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    淺議如何加強房產(chǎn)稅、土地使用稅稅收征管

    2016-12-29 01:27:16天津市南開區(qū)地方稅務(wù)局納稅評估科
    天津經(jīng)濟 2016年5期
    關(guān)鍵詞:使用稅原值計稅

    ◎文/天津市南開區(qū)地方稅務(wù)局納稅評估科

    淺議如何加強房產(chǎn)稅、土地使用稅稅收征管

    ◎文/天津市南開區(qū)地方稅務(wù)局納稅評估科

    為加強房產(chǎn)稅、土地使用稅征收管理,規(guī)避征管風(fēng)險,本文對這兩個稅種進行了專題評估調(diào)研,并對所發(fā)現(xiàn)的問題進行了歸納整理,從稅種之間、稅收與會計科目之間的鉤稽關(guān)系等方面提出加強征管的意見和建議,與大家共同探討。

    房產(chǎn)稅;土地使用稅;征管

    近年來,隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,與之相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅的稅收貢獻率也越來越大,成為地方稅收的重要來源。與其它稅種相比,房產(chǎn)稅、土地使用稅的稅源較為穩(wěn)定,屬地性較強,覆蓋面較廣。同時,房產(chǎn)出租市場越來越活躍,同一套房產(chǎn)自用與出租狀態(tài)變動頻繁,如何加強稅源分析與運用,提高稅收征管科學(xué)化、專業(yè)化、精細化水平,有效減少和避免稅款流失,防范、控制和化解稅收風(fēng)險,提高稅收征管質(zhì)量和效率,提高納稅人稅法遵從度,成為稅務(wù)機關(guān)關(guān)注的重要課題。

    房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民的,由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納,產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。房產(chǎn)自用的,按照房產(chǎn)原值一次性減除10%~30%的余值計算繳納稅款(注:天津市均按減除30%后的余值計征),稅率為1.2%,房屋出租的,以房屋租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),稅率為租金的12%。稅款按年征收、分期繳納(天津市為分兩期繳納,上半年在5月份,下半年在11月份),征收機關(guān)為房產(chǎn)所在地的地稅稅務(wù)機關(guān)。

    土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人,這里所稱單位,包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位;所稱個人,包括個體工商戶以及其他個人。納稅人根據(jù)其實際占用的土地面積為計稅依據(jù),依照規(guī)定稅額計算征收 (天津市土地使用稅登記劃分為七等),稅款按年征收、分期繳納(天津市為分兩期繳納,上半年在5月份,下半年在11月份),征收機關(guān)為土地所在地的地稅稅務(wù)機關(guān)。

    一、房產(chǎn)稅、土地使用稅稅收征管中存在的主要問題分析

    (一)購買房產(chǎn)、土地不進行房產(chǎn)信息登記,不繳納稅款

    從本次專項評估調(diào)研來看,市地稅局提供的各類風(fēng)險清冊中契稅與稅管員平臺登記信息比對,疑點準確率較高,疑點中納稅人購買房產(chǎn)土地后未到稅務(wù)機關(guān)登記,亦未繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅,并且這種情況絕大多數(shù)屬于購買房產(chǎn)不在注冊地,所屬稅務(wù)機關(guān)不易察覺,納稅人基于這種僥幸心理,故意逃避稅款。

    (二)違反會計準則,少計固定資產(chǎn)原值,少繳稅款

    按照規(guī)定,企業(yè)購買房產(chǎn)土地應(yīng)當(dāng)以其買價加上相關(guān)的稅費作為原值,部分企業(yè)只是將購買價格作為計稅依據(jù),其他稅費未并入原值,甚至有個別企業(yè)購買若干套房產(chǎn),只把其中一套價值低的在稅務(wù)機關(guān)登記,其余部分雖然計入固定資產(chǎn)賬,計提折舊,但不在稅務(wù)機關(guān)登記信息,瞞天過海,少納房產(chǎn)稅、土地使用稅。

    (三)登記信息不準確,影響稅務(wù)機關(guān)分析判斷精準性

    按照規(guī)定,納稅人無論是自用房產(chǎn)還是出租房產(chǎn),都應(yīng)在稅管員平臺中登記原值,而事實上,部分納稅人在進行信息登記時隨意性較大,認為既然是出租,原值就沒什么意義,因此要么不登記原值,要么隨意登記1元,租金方面,納稅人也不是按照嚴格意義上的年租金進行登記,納稅人申報租金房產(chǎn)稅時與平臺中登記租金應(yīng)納稅額不存在勾稽關(guān)系,導(dǎo)致平臺中登記應(yīng)納房產(chǎn)稅與實際入庫金額出現(xiàn)較大差異,稅務(wù)機關(guān)無法掌握納稅人真實情況,存在較大的涉稅風(fēng)險。

    (四)拖延登記時間,延遲繳納稅款

    按照規(guī)定,納稅人應(yīng)從房屋交付使用的次月開始繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅,評估中卻發(fā)現(xiàn)部分納稅人以未辦理交接手續(xù)、房產(chǎn)未使用、尚未簽訂購買合同、未裝修、產(chǎn)權(quán)存在糾紛等種種理由,拒不履行納稅義務(wù),延遲繳納稅款。

