特德羅高爾夫球場稅基評(píng)估的爭議

肖良生

美國的高爾夫產(chǎn)業(yè)極其發(fā)達(dá)，不論是高爾夫球場的數(shù)量，還是與之配套的設(shè)施、服務(wù)、管理，都是其他很多國家至今難望其項(xiàng)背的。美國有兩萬多個(gè)高爾夫球場，其中75%的球場都是不以營利為目的的公共球場。在美國，高爾夫球的從業(yè)者和打球者占到全國人口總數(shù)的9.74%。一些高爾夫球場長期蜚聲海外，例如佐治亞州的奧古斯塔（1933年）， 加利福尼亞州的柏樹點(diǎn)（1928年）等；有的高爾夫球場已經(jīng)有100多年的歷史，例如賓夕法尼亞州的奧克芒（1903年）、賓夕法尼亞州的美濃（1912年）、新澤西州的松樹谷（1918年）和紐約州的美國國家高爾夫林克斯（1911年）等。

美國球場一般分三種：政府擁有方式、公共會(huì)員俱樂部方式、純粹會(huì)員方式，這三種高爾夫球場依次從大眾普及型到私人服務(wù)型遞增，對(duì)應(yīng)的費(fèi)用也從幾十美元至幾千美元不等。

最近走紅的共和黨候選人特朗普就擁有很多高爾夫球場，據(jù)美國聯(lián)邦選舉委員會(huì)發(fā)布的財(cái)產(chǎn)清單中，特朗普與高爾夫相關(guān)的16個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值5.5億到6.75億美元，這構(gòu)成了他凈資產(chǎn)的一大部分，這也側(cè)面說明美國高爾夫球場的普及性。

高爾夫球場作為重資產(chǎn)，是財(cái)產(chǎn)稅征收必不可缺的組成部分，這使得高爾夫球場的稅基評(píng)估成為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的常態(tài)業(yè)務(wù)。

因?yàn)楦郀柗蚯驁霾煌谧≌菢咏灰谆钴S，也不同于一般的商業(yè)那樣容易尋找交易規(guī)律和案例，所以在進(jìn)行稅基評(píng)估時(shí)，容易出現(xiàn)評(píng)估偏差。下面以美國俄勒岡州的特德羅高爾夫球場的稅基評(píng)估爭議來加以分析。

一、案例

俄勒岡州是美國的一個(gè)州，位于美國的太平洋沿岸，該州南面為加利福尼亞州，北面為華盛頓州，氣候溫和，季節(jié)分明。俄勒岡州的經(jīng)濟(jì)極為發(fā)達(dá)，人均GDP高達(dá)8.7萬美元，是美國重要的高科技中心和金融中心。俄勒岡州擁有眾多高爾夫球場，包括全球最頂級(jí)高爾夫球場美國老麥克唐納高爾夫球場（Old Macdonald），高爾夫運(yùn)動(dòng)是比較常見的體育運(yùn)動(dòng)。

2008年夏天，特德羅高爾夫球場開業(yè)。當(dāng)時(shí)一家金融機(jī)構(gòu)對(duì)特德羅高爾夫球場進(jìn)行了貸款抵押相關(guān)的評(píng)估，當(dāng)時(shí)評(píng)估價(jià)值為1000萬美元。2009年2月，現(xiàn)在的業(yè)主以總價(jià)1050萬美元購買了該球場。其中，包括以350萬美元購買了高爾夫球場，以700萬美元購買會(huì)員收費(fèi)權(quán)利。俄勒岡州德舒特縣評(píng)稅機(jī)構(gòu)認(rèn)為該物業(yè)的價(jià)值等于購買價(jià)格，收取會(huì)員費(fèi)的權(quán)利是該物業(yè)自身的一個(gè)收入潛力，其銷售額是代表該物業(yè)價(jià)值一個(gè)很好的指標(biāo)走向。

2012年，特德羅高爾夫球場有限責(zé)任公司在俄勒岡州稅務(wù)法庭起訴俄勒岡州德舒特縣評(píng)稅員及俄勒岡州稅務(wù)局，針對(duì)被告在2009年10月和2010年11月納稅年度對(duì)其公司的高爾夫球場的評(píng)估價(jià)值偏高，及2010年11月對(duì)其高爾夫球場附近的住宅地塊評(píng)估價(jià)值提出質(zhì)疑。要求俄勒岡州稅務(wù)法庭重新確定2009年10月和2010年11月高爾夫球場真正的市場價(jià)值，以及2010年11月高爾夫球場住宅地塊的真正市場價(jià)值。

