近期我國房地產(chǎn)市場形勢分析

王崇宇　王鋒

今年以來，我國供給側(cè)改革加快，經(jīng)濟增長超預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟的支撐作用較大，但也出現(xiàn)了大城市市場過熱、樓市泡沫擴大等問題。針對我國當(dāng)前樓市形勢的變化，本文從政策、金融、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整三個方面分析了本輪樓市升溫的原因，判定未來一年多的時間，我國樓市將進入新一輪的調(diào)整周期。為了促進我國宏觀經(jīng)濟的有序轉(zhuǎn)型，抑制樓市泡沫，提出了未來宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整的思路：通過明晰國家住房政策，增加大城市住房市場供應(yīng)，加強需求側(cè)管理，加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，進而滿足城市合理住房需求，抑制投機需求，引導(dǎo)資本向?qū)嶓w經(jīng)濟轉(zhuǎn)移，促進房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)、有序、健康發(fā)展。

一、當(dāng)前樓市形勢

今年以來，我國經(jīng)濟形勢變化較大，供給側(cè)改革加快，經(jīng)濟增長超預(yù)期，房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資對經(jīng)濟的支撐作用較大。從房地產(chǎn)形勢看，1-8月，全國房地產(chǎn)市場較為火爆，商品房銷售面積增長25.5%，但二季度以來開始出現(xiàn)市場調(diào)整，投資與銷售增幅均有所放緩。

從整體形勢看，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售規(guī)?？焖偕蠞q，二季度以來持續(xù)出現(xiàn)增幅回落。1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.2%，1-8月回落到5.4% （見圖1）；1-4月，商品房銷售面積同比增長36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房銷售額同比增長55.9%，1-8月回落38.7%?？傮w來看，開發(fā)投資與銷售規(guī)模仍保持快速增長，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度減緩（見圖2）。

從不同區(qū)域看，1-8月不同城市市場分化現(xiàn)象仍比較嚴重，位于我國華東、華南、中部的一線、二線熱點城市銷售量、房價持續(xù)上漲，并帶動了周邊中小城市量價齊漲；位于西部、東北的二線城市“量雖增、價不漲”，而大多數(shù)三四線城市繼續(xù)在高庫存狀態(tài)掙扎。

從熱點城市看，一線城市中深圳、北京供求關(guān)系最為緊張，新建住宅銷售增幅在全國35個重點觀察城市中排倒數(shù)第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅銷量是新建住宅的2—3倍，前8個月新房銷售均價漲幅也位列全國第1、第3。上海、廣州供應(yīng)情況好于深圳、北京，前8個月新房銷售量漲幅在20%以上，但上海房價上漲較快（漲幅17%，位于第9），廣州房價持續(xù)平穩(wěn)（漲幅6%）。

二線城市今年熱點頻出、異?；鸨?，自年初出現(xiàn)廈門、南京、蘇州、合肥四個熱點城市外，年中期又出現(xiàn)武漢、鄭州、杭州、天津、濟南、福州、長沙、青島等新熱點城市。年初四個熱點城市中，南京今年前8個月銷售量增幅全國第1、價格漲幅全國第6，廈門、蘇州、合肥前8個月房價漲幅位于全國第4、第5、第10；年中期新熱點城市中，鄭州、天津、武漢、杭州前8個月銷售量增幅位于全國第3、第4、第5、第9，鄭州8月房價指數(shù)環(huán)比漲幅全國第1，目前樓市均處于熱銷狀態(tài)。

三四線城市目前熱銷的城市基本是一線和二線熱點城市的周邊城市，如東莞前8個月均價漲幅位于全國第2 （35%），惠州銷量增幅全國第6、價格增幅全國第7，南通、溫州、寧波、無錫8月份均價同比漲幅分別位居全國第11、第13、第14、第15 （見表1）。

二、本輪房價上漲的原因

一是政策導(dǎo)向。自2014年9·30政策出臺后，國家對于房地產(chǎn)市場政策開始全面寬松；2015年3·30的降首付、“稅收5改2”政策，持續(xù)多輪的降息降準，核心是圍繞中央五大工作任務(wù)中的“去庫存”，進而在全國范圍內(nèi)改變了市場預(yù)期，刺激了各類需求入市；而部分城市因長期供求關(guān)系緊張（如北京、上海、深圳、廈門），或短期開發(fā)進度滯后（如合肥、東莞、惠州），均造成房價在短期大幅上漲。

