淺談半年間上海樓市調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變

文/邵明浩

淺談半年間上海樓市調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變

文/邵明浩

2016年10月8日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（下簡(jiǎn)稱“滬六條”）的樓市調(diào)控新政。雖然，對(duì)2015年初起步的上海樓市新一輪上漲行情是否至此戛然而止作出判斷為時(shí)過(guò)早，但是對(duì)比2016年3月25日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（下簡(jiǎn)稱“滬九條”）之間調(diào)控思路的變化，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)和政策走勢(shì)判斷作出一些基礎(chǔ)性的研究，還是非常有意義的。

一、探究滬九條兩大重拳效力不佳的原因

1．滬九條出臺(tái)的市場(chǎng)背景及內(nèi)容剖析

2015年初在全國(guó)層面房地產(chǎn)去庫(kù)存的暖市政策引導(dǎo)下，上海樓市走出了一輪量?jī)r(jià)齊升的行情。從2015年4月起，占全市住宅交易主體地位的存量二手住宅月成交套數(shù)就持續(xù)穩(wěn)居3萬(wàn)套以上，形成了放量的趨勢(shì)。

圖1　2015年1月－2016年9月二手住宅走勢(shì)

至2015年11月，隨著市場(chǎng)溫度不斷提升以及對(duì)調(diào)控政策的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，在此之后到2016年3月政策出臺(tái)前的時(shí)間段內(nèi)，單月成交水平已攀升至3.5萬(wàn)－5.3萬(wàn)套，較前階段3萬(wàn)－3.5萬(wàn)套的單月水平又有明顯上升，樓市步入高溫階段。2016年3月25日，上海市政府出臺(tái)今年度首輪調(diào)控政策，市場(chǎng)成交量應(yīng)聲而落。

然而，在此后的數(shù)月中，成交量迅速回升，與此同時(shí)，與之前成交放量、價(jià)格較為穩(wěn)定不同，在調(diào)控出臺(tái)之后的2016年4－8月間，上海存量住宅網(wǎng)簽均價(jià)迅速攀升，并在8月份達(dá)到33446元/平方米的歷史高點(diǎn)。那么滬九條到底說(shuō)了什么？

表1　2016年初滬九條主要調(diào)控內(nèi)容

滬九條對(duì)市場(chǎng)起到震撼作用主要是因?yàn)閮蓚€(gè)方面，“限購(gòu)”和“限貸”。

2．上海樓市限購(gòu)政策效果大打折扣的深層次原因

作為從2011年實(shí)施限購(gòu)以來(lái)就一直沒(méi)有退出限購(gòu)政策的四個(gè)一線城市之一，限購(gòu)政策對(duì)上海的樓市的降溫作用曾經(jīng)非常顯著。

圖2　2010年7月－2011年7月上海存量住宅成交量及網(wǎng)簽價(jià)格走勢(shì)

在落實(shí)2011年1月26日全國(guó)層面的“新國(guó)八條”限購(gòu)政策后，上海存量住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了很長(zhǎng)一段時(shí)間的量穩(wěn)價(jià)跌，那么為何2016版的限購(gòu)升級(jí)效果不佳？這還要從限購(gòu)政策的出發(fā)點(diǎn)說(shuō)起。

所謂限購(gòu)，就是一定程度上限制非戶籍人口在上海購(gòu)房以及限制戶籍人口在上海再購(gòu)房的套數(shù)，其中以前者的效果更為顯著（后者可以通過(guò)離婚等方式規(guī)避）。

為何要阻擋非戶籍人口在上海購(gòu)房？因?yàn)榉菓艏丝谠谏虾；鶖?shù)太大，由于年紀(jì)較輕且與戶籍人口相比居住環(huán)境較差，所以更有購(gòu)房的動(dòng)力。

