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    經(jīng)濟新常態(tài)下三四線城市房地產(chǎn)去庫存情況研究

    2016-12-27 08:59:08張真
    關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

    張真

    【摘要】2014年以來,我國經(jīng)濟進入換擋期,房地產(chǎn)需求減少,庫存日益嚴(yán)重。為此,中央對房地產(chǎn)行業(yè)做出了“去庫存”的戰(zhàn)略部署,出現(xiàn)了一些符合預(yù)期的效果,但房地產(chǎn)庫存情況依然較為嚴(yán)重,特別是在廣大的三、四線城市。本文在傳統(tǒng)金融稅收政策之外,分析提出了比較新穎的去庫存方法,供政策備選。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)去庫存、異地公積金、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

    2014年以來,我國經(jīng)濟進入換擋期,經(jīng)濟總體呈現(xiàn)L型走勢。作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),也理所當(dāng)然的進入了調(diào)整期,全國商品房庫存達到7.2億m2的,其中商品住宅4.5億 m2。實際庫存還不止這些,如按潛在庫存計算,庫存更大,因同期在施商品房不斷進入市場,市場銷售也不可能只售庫存商品房,所以實際庫存商品房,應(yīng)包括在施商品房和竣工待售商品房,但不應(yīng)包括待開發(fā)土地數(shù)(因其產(chǎn)品仍具可調(diào)性)。截至2016年6月份,待售商品房和在施商品房合計756988萬m2(其中住房503042萬m2),按照2015年12.85億m2的銷售速度,需要5年以上時間消化。

    與此同時,這種大庫存的背后是房地產(chǎn)行業(yè)日益分化。一是不同城市間分化,一二線重點城市與三四線城市的分化不斷擴大。二是地域分化,東南沿海和中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場不同。三是不同業(yè)態(tài)分化,相比住房,商業(yè)和寫字樓的庫存問題更加嚴(yán)重。

    這其中,尤其以城市間分化最為顯著,也最為重要,大量的三四線城市住宅存量很大,而一二線重點城市的房地產(chǎn)缺口依然很大,全國房地產(chǎn)“總量滿足,局部短缺”的特點較為明顯。2015年全國人均住宅面積已經(jīng)達到35m2,追平了日、德等發(fā)達國家的住房水平,但一二線重點城市在今后相當(dāng)一段時間內(nèi),還要以解決老百姓的基本住房需求為主要發(fā)展方向。

    這些特點是此次房地產(chǎn)全行業(yè)去庫存的基礎(chǔ)和原點。去庫存一年多以來,較為常規(guī)的降低首付比例和貸款利率,降低交易稅費和交稅年限等政策措施已經(jīng)先后出臺,出現(xiàn)了一些比較好的效果,但當(dāng)前,一二線重點城市的房價持續(xù)快速上漲,廣大三四線城市的房地產(chǎn)庫存情況依然較為嚴(yán)重,大水漫灌式的普惠制政策較難在三四線城市房地產(chǎn)市場去庫存?;诖?,本文提出了比較新穎的去庫存方法,供政策備選:

    一、優(yōu)化人口結(jié)構(gòu),人口政策由限制轉(zhuǎn)為鼓勵。

    人口數(shù)量是房地產(chǎn)三個決定性因素之一,長期以來的過低新生人口數(shù)量,大量減少了房地產(chǎn)需求,是房地產(chǎn)庫存過高的根本原因。房地產(chǎn)去庫存健康發(fā)展要求新生人口數(shù)量恢復(fù)到正常水平,近期提高生育家庭的新增人口和看護人口住房需求,中期提高新增人口結(jié)婚的購房需求,長期提高新增人口成年后的改善住房需求。按照保守計算,新生人口數(shù)量恢復(fù)到2500萬/年的正常水平,每年可以增加約3億m2住房需求,這將是房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵關(guān)鍵。

    1982年開始實行的嚴(yán)格一胎政策和國民經(jīng)濟發(fā)展后的生育率自然下降,在過去30年里相疊加,大量減少了新生人口數(shù)量,新生人口數(shù)量從2500萬/年快速下降到1600萬/年。按照人口學(xué)規(guī)律和發(fā)達國家經(jīng)驗,在經(jīng)濟快速發(fā)展時,生育率會自然快速下降,并且有低于最低人口替代率2.2的趨勢。我國人口自然下降更為嚴(yán)重,從1965年到1982年計生政策之前,人均GDP不足150美元,人口替代率已經(jīng)自然快速下降到3以下,兩孩家庭成為當(dāng)時的常態(tài),為全球獨有。按照人口學(xué)理論,在經(jīng)濟快速發(fā)展時需要有預(yù)見性的鼓勵人口生育,而非是限制。1982年開始的人口限制政策與經(jīng)濟發(fā)展階段錯配,讓本已過度下降的生育率進一步下降到接近1,嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),也成為不當(dāng)計生政策的重災(zāi)區(qū)。

