R2、R3均能利用協(xié)整關(guān)系影響房地產(chǎn)營銷市場波動。本研究所得協(xié)整方程顯示：LNP-0.0028R-0.0856R2+0.1417R3-4.9669=ecm，其中R3對房地產(chǎn)價格的影響最大，R、R2次之。R3反映貸款購房者的資本成本，該利率與房地產(chǎn)需求呈反方向變動，能對房地產(chǎn)營銷市場的波動產(chǎn)生較大影響。R2影響房地產(chǎn)開發(fā)商貸款成本，對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生影響，在需求不變的情況下，隨著該利率的提升，會降低房地產(chǎn)價格，影響房地產(chǎn)營銷市場波動。R能擴張房地產(chǎn)需求和供給，是房地產(chǎn)價格增長過快的關(guān)鍵原因。

由此可分析變量之間短期關(guān)系，并建立VECM模型：

D（LNP）=0.0142ecm（-1）+0.36D（LNP（-1））+0.201D（R（-1））+0.0017D（R（-2））+0.0592D（R2（-3））-0.048D（R3（-1））-0.059D（R3（-3））

其中，R2=0.2997，F(xiàn)-statistic=2.8033，AIC=-6.0811，SC=-5.5576

該模型結(jié)果顯示：誤差修正項調(diào)整系數(shù)較為顯著，為0.0142，提示滯后一期的非均衡誤差能正向調(diào)節(jié)當期房地產(chǎn)價格，而利率變化是導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷市場波動的原因。因此可以說，所有作為變量差分項的系數(shù)的短期波動均能解釋房地產(chǎn)價格的短期波動，進而影響房地產(chǎn)營銷市場的變化。并且負利率指標最為顯著。

（五）廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)

利用Cholesky分解來實現(xiàn)脈沖響應(yīng)函數(shù)的正交化，本研究對LNO、R2、R3做正向沖擊，LNP脈沖響應(yīng)函數(shù)圖如圖1 和2所示。

由圖1可知，下一期房地產(chǎn)價格能迅速對前一期利率正向沖擊做出反應(yīng)。假使第一期房地產(chǎn)價格增長1%，第二期會增長0.015%，并在第三期到第六期時不斷增大，直至第七期達到0.017%，此后持續(xù)穩(wěn)定增加。所以，房地產(chǎn)價格上漲能在短時間內(nèi)正向沖擊此后的房價，在較長時間內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，平穩(wěn)房地產(chǎn)營銷市場波動。這符合我國的現(xiàn)狀。

由圖2可知，房地產(chǎn)價格不會立即對R3的正向沖擊做出反應(yīng)，但會逐漸增加對房地產(chǎn)價格的負向沖擊，并持續(xù)攀升到第五期到第八期。假使R3上升1%，房地產(chǎn)價格會降低0.025%，此后不斷減弱，直至第十五期完全消失。所以，五年以上實際貸款利率的增加，在短時間內(nèi)會造成房地產(chǎn)價格的下降，長期對房地產(chǎn)價格的影響較弱。

二、結(jié)論及政策建議

（一）利率政策是影響房地產(chǎn)營銷市場波動的重要途徑

通過構(gòu)建VECM模型分析利率（R、R2、R3）與房地產(chǎn)價格（LNP）的關(guān)系，認為利率政策能影響房地產(chǎn)價格，進而作用于房地產(chǎn)營銷市場波動。因此必須采取穩(wěn)定的利率政策。因為利率的頻繁波動不僅對房地產(chǎn)營銷市場，還會對整個國家的經(jīng)濟造成重大影響。所以必須加快利率市場化改革步伐，構(gòu)建完善的存款保險制度，深入完善基準利率，積極實現(xiàn)利率與市場中各種要素的融合，實現(xiàn)利率政策功能最大化。

（二）強化政策配合調(diào)控房地產(chǎn)營銷市場供需矛盾

首先，控制住房投資。房地產(chǎn)營銷市場中，以投資為主導(dǎo)的住房價格遠比以消費為主導(dǎo)的住房價格更高。因此必須引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的消費行為回歸理性，打擊增長過快的房地產(chǎn)價格，鼓勵住房消費，控制住房投資。這就需要嚴格差別化個人按揭貸款政策，根據(jù)購房者購房目的的不同對其實施差別定價，比如二套及以上購房者要求更高的貸款利率等。此外，全面管理房價上漲預(yù)期。大量學(xué)者研究證明，公眾預(yù)期能提升房地產(chǎn)市場價格，能實現(xiàn)房地產(chǎn)營銷市場短期調(diào)理的目標。本文實證結(jié)果也顯示房地產(chǎn)營銷市場未來價格受當期價格影響大，這就需要做好對房地產(chǎn)價格的預(yù)期。