限購(gòu)對(duì)于解決上海樓市短期的供需不平衡，確實(shí)能夠起到立竿見(jiàn)影的效果，這也是2011年初上海出臺(tái)嚴(yán)厲的限購(gòu)政策的主要原因。然而，限購(gòu)的一個(gè)重要影響在于其大量攔截了非戶籍人口的首次購(gòu)房需求（剛需）造成市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)變成了以改善性需求為主的市場(chǎng)，這一點(diǎn)在新房市場(chǎng)的交易總價(jià)方面也有所體現(xiàn)。由于多數(shù)剛性需求接受房屋總價(jià)有限，我們以300萬(wàn)總價(jià)作為剛需的分界點(diǎn)，可以發(fā)現(xiàn)2015年上海樓市已經(jīng)成為以改善性購(gòu)房群體為主體的市場(chǎng)。

圖3　2010年和2015年新建商品住宅年度成交總價(jià)分布

從滬九條的限購(gòu)政策指向來(lái)看，它僅僅將非戶籍購(gòu)房資格由“自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”，即指向的是目前已不是購(gòu)房主體且已長(zhǎng)期受限購(gòu)壓制的非戶籍剛需，調(diào)控效果不佳也就可以理解了。

3．上海樓市限貸政策失靈的原因探究

相比限購(gòu)政策的持續(xù)存在，限貸政策在歷史上出現(xiàn)過(guò)反復(fù)的情況，也就是曾經(jīng)收緊過(guò)（比如2011年新國(guó)八條出臺(tái)后上海落實(shí)政策推出的滬九條就規(guī)定了二套房首付六成），也曾經(jīng)放松過(guò)（2015年330政策將二套房首付比例下調(diào)至四成），其后市場(chǎng)的縮量和放量均十分明顯?？梢哉J(rèn)為，限貸政策的松緊對(duì)市場(chǎng)的短期觸動(dòng)比限購(gòu)還要強(qiáng)烈。

然而，2016版的滬九條將限貸政策提升到史上最嚴(yán)已然效果不佳，其原因相比限購(gòu)政策更加復(fù)雜，我們從管理經(jīng)濟(jì)學(xué)消費(fèi)者預(yù)算線的角度予以分析。

首先，我們將消費(fèi)者獲得收入的消費(fèi)簡(jiǎn)化為購(gòu)房和其他消費(fèi)兩種行為，那么就可以構(gòu)建出消費(fèi)者的預(yù)算線如下左圖所示，陰影部分是消費(fèi)者能夠?qū)崿F(xiàn)上述兩種行為的全部組合。

圖4　消費(fèi)者預(yù)算線變動(dòng)模型

政策降低購(gòu)房信貸杠桿，其實(shí)質(zhì)上是將購(gòu)房者預(yù)算線從實(shí)線位置為原點(diǎn)旋轉(zhuǎn)移動(dòng)到虛線位置（如右圖所示）從而降低消費(fèi)者的支付能力要求，減輕需求側(cè)壓力，實(shí)現(xiàn)平衡供需的目的。

然而在以購(gòu)房者為目標(biāo)的預(yù)算線分析中，政策制定者往往疏忽其額外的收入。換言之，在一個(gè)以改善性購(gòu)房群體為主體的市場(chǎng)中，購(gòu)房者除了自身的收入、信貸杠桿外，還有巨額的售房收入。

舉例如下：某購(gòu)房者自有資金50萬(wàn)元，欲將現(xiàn)在持有的市價(jià)400萬(wàn)的外環(huán)外房屋置換為市價(jià)700萬(wàn)的內(nèi)環(huán)內(nèi)的房屋。政策制定者的邏輯如下：

①調(diào)控前首付40%：700×40%=280萬(wàn)元＜出售房屋400萬(wàn)+自有資金50萬(wàn)。

②調(diào)控后首付70%：700×70%=490萬(wàn)元 ＞出售房屋400萬(wàn)+自有資金50萬(wàn)。

所以購(gòu)房者無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋置換。

然而事實(shí)上，不同時(shí)期上海環(huán)線區(qū)域板塊的輪動(dòng)狀況不同，特別是自滬九條出臺(tái)至滬六條出臺(tái)之間的半年間，基本是外郊環(huán)、老公房領(lǐng)漲市場(chǎng)。