    長期過低新生人口數(shù)量大量減少了全社會住房需求,這才是當(dāng)前房地產(chǎn)需求不足,庫存過高的長期根本原因。不改變?nèi)丝诂F(xiàn)狀,也就無法從根本上增加房屋需求,實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。2013年和2014年,大陸已先后放開了單獨和所有家庭的二孩。但截至2015年底的人口數(shù)據(jù),新生人口仍然維持在1600萬/年,并無提升,政策效力和發(fā)達國家經(jīng)驗高度吻合,過少新生人口對房地產(chǎn)庫存的壓力依然很大。房地產(chǎn)健康發(fā)展需要學(xué)習(xí)發(fā)達國家經(jīng)驗進一步放開生育限制,并及時轉(zhuǎn)為鼓勵生育,具體包括多子女家庭減稅、優(yōu)先保障房、增加幼兒園投資、提高孕期哺乳期女員工待遇等。

    二、打通大城市公積金到三四線城市購房的“單向綠色通道”。

    積極利用好沉睡公積金支持鼓勵在京滬等一二線城市工作的外鄉(xiāng)人回家鄉(xiāng)購房。當(dāng)前跨地域就業(yè)人口約有3億,其中農(nóng)民工在異地就業(yè)1.7億,在一二線城市就業(yè)的外來人口約有1億,他們在工作地繳納公積金,并有強烈的回家鄉(xiāng)置業(yè)需求。雖然住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等主管部門在2015年出臺了關(guān)于異地公積金購房的政策,但在實踐中,公積金系統(tǒng)還沒有全國聯(lián)網(wǎng),由各地公積金中心各自管理,受理申請的地方公積金中心要面對全國300多個地市,近3000個區(qū)縣發(fā)放公積金,放貸風(fēng)險可想而知。出于降低放貸風(fēng)險等原因,異地公積金購房手續(xù)非常繁瑣,申請人需要在工作地和購房地之間多次往返,多次提交證明和申報材料,如果是夫妻雙方使用兩地的公積金購房,則手續(xù)更加繁瑣,這些都極大增加了公積金使用成本,嚴(yán)重限制了三四線城市的合理購房需求釋放,阻礙了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存。在全國去庫存的大背景下,全國公積金使用率長期不足50%,睡眠情況嚴(yán)重,與中央房地產(chǎn)去庫存的要求很不匹配。優(yōu)化改革管理機制是去庫存的有力推手,建議加快打通使用大城市公積金到三四線城市購房的“單向綠色通道”,由三四線城市的公積金中心一次性受理申請材料,并負責(zé)與大城市公積金中心做業(yè)務(wù)溝通,支持鼓勵在京滬等一二線城市工作的外鄉(xiāng)人回家鄉(xiāng)購房,支持跨地域搬家的老百姓在遷入地安家樂業(yè)。

    以公積金為基礎(chǔ)建立全國住房銀行當(dāng)然能夠更好的支持購房需求,但是這是一項中長期工作,短期內(nèi)難以和去庫存工作的時間同步。

    三、允許進程農(nóng)民用宅基地置換三四線城市的商品房。

    城市人口遷徙,可以賣掉家鄉(xiāng)住房,再購買異地住房,而農(nóng)民在城市化過程中,遇到了農(nóng)村宅基地不能發(fā)揮財產(chǎn)屬性,被迫長期閑置,而在城市買不起房,甚至不夠首付的尷尬局面。農(nóng)村宅基地被迫成為沉睡的金礦,既影響了新市民的正常購房城市化,也造成了農(nóng)村土地的巨大浪費。建議將新型城鎮(zhèn)化和化解房地產(chǎn)庫存有機結(jié)合起來,允許新市民用家鄉(xiāng)的宅基地和耕地,按合理的比例在三、四線城市置換住房,正常釋放住房需求,同時在戶籍、教育、醫(yī)療、社保、金融、稅收等方面給予扶持配套,幫助新市民加快融入當(dāng)?shù)?,全面激發(fā)落戶城市房地產(chǎn)市場活力。按照統(tǒng)計,我國當(dāng)前有2億以上農(nóng)民在城市難以買房落戶,如果對允許他們用農(nóng)村宅基地按照正常市場價值置換城市住房,至少可以釋放70億m2的住房需求。

    參考文獻:

    1.胡祖銓,我國房地產(chǎn)去庫存研究【j】,宏觀經(jīng)濟管理,2016.4

    2.高聚輝,“去庫存”進程加速 房地產(chǎn)市場尋求再平衡【j】,中國發(fā)展觀察,2016.1

    3.李宇嘉,三四線城市樓市“去庫存”的痛點和解決路徑【j】,中國房地產(chǎn),2016.3

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