“嘉年華商業(yè)廣場”市場分析報告

馬勝家+方軍+劉志成

【摘要】蚌埠市嘉恒旅游文化發(fā)展股份有限公司投資興建了以花鼓燈的文化背景為背景建立了商業(yè)廣場項目。本文從區(qū)域環(huán)境分析，專業(yè)市場分析，項目市場分析三個角度對這項目進行分析，認為嘉年華商業(yè)廣場這一項目投資將會擁有良好的發(fā)展前景，也將會帶來較大的投資經(jīng)濟效益和社會效益，將會為蚌埠城市形象提升、經(jīng)濟發(fā)展注入了歷史底蘊和新生活力。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)廣場 專業(yè)市場群 花鼓燈 競爭分析

一、蚌埠市區(qū)域環(huán)境分析

（一）宏觀環(huán)境分析

蚌埠市總?cè)丝?43萬人，市區(qū)面積601.5平方公里，建成區(qū)面積51.79平方公里。全市經(jīng)濟建設(shè)以老工業(yè)為主，近些年來憑借豐富的歷史文化資源，文化產(chǎn)業(yè)也開始走上巔峰，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也居于安徽省排名前列。本市地理位置優(yōu)越，是國內(nèi)最早的商品集散中心，鐵路四通八達。蚌埠港是千里淮河第一大港，京滬鐵路橫穿蚌埠，4C級標準新機場正在規(guī)劃當(dāng)中，宏觀環(huán)境優(yōu)勢十分明顯。

（二）政策環(huán)境分析

由于國家大力實施促進中部崛起戰(zhàn)略，中部迎來了特色崛起的發(fā)展機遇。安徽省委、省政府明確了支持皖北發(fā)展的具體意見，出臺了一系列扶持皖北片區(qū)經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策，蚌埠市政府也極力支持高端創(chuàng)新行業(yè)的發(fā)展。另外，蚌埠市2008年納入合蕪蚌自主創(chuàng)新配套改革實驗區(qū)，，經(jīng)過八年創(chuàng)新體制機制的運行，于2016年6月份獲國務(wù)院批準，同意建設(shè)合蕪蚌國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。這些政策扶持將會形成規(guī)模聚集效應(yīng)，為蚌埠市帶來了前所未有的政策機遇。

（三）經(jīng)濟環(huán)境分析

從消費能力看，2016年第一季度，蚌埠市國民生產(chǎn)總值保持良好的增長勢頭。全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值272億元，比上年同期增長10.1%，從市場細分看，蚌埠的商業(yè)性房地產(chǎn)典型代表有萬達廣場，淮河文化廣場，嘉年華。這幾個商業(yè)化房地產(chǎn)集合了購物休閑娛樂于一體，嘉年華則更偏向于娛樂。從規(guī)劃影響看，蚌埠交通便利，但近幾年由于外部區(qū)域環(huán)境的變化，交通優(yōu)勢相對削弱，經(jīng)濟發(fā)展活力不足，不過蚌埠現(xiàn)在加強與皖北城市發(fā)展，有效控制城市建設(shè)用地，確定城市發(fā)展遠景空間結(jié)構(gòu)。

二、專業(yè)市場分析

2010年以來，以“專業(yè)市場群”為特征的蚌埠商業(yè)地產(chǎn)新模式已經(jīng)初現(xiàn)雛形。隨著蚌埠城市建設(shè)的日新月異，市場的集約化、專業(yè)化經(jīng)營已是大勢所趨。相比之下，原有的商業(yè)模式已顯老化，取而代之的是城郊結(jié)合部異軍突起的專業(yè)市場群。以下兩個市場是城郊結(jié)合的專業(yè)市場發(fā)展的典型代表，呈現(xiàn)出專業(yè)市場發(fā)展的一些新特點。

（一）嘉年華建材超市

建材大市場位于蚌山區(qū)，占地約6500平方米，地處繁忙的東海大道和工農(nóng)路交叉路口，靠近新城區(qū)，日?？土髁坎簧佟Ｊ袌銮霸O(shè)有大型停車場，給商戶貨流和客戶采購帶來方便。建材超市共設(shè)3層，每一層都有四個片區(qū)，例如一層主營陶瓷、精品家具、五金和門業(yè)四個家居產(chǎn)品等，二樓有櫥柜城、廚衛(wèi)電器等。超市日常管理比較合理，建材分類經(jīng)營有序，讓消費者逛得舒心，買的放心。

