我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)問題實(shí)證分析

張小雪

內(nèi)容摘要：在我國房地產(chǎn)庫存持續(xù)高企的背景下，如何加快推進(jìn)非城市人口的房地產(chǎn)消費(fèi)成為我國去庫存政策的主要著力點(diǎn)。本文以居民收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)行為和房地產(chǎn)消費(fèi)特征為影響因素，通過滯后變量模型進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)問題實(shí)證研究，綜合評價(jià)各影響因素與住房消費(fèi)的關(guān)系，并對促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)提出了建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)消費(fèi) 滯后模型 影響因素

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

引言

改革開放近四十年來，我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，居民生活水平得到了顯著提升，由此帶動了居民消費(fèi)的增長。同時，我國居民消費(fèi)的增長反過來也推動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，二者的共同協(xié)調(diào)發(fā)展成為我國綜合實(shí)力不斷提升的有力保障。

在我國居民消費(fèi)的結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)消費(fèi)占據(jù)了其中很大的比重，為我國國民經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的增長做出了巨大貢獻(xiàn)，因此，針對房地產(chǎn)消費(fèi)進(jìn)行研究有其一定的意義。同時，必須看到，由于我國長期以來實(shí)行的城鄉(xiāng)二元的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展體制，造成城鄉(xiāng)差距過大，城市居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在生活習(xí)慣、消費(fèi)能力、消費(fèi)傾向上存在巨大差異，而目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)消費(fèi)的研究大多是針對城市居民，對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)的研究還比較缺乏，因而針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)問題進(jìn)行研究可以填補(bǔ)現(xiàn)有研究的空白，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

文獻(xiàn)綜述

（一）國外研究綜述

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其消費(fèi)主要由供需狀況決定，具有價(jià)值高、周期長、缺乏供應(yīng)彈性、政策依賴性強(qiáng)等特點(diǎn)，對一國和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要意義。最早的房地產(chǎn)市場化研究來源于歐美，早在20世紀(jì)90年代，Abaraham與Hender便通過建立滯后觀察房地產(chǎn)價(jià)格的模型，通過分析人口、收入等影響因子，解釋了各個因子對房地產(chǎn)消費(fèi)的影響程度。Michael、Walden等人的研究則是通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與周邊教育情況來解釋房地產(chǎn)價(jià)格的變化。Malpezzi更側(cè)重房地產(chǎn)供給與需求兩端的變化，認(rèn)為需求的來源是人均收入水平的上升，并建立相關(guān)誤差模型計(jì)算收入變化與短期供給對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。也有一些外國學(xué)者在對具有房地產(chǎn)消費(fèi)能力的消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)分了房地產(chǎn)消費(fèi)的需求因素，如住宅面積、價(jià)格、交通、地理位置是否滿足其需求等。

（二）國內(nèi)研究綜述

我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較短，相應(yīng)的研究也主要集中在大型城市的房地產(chǎn)上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)方面的研究尚未成熟，但其基本消費(fèi)條件不會產(chǎn)生太大變化，杜本峰認(rèn)為我國消費(fèi)基礎(chǔ)仍然以人口為中心，人口數(shù)量是房地產(chǎn)消費(fèi)需求的首要因素。也有學(xué)者認(rèn)為城市化進(jìn)程是驅(qū)動我國住房消費(fèi)的另一個主要因素，并通過統(tǒng)計(jì)城鄉(xiāng)人口變化作為判斷城市化水平的手段，同時對經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)消費(fèi)進(jìn)行評價(jià)。有關(guān)研究也表明，住房作為居民最基本的生活需求，在居民總消費(fèi)支出中占據(jù)相當(dāng)大的比重，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)成為僅次于食品消費(fèi)的第二大消費(fèi)支出方向。另有研究顯示，盡管受到收入條件限制，但房地產(chǎn)同樣具備商品數(shù)據(jù)，因此其價(jià)格波動對居民具有消費(fèi)引導(dǎo)作用，房價(jià)的增長與房地產(chǎn)消費(fèi)傾向總體呈負(fù)相關(guān)?？偟膩砜?，房地產(chǎn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展能夠有效促進(jìn)非城市居民的消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，對平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)和新農(nóng)村建設(shè)有著重要作用。

