我國旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

曹炳汝　吳楠

[提要] 旅游地產(chǎn)是將旅游和房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)融合衍生的一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，已經(jīng)引起各地政府的高度關(guān)注，并在一些地區(qū)蓬勃發(fā)展。本文對旅游地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵和開發(fā)模式進(jìn)行分析，并進(jìn)一步說明旅游地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，同時分析旅游地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn);開發(fā)模式;項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

原標(biāo)題：我國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)淺析

收錄日期：2015年12月19日

一、旅游地產(chǎn)興起的背景

產(chǎn)業(yè)的交叉與融合是當(dāng)今世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢，房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)這兩大產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)增長過程中發(fā)揮了關(guān)鍵性作用，也呈現(xiàn)融合創(chuàng)新的趨勢，旅游地產(chǎn)的概念即是在這一背景下出現(xiàn)的。一方面伴隨著我國旅游業(yè)的快速發(fā)展，居民旅游的模式也開始由觀光型向休閑和度假型轉(zhuǎn)變，旅游區(qū)的短期或長期居住消費(fèi)比重不斷提高，從而出現(xiàn)大量旅游區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目的租賃或購買需求;另一方面我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)面臨的競爭環(huán)境日益激烈，特別是近年來在國家政策的嚴(yán)格調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)也面臨業(yè)態(tài)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，而旅游概念的引入作為提升項(xiàng)目附加值的重要手段，已經(jīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

二、旅游地產(chǎn)的概念與特征

（一）旅游地產(chǎn)的概念。旅游地產(chǎn)是一門新興產(chǎn)業(yè)，在國際上并沒有明確的概念或定義。國外最接近的即為“分時度假”。國內(nèi)理論界對此也有不少研究，最早是沈飛提出：“旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能”。此后，人們對旅游地產(chǎn)的認(rèn)識不斷深化和豐富，如吳老二提出：“從廣義上講，所有同旅游相結(jié)合的物業(yè)都可以叫旅游房地產(chǎn);從狹義上講，特指引入分時度假模式的與傳統(tǒng)相區(qū)別的旅游房地產(chǎn)”。尹罡認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)是一類重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是旅游性的商業(yè)房地產(chǎn)，圍繞旅游業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營，為旅游系統(tǒng)中的旅游企業(yè)子系統(tǒng)項(xiàng)目以及旅游目的地吸引力子系統(tǒng)部分項(xiàng)目提供物質(zhì)空間與相應(yīng)服務(wù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品”。邱仁都認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)顧名思義是指旅游加地產(chǎn)，它是一類重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是旅游性的商業(yè)房地產(chǎn)，圍繞旅游業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營，為旅游系統(tǒng)中的旅游企業(yè)子系統(tǒng)項(xiàng)目以及旅游目的地吸引力子系統(tǒng)部分項(xiàng)目提供物質(zhì)空間與相應(yīng)服務(wù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品”。丁姍指出：旅游地產(chǎn)是一個更為寬泛的概念，包括景觀住宅、度假休閑區(qū)、主題公園、康體娛樂區(qū)、商業(yè)游憩區(qū)等多種形式，所有地產(chǎn)開發(fā)依附于旅游資源而形成的地產(chǎn)形態(tài)都可歸類于旅游地產(chǎn)。可以說，上述研究與概念闡述基本已經(jīng)涉及了旅游地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)的核心和基礎(chǔ)，即“旅游”+“房地產(chǎn)”。

（二）旅游地產(chǎn)的特征?？偨Y(jié)上述觀點(diǎn)，廣義的旅游地產(chǎn)是由“旅游+地產(chǎn)”而形成的房地產(chǎn)業(yè)及其附著的土地資產(chǎn)運(yùn)作，從運(yùn)營角度來說主要有以下特征：（1）毗鄰旅游資源或者旅游景區(qū)，并以其作為主要特色開發(fā)房地產(chǎn);（2）服務(wù)對象主要是休閑度假的游客;（3）旅游地產(chǎn)大多依賴于旅游需求，表現(xiàn)為假期或旅游季節(jié)需求旺盛，平時入住率較低，后期物業(yè)管理難度較大;（4）資金需求大，環(huán)境保護(hù)及資源利用要求高;（5）景區(qū)土地資產(chǎn)的運(yùn)作具有一定的壟斷性。

