房地產(chǎn)上市公司會計政策選擇及影響分析——以萬科為例

■/李佳璇　董　蓉　李彥衡　宋曉滿

房地產(chǎn)上市公司會計政策選擇及影響分析——以萬科為例

■/李佳璇董蓉李彥衡宋曉滿

文章選取房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)企業(yè)萬科作為分析對象，通過對萬科的年報和附注等公開信息數(shù)據(jù)進行分析，剖析其主要會計項目與政策，了解企業(yè)的行為取向。

房地產(chǎn)上市公司會計政策選擇

一、存貨政策

存貨，是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售，或者仍然處在生產(chǎn)過程，或者在生產(chǎn)或提供勞務(wù)過程中將消耗的材料或物料等，包括各類材料、商品、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品等。存貨是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，通常其價值占企業(yè)資產(chǎn)的比重較大且流動性較強。存貨核算的內(nèi)容基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各項成本、費用支出，因此對其進行準(zhǔn)確的確認和計量有著非常重要的意義。

萬科存貨按成本進行初始計量，并在資產(chǎn)負債表日按成本值與可變現(xiàn)凈值兩者較低者再次計量，對可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的差額計提存貨跌價準(zhǔn)備。可變現(xiàn)凈值是指在日?；顒又校尕浀墓烙嬍蹆r減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額。存貨跌價準(zhǔn)備按單項存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額計提。表1列出了萬科近三年來的存貨跌價準(zhǔn)備計提情況。

通過圖表，可以看出房地產(chǎn)市場的降溫給萬科帶來的不利影響。與同行業(yè)的保利與華夏幸福相比，萬科在2015年對于存貨跌價準(zhǔn)備的計提比例較高，這樣的差異一方面可能與公司的市場布局有關(guān)，另一方面也顯示出萬科更為審慎的財務(wù)策略。報告期內(nèi)，萬科根據(jù)測試結(jié)果與會計準(zhǔn)則的要求，轉(zhuǎn)銷存貨跌價準(zhǔn)備4.5億元，并增加計提了4.4億元，增加部分在考慮遞延所得稅因素后，影響2015年稅后凈利潤3.3億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤3.3億元。

表1　萬科2013-2015年存貨跌價準(zhǔn)備

二、投資性房地產(chǎn)政策

投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式——成本模式和公允價值模式。企業(yè)選擇不同的投資性房地產(chǎn)會計政策，對其經(jīng)營成果和財務(wù)狀況均會造成不同的影響。

盡管會計準(zhǔn)則允許企業(yè)選擇公允價值模式來計量投資性房地產(chǎn)，但采用這一模式的企業(yè)卻不多。據(jù)相關(guān)文獻統(tǒng)計，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)的上市公司共1145家，但其中僅有56家上市公司采用了公允價值的計量模式。導(dǎo)致這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因可能有兩點，一是會計準(zhǔn)則對采用公允價值計量模式設(shè)置了比較嚴(yán)格的條件，要求只有當(dāng)有確鑿證據(jù)表明能夠持續(xù)、穩(wěn)定地獲取投資性房地產(chǎn)公允價值時，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，且一經(jīng)采用不得轉(zhuǎn)變；另外一點則可能與企業(yè)謹慎的態(tài)度有關(guān)，我國房地產(chǎn)市場雖然經(jīng)過了十多年的高速發(fā)展，但依舊不足夠成熟，市場還不足夠穩(wěn)定，采用公允價值模式可能會使企業(yè)在不同年度的利潤差異較大，影響投資者對企業(yè)的判斷。

同大部分企業(yè)一樣，萬科對于投資性房地產(chǎn)也選擇了成本計量模式，相對于公允價值模式，成本模式雖然不能反映資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，但它卻更加謹慎，計量起來也相對方便。此外，對于用于銀行借款抵押的投資性房地產(chǎn)，成本模式能更好地反映資產(chǎn)的抵債能力，降低了資不抵債的財務(wù)風(fēng)險。

三、應(yīng)收賬款政策

萬科對應(yīng)收款項的管理分為兩大類：個別方式評估與組合方式評估。運用個別方式評估時，萬科將應(yīng)收款項分為兩類：單項金額重大并單獨計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項和單項金額不重大但單獨計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項。當(dāng)應(yīng)收款項的預(yù)計未來現(xiàn)金流量（不包括尚未發(fā)生的未來信用損失）按原實際利率折現(xiàn)的現(xiàn)值低于其賬面價值時，萬科將該應(yīng)收款項的賬面價值減記至該現(xiàn)值，減記的金額確認為資產(chǎn)減值損失，計入當(dāng)期損益。