綜上所述，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展基本遵循城市房地產(chǎn)發(fā)展模式，但在具體的消費(fèi)行為及消費(fèi)特點(diǎn)方面與城市房地產(chǎn)消費(fèi)存在一定區(qū)別，因此本文在分析鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)影響因素中，將選擇范圍縮小在收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)行為以及房地產(chǎn)消費(fèi)特征上，并進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化分析。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)影響因素

房地產(chǎn)消費(fèi)因素綜合來看主要分為消費(fèi)、投資、生產(chǎn)三類，在我國城市房地產(chǎn)發(fā)展中，這三者的發(fā)展相對均衡，而從鄉(xiāng)鎮(zhèn)與農(nóng)村來看，其整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不以工商業(yè)為主，政府土地資源主要用于房地產(chǎn)開發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有限，因此主要集中在消費(fèi)領(lǐng)域，根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費(fèi)的一些特點(diǎn)，本文通過選取與消費(fèi)有關(guān)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均收入增長、恩格爾系數(shù)、人均儲蓄額、消費(fèi)行為、人均居住面積與住宅價(jià)格這五點(diǎn)作為房地產(chǎn)消費(fèi)的主要影響因素進(jìn)行分析。

（一）人均收入增長

人均收入增長作為衡量居民真實(shí)購買力水平的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，其不僅能夠反映居民對房地產(chǎn)消費(fèi)的基本能力，同樣能夠反映整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否足以支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一般來說，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的情形下，居民的收入增長快，其消費(fèi)意愿與消費(fèi)支出的同比增長要略高出收入增長，從改革開放至今，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，我國人均實(shí)際收入平均每年以7.1%的速度遞增，同時剔除通貨膨脹的影響，非城市戶籍人口人均收入相較于1979年增長了10.5倍。

（二）恩格爾系數(shù)

恩格爾系數(shù)的作用主要是考察一國和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，是衡量貧富差距與社會發(fā)展的主要標(biāo)準(zhǔn)。從消費(fèi)角度來看，對恩格爾系數(shù)的分析對于居民消費(fèi)能力與消費(fèi)意愿的評價(jià)與預(yù)測也能夠起到一定的作用，一個地區(qū)或家庭的必須性消費(fèi)占總收入比重越高，用于其他方面的消費(fèi)能力與意愿也就越低。從我國發(fā)展來看，盡管我國綜合恩格爾系數(shù)至今仍然處于警戒線以上，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)人口的恩格爾系數(shù)則自2012年以來首次降至40%以下，這在一定程度上說明鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)同城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)能力方面的差距正在逐漸縮小。

（三）人均儲蓄額

由于我國商品市場發(fā)展時間較西方發(fā)達(dá)國家短，消費(fèi)市場尚未完全成熟，高額的儲蓄水平一直是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個鮮明的特點(diǎn)，它一方面體現(xiàn)了國民的收入狀況，另一方面代表了國民的消費(fèi)態(tài)度，隨著城市化工作的推進(jìn)，我國城市居民的消費(fèi)水平有了較大提升，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在消費(fèi)增長上相比城市仍然偏弱，但總體保持上升態(tài)勢。作為一項(xiàng)長期滯后性的消費(fèi)，人均儲蓄額是判斷鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)能力的一個重要因素，只有當(dāng)儲蓄額達(dá)到一定水平，才能夠有轉(zhuǎn)化為消費(fèi)的潛力。

（四）消費(fèi)行為

居民消費(fèi)盡管受到收入情況的影響，但消費(fèi)行為能夠代表消費(fèi)者的消費(fèi)偏好與消費(fèi)習(xí)慣，同等收入條件下，受到文化、社會、個人及心理等諸多條件的影響，消費(fèi)行為也將趨同，當(dāng)房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)形成我國獨(dú)特的文化后，不僅對于城市，這種消費(fèi)文化對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的影響也將是十分廣泛的。