三、我國旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析

（一）旅游地產(chǎn)面臨的需求環(huán)境。從我國旅游業(yè)的發(fā)展階段來看，理論上旅游業(yè)的發(fā)展一般都經(jīng)歷了“觀光游-休閑游-度假游”三個階段，各階段的需求與主要產(chǎn)品有著較大差異。借鑒歐洲到北美再到亞洲的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，可以認(rèn)為生活水平的提高是旅游地產(chǎn)興起的原因與動力。

（二）旅游地產(chǎn)主要開發(fā)主體。旅游地產(chǎn)自20世紀(jì)80年代萌芽，近年來已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場的一大熱點(diǎn)，以上海、北京、廣州、深圳為第一集團(tuán);大連、天津、青島、南京、杭州、蘇州、桂林、廈門、成都等中等旅游城市為第二集團(tuán);以沈陽、西安、溫州、煙臺等發(fā)展中城市為第三集團(tuán)形成了一二三線城市層層滲透的局勢。近幾年，由于國家在銀行、稅收、資金等方面實(shí)施一系列限購調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)商積極轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，旅游地產(chǎn)投資成為熱點(diǎn)，開發(fā)隊(duì)伍迅速擴(kuò)張。但同時，高額的投資成本、土地的稀缺、對資源環(huán)境保護(hù)的限制又無形中對此行業(yè)的進(jìn)入設(shè)置了屏障。從目前來看，或有意進(jìn)入此領(lǐng)域的管理或投資者大多由如下兩類構(gòu)成：一是擁有雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)或旅游開發(fā)的大型企業(yè)。國內(nèi)目前經(jīng)營范圍涉及旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的公司已經(jīng)有百余家，如華僑城、首創(chuàng)、中信、海航、中旅等大型旅游相關(guān)企業(yè)，也包括萬科集團(tuán)、珠江地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商或開發(fā)商，這些企業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要集中于上海、北京、杭州、深圳等大都市周圍;二是景區(qū)管理機(jī)構(gòu)或地方政府投融資平臺。對于開發(fā)旅游地產(chǎn)來說，大型房地產(chǎn)商固然在資金和運(yùn)作上具備一定的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢，但同時也面臨著土地獲取、規(guī)劃限制及資源保護(hù)的問題。此類問題以往多由風(fēng)景旅游區(qū)管理委員會一類的機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌運(yùn)作，引入市場化運(yùn)作機(jī)制后許多政府投融資平臺也逐步涉足這一領(lǐng)域，特別在目前房地產(chǎn)金融政策日趨收緊的情勢下，大部分擁有土地一級開發(fā)或者資源統(tǒng)籌運(yùn)作職能的政府投融資平臺，具備了天然優(yōu)勢。

四、我國旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

（一）單一地產(chǎn)開發(fā)與復(fù)合區(qū)域開發(fā)模式。廣義的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分為單一地產(chǎn)開發(fā)與復(fù)合區(qū)域開發(fā)兩種模式。其中，單一地產(chǎn)主要包括旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)，房地產(chǎn)商可獨(dú)立完成;后者則類似于城市區(qū)域開發(fā)概念，存在三層聯(lián)動、積累開發(fā)、耦合開發(fā)及輻射開發(fā)等多種模式，多由屬地政府機(jī)構(gòu)或區(qū)域運(yùn)營商（如投融資平臺）進(jìn)行運(yùn)作。單一地產(chǎn)開發(fā)模式相對簡單，而伴隨旅游地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，將各種單一地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一整合的復(fù)合區(qū)域開發(fā)正在成為趨勢，因此本文將復(fù)合區(qū)域開發(fā)作為討論的重點(diǎn)。風(fēng)景旅游資源雖然具有一定的使用價值，但其本身并不能夠產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，只有給這些資源配備了合適的基礎(chǔ)配套設(shè)施，并與之形成了有機(jī)的綜合體，才能吸引更多的人流量、物流量，慢慢變成一塊旅游旺地，從而促進(jìn)旅游區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)增值和旅游區(qū)內(nèi)消費(fèi)水平的提高以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，復(fù)合旅游地產(chǎn)的一般開發(fā)模式就是通過資金籌集首先對只具備環(huán)境效益的旅游資源進(jìn)行環(huán)境建設(shè)，在此基礎(chǔ)上提升原始景區(qū)土地價值，再通過旅游地產(chǎn)及其他項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，使其具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，這兩個環(huán)節(jié)的土地增值收益及地產(chǎn)開發(fā)收益用以償還先期融資，最后對該區(qū)域進(jìn)行整體滾動開發(fā)，實(shí)現(xiàn)自我循環(huán)與平衡。