銷售分析：建材超市以租憑的形式對外銷售，一樓的租價約90元/m2/月，二樓租價約60元/m2/月。

優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：市場靠近張公山的居民區(qū)，這里常年居住著近1/10的市區(qū)居民，人流量大，加之周邊新蓋的信地潛龍灣、翰林銀座樓盤正在火熱出售，后期建材、家居需求量會激增。嘉年華經(jīng)營的產(chǎn)品以中、高檔為主，覆蓋面廣泛，這些居民都會成為它的目標消費群體。劣勢：作為家居建材市場，受制于市場開發(fā)成本高，成本回收周期長的影響，目前市場的公共配套設(shè)施不夠完善，宣傳力度沒有住宅樓盤大，對市場的吸引力并沒有規(guī)劃初那么好。

（二）汽貿(mào)城

汽貿(mào)城占地約20000平方米，周邊環(huán)境有光彩大市場，花鳥蟲魚會展中心、釣魚臺居民區(qū)等。經(jīng)營范圍包括家用汽車及零配件、二手車經(jīng)銷、汽車整修檢測中心等。

銷售分析：為新建商住兩用型，一層為門面，其余樓層為業(yè)主居住，租金為30～50元/m2/月。由于建市時間較短，經(jīng)營品種、規(guī)模沒有成氣候，生意較冷淡。

優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：市場正處在汽車產(chǎn)業(yè)鏈之間，周邊匯聚眾多汽車品牌店，有大眾、一汽、二汽特約維修中心等，有一定的市場氛圍。劣勢：北面受到光彩大市場汽配城不斷擴張影響，東邊有蚌埠懷遠汽配城市場分庭抗禮，形成三足鼎立之勢，優(yōu)勢不明顯。對此，我們建議，首選對市場進入?yún)^(qū)位規(guī)范，加大媒介宣傳投入，發(fā)揮汽車全套服務(wù)優(yōu)勢。同時市場前期實行減租、送租等優(yōu)惠舉措，增加對經(jīng)營商戶的吸引力。

三、項目市場分析

（一）項目概況

花鼓燈嘉年華坐落于陶山腳下，一期占地830畝，總投資將達10.2億元人民幣。該項目除了引進大型戶外游樂設(shè)施之外，還配備完整的旅游、休閑、餐飲、購物等休閑生活必備元素，致力于打造皖北地區(qū)最大的綜合性文化旅游商業(yè)區(qū)。目前該項目一期已經(jīng)建成，建筑面積為3.5萬平方米，擁有嘉年華城市廣場、花鼓燈文化廣場等多個主題功能區(qū)。

花鼓燈戲劇表演是國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，這里的花鼓燈文化被充分運用到花鼓燈嘉年華當(dāng)中，例如花鼓燈藝術(shù)長廊、大型花鼓燈水秀表演和大制作的天下第一鼓等，極具展示蚌埠豐富的花鼓燈文化形象。

（二）項目自身資源條件和環(huán)境分析

區(qū)位特點：該項目位于蚌山區(qū)朝陽南路與燕山路交匯處，隨著城市向南發(fā)展，必將帶動市級中心邊緣區(qū)域的發(fā)展，項目處于城市發(fā)展方向軸上，未來升值潛力較大。雖然項目選址離蚌埠市主商業(yè)區(qū)較遠，在人流量和交通便捷程度上相對劣勢，交通系統(tǒng)尚待完善，但由于項目是以旅游休閑為主題，對選址位置的依賴較小，而且有政策傾斜優(yōu)勢，可以彌補選址的不足。

項目可視性：本項目處于市區(qū)邊緣地帶，周圍沒有蚌埠的主商業(yè)中心，四周均有非常良好的可視性。座擁嘉年華主題公園的標志性建筑——高104米的摩天輪“淮河之眼”，格外引人注目。良好的可視性以及顯眼的標志性建筑對項目的形象推廣非常有利，在蚌埠市發(fā)展當(dāng)?shù)靥厣糜萎a(chǎn)業(yè)的背景下，“淮河之眼”也有望被打造成為蚌埠市的地標之一。