當(dāng)運用組合方式評估應(yīng)收款項的減值損失時，減值損失金額是根據(jù)具有類似信用風(fēng)險特征的應(yīng)收款項（包括以個別方式評估未發(fā)生減值的應(yīng)收款項）的以往損失經(jīng)驗，并根據(jù)反映當(dāng)前經(jīng)濟狀況的可觀察數(shù)據(jù)進行調(diào)整確定的。萬科將不單獨計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項分為組合一和組合二。組合一按債務(wù)單位的信用風(fēng)險特征劃分，主要為經(jīng)單獨測試后未減值的應(yīng)收款項，此類款項發(fā)生壞賬損失的可能性極小，不計提壞賬準(zhǔn)備。組合二為除組合一及單項計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項之外的應(yīng)收款項，萬科結(jié)合歷史經(jīng)驗按賬齡分析法對本組合的應(yīng)收款項計提壞賬準(zhǔn)備。

與保利地產(chǎn)的會計政策相比可以發(fā)現(xiàn)，二者在壞賬準(zhǔn)備計提方面的政策類似，但在以下幾個方面存在差別。首先，對于單項金額重大的應(yīng)收款項的規(guī)定不同。萬科將單項金額大于人民幣1，000萬元的應(yīng)收賬款，及單項金額大于人民幣3，000萬元的其他應(yīng)收款視為重大。保利將單項金額超過10000萬元以上的應(yīng)收款項認定為重大；其次，對財務(wù)附注進行分析會發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)雖然也有三種壞賬計提方法，但按賬齡計提的比例為100%，而其他兩種為0%，也就是說保利地產(chǎn)都是根據(jù)賬齡法計提壞賬準(zhǔn)備的，而萬科則采取幾種方法組合的方式進行計提，避免了單種方法的不足，體現(xiàn)了其謹慎穩(wěn)健的戰(zhàn)略；再者，萬科和保利采用賬齡分析法對應(yīng)收款項計提的比率也不同，保利對采用賬齡分析法計提的壞賬準(zhǔn)備無論賬齡長短一律為5%，萬科則根據(jù)應(yīng)收款項賬齡不同計提不同的比率。

表2　萬科應(yīng)收款項壞賬準(zhǔn)備計提比率表

表2顯示了萬科根據(jù)賬齡分析法計提壞賬準(zhǔn)備的比率，從中也可以看出萬科采取的是謹慎的財務(wù)戰(zhàn)略。

同時比較二者的壞賬計提比率可以發(fā)現(xiàn)，雖然保利計提的比例沒有隨賬齡的增加而增加，存在壞賬被低估的可能，但是其總體的壞賬計提比率卻比萬科要高，這可能與二者采取的公司戰(zhàn)略有關(guān)，萬科采取的是保守穩(wěn)健的戰(zhàn)略，而保利采取激進的戰(zhàn)略，導(dǎo)致了其壞賬比率較高。

表3 2013-2015兩家公司壞賬準(zhǔn)備占應(yīng)收款項比率對比

從表3中也可以看出萬科在應(yīng)收賬款方面的風(fēng)險比保利要小，對應(yīng)收賬款的管理能力較好，再一次印證了萬科財務(wù)戰(zhàn)略的謹慎性。

然而從報表的批注來看，萬科也存在一些不足，比如針對應(yīng)收款項，相比較其他房地產(chǎn)公司，萬科沒有列出比較重大的應(yīng)收款項明細，對于報表閱讀者來說獲得的相關(guān)信息只能是表面的，不能對應(yīng)收款項的壞賬風(fēng)險有更深入的了解。

四、收入確認政策

萬科的收入來源主要有：銷售商品收入、物業(yè)出租、提供勞務(wù)收入、建造合同收入以及利息收入，其中銷售商品收入是萬科主要的收入來源。同時滿足收入的一般確認條件及以下條件時，萬科確認銷售商品收入：（1）萬科將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）萬科既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制。萬科按已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款的公允價值確定銷售商品收入金額。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時（通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）確認銷售收入的實現(xiàn)。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款與營業(yè)收入聯(lián)系緊密，很大比例的預(yù)收賬款在符合收入確認條件后會結(jié)轉(zhuǎn)為收入，不是真正意義上的負債。因此預(yù)測企業(yè)未來經(jīng)營業(yè)績的時候，也不能完全依賴?yán)麧櫛頂?shù)據(jù)。2013-2015年萬科預(yù)收賬款明顯高于其他住宅類房地產(chǎn)企業(yè)，可預(yù)測萬科的未來收入也較樂觀。

五、折舊政策

對于構(gòu)成固定資產(chǎn)的各組成部分，如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為公司提供經(jīng)濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，萬科分別將各組成部分確認為單項固定資產(chǎn)，同時萬科將固定資產(chǎn)的成本扣除預(yù)計凈殘值和累計減值準(zhǔn)備后在其使用壽命內(nèi)按年限平均法計提折舊，除非固定資產(chǎn)符合持有待售的條件。在這種折舊方法之下，各個會計期間折舊額相等，從而使得企業(yè)的收益比較平穩(wěn)。各類固定資產(chǎn)的使用壽命、年折舊率和殘值率如表4所示：