（二）政府投融資平臺運(yùn)作基本流程與內(nèi)容。能夠以“地、房聯(lián)動”方式運(yùn)作復(fù)合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的，大多具有一定的國有企業(yè)或政府背景，如政府投融資平臺，在旅游資源豐富的地區(qū)，如西安、?？?、南京、杭州等地，當(dāng)?shù)爻峭?、文投等平臺公司或多或少均參與了一定的旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作，與傳統(tǒng)的開發(fā)商拿地建設(shè)方式不同的是，這一運(yùn)作方式既是對城市整體資源的統(tǒng)籌運(yùn)用，也是對旅游景區(qū)的區(qū)域性開發(fā)。投融資平臺通過從政府部門得到周邊具有豐富的旅游資源的土地或具有旅游價值的房產(chǎn)，通過開發(fā)經(jīng)營流向市場，或者開發(fā)后交回政府部門，通過政府部門流向市場，土地出讓收益以及自主開發(fā)收益最終流回平臺進(jìn)行下一輪滾動開發(fā)。

五、旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避策略

（一）旅游地產(chǎn)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)投資周期長、投入資金量大、資金變現(xiàn)能力差、影響因素復(fù)雜，而且旅游地產(chǎn)一般檔次較高，容易受到旅游環(huán)境變化影響，因此旅游地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素更加復(fù)雜，其投資風(fēng)險(xiǎn)也相對更大。

1、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。近年來，國家針對房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象出臺了一系列政策措施。日益嚴(yán)格的土地管理制度、投資項(xiàng)目資本金比例的提高、房地產(chǎn)交易稅的增加等，都使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到的政策調(diào)控加大。同時，銀監(jiān)會針對房地產(chǎn)投資、投機(jī)問題也相繼出臺了嚴(yán)格信貸業(yè)務(wù)管理、提高房地產(chǎn)企業(yè)和個人住房消費(fèi)貸款利率、降低商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)及個人的貸款比例等政策。這些宏觀產(chǎn)業(yè)政策及金融政策，無疑給相關(guān)的旅游地產(chǎn)開發(fā)帶來了一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。

2、模式選擇風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)的開發(fā)與其所依附的旅游景點(diǎn)的自然資源或人文資源息息相關(guān)。一個地方的旅游資源規(guī)模是能支撐區(qū)域性復(fù)合開發(fā)還是單一性地產(chǎn)開發(fā)？具體到項(xiàng)目上，當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求、資源品味等因素適合何種開發(fā)模式？這些對地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策及其后面的收益有著決定性的影響。因此，開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵要素之一。

3、策劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)是新興事物，對其市場及規(guī)律的研究尚處于探索階段。在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)中，因項(xiàng)目定位失誤或設(shè)計(jì)偏離，造成項(xiàng)目的主題、策劃或布局不符合市場要求，就會帶來風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生將會對投資項(xiàng)目產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，直接造成項(xiàng)目建成投入使用后缺乏市場競爭力和經(jīng)營難以持續(xù)的局面。

4、管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)。我國的很多旅游區(qū)都依附于風(fēng)景區(qū)甚至風(fēng)景名勝區(qū)，在這些地區(qū)開發(fā)商業(yè)性質(zhì)的設(shè)施或房地產(chǎn)，資源環(huán)境保護(hù)與管理是投資項(xiàng)目成敗的重要因素。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理者的管理能力、經(jīng)驗(yàn)以及對周邊環(huán)境的保護(hù)力度都將直接影響項(xiàng)目的施工質(zhì)量、進(jìn)度和成功率，這無疑是旅游地產(chǎn)不同于城市房地產(chǎn)或城市新區(qū)開發(fā)的一個重要風(fēng)險(xiǎn)所在。