二、爭議焦點(diǎn)

1.收益是否計(jì)算進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)稅基

特德羅高爾夫球場有限責(zé)任公司認(rèn)為，首先2009年10月該球場的價(jià)值應(yīng)該是低于或等于銀行的評(píng)估價(jià)格，因?yàn)殂y行評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)非常接近稅基評(píng)估基準(zhǔn)日（前5個(gè)月）；其次，特德羅高爾夫球場有限責(zé)任公司在轉(zhuǎn)讓這個(gè)球場時(shí)，這種購買行為并不是一種完全公平客觀的交易，而是帶有情感色彩的交易，銷售額是情感因素的產(chǎn)物。因此，不宜考慮該物業(yè)的銷售額等價(jià)于該球場納稅的稅基。

俄勒岡州德舒特縣評(píng)稅人員認(rèn)為應(yīng)該調(diào)高稅基評(píng)估價(jià)格，因?yàn)槌饲驁龅恼＝灰變r(jià)之外，還需要考慮到評(píng)估基準(zhǔn)日生效的37名成員一個(gè)假設(shè)性的轉(zhuǎn)售。評(píng)稅工人員認(rèn)為特德羅高爾夫球場沒有考慮現(xiàn)有會(huì)員的存在，所以認(rèn)為他們?cè)u(píng)高了。事實(shí)上，現(xiàn)有的37名成員，在估價(jià)基準(zhǔn)日即2009年1月1日之后以每個(gè)成員3萬美元的價(jià)格出售，這部分價(jià)格應(yīng)該計(jì)算在內(nèi)。這樣，除了球場本身的收入，加上會(huì)員的會(huì)費(fèi)的收入，總數(shù)額應(yīng)該是111萬美元，這才是代表最初收入價(jià)值。

法院認(rèn)為被告沒有任何權(quán)威或市場的證據(jù)證明其在分析過程中應(yīng)用現(xiàn)有成員轉(zhuǎn)售的主張，并認(rèn)為作為初始會(huì)員付款，不會(huì)反映在銷售指標(biāo)當(dāng)中，也不會(huì)反映在收入指標(biāo)當(dāng)中，這種付款僅可能反映在評(píng)估價(jià)值時(shí)的成本指標(biāo)當(dāng)中，在某種程度上，這種款項(xiàng)應(yīng)用來改善該物業(yè)。法院進(jìn)一步認(rèn)為，評(píng)估機(jī)構(gòu)是一家與高爾夫沒有一點(diǎn)兒關(guān)系的銀行，金融機(jī)構(gòu)沒有任何經(jīng)濟(jì)或者其他利益需要高估該球場的價(jià)值。金融機(jī)構(gòu)的評(píng)估是客觀的、公平的。法院的結(jié)論傾向于高爾夫球場的價(jià)值應(yīng)與銀行評(píng)估以及2009年2月該物業(yè)的銷售額范圍一致。

2.原告和被告的舉證責(zé)任

特德羅高爾夫球場有限責(zé)任公司認(rèn)為，2010年10月高爾夫球場的市場價(jià)值為278.5萬美元。特德羅高爾夫球場有限責(zé)任公司認(rèn)為，俄勒岡州德舒特縣評(píng)稅機(jī)構(gòu)對(duì)其物業(yè)評(píng)估太高，除非有該區(qū)域內(nèi)存在大量的可比物業(yè)的銷售，或者在2010年1月這一評(píng)估日期更接近的物業(yè)銷售的案例，再來評(píng)估其高爾夫球場的價(jià)值才是可接受的。

法院認(rèn)為原告特德羅高爾夫球場有限責(zé)任公司所提供的評(píng)估價(jià)值多少是沒有證據(jù)和觀點(diǎn)支持的。首先，原告所提出的可比銷售指標(biāo)，故意不將山景高爾夫球場作為可比案例，動(dòng)機(jī)是值得懷疑的，因?yàn)樯骄案郀柗蚯驁鰞r(jià)值顯然比一般球場高出很多。其次，原告在分析關(guān)鍵元素時(shí)，未能承擔(dān)其舉證責(zé)任。原告所述在2009年幾乎所有高爾夫球場市場價(jià)值都有所下降，但是原告并沒有證據(jù)支持其所陳訴的觀點(diǎn)，也沒有指出高爾夫球場整體價(jià)格水平到底下降了多少。