（五）人均居住面積與住宅價(jià)格

根據(jù)價(jià)格彈性理論，房地產(chǎn)價(jià)格與國民經(jīng)濟(jì)的變動密切相關(guān)，居民住宅需求受到價(jià)格影響，住宅的銷售價(jià)格是居民住宅需求的減函數(shù)，且需求缺乏彈性，因此，通過需求影響住宅價(jià)格的作用較弱，即住宅消費(fèi)成本越高，消費(fèi)需求越弱。人均居住面積上，我國2013年鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的人均居住面積為37平方米/人，盡管較1993年相比已經(jīng)增長了近一倍，但居民對居住條件的改善需求仍在持續(xù)增長，這也是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)意愿增長的內(nèi)在原因。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)的實(shí)證分析

（一）模型的選擇

從上文總結(jié)的影響因素綜合來看，房地產(chǎn)消費(fèi)行為受到一些因素的滯后影響，整個消費(fèi)過程存在一定的時間滯后效應(yīng)，本文將采用滯后變量模型就房地產(chǎn)消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行實(shí)證分析，盡管消費(fèi)過程屬于一個靜態(tài)問題分析，但融入時間因素后就可以使問題動態(tài)化，因此可以適用動態(tài)的滯后解釋變量來對消費(fèi)行為予以解釋。

房地產(chǎn)消費(fèi)屬于大額消費(fèi)，在受到本期收入影響的同時，需要長期的儲蓄才能完成，用消費(fèi)函數(shù)表達(dá)如下：

在公式（1）中Y是當(dāng)期收入，Yt-1是上1期收入，Yt-2是上2期收入，而Yt-1與Yt-2也被稱為滯后變量，在以滯后變量作為解釋變量的情況下，滯后變量的基礎(chǔ)模型可以表達(dá)為：

其中q、s分別表示時間間隔，ut是隨機(jī)擾動項(xiàng)。

而滯后變量模型具體又可以分為分布滯后模型與自回歸滯后模型，前者模型中不帶有被解釋變量，僅有解釋變量當(dāng)期X及若干滯后值；后者模型中的解釋變量僅包含X的當(dāng)期值與被解釋變量Y的若干個滯后值，考慮到我國房地產(chǎn)消費(fèi)的因素與特點(diǎn)，這里采用后者自回歸滯后模型，具體表達(dá)式如下：

式（4）稱為一階自回歸模型，由于自回歸模型的滯后被解釋變量的存在可能導(dǎo)致Yt與隨機(jī)擾動項(xiàng)相關(guān)，因此需要對模型進(jìn)行調(diào)整，來確定被解釋變量與擾動項(xiàng)之間的異期相關(guān)性，具體局部調(diào)整模型表達(dá)式如下：

因此，對自回歸模型的被解釋變量和隨機(jī)擾動項(xiàng)的不同關(guān)系估計(jì)可以適用工具變量法與普通最小二乘法解決。

（二）指標(biāo)數(shù)據(jù)的選取與模型的建立

指標(biāo)的選取方面，根據(jù)前文所述鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)影響因素，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)的平均水平APCt為因變量指標(biāo)，滯后一階的因變量為APCt-1，自變量分別包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均居住面積A、人均住宅價(jià)格V、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)X、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民平均儲蓄水平S、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均收入增長G五個方面。

根據(jù)前文所述模型框架，本文基本模型建立如下：

本文研究數(shù)據(jù)分別取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2004-2014》和《全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)年鑒2004-2014》，其中，因變量鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)的平均水平的計(jì)算通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民平均住宅消費(fèi)支出除以鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均年收入得出；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均儲蓄水平通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民年度儲蓄余額除以鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均年收入獲得；鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均儲蓄額則是通過人均收入額減去人均消費(fèi)額得出。