圖5　上海短期不同環(huán)線、不同房?jī)r(jià)類型物業(yè)漲幅情況

我們調(diào)取了調(diào)控后4月份與9月份上海市存量住宅價(jià)格指數(shù)分環(huán)線數(shù)據(jù)，這種環(huán)線價(jià)格漲幅差異更加明顯。

圖6　上海存量住宅價(jià)格指數(shù)

從圖6可知，在過(guò)去半年內(nèi)，內(nèi)環(huán)內(nèi)指數(shù)上漲36.3點(diǎn)，與此同時(shí)，外郊環(huán)指數(shù)上漲64.22點(diǎn)。換算成百分比，漲幅分別為內(nèi)環(huán)14.76%、外環(huán)29.57%。由此可以計(jì)算出上例購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力：

①出售房屋及自有資金：400×（1+29.57%）=518.28 +50 =568.28萬(wàn)元

②購(gòu)第二套房需支付首付資金：700×（1+14.76%）×70%=562.32萬(wàn)元

購(gòu)房者可以有足夠的資金支付新房首付。

由此可見(jiàn)，滬九條在實(shí)施過(guò)程中受到市場(chǎng)諸多因素的抵銷(xiāo)，實(shí)際效果不彰！

圖7　消費(fèi)者預(yù)算線變動(dòng)模型

二、滬六條開(kāi)啟供給側(cè)調(diào)控序幕

在滬九條需求側(cè)干預(yù)實(shí)施半年以后，由于市場(chǎng)熱度依舊，甚至有進(jìn)一步升溫的趨勢(shì)，10月初滬六條應(yīng)運(yùn)而出。盤(pán)點(diǎn)滬六條涉及的內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)相關(guān)政策調(diào)控幾乎沒(méi)有涉及商品住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的需求端，而是圍繞開(kāi)發(fā)商的供給、銷(xiāo)售、資金融通展開(kāi)。

開(kāi)發(fā)商在商品住宅市場(chǎng)中是一個(gè)關(guān)鍵的角色，在新房銷(xiāo)售市場(chǎng)，它是供應(yīng)方，而在土地市場(chǎng)，它又基本上是需求方。在兩種角色的不斷轉(zhuǎn)換中，開(kāi)發(fā)商起到了承上啟下的作用。此次滬六條相關(guān)政策對(duì)于開(kāi)發(fā)商的這種角色定位拿捏得確實(shí)非常準(zhǔn)確。

滬六條對(duì)開(kāi)發(fā)商影響顯著的主要有三條內(nèi)容，其中土地供應(yīng)是在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)供需中的供應(yīng)進(jìn)行干預(yù)，而資金融通和預(yù)銷(xiāo)售管理是在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)供需中的需求進(jìn)行干預(yù)。雖然滬六條滿篇沒(méi)有看到在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)對(duì)需求方進(jìn)行調(diào)控的限購(gòu)、限貸政策，但是市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，若滬六條嚴(yán)格執(zhí)行，上海樓市維持一年多的量?jī)r(jià)齊漲的行情會(huì)就此反轉(zhuǎn)，甚至預(yù)言2017年上海樓市會(huì)迎來(lái)“寒冬”。那么滬六條為何有如此大效果呢？

表2　2016年10月滬六條主要調(diào)控內(nèi)容

1.增加土地供應(yīng)，舒緩市場(chǎng)價(jià)格

從理論上講，增加土地供應(yīng)，可以讓土地的市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定甚至下降。

圖8　供需變化與均衡價(jià)格模型

如圖8所示，土地供應(yīng)增加，供應(yīng)曲線DD′向左移動(dòng)到D2D2′，均衡價(jià)格也從P下降到P2，反之，價(jià)格就會(huì)上升。

其實(shí)，上海土地市場(chǎng)的供需情況還直接影響到商品住宅新房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)。土地供應(yīng)量下降，會(huì)直接導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)“短供”的預(yù)期上升，市場(chǎng)成交價(jià)格上升的幅度也會(huì)隨之加快。