    (五)利用關(guān)聯(lián)關(guān)系,變相少繳稅款

    部分企業(yè)利用關(guān)聯(lián)關(guān)系變換房產(chǎn)稅計稅辦法,如應(yīng)按照原值繳納稅款的納稅人與關(guān)聯(lián)方簽訂一份租賃合同,以低于市場均價收取租金,從而按租金繳納稅款;有的納稅人與關(guān)聯(lián)方簽訂無租使用房產(chǎn)合同,使用方再進行轉(zhuǎn)租,然后按照租金繳納稅款,這兩種結(jié)果都使得應(yīng)按照原值納稅的,轉(zhuǎn)變?yōu)榘凑兆饨鸺{稅,最終稅款額度大大降低。

    (六)納稅申報錯誤的使用稅目

    評估中發(fā)現(xiàn)納稅人出租房屋行為,在申報營業(yè)稅時使用“其他服務(wù)業(yè)”稅目,造成房產(chǎn)稅計稅依據(jù)大于營業(yè)稅計稅依據(jù),影響稅收分析的準確性,甚至個別納稅人將房屋租賃收入混入物業(yè)費、設(shè)備租賃等,按照“其他服務(wù)業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅,不繳納房產(chǎn)稅,造成稅款流失。

    (七)房管部門把關(guān)不嚴或者違規(guī)操作,少代征契稅,導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)獲取房地信息失真

    根據(jù)市地稅局提供契稅系統(tǒng)疑點清冊,發(fā)現(xiàn)部分納稅人繳納契稅的計稅依據(jù)與實際交易合同存在巨大差異,如某企業(yè)實際交易金額2.05億元,而契稅系統(tǒng)反應(yīng)1.2億元,另一企業(yè)實際交易合同6280萬,契稅系統(tǒng)反應(yīng)3360萬,這樣不但少繳了契稅,還導(dǎo)致縮小房產(chǎn)原值。

    (八)濫用稅收謀劃,少繳稅款

    容積率大于0.5的房產(chǎn)土地,應(yīng)全部計入房產(chǎn)稅原值,個別企業(yè)在會計核算時,將房產(chǎn)價值計入固定資產(chǎn),將土地價值計入無形資產(chǎn),繳納房產(chǎn)稅按固定資產(chǎn)原值作為計稅依據(jù),少繳稅款,由于核算較為隱蔽,不易被發(fā)現(xiàn)。

    (九)房屋租賃市場日趨活躍,納稅人千方百計在稅收上做文章

    有的納稅人單方面?zhèn)卧煲环菁俸贤峁┙o稅務(wù)機關(guān),故意降低合同載明的房屋租金;有的出租雙方在簽訂出租合同時首先達成口頭協(xié)議,在正式合同中故意降低合同中載明的房屋租金,專門用于欺騙有關(guān)部門,而承租方在支付租金時卻按雙方達成的口頭協(xié)議約定的金額;有些出租房屋雙方根本不簽訂正式合同,只達成口頭協(xié)議;有的承租人對出租人的房屋進行了修理、裝修,以修理和裝修費用抵減一部分房屋租金;有的承租人為出租人提供了某種勞務(wù)或支付了某種商品,以勞務(wù)和商品價值抵頂一部分房屋租金。不管屬于以上哪種情況,雖然稅務(wù)機關(guān)有權(quán)根據(jù)房屋出租市場的租金水平核定其營業(yè)額,但因核定的營業(yè)額往往會有偏差,致使征納雙方矛盾加劇,給稅務(wù)部門的征管工作帶來了被動。

    二、加強房地兩稅稅收風(fēng)險控制的措施與思考

    (一)堵塞征管漏洞

    針對房產(chǎn)土地會計賬簿金額與稅務(wù)機關(guān)登記房產(chǎn)、土地信息金額不匹配問題,即企業(yè)不按規(guī)定如實登記房產(chǎn)土地信息和企業(yè)延遲納稅等問題建議:一是要強化報表分析,管理人員應(yīng)當(dāng)充分利用稅管員平臺中納稅人上傳的報表信息,隨時關(guān)注報表期初、期末余額增減變動情況,尤其是與房產(chǎn)、土地關(guān)聯(lián)緊密的會計科目,如:貨幣資金、在建工程、固定資產(chǎn)、累計折舊、投資性房地產(chǎn)等,通過上述會計科目期初期末余額變動與房產(chǎn)土地信息變動進行比對來尋找蛛絲馬跡;二是要充分利用數(shù)據(jù)庫信息,定期或不定期調(diào)取企業(yè)開具和收取的發(fā)票信息,通過開具發(fā)票項目內(nèi)容和金額與企業(yè)會計報表中的科目金額、房產(chǎn)土地信息進行比對,從中發(fā)現(xiàn)疑點,進而堵住征管漏洞。

