直管公房管理面臨的問題及解決思路

翟小琴

（山西省運城市鹽湖區(qū)公房管理中心，山西 運城 044000）

直管公房管理面臨的問題及解決思路

翟小琴

（山西省運城市鹽湖區(qū)公房管理中心，山西 運城 044000）

目前我國處于市場經濟，它最大的特點就是競爭性，其中包括產品競爭與服務競爭，而直管公房管理產生于計劃經濟時期，國家對直管公房享有絕對的權利，各級房管所只是直管公房的管理主體，并不是直管公房的直接法人也沒有自主經營的權利。這使直管公房在市場經濟的競爭環(huán)境下其自身特點不能完全發(fā)揮，并且成為阻礙住房管理發(fā)展的主要因素，雖然近幾年各級房管所也進行了相關反映，并提出了一些直管公房典型的問題，但是由于各地區(qū)存在差異很多觀點并沒有達成一致。本文首先對直管公房面臨的問題進行分析，之后提出相應的解決思路。

直管公房；問題；解決思路

一、引言

直管公房產權來源比較多樣，這也決定了直管公房管理的特殊性。直管公房的產權源于不同的歷史沿革。由于我國在住房管理方面缺乏完善的法律法規(guī)，每個時期都對直管公房制度進行補充，這樣導致直管公房產權的取得與處分與國家的法律、政策密切相關，具有極強的政策規(guī)范性。也正是因為如此，才使得直管公房和單位房產以及私人房產存在差異，具有明顯的特殊性。此外，直管公房的主要目的是解決城鄉(xiāng)貧困人口住房問題，其本事就是社會福利性建設，資金的主要來源是承租費用，但是目前承租資金遠遠不能滿足直管公房的常規(guī)維護費用的支出，“以租養(yǎng)房”已經到了難以為繼的地步，為了能夠讓城鄉(xiāng)貧困人口的住房問題能夠得到妥善安置，必須采取有效的措施對直管公房現(xiàn)存的問題加以解決。

二、直管公房的概念

公房是指由國家為國有企業(yè)、單位集體出資建造的房產。公房的所有權屬于國家，而公房的管理權屬于各級房管所，這也正是直管公房管理制度的基本含義。直管公房的來源主要分為以下幾類：第一，解放戰(zhàn)爭時期我國沒收資本家、國民黨以及沒有產權人的房產；第二，社會主義建設初期，私房改造階段公私合營的房產；第三，社會主義發(fā)展階段，為了實行計劃經濟國家出資的建造的房產；第四，舊房改造以及安置拆遷居民的住房。直管公房雖然是國家對城鄉(xiāng)基層勞動者的住房福利性措施，但是直管公房對居民不是無償使用的。其使用和管理有以下特點：第一，直管公房在使用前需申請，符合直管公房條件的居民要進行書面申請，申請通過核準之后方可簽署公房承租合同；第二，直管公房并非無償使用，居民成功申請直管公房后，在居住期間應按月繳納相應的承租費用，并且需要按時繳納包括物業(yè)管理費用在內的日常生活服務費用；第三，直管公房的管理權在國家，承租人并沒有直管公房的轉租權利，但是可以將承租權進行變更。通常情況下，新的承租人只要與出租人簽署新的承租合同，就可以實現(xiàn)承租權的變革，和普通住房一樣，直管公房亦可采取合租的方式。

三、直管公房管理面臨的問題

1、舊思想觀念阻礙

舊的思想觀念主要來自兩個方面：一是企業(yè)內部職工。改制前房管所與直管公房使用人之間是管理與被管理的關系，多年的“養(yǎng)尊處優(yōu)”弱化了職工的社會競爭能力，職工對事業(yè)單位的“大鍋飯”具有強烈的眷戀感。而轉制后的企業(yè)為提高自身生存競爭能力，勢必要進行一系列內部改革。所以，部分職工出于自身利益的考慮，對轉制不會輕易舉手贊成。二是直管公房的承租使用人。歷年來，租住公房是國家給予職工享受的一項福利，公房承租人除象征性交納租金外，管理部門所提供的一切服務均是無償?shù)?，如果轉制為企業(yè)經營，企業(yè)真正實行自主經營，自負盈虧，承租人長期享受的各種無償性服務就會轉變?yōu)橛袃斝苑?，使承租人的生活成本增加，從根本上觸動了承租人的相關利益，因此并不會真正贏得承租人群體的普遍支持。