表4　萬科固定資產(chǎn)折舊計提比率

采用直線法簡化了會計核算，但是固定資產(chǎn)在使用前期操作效能高，使用資產(chǎn)所獲得收入比較高，根據(jù)收入與費用配比的原則，前期應(yīng)提的折舊額應(yīng)該相應(yīng)的比較多，萬科對于固定資產(chǎn)全部采用直線法而不采用加速折舊法萬科所處的行業(yè)有關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)類型不同于工業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)如房屋建筑物、辦公設(shè)備、電子設(shè)備、運輸設(shè)備等，價值損耗都非常穩(wěn)定，不像工業(yè)企業(yè)的機器設(shè)備那樣價值磨損不均勻需要使用加速折舊法，因而這種方法對房地產(chǎn)企業(yè)來說已能夠反映其固定資產(chǎn)的折舊狀況。

與同行業(yè)的保利地產(chǎn)相比較可以發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)在2011年以前的折舊政策與萬科類似，但在2011年保利變更了折舊政策，變更結(jié)果如表5所示。

通過對比可以看出，保利地產(chǎn)在變更會計政策后增加了折舊的彈性，同時也增加了凈利潤的操作余地，存在盈余管理的動機，而萬科一直沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩(wěn)健的財務(wù)政策。

對于融資租賃的固定資產(chǎn)萬科也采用直線法計提折舊，從附注來看，租賃資產(chǎn)的折舊年限在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中選較短者進行計提，然而不足在于，其并未區(qū)分能否合理確定租賃期屆滿后企業(yè)是否能夠取得租賃固定資產(chǎn)的所有權(quán)而一概而論，有可能造成實際計提的折舊比應(yīng)計的高從而降低凈利潤的情況，但也有可能只是附注披露不夠完善的問題。

表5　保利固定資產(chǎn)折舊計提比率

六、稅收優(yōu)惠政策

2015年萬科納稅單所得稅一項就達145億元，納稅籌劃空間巨大。2007年1月1日起全面實施的新會計準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)所得稅采用資產(chǎn)負債表債務(wù)法計算，減小了企業(yè)選擇空間，在所得稅核算方面更體現(xiàn)企業(yè)實際狀況；2008年1月1日起，原來受稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)也在5年內(nèi)逐步過渡到統(tǒng)一法定稅率25%。所以萬科目前納稅籌劃主要通過轉(zhuǎn)換銷售方式，以精裝房代替毛坯房；小股操盤，合作建房；企業(yè)聯(lián)營，股權(quán)轉(zhuǎn)讓；捐贈和利息支出扣除的合理規(guī)劃等方式進行。

七、信息披露質(zhì)量

通過對萬科關(guān)鍵的會計政策和會計估計的重點分析，2013年-2015年萬科的會計政策和會計估計穩(wěn)定，并沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩(wěn)健的財務(wù)政策，進而可以推斷萬科管理層利用會計政策或會計估計變更進行盈余管理的可能性不高，延續(xù)了以前的會計政策和會計估計，保持了公司會計核算的一致性和連貫性，確保公司的前期財報數(shù)據(jù)和后期財報數(shù)據(jù)具有可比性，為下文的財務(wù)分析的對比提供了基礎(chǔ)。

盡管不存在不合理披露，但在披露質(zhì)量上萬科存在以下問題：（1）萬科在存貨相關(guān)會計政策中沒有說明存貨發(fā)出時如何計價以及采取哪種存貨盤存制度，同時對存貨跌價準(zhǔn)備如何確定也沒用詳細說明。（2）萬科對預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入的披露不詳細，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入聯(lián)系緊密，正如萬科在報表中提到不符合收入確認的款項列為預(yù)收賬款，但萬科并沒有詳細說明在什么情況下預(yù)收款可以結(jié)轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入。

［1］王穎慧.哈佛分析框架下的我國房地產(chǎn)上市企業(yè)財務(wù)分析〔D〕.北京：對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)，2010.

［2］趙樂秀.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表分析的特殊性探析〔J〕.中國房地產(chǎn)業(yè)，2011（06）.

［3］刁煜.萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃〔D〕.成都：西南財經(jīng)大學(xué)，2012.

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［5］劉勱，江文波.我國境內(nèi)上市公司投資性房地產(chǎn)會計政策選擇實證分析〔J〕.中國經(jīng)貿(mào)，2015（19）.

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◇作者信息：同濟大學(xué)

◇責(zé)任編輯：哈明暉

◇責(zé)任校對：哈明暉

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1004-6070（2016）09-0029-03