周邊土地用途：該項目地塊用地性質(zhì)主要為林地、耕地和露天廠礦用地。周圍配套基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度不足，土地開發(fā)程度有限。但從城市規(guī)劃發(fā)展向南擴張的長遠角度來看，該項目可以形成較強的輻射作用，帶動周邊城市規(guī)劃的發(fā)展。

（三）目標客戶分析

以旅游休閑產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，餐飲、娛樂業(yè)是蚌埠市嘉年華廣場可以重點發(fā)展的業(yè)務(wù)。餐飲娛樂類需求類型豐富，不同的環(huán)境適合不同的風(fēng)格。如意大利風(fēng)情街區(qū)適合有閑適、浪漫的中高檔西式餐廳、酒吧等；而花鼓燈文化廣場則以其熱鬧歡快的文化氛圍適合發(fā)展成美食廣場。相應(yīng)的娛樂場所如電影院、ktv、電玩城等等有很大的發(fā)展空間。

（四）競爭分析

蚌埠市有多個商業(yè)中心，其中以淮河文化廣場、寶龍城市廣場等為主。就一般商業(yè)廣場的要素來說，嘉年華商業(yè)廣場在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善程度、項目選址和周邊環(huán)境上都處于劣勢。但也有如下顯著優(yōu)勢：①政府政策支持，項目符合蚌埠戰(zhàn)略規(guī)劃。該項目是2011國家文化創(chuàng)新工程重點項目、安徽省“861”文化產(chǎn)業(yè)重點項目。作為政府重點支持、對蚌埠市經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用的項目，其招商引資、擴建發(fā)展的能力遠遠大于其他項目。②有核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動其他業(yè)務(wù)發(fā)展。與其他商業(yè)廣場不同的是，嘉年華是以旅游休閑為主題的項目，其主打的嘉年華游樂園擁有很大的品牌價值，對于嘉年華的品牌營銷以及其他相關(guān)配套建設(shè)的完善具有很大作用。有自身的特色避免了在競爭中趨于同質(zhì)化，喪失了對客戶的吸引力。

（五）價格定位及招商策略建議

嘉年華樂園票價：票價較蕪湖方特等同規(guī)格游樂園低，有競爭優(yōu)勢。商鋪租金：在項目運作初期街鋪定價應(yīng)低開高走，給投資者以升值空間，根據(jù)市場狀況逐步提價，建議入市均價：1、2層均價：9000元/M2，3、4層均價：5000元/M2。

招商策略一：免租策略。即針對不同商家制定相應(yīng)免租優(yōu)惠政策。如：一二層商家租約10年，付兩年送一年租金。

招商策略二：扣點策略。即針對不同商家制定相應(yīng)扣點優(yōu)惠政策。如：一二層商家租約10年，無需支付租金，我們收取營業(yè)額的10%作為租金。

四、結(jié)束語

隨著蚌埠市將商業(yè)廣場發(fā)展規(guī)劃納入蚌埠市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展德“十二五”規(guī)劃，嘉年華將會擁有較好的經(jīng)濟政治投資環(huán)境，商業(yè)廣場能夠滿足廣大市民對生活的各項消費需求，而且投資戰(zhàn)略態(tài)勢呈現(xiàn)明顯優(yōu)勢，具有較強的市場競爭力。旅游文化項目“鳳陽花鼓燈”的主題公園有著強大吸引力，能夠同時滿足廣大消費者對旅游項目文化產(chǎn)品的需求，屆時花鼓燈嘉年華較大的經(jīng)濟輻射，也會帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，以及刺激消費需求，而需求反過來又會進一步推動商業(yè)廣場的建設(shè)與發(fā)展?！凹文耆A商業(yè)廣場”對蚌埠市經(jīng)濟、文化的影響表明，當(dāng)?shù)匚幕a(chǎn)業(yè)的運作，不僅有利于宣傳地域特色文化，促進文化旅游業(yè)的發(fā)展，同時也能夠增強城市文化軟實力，起到拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，提升城市整體形象的作用，從而成為城市發(fā)展的一張新名片。

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