同時(shí)，法院也認(rèn)為俄勒岡州德舒特縣評(píng)稅機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中使用的收入指標(biāo)中包含許多假設(shè)，法院認(rèn)為這不是特別可靠的。被告沒有提出2010年1月1日的評(píng)估價(jià)值，沒有承擔(dān)其舉證責(zé)任，僅提出一個(gè)趨勢分析，認(rèn)為高爾夫球場的價(jià)值下降在5%范圍之內(nèi)。原告和被告都沒能承擔(dān)舉證責(zé)任。

法院從該物業(yè)的實(shí)際出售情況來看，該物業(yè)的價(jià)值更可能的情況是趨向低價(jià)，這也符合高爾夫球場估價(jià)的基本經(jīng)驗(yàn)。“高爾夫球場就像新車”，高爾夫評(píng)估師社團(tuán)創(chuàng)始人及高爾夫產(chǎn)業(yè)分析公司（Golf Property Analysts）總裁拉里-黑希（Larry Hirsh）說，“你一旦將它開出停車場，它就只值一半了”。盡管特德羅高爾夫球場不可能貶值一半，但在作為二手物業(yè)出售時(shí)，它的價(jià)值確定是貶損的。因此，法院結(jié)論是高爾夫球場2010年1月1日的價(jià)值相比2009年1月1日的價(jià)值確定是下行的。

3.商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和住宅不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分處理

對(duì)于高爾夫球場住宅的評(píng)估，特德羅高爾夫球場有限責(zé)任公司和俄勒岡州德舒特縣評(píng)稅機(jī)構(gòu)持有明顯的不同意見。

原告特德羅高爾夫球場有限責(zé)任公司認(rèn)為2010年1月1日，住宅地塊（有高爾夫景觀）的評(píng)估價(jià)值為20.5萬美元，住宅地塊（無高爾夫景觀）的評(píng)估價(jià)值為14.5萬美元。被告俄勒岡州德舒特縣評(píng)稅機(jī)構(gòu)認(rèn)為住宅地塊（有高爾夫景觀）的評(píng)估價(jià)值為26萬美元，住宅地塊（無高爾夫景觀）的評(píng)估價(jià)值為20.6萬美元。雙方差距很大，雙方堅(jiān)持已見，分歧難以調(diào)和。

一方面，原告和被告評(píng)估師主要的意見分歧是關(guān)于本德地區(qū)哪些住宅可以作為該物業(yè)可比案例。原告把與該物業(yè)有一定距離的物業(yè)的銷售價(jià)格計(jì)算在內(nèi)。被告則使用了更多元的銷售案例，包括該物業(yè)以及鄰近破頂高爾夫公司（Broken Top）的類似物業(yè)。在法院看來，雖然被告的分析更為全面一點(diǎn)兒，但確實(shí)沒有太多依據(jù)區(qū)分這兩個(gè)評(píng)估的分歧孰優(yōu)孰劣。但在確定住宅地塊的市場價(jià)值時(shí)，原告和被告評(píng)估師主要的意見分歧是關(guān)于本德地區(qū)哪些住宅地塊銷售額應(yīng)該被當(dāng)作該物業(yè)可比案例。原告把與該物業(yè)有較遠(yuǎn)距離的物業(yè)的銷售價(jià)格考量在內(nèi)，說服力受到較大的影響。而被告使用了更多的銷售案例，更類似的銷售案例，包括該物業(yè)以及鄰近破頂高爾夫公司（Broken Top），所以更具有真實(shí)性和可靠性。

另一方面，在評(píng)估案例中，物業(yè)價(jià)值是否要扣除會(huì)員費(fèi)。原告在評(píng)估過程中，將可比案例應(yīng)用于比較法評(píng)估時(shí)，考慮了所需的會(huì)員費(fèi)。為了得到一個(gè)獨(dú)立、完整的不動(dòng)產(chǎn)的銷售價(jià)格，原告從可比地塊的銷售價(jià)格中扣除了會(huì)員費(fèi)，進(jìn)而使用調(diào)整后的銷售價(jià)格去評(píng)估待估地塊的價(jià)值。不僅如此，原告還采取了額外的扣除，扣除金額為3萬美元，即購買特德羅公司地塊的會(huì)員費(fèi)，最后得出地塊的評(píng)估價(jià)值。