5、商業(yè)營銷風(fēng)險(xiǎn)。此類風(fēng)險(xiǎn)與城市房地產(chǎn)開發(fā)有類似之處，項(xiàng)目建成后的營銷看似只是出售，但其實(shí)是貫穿了開發(fā)項(xiàng)目或產(chǎn)品定位、模式選擇、設(shè)計(jì)、策劃以及后續(xù)管理的全過程，地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功，最后的落腳點(diǎn)都是營銷所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，因此這是最顯而易見的一個風(fēng)險(xiǎn)。

6、不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)是依托旅游業(yè)而發(fā)展的，然而由于自然界各種災(zāi)害的不可抗拒性，如地震、海嘯、颶風(fēng)等，往往給旅游業(yè)帶來災(zāi)難性影響。此外，一些流行病爆發(fā)對近年旅游業(yè)造成的損失很大。災(zāi)害會導(dǎo)致旅游業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時也會對以旅游為依托的旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。

（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略及建議。旅游地產(chǎn)投資有著諸多的優(yōu)勢和誘惑力，但同時也面對各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，投資商如何及早發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并及時制定有效的應(yīng)對措施，以化解危機(jī)或減緩它們的消極影響，是必須關(guān)注的問題。以筆者之見，旅游地產(chǎn)投資者可通過以下方法來規(guī)避或控制風(fēng)險(xiǎn)：

1、充分市場調(diào)查。旅游地產(chǎn)開發(fā)中，模式選擇、策劃設(shè)計(jì)乃至市場營銷的失誤都會造成在實(shí)際運(yùn)營階段投資回收偏離預(yù)期。為了降低可行性研究過程中的不確定性，從而減少這種“偏離”，應(yīng)盡可能進(jìn)行廣泛細(xì)致的市場調(diào)查，獲得充分的信息。特別是對于投資項(xiàng)目信息、時機(jī)選擇、區(qū)位條件、租售選擇等問題。要通過充分調(diào)研把不確定性降到最低，以控制旅游地產(chǎn)投資過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

2、科學(xué)市場預(yù)測。旅游業(yè)的落腳點(diǎn)是市場與客源，房地產(chǎn)的營銷也需要大量的顧客和業(yè)主，科學(xué)地進(jìn)行市場預(yù)測是項(xiàng)目可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)評估的基礎(chǔ)。對于旅游地客源的預(yù)測需要打破傳統(tǒng)的地產(chǎn)預(yù)測模型，重點(diǎn)考慮各影響因素包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、旅游景區(qū)等級、城市綜合形象、景區(qū)吸引力、地產(chǎn)類型、市場可進(jìn)入性、擬開發(fā)的產(chǎn)品等，根據(jù)多方綜合影響進(jìn)行多因素復(fù)合預(yù)測。因此，旅游地產(chǎn)的市場預(yù)測需要進(jìn)行大量信息的搜集，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

3、合理資金測算。旅游地產(chǎn)是一項(xiàng)資金需求量很大的投資，如何科學(xué)合理地進(jìn)行資金平衡測算，進(jìn)行融資模式和方案的設(shè)計(jì)及操作，關(guān)系到整個投資資金鏈的延續(xù)。融資可行性方案必須考量國家貨幣金融政策以及自身承受能力，綜合考慮資金成本及時序要求，降低融資風(fēng)險(xiǎn)與成本。

4、完善后期管理。完整的項(xiàng)目管理是一個投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效果的重要保證，面向高端和較高端群體的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更是如此。對一些剛剛涉足此領(lǐng)域，缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資商，應(yīng)尋找具備相關(guān)資質(zhì)、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的旅游物業(yè)管理公司進(jìn)行后期管理。并通過行之有效的機(jī)制，促使物業(yè)公司嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)經(jīng)營狀況和運(yùn)行成本相關(guān)信息披露制度，提高物業(yè)管理效率，降低空置率，有效控制和降低項(xiàng)目后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

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