    (二)減少納稅人不必要的稅收籌劃

    對納稅人出租租賃不按照規(guī)定納稅問題建議:一是聯(lián)合物價、房產(chǎn)部門根據(jù)地段出臺的房屋最低租金計稅價格,如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的,必須按照地稅機關(guān)的核定租金計稅價格繳納房產(chǎn)稅;二是對房屋出租企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的,核查其是否取得物價部門的收費許可,且其價格是否經(jīng)過物價部門的審批,雙方簽訂的服務(wù)合同等;三是完善政策法規(guī),盡量細化,減少納稅人實施稅收籌劃的機會。

    (三)保證源頭上不出差錯

    針對發(fā)現(xiàn)代征契稅計稅依據(jù)與交易合同金額相差較大的現(xiàn)象,稅務(wù)機關(guān)在借助房管局(契稅征收系統(tǒng))信息的基礎(chǔ)上,每年或每半年對所有新增大宗交易要求企業(yè)提供交易的相關(guān)資料(合同、發(fā)票、評估報告等),并且與稅管員平臺中的納稅信息、報表信息進行一一比對,從源頭上杜絕漏洞。

    (四)增強納稅人的納稅意識

    當(dāng)前,納稅人的納稅意識較過去有了一定的提高,但畢竟還很淡薄,政策水平參差不齊,與我國社會主義市場經(jīng)濟法制化的要求還相差甚遠,稅法宣傳工作依然任重道遠。例如:不少納稅人對房產(chǎn)稅計稅依據(jù)掌握均存在偏差,他們只知道把買價記到房產(chǎn)原值,而與之相關(guān)的稅費(較為明顯的是契稅)并不作為計稅依據(jù),導(dǎo)致少繳房產(chǎn)稅;同時在調(diào)查中,我們還發(fā)現(xiàn)相當(dāng)一部分企業(yè)申報時不知道選擇正確的稅目,把房屋出租的營業(yè)稅申報為其他服務(wù)業(yè)。因此要通過多形式多角度加強稅法宣傳,全面增強全體公民的依法納稅意識,讓納稅人對稅收政策有更深的了解,增強其納稅遵從度。

    (五)調(diào)整房、地兩稅現(xiàn)行征管模式

    在評估中發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)契稅信息與房產(chǎn)登記信息不匹配的納稅人都存在著異地購買情況,即所購買的房產(chǎn)、土地未坐落在注冊地,這樣導(dǎo)致注冊地稅務(wù)機關(guān)無法及時得到其在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記及繳納契稅的信息,而坐落地稅務(wù)機關(guān)雖能得到信息,卻誤認為稅款已經(jīng)由注冊地稅務(wù)機關(guān)登記信息、繳納稅款,這樣造成納稅人報有僥幸心理,兩邊全不辦理登記、不繳納稅款。因此,調(diào)整經(jīng)管模式,由原來的注冊地征管為坐落地征收。

    (六)改進稅管員平臺登記軟件

    從目前來看,房產(chǎn)、土地登記出租信息登記過于簡單,只登記原值、租金、應(yīng)納稅款,與企業(yè)實際入庫稅款不存在勾稽關(guān)系,納稅人自己可以隨意根據(jù)自身需求隨意更改租金金額,給稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管帶來一定難度。為避免這種情況,我們認為對出租房產(chǎn)、土地,應(yīng)當(dāng)要求納稅人登記詳情,如承租人名稱、合同約定租期、年租金、承租方微機號或身份證號(自然人)、面積等有效信息,并且以一個年度為區(qū)間,增加年入庫稅款與所登記合同金額之間的校驗功能,如果合同發(fā)生變動,及時進行變更,這樣就便于稅務(wù)機關(guān)與承租方登記信息和本企業(yè)實際入庫稅款進行比對,最大限度減少稅款流失風(fēng)險。

    (七)加大稅收執(zhí)法力度

    針對部分納稅人對稅法并不是不知曉,卻以資金不足、房產(chǎn)存在爭訴、經(jīng)營困難、交付房產(chǎn)之前合同未定等種種理由拒不履行納稅義務(wù),對于這類“軟抗稅”的納稅人,稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)堅決果斷采取必要的稅收保全和強制措施,確保國家稅款及時、足額入庫,維護稅法的嚴肅性。

    (八)適時調(diào)整稅收政策

    房屋出租涉及的稅種較多,按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,納稅人出租房屋應(yīng)納以下各種稅:營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、防洪費、企業(yè)所得稅或個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。個人出租商業(yè)用房的稅負可達到25%左右,企業(yè)出租房屋的稅負在不考慮企業(yè)所得稅的情況下也達到18%左右。部分納稅人不主動繳納稅款是認為稅負過高,稅收負擔(dān)過重,如果適時修改稅收的相關(guān)政策,適當(dāng)減輕納稅人稅負,藏富于民,讓納稅人能“交得起”稅,也必會為我們加強稅收征管減輕一定的工作壓力。

    責(zé)任編輯:解忠艷 高艷芳

    F812.42

    A

    1006-1255-(2016)05-0057-03

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