這種方法被認(rèn)為是一種不恰當(dāng)?shù)碾p重扣除。如果消除原告不恰當(dāng)?shù)碾p重扣除，及該住宅地塊（無高爾夫景觀）的評(píng)估價(jià)值為17萬美元，住宅地塊（有高爾夫景觀）的評(píng)估價(jià)值為23.5萬美元。這個(gè)結(jié)論同樣被布拉頓評(píng)估組（The Bratton Appraisal Group）支持，其評(píng)估價(jià)值與消除不恰當(dāng)雙重扣除后的結(jié)果一致。

法院認(rèn)為該地塊的價(jià)值應(yīng)在消除不恰當(dāng)雙重扣除后的基礎(chǔ)之上再上調(diào)5000美元每個(gè)地塊，考慮到德舒特縣區(qū)域其他一些更好的可比案例。法院認(rèn)為2010年1月1日評(píng)估基準(zhǔn)日，該住宅地塊的正確評(píng)估值為：無高爾夫景觀的住宅地塊為18萬美元；有高爾夫景觀的住宅地塊為24萬美元。

4.法院裁決

2012年7月，經(jīng)過法庭審判，法院最終裁定：2009年10月，特德羅高爾夫球場真正的市場價(jià)值為960萬美元；2010年11月，特德羅高爾夫球場真正的市場價(jià)值比2009年低5%，為912萬美元；2010年10月，特德羅高爾夫球場住宅地塊真正的市場價(jià)值為18萬美元（無景觀地塊）以及24萬美元（有景觀地塊）。

三、爭議啟示

高爾夫作為一項(xiàng)休閑性體育運(yùn)動(dòng)，改革開放后在我國也慢慢繁榮起來。未來我國如果開征房地產(chǎn)稅，對(duì)于高爾夫球場稅基的評(píng)估可以此為參考。通過本案例分析，我們至少可獲得以下啟示：

其一，對(duì)于有異議的不動(dòng)產(chǎn)稅基，可以先擱置爭議，先納稅、后追溯。從本案可知，特德羅高爾夫球場有限責(zé)任公司在2012年才提出異議，從稅基確定到提出訴訟，時(shí)間已經(jīng)過去3年多。法院并沒有因?yàn)闀r(shí)過境遷而拒絕立案。這說明在制度設(shè)計(jì)上，美國就已經(jīng)給納稅人以充分的保障權(quán)利。如果法院判決需要調(diào)整稅基，則稅務(wù)局多收取的稅費(fèi)，應(yīng)該依法院裁決，如數(shù)退還給納稅人；當(dāng)然，如果判決的結(jié)果是稅基偏低，原告敗訴，則原告需要補(bǔ)繳稅款。

其二，非常重視證據(jù)，盡力還原當(dāng)時(shí)價(jià)格時(shí)點(diǎn)的真實(shí)情況。原告所述在2009年幾乎所有高爾夫球場市場價(jià)值都有所下降，但是原告并沒有證據(jù)支持其所陳述的觀點(diǎn)，也沒有指出高爾夫球場整體價(jià)格水平到底下降了多少。與此同時(shí)，法院也沒有完全采信被告的觀點(diǎn)。法院認(rèn)為俄勒岡州德舒特縣評(píng)稅機(jī)構(gòu)沒有提出2010年1月1日的評(píng)估價(jià)值，沒有承擔(dān)其舉證責(zé)任。僅提出一個(gè)趨勢分析，認(rèn)為高爾夫球場的價(jià)值下降在5%范圍之內(nèi)。原告和被告都沒能承擔(dān)舉證責(zé)任，所以法院均未采信。

其三，高爾夫球場的價(jià)值評(píng)估問題。因?yàn)楦郀柗蚯驁龃蠖嗖捎脮?huì)員制，會(huì)員的會(huì)費(fèi)收入是否計(jì)入高爾夫球場的價(jià)值或潛在價(jià)值，這是稅基評(píng)估的技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)問題。一般做法是將會(huì)員的會(huì)費(fèi)收入扣除，再計(jì)算出高爾夫球場的凈值。但在本案例中，特德羅高爾夫球場采用雙重扣除法，法院不予以支持。

李求軍/責(zé)任編輯