（三）模型的建立與分析

將整理過的數(shù)據(jù)輸入統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件Eviews6.0進(jìn)行分析計(jì)算，所得結(jié)果如表1所示。

表1中模型分別表示以住宅本身為影響因素對被解釋變量鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費(fèi)的平均水平的回歸分析；以房地產(chǎn)消費(fèi)為影響因素對被解釋變量鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民平均住宅消費(fèi)支出的回歸分析；以房地產(chǎn)消費(fèi)和住宅本身為綜合影響因素對被解釋變量鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費(fèi)的平均水平的回歸分析；在原模型的基礎(chǔ)上加入滯后一階的被解釋APCt-1進(jìn)行回歸分析的檢驗(yàn)。

從計(jì)算結(jié)果中看，模型4的R2回歸數(shù)據(jù)要明顯大于其他三者，說明該模型的擬合度較好，也證明了在加入APCt-1滯后一階的被解釋變量后，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費(fèi)模型能夠起到良好的詮釋作用；從其APCt-1滯后一階的數(shù)據(jù)來看，回歸系數(shù)t值表現(xiàn)為顯著，說明鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的消費(fèi)習(xí)慣與鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民平均住宅消費(fèi)支出之間存在正相關(guān)。

住宅價(jià)格相關(guān)系數(shù)為負(fù)，其回歸系數(shù)t值表現(xiàn)為顯著，說明住宅價(jià)格與鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民平均住宅消費(fèi)支出之間存在負(fù)相關(guān)，基本符合模型設(shè)計(jì)的預(yù)期，這從另一個角度印證了商品價(jià)值理論，價(jià)值越高的商品其消費(fèi)次數(shù)越少。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均居住面積方面，盡管在模型中均表現(xiàn)為正，但在模型4中并沒有差異顯著，表明人均居住面積對鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)的平均水平的影響有限，但在這一點(diǎn)中，由于居民在房地產(chǎn)消費(fèi)中更加注重房地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)，并且與城鎮(zhèn)居民不同，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在自身擁有土地的情況下在房地產(chǎn)消費(fèi)上不注重人均使用面積，因此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均居住面積方面的影響程度總的來說并不大。

恩格爾系數(shù)在模型中的回歸計(jì)算結(jié)果為負(fù)且具有一定的顯著，說明恩格爾系數(shù)越高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在日常中的消費(fèi)占比越大，能夠用于非日常消費(fèi)如房地產(chǎn)消費(fèi)的能力將越低，基本能夠滿足預(yù)期，體現(xiàn)恩格爾系數(shù)在模型中的作用。

總的來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均收入增長在模型中的回歸計(jì)算結(jié)果為負(fù)且顯著，說明當(dāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均收入增長水平加快的情況下，用于房地產(chǎn)中的消費(fèi)支付反而會減少，這又與城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)行為習(xí)慣相背離。同城市不同，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民收入再投資的渠道相比于城市更加豐富，從投資流通業(yè)到進(jìn)一步擴(kuò)大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模等均是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的選擇，而對于土地供應(yīng)相對豐富的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，用于房地產(chǎn)方面的消費(fèi)與投資并不明顯。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民平均儲蓄水平在模型的2、3、4中的回歸結(jié)果計(jì)算均為負(fù)且顯著，說明當(dāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民平均儲蓄水平達(dá)到一定程度或家庭儲蓄越高，其在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)意愿就越低，這一定程度上反映了鄉(xiāng)鎮(zhèn)更傾向于儲蓄，從我國歷年的統(tǒng)計(jì)年鑒中農(nóng)村居民的儲蓄率大幅超過城鎮(zhèn)居民這一點(diǎn)也能夠得到印證。

綜合來看，除了滯后一階的鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費(fèi)的平均水平被解釋變量與鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)起到正相關(guān)的顯著影響之外，住宅價(jià)格、恩格爾系數(shù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均收入增長、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民平均儲蓄水均對其呈顯著的負(fù)相關(guān)影響。