2、改革觀點存在誤區(qū)

在1980年我國需求城鄉(xiāng)住房制度進行改革，從此房產走向了商品化，到了2000年，我國各級政府已經沒有房產實物分配制度了。在居民住房已經完全市場化的同時，直管公房管理的矛盾日益突出，盡管國家也致力于直管公房的深化改革，并且各級政府針對自身的特點也提出了相應的解決方案，但是最后都是“雷聲大，雨點小”始終沒有落實到實處，效果甚微。分析其主要的原因在于直管公房的特殊性，直管公房是社會福利性建設，解決城鄉(xiāng)貧困人口住房問題是其主要目的，而現(xiàn)階段各級政府過于強調直管公房的經濟效益，想把直管公房采取企業(yè)經營的方式，這和直管公房的初衷背道而馳。

3、住房制度改革需要過渡期

在房產商品化之前我國城鎮(zhèn)實行的是住房分配制度，由國家出資建造之后分配給符合條件的職工；并且職工分配的住房是獨立于工資之外的，早在1992年我國就希望通過改革的方式解決直管工房分配制度，并且使我國的住房體系能夠形成以市場為中心的良性控制，但是由于直管公房屬于福利性建設，其承租費用只有成本租金的30%左右，想要使直管公房承租費用與成本租金形成對等價位，還需要很長一段過渡時期，因此直管公房福利性的特點還需要延續(xù)下去。

4、直管公房產權的不確定性

文章第一章提及了的直管公房來源的多樣性，這樣也導致直管公房產權的不確定性。雖然從法律上說直管公房屬于國家所有，但是只有國家出資建設的直管公房才擁有絕對的房屋產權，而那些沒收、整合過來的直管公房，國家也只是暫時性的保管，不排除將沒收的房產返還給原業(yè)主的可能。目前，非國家出資建造的直管公房占據很大比例，房管所只是承擔著處理歷史遺留問題的任務。并且，因政策性導致的歷史遺留問題并沒有特殊的時間限制，因而只要符合現(xiàn)階段的政策，直管公房的原業(yè)主就可以申請國家返還沒收、代管的房產。如果申請成功，房管所就必須要求承租者交出房屋使用權。在這種不明確的產權關系的情況下進行專制顯然是不可取的。

四、解決思路

1、加快職工住房制度改革步伐

房改是一項浩大而復雜的系統(tǒng)工程，它的最終目的是要實現(xiàn)住房的商品化、私有化。提租只是實現(xiàn)房改目的的手段之一。但對于直管公房經營來說，提租卻是至關重要的，提租的速度越快，幅度越大，就越能加速其經營管理體制的改革。提租也不是實現(xiàn)直管公房企業(yè)化經營的最終目的，直管公房的企業(yè)化經營，最終目的是要實現(xiàn)其成本增值。要達此目的，就要采取有效方法促使職工購房，以加速資金的回籠和周轉，擴大房屋再生產。而提租對職工購房具有放射性刺激作用，只要保持房屋租價與售價的平衡，且前者的增長速度略快于后者，就能有效調動職工購房的積極性，從而加快整個房改的進程。