二是貨幣寬松。目前全國本外幣存款余額已達到151萬億，今年全年商品房銷售金額預(yù)計8萬億左右，相對商品房供應(yīng)，全國貨幣供應(yīng)更為充足。自2014年以來，在貨幣供應(yīng)增長快、貨幣政策寬松背景下，我國開放度高、經(jīng)濟活躍的東南部城市和中部城市貨幣資金流入速度加快；到今年6月底，兩年半的時間內(nèi)深圳本外幣存款余額增長81.7% （全國增速第1），鄭州、合肥、南京、上海、武漢、北京、廈門本外幣存款余額增速在40%-60%之間，增速分別位列全國第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于這些城市貨幣資金在近兩年的快速流入，導(dǎo)致其樓市在全國率先量價齊升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余額的快速上升（漲幅59.5%、41.3%），導(dǎo)致其下半年房價在全國大幅領(lǐng)漲，并推動全國樓市發(fā)展預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

三是宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的結(jié)構(gòu)性矛盾。在中央去年提出的加強供給側(cè)改革“五大工作任務(wù)”中，“去產(chǎn)能”因傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型困難、新的經(jīng)濟增長點有待培育，目前社會資金不愿投資實體經(jīng)濟（社會資本投資增幅僅2%），在人民幣匯率持續(xù)下跌、股市持續(xù)低迷等背景下，資金為保值增值，持續(xù)流入熱點城市房地產(chǎn)，不僅擴大了地產(chǎn)泡沫，對“去產(chǎn)能”的開展也帶來困擾。從“去杠桿”看，原本是防止資金杠桿率過高導(dǎo)致的金融風(fēng)險，但由于樓市政策的寬松（尤其是利率低、首付門檻低），加上P2P、消費貸、信用貸等各種金融創(chuàng)新，各類資金除了房貸還通過影子銀行進入樓市，樓市杠桿率越來越高，“去杠桿”實際落空。從“去庫存”看，近兩年由于國家棚改政策的實施，加上樓市刺激政策的作用，全國增加了1000萬套被動住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改貨幣化政策的實施，居民購房能力大大增強，但出于保值增值和生活品質(zhì)提高（如子女上學(xué)就業(yè)等）的目的，城鎮(zhèn)居民購房優(yōu)先選擇經(jīng)濟發(fā)達、公共配套設(shè)施較好的省會城市和其他大城市，很多省會城市的住房銷售量目前基本占全省一半以上，進而導(dǎo)致很多二線城市出現(xiàn)“一市獨大”，而三四線城市去庫存更加困難。

綜上分析，目前五大工作任務(wù)中的“三去”客觀上變成了“一去”，不僅沒有形成宏觀經(jīng)濟的有序轉(zhuǎn)型，反而造成房地產(chǎn)泡沫擴大。其中的原因值得深思，宏觀經(jīng)濟政策也應(yīng)作出及時調(diào)整。

三、今后樓市走勢

今年以來，我國經(jīng)濟的回暖，與加杠桿刺激房地產(chǎn)市場以及其他預(yù)期管理手段的作用有關(guān)。但是，在人民幣持續(xù)貶值、實體經(jīng)濟不景氣、全球經(jīng)濟增長放緩等壓力下，中國經(jīng)濟的發(fā)展基礎(chǔ)仍不穩(wěn)定，樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的基礎(chǔ)也不牢固。預(yù)計下半年到2017年，北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、合肥、蘇州、杭州、武漢、鄭州等一二線熱點城市在政策收緊下可能出現(xiàn)市場調(diào)整、價格趨穩(wěn)；其他二線和三四線城市，除臨近北上廣深的濟南、石家莊、溫州、寧波、無錫、南通、長沙、佛山、東莞、惠州等房價會有所上漲，其他城市房價上漲動力較弱。全國房地產(chǎn)市場可能會進入一個深度調(diào)整期。