其次，實現(xiàn)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)多層次化。重點解決中低收入者的住房問題，對開發(fā)商投資高檔住房進行控制。再次，拓寬房地產(chǎn)市場融資渠道。突破銀行系統(tǒng)的單一渠道，嘗試利用資本市場的發(fā)展為房地產(chǎn)市場融資，比如提供給房地產(chǎn)企業(yè)更多的債權(quán)融資便利、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品等。最后，積極發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場。我國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展旺盛，但存在價格混亂、缺乏監(jiān)管、資源浪費等眾多問題，應(yīng)積極構(gòu)建統(tǒng)一誠信的信息交流平臺，對個人租賃市場進行嚴格規(guī)范，加大管理力度。以便降低新建商品房供給壓力，分流房地產(chǎn)剛性需求，促使房地產(chǎn)營銷市場健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]王梓.我國利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場價格的影響研究[D].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué),2014.

[2]趙林海.貨幣政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控的非對稱效應(yīng)——基于STR模型[J].技術(shù)經(jīng)濟,2013,05:113-120.

（作者單位：云南大學(xué)旅游文化學(xué)院）

上接（第128頁）

布局，圍繞建設(shè)蔬菜產(chǎn)業(yè)強縣，在蔬菜產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級上求突破。以蘭陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園為龍頭，重點發(fā)展向城、蘭陵、尚巖優(yōu)質(zhì)蔬菜示范區(qū)，神山、磨山、蘆柞等東部蒜區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)高效優(yōu)質(zhì)大蒜生產(chǎn)示范區(qū)，長城優(yōu)質(zhì)辣椒生產(chǎn)示范區(qū)，莊塢萬畝牛蒡生產(chǎn)示范區(qū)，金嶺食用菌生產(chǎn)示范區(qū)和蘭陵鎮(zhèn)、新興鎮(zhèn)建設(shè)優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)糧食生產(chǎn)示范區(qū)。

（二）大力推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，增強市場競爭力

一是集中扶持發(fā)展一批產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、市場競爭力強、輻射帶動面廣的重點骨干龍頭企業(yè)。逐步完善利益連接機制，通過龍頭企業(yè)的核心帶動作用，把農(nóng)戶聯(lián)合起來，做強產(chǎn)業(yè)。二是暢通農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道。扶持發(fā)展榮慶、蘭陵等現(xiàn)代物流企業(yè)，以20萬農(nóng)民流通大軍和10萬多臺蔬菜運輸車輛為依托，引導(dǎo)經(jīng)營大戶向現(xiàn)代物流方向發(fā)展，建立農(nóng)產(chǎn)品配送中心，實現(xiàn)“精菜入市、凈菜進廚”。三是打造優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品品牌。積極策劃使用“沂蒙優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品”標識，廣泛開展“三品一標”認證，示范帶動蘭陵農(nóng)產(chǎn)品品牌提升。充分發(fā)揮縣農(nóng)展館的作用，適時舉辦蔬菜節(jié)會，宣傳推介蘭陵優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，不斷提高知名度和影響力，增強市場綜合競爭力。

（三）加大科技投入，提高農(nóng)業(yè)科技含量

加快提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)的檔次水平，加強先進實用技術(shù)的引進、吸收、創(chuàng)新，大力推廣應(yīng)用工廠化育苗、智能化溫室、生態(tài)農(nóng)業(yè)等新技術(shù)，不斷提高科技成果的轉(zhuǎn)化利用率。突出抓好農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)建設(shè)，打造城市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展新優(yōu)勢。突出抓好“三品”（無公害、綠色、有機）生產(chǎn)技術(shù)培訓(xùn)，完善已經(jīng)認證農(nóng)產(chǎn)品標準化操作規(guī)程，提高廣大農(nóng)民農(nóng)產(chǎn)品安全意識。

（四）完善農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全體系，保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全

進一步建立和完善農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量標準體系和檢驗檢測體系，積極爭取設(shè)立國家級農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心，加強生產(chǎn)、流通、加工等環(huán)節(jié)的質(zhì)量安全檢測和監(jiān)管。適時發(fā)布農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全例行監(jiān)測結(jié)果公告、農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)公告、農(nóng)產(chǎn)品認證公告、禁用限用農(nóng)業(yè)投入品公告，將農(nóng)產(chǎn)品情況和投入品使用情況公開化，提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全信息的透明度。

（五）大力發(fā)展休閑、觀光、生態(tài)、旅游農(nóng)業(yè)，促進農(nóng)業(yè)旅游融合發(fā)展

充分利用抱犢崮、文峰山、郎公寺等名勝古跡資源優(yōu)勢，做足做好休閑、觀光、旅游農(nóng)業(yè)這塊蛋糕。突出抓好國家農(nóng)業(yè)公園規(guī)劃建設(shè)，促進休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，努力打造全省乃至全國知名的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園林景觀與鄉(xiāng)村旅游綜合體。

（作者單位：蘭陵縣統(tǒng)計局）