2、努力爭取政府支持

房改的進程始終離不開各級政府的參與，而解決直管公房出現(xiàn)的問題更是離不開政府的支持。要取得各級政府和相關政策的支持，就必須有切實的數(shù)據報告作為基礎理論，同時在此基礎上制定系統(tǒng)的解決方案。首先，應該針對直管公房面臨的問題進行實地調研，以獲取大量一手數(shù)據，與此同時，應結合調研數(shù)據對各地的房管所的管理方式進行總結分析；然后，針對調研中反映的問題以及目前直管房在管理過程中存在的問題，要拿出職能部門的解決方案和創(chuàng)新的管理設想，將調研報告以書面形式的方式向政府相關領導匯報，讓政府領導深入了解直管公房的產權、政策及經營現(xiàn)狀和職能部門的想法；最后，在獲得政府主管部門的支持之后，及時與財政、國資、物價、稅務、土地等相關部門溝通，爭取得到他們對改革的支持。另外，值得注意的是，由于每個地區(qū)經濟發(fā)展水平存在差異性，實際情況各有不同，職能部門應該從調研伊始就遵循差異化的策略，特別是在制定改革方案的同時，要充分考慮每個地區(qū)的特殊性，制定差異化的解決方案和行動規(guī)劃。

3、處理歷史遺留問題

上文提到，非國家出資建造的直管公房占據很大比例，這類直管公房具有產權不確定的特點，是造成后期產權糾紛的主要因素，能否妥善解決這類房產的產權問題，是促進直管公房改革進程的重要因素之一，可見處理歷史遺留問題將有利于直管公房改革。解決好直管公房中各類政策性的糾紛可以采取以下措施：第一，償還原業(yè)主房產。直管公房很多是沒收、代管、接管的房產，國家對其并沒有絕對的使用權利，當原業(yè)主向政府申請償還房產時，國家對符合政策性的業(yè)主應及時償還。第二，妥善安排。當房產返還原業(yè)主時，在不影響承租者正常生活的情況下，對其進行妥善安排，只有這樣才能避免房產糾紛情況的出現(xiàn)。

4、進行地區(qū)試點

放眼市場經濟的發(fā)展，企業(yè)經營是直管公房發(fā)展的必然趨勢。然而在探索企業(yè)經營的模式過程中，仍然有很多問題亟待我們去思考和解決，目前在企業(yè)經營過渡階段會遇到很多不確定性因素，政策、成本、環(huán)境等諸多方面的問題會導致企業(yè)經營直管公房的模式困難重重。但面對直管公房的發(fā)展趨勢，我們又不得不做進一步的嘗試，為了更好地拿出一套完善的管理和經營模式，就需要我們在一定范圍內采取地區(qū)試點的措施。只有通過地區(qū)試點，才能將理論和實踐相結合，進而能夠暴露出直管公房諸多潛在性的問題，這樣可以擴展考慮范圍，使解決思路更加全面，更加系統(tǒng)。在制定解決方案時，要注重方案的實際可執(zhí)行性，要建立方案計劃的監(jiān)督機制和回顧機制，在監(jiān)督方案執(zhí)行效果的同時，做好回顧，將好的方法和創(chuàng)新理念總結沉淀下來，只有這樣才能促進地區(qū)試點工作中解決問題的方法更完善、更客觀、更有效，也能為其它地區(qū)直管公房的改革提供有效的經驗。

五、結束語

隨著房產商品化、市場化的日益加深，直管公房的問題日益暴露出來，在解決直管公房問題的過程中，我們要始終站在科學的制高點，在大數(shù)據分析的前提下，大膽創(chuàng)新，充分的將理論研究和地區(qū)的實際情況相結合，從而制定出符合本區(qū)域特定的，可行的解決方案，只有這樣才能保證解決方案的正確、客觀、落地。

［1］ 王改紅.對于直管公房管理的一些淺見［J］.經濟師，2012 年03期.

［2］ 蔣春.對直管公房市場化規(guī)范化管理的思考［J］.東方企業(yè)文化，2013年14期.

［3］ 莫莉.直管公房管理的廉政風險防范［J］.勞動保障世界（理論版），2013年05期.

（責任編輯：劉偲然）