四、下一步樓市政策建議

（一）盡快明晰國家住房政策

習(xí)總書記在中央政治局學(xué)習(xí)住房問題時曾經(jīng)指出：要總結(jié)我國住房改革發(fā)展經(jīng)驗，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設(shè)的規(guī)律性問題，加強頂層設(shè)計，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。

針對目前國內(nèi)大城市房價上漲、居民住房支付能力下降等現(xiàn)實，建議加快創(chuàng)新住房政策，針對居民收入與房價的差異，建立面向高收入、中等收入、低收入各類群體的差異化住房供應(yīng)體系，建立支持“夾心層群體”、保障“低收入群體”的公共住房體系，在發(fā)展商品房市場的同時，建立和完善面向城市“夾心層群體”的安居住房制度和面向“低收入群體”基本住房保障制度。

結(jié)合我國大城市房價快速上漲、住房矛盾突出等實際情況，筆者認為，我國未來住房政策的基本思路應(yīng)當(dāng)是：進一步促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，加大對“夾心層”群體住房困難的解決力度，繼續(xù)“兜底”城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難，基本實現(xiàn)“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的“三分法”住房發(fā)展戰(zhàn)略和住房政策框架。高端有市場，主要面向高收入人群，通過增加商品住房供應(yīng)，滿足商品住房購、租需求；中端有支持，主要面向購、租商品房有一定困難的“夾心層”群體（包括新就業(yè)大學(xué)生和其他符合政策的人才群體），通過供應(yīng)購買型或出租型“夾心層住房”，滿足其購、租住房的需求；低端有保障，主要面向國家規(guī)定的、可以享受基本住房保障的低收入住房困難家庭，通過提供公租房和低收入租房補貼，滿足其基本住房需求。

近日，深圳等地出臺實施的“完善人才安居制度若干措施”，應(yīng)當(dāng)說是對“三分法”住房發(fā)展戰(zhàn)略和住房政策框架的基本認可。沿著這條路走下去，可以使大城市緊缺的住房資源得到更加公平的分配，更好地解決目前大城市存在的住房問題和矛盾。

（二）保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

今年以來，中央多次提出要加快供給側(cè)改革，尤其是要拋棄試圖通過寬松貨幣加碼來加快經(jīng)濟增長的幻想。對于房地產(chǎn)業(yè)，同樣強調(diào)不能加杠桿去庫存，而要通過加快“人城鎮(zhèn)化”，滿足城鎮(zhèn)合理住房需求，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。鑒于此，今后大城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一方面要按照中央“人的城鎮(zhèn)化”要求，促進剛性需求等合理住房消費；另一方面要結(jié)合各地實際，以促進樓市供求平衡、結(jié)構(gòu)合理、價格穩(wěn)定為原則，合理把握樓市供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，加強對投機炒作的抑制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

1.增加大城市住房市場供應(yīng)，滿足剛性住房需求

結(jié)合大城市住房市場需求較大、供應(yīng)緊張、房價較高的實際，一方面要加快大城市“十三五”時期住房建設(shè)規(guī)劃的發(fā)布和實施，通過增加各類住房用地的供應(yīng)，全面落實“十三五”期間各類住房的供應(yīng)目標，拓展大城市居住空間，合理布局并滿足大城市居民剛性住房需求。另一方面要推進區(qū)域城市一體化發(fā)展、緩解大城市住房緊張，促進中小城市“去庫存”。鑒于我國很多大城市人多、地緊的情況與境外大都市非常相似，可借鑒紐約、東京、巴黎等國際大都市發(fā)展模式，加強大城市與周邊區(qū)域城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)編制和軌道交通聯(lián)合建設(shè)，并沿著軌道交通線路在城市邊界地帶建設(shè)新城鎮(zhèn)和新居住點，以適應(yīng)大城市產(chǎn)業(yè)外移、需求外溢的趨勢，將大城市中心城區(qū)的人口向中小城市遷移，形成近郊生活模式。

2.加強需求側(cè)管理，抑制投機需求

隨著國家新型城鎮(zhèn)化的加速和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整，未來大城市新增的剛性住房需求和現(xiàn)有住房資源配置不均衡隱含的改善性需求仍然旺盛，為此一方面要貫徹落實國家各項住房信貸、稅收優(yōu)惠政策，支持居民合理住房需求，另一方面要針對各地實際，繼續(xù)嚴格實施差別化的住房信貸稅收政策和相關(guān)調(diào)控政策，抑制市場投機和樓市泡沫，防止“高杠桿”帶來的經(jīng)濟社會風(fēng)險。具體措施如下：

