繼承類房產(chǎn)登記繼承公證書的必要性

趙鈺　李一超

案例：張某向法院起訴要求陳某歸還到期的16萬元借款，法院判決陳某還款，因其下落不明，無法執(zhí)行。陳某與妻子劉某共有住房一套，產(chǎn)權(quán)登記在劉某名下，1998年4月11日劉某去世后，無其他繼承人，陳某以劉某名義將房屋賣給蔣某，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，蔣某領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。張某得知此情況后向法院提起訴訟并訴稱，房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時審查不嚴(yán)，錯誤發(fā)放所有權(quán)證，影響了其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，要求撤銷已頒發(fā)給蔣某的所有權(quán)證。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，作為原告提起行政訴訟的“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系人”的條件，應(yīng)當(dāng)符合《行政訴訟法》第二十七條的規(guī)定，即行政主體作出的具體行政行為，對其權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響。原告張某與陳某之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)效力所及范圍只限于特定的債務(wù)人；債權(quán)從性質(zhì)上講屬于對人權(quán)，債權(quán)人只能向特定的當(dāng)事人行使請求權(quán)。張某對陳某享有債權(quán)，就是屬于對人權(quán)。而被告作出的具體行政行為是對不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的許可，是物權(quán)變更行為，物權(quán)屬于對世權(quán)。張某對陳某以劉某名義出售的不動產(chǎn)，不享有所有權(quán)，也未設(shè)置用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，因此張某對該房產(chǎn)不享有追及力。所以，原告張某與被告房屋登記機(jī)構(gòu)許可交易的不動產(chǎn)之間，沒有法律上的直接聯(lián)系。是否許可該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移，對原告向第三人陳某實(shí)現(xiàn)債權(quán)，沒有法律上的利害關(guān)系。張某不符合作為有利害關(guān)系的第三人參加行政訴訟的條件，不具備原告的訴訟主體資格。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第四十四條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，裁定駁回原告張某的起訴。

一、該房屬于陳某與劉某的共同財產(chǎn)

我國《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第十九條規(guī)定，由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。因此，本案中登記在劉某名下的房屋是屬于陳某和劉某的共有財產(chǎn)。

二、登記機(jī)構(gòu)不能為死者辦理交易過戶登記

我國《民法通則》第九條規(guī)定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。所謂自然人的民事權(quán)利能力是指自然人依法享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的資格。自然人的民事行為能力是指自然人能以自己的行為取得民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的資格。劉某去世后，其民事行為能力自動終止，繼承開始。其財產(chǎn)應(yīng)由繼承人繼承，在辦理繼承轉(zhuǎn)移登記后由新的權(quán)利人與第三人蔣某進(jìn)行房產(chǎn)交易才符合《繼承法》和房產(chǎn)交易的有關(guān)規(guī)定。陳某以劉某名義出售房屋無法律依據(jù)，房屋登記機(jī)構(gòu)給蔣某直接辦理權(quán)屬登記是錯誤的。按照《物權(quán)法》第二十九條的規(guī)定，因繼承或受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第三十條規(guī)定，依照第二十九條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

所有權(quán)人死亡后，未按照規(guī)定申請繼承登記，直接以產(chǎn)權(quán)人名義申請交易過戶的轉(zhuǎn)移登記，造成登記錯誤，這類案件實(shí)踐中比較常見，法院一般會判決撤銷轉(zhuǎn)移登記。

發(fā)生這種登記錯誤的情形主要有以下幾種：一是繼承后又要辦理過戶手續(xù)的情況下，當(dāng)事人為圖省事，少交繼承登記發(fā)生的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，直接以被繼承人名義辦理過戶交易手續(xù)；二是繼承人有多人的，其中某個繼承人為了侵占其他繼承人的份額，直接以被繼承人名義辦理交易手續(xù)，試圖一人獨(dú)占全部售房款；三是繼承人有多人的，其他繼承人默許一個繼承人以被繼承人名義辦理交易手續(xù)，后來由于家庭內(nèi)部或繼承人內(nèi)部糾紛和矛盾出現(xiàn)，其他繼承人再明確表示反對；四是依據(jù)其他部門出具的文件或資料辦理登記手續(xù)，后來發(fā)現(xiàn)該文件或資料錯誤而導(dǎo)致登記錯誤；五是債務(wù)人將房產(chǎn)證、身份證、土地證等資料交給債權(quán)人，后來債務(wù)人死亡，在債務(wù)人的被繼承人沒有辦理繼承登記的情況下，債權(quán)人持有關(guān)證件直接以被繼承人名義辦理過戶手續(xù)。

三、蔣某的權(quán)利應(yīng)受到保護(hù)

張某與陳某之間的借貸關(guān)系屬于民事法律關(guān)系中的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且張某未對陳某與其妻共有的房屋設(shè)定抵押，因此對陳某處置的房屋無優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)最高人民法院《民法通則意見》第九十六條規(guī)定，“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償”。如果蔣某系該房屋的善意有償取得人，則其合法權(quán)益應(yīng)該受到保護(hù)?！段餀?quán)法》中關(guān)于善意取得的條件也對蔣某的權(quán)利予以了認(rèn)可。

四、不告不理

我國行政訴訟實(shí)行“不告不理”原則，即當(dāng)事人不起訴，人民法院不能主動受理。本案中，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡審查職責(zé)，違法辦理了房產(chǎn)權(quán)屬登記，其具體行政行為存在過錯。張某不具有作為利害關(guān)系人的訴權(quán)，但如果與此過錯存在利害關(guān)系的行政相對人沒有向法院起訴，法院不能主動受理，即只有當(dāng)事人起訴，法院才受理。

陳品祿/責(zé)任編輯