圖9　商品住宅土地供應(yīng)與當(dāng)年房?jī)r(jià)漲幅對(duì)比

2015年和2016年商品住宅土地實(shí)際供應(yīng)的大幅銳減是助推本輪樓市行情的一個(gè)非常重要的因素。由此可見(jiàn)，若滬六條落到實(shí)處，隨著2016－2017年商品住宅用地供應(yīng)的增加，地市、樓市價(jià)格理性回歸或成大概率事件。

2.加強(qiáng)資金管理，抑制“地王”效應(yīng)

除了增加供應(yīng)土地，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)，滬六條還通過(guò)組合拳減少開(kāi)發(fā)商的拿地資金的來(lái)源，達(dá)到為土地市場(chǎng)降溫的目的。將開(kāi)發(fā)商的資金抽象為拿地和開(kāi)發(fā)等其他投資兩項(xiàng)，圖10陰影部分為實(shí)現(xiàn)這兩種行為的組合。

圖10　開(kāi)發(fā)商預(yù)算線模型

從滬六條的具體政策來(lái)看，對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地資金的干預(yù)主要是兩個(gè)方面：①減少開(kāi)發(fā)商拿地資金的來(lái)源渠道，具體來(lái)講就是將銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等渠道關(guān)閉，剩下的就只有開(kāi)發(fā)商自有資金、銷(xiāo)售回款等少數(shù)渠道，開(kāi)發(fā)商的拿地能力被大幅削減。②對(duì)于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款這種可以拿地的資金，其實(shí)也有諸多監(jiān)管，比如項(xiàng)目回款資金?？顚Ｓ?，對(duì)預(yù)銷(xiāo)售的價(jià)格進(jìn)行管理以減少開(kāi)發(fā)商獲取超額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)等，進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)商的拿地能力。

降低開(kāi)發(fā)商拿地能力，其實(shí)質(zhì)是降低開(kāi)發(fā)商高幅溢價(jià)拿地的能力。2015年下半年至2016年三季度，上海商品住宅土地市場(chǎng)高溢價(jià)拿地成為標(biāo)配，溢價(jià)率超過(guò)100%甚至200%都非常常見(jiàn)，而地王土地一幅一幅的出現(xiàn)對(duì)周邊房?jī)r(jià)的刺激作用非常明顯。

舉例來(lái)說(shuō)：2016年6月1日和8月17日，位于寶山外環(huán)以外的顧村板塊連續(xù)出現(xiàn)了兩個(gè)地王，外界估算其保本售價(jià)分別為每平方米7萬(wàn)元和9萬(wàn)元，而地王對(duì)周邊二手房市場(chǎng)的帶動(dòng)作用也迅速顯現(xiàn)！

圖11　上海存量住宅價(jià)格指數(shù)板塊走勢(shì)

從圖11可以看出，在區(qū)位相同的條件下，寶山顧村和楊行兩個(gè)板塊，由于顧村地王效應(yīng)的影響，短期內(nèi)價(jià)格漲幅出現(xiàn)明顯的差異。

由此可見(jiàn)，滬六條通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地資金的干預(yù)，同樣能夠影響到商品住宅的價(jià)格。

三、上海樓市調(diào)控思路轉(zhuǎn)變的總結(jié)

1．在滬九條強(qiáng)調(diào)需求側(cè)調(diào)控效果不佳的背景下，滬六條著手供給側(cè)、需求側(cè)雙管齊下，可謂調(diào)控的升級(jí)。

2．滬六條通過(guò)土地供應(yīng)、資金監(jiān)管等手段，對(duì)商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)主體——開(kāi)發(fā)商進(jìn)行調(diào)控，解決問(wèn)題的大方向是通過(guò)土地市場(chǎng)影響物業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格。

3．雖然滬六條的大方向是準(zhǔn)確的，但如何操作依然需要關(guān)注之后的相關(guān)細(xì)則和具體做法，其效果取決于細(xì)節(jié)。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司）