一是調(diào)整土地出讓方式，避免“地王”現(xiàn)象。在商品住房用地出讓時，當(dāng)土地出讓溢價率超過一定比例時，可轉(zhuǎn)為競配人才住房和保障性住房面積；部分新出讓用地建設(shè)的商品住房可以實施“只租不售”，即在出讓合同約定的一定年限內(nèi)只允許租賃和整體轉(zhuǎn)讓，不得分割產(chǎn)權(quán)銷售；部分新出讓用地建設(shè)商品住房，可以采用現(xiàn)樓銷售，以避免開發(fā)商炒作。

二是調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，保證剛性需求。新出讓用地建設(shè)的商品住房項目，套內(nèi)面積90平方米以下中小戶型住房（含配建人才房和保障房）建筑面積占比不低于總量的70%。

三是加強商品住房銷售管理，避免高房價擾亂市場。對于房價過快上漲的城市，可以實施“限購”等抑制過度消費的行政手段；對大城市高價樓盤，可以實施“限價”等銷售管理手段，通過借鑒北京等地經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)進行價格輔導(dǎo)，引導(dǎo)開發(fā)商理性銷售、理性定價。

四是結(jié)合形勢變化，相機推出差別化信貸稅收政策。在房價繼續(xù)快速上漲時，可以加大差別化房貸政策的力度，進一步提高首套住房首付款比例，并嚴格二套及以上住房認定標準、實施更加嚴格的二套房房貸政策；加大差別化稅收政策的調(diào)控力度，合理制定普通住房稅收優(yōu)惠價格標準，并結(jié)合房價的變化適時制定和調(diào)整評估計稅價格，防止利用國家稅收政策炒作樓市。

3.加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，引導(dǎo)資本向?qū)嶓w經(jīng)濟轉(zhuǎn)移

目前，大城市土地資源緊張、房價高、開發(fā)利潤大，其房地產(chǎn)市場吸引了過多的資本、企業(yè)和個人進入，客觀上對產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境改善帶來不利影響。因此，大城市一方面要加快各行各業(yè)向周邊中小城市的“跨境”發(fā)展，解決產(chǎn)業(yè)、居住未來發(fā)展空間不足問題；另一方面要加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，引導(dǎo)社會資金“跨界”投資，為區(qū)域城市一體化發(fā)展提供綜合配套服務(wù)，并避免資本向房地產(chǎn)業(yè)過度聚集，避免泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生。

一是加快房地產(chǎn)業(yè)“跨境”發(fā)展。通過加強大城市與周邊城市在產(chǎn)業(yè)布局、城市發(fā)展等方面的統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，通過政府和民間在交通、醫(yī)療、教育、文化等公共服務(wù)方面的聯(lián)合投資、共享利益，引導(dǎo)和推進房地產(chǎn)企業(yè)向周邊城市“跨境”發(fā)展，既滿足大城市因空間不足而帶來的“產(chǎn)業(yè)需求外移”，也滿足其土地緊張帶來的“住房需求外溢”。

二是加快房地產(chǎn)業(yè)“跨界”發(fā)展。通過推進大城市房地產(chǎn)企業(yè)向工業(yè)、科技、商務(wù)、教育、文化、休閑等領(lǐng)域的跨界發(fā)展，通過引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)由單純住宅開發(fā)向為城市提供綜合配套服務(wù)，加快推進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，進一步提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度，避免社會資金過度流入房地產(chǎn)行業(yè)，積極促進房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)、有序發(fā)展。

三是加快房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)創(chuàng)新。適應(yīng)大城市未來房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展，結(jié)合國家促進住房租賃的優(yōu)惠政策，通過財政支持、稅收減免、資本金注入等方式，鼓勵有條件的企業(yè)持有物業(yè)、建立住房租賃供應(yīng)平臺，鼓勵中介企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，滿足大城市城市各種類型的住房需求。

陳品祿/責(zé)任編輯