結(jié)論和發(fā)展建議

（一）結(jié)論

從上文的分析可以看到，隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民收入的增長，在房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域的需求也越來越旺盛，然而同城鎮(zhèn)居民相比，房地產(chǎn)的相關(guān)消費(fèi)與投資并不作為其主要的手段，沒有出現(xiàn)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場那樣旺盛的需求。造成這一情況的原因是多方面的，但總的來說，還是長期以來我國為推動城市的發(fā)展實(shí)行城鄉(xiāng)二元體制結(jié)構(gòu)，使得農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長長期落后于城市造成的。我國農(nóng)村地區(qū)為推動城市的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，而自身卻長期處于落后的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，農(nóng)村居民消費(fèi)主要以日用品為主，對于房地產(chǎn)消費(fèi)也只是近些年城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)后才逐漸出現(xiàn)的。所以鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民盡管脫離了農(nóng)村的“小農(nóng)經(jīng)濟(jì)”，但對于房地產(chǎn)消費(fèi)認(rèn)識度不夠，而且也缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)消費(fèi)，但可以肯定的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的置業(yè)意愿在逐漸提高，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)逐漸成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的關(guān)注點(diǎn)并列入消費(fèi)支出計(jì)劃中。近年來我國政府高度重視農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村居民不斷向鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移，因而鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費(fèi)潛力巨大，如果加以適當(dāng)?shù)恼咭龑?dǎo)和信貸支持，相信鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費(fèi)會有較大的發(fā)展。

（二）發(fā)展建議

綜上，對于激活鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)市場，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展，則需要做好以下幾點(diǎn)：

繼續(xù)加快新農(nóng)村建設(shè)，在當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高的大環(huán)境下，城鄉(xiāng)人口分布已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡，更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的置業(yè)首選仍然是以城市為中心，對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的商業(yè)房地產(chǎn)的興趣不濃厚，這與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，江蘇南部、浙江等地在農(nóng)村地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)充分發(fā)揮了作用，因此這些地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在房地產(chǎn)消費(fèi)傾向上也較其他地區(qū)要積極。

繼續(xù)深化發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)流通業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)改革措施，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民提供穩(wěn)定就業(yè)崗位，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民增收，房地產(chǎn)消費(fèi)作為家庭大額消費(fèi)項(xiàng)目，必定需要一定的收入來源與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，且如模型所述，房地產(chǎn)消費(fèi)具有一定的滯后性，增加居民人均收入是推動鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要舉措。

鼓勵城區(qū)部分行業(yè)企業(yè)以及區(qū)域范圍內(nèi)的事業(yè)及行政單位向鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移，加大鄉(xiāng)鎮(zhèn)的固定資產(chǎn)投資，加強(qiáng)相關(guān)交通、能源、金融、供銷及教育方面的建設(shè)工作，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)軟環(huán)境，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民受教育程度，也有利于就業(yè)及促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)傾向的作用。

通過適當(dāng)?shù)恼咭龑?dǎo)和多元化的信貸支持，促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展。我國各級地方政府要根據(jù)本地區(qū)的情況，通過政策支持扶持鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展。一方面要出臺產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，從大環(huán)境上為鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展提供保障，另一方面對于具體的項(xiàng)目，要對其經(jīng)濟(jì)效益和社會效益進(jìn)行評價(jià)，對于確實(shí)能夠改善鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民生活環(huán)境、水平的，要從行政審批、項(xiàng)目規(guī)劃、資金信貸等方面予以支持。另外，考慮到鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民實(shí)際的消費(fèi)水平，對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)行房地產(chǎn)消費(fèi)，要在貸款方面予以扶持。鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)收入不高，貸款償還能力有限，因此銀行和各類金融機(jī)構(gòu)要因地制宜，根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的實(shí)際情況制定貸款方案、設(shè)定貸款條件，提供多元化的信貸支持和還款方式，以此提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)行房地產(chǎn)消費(fèi)的意愿，甚至是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民通過房地產(chǎn)消費(fèi)進(jìn)行投資的意愿，最終促進(jìn)我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展。

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