以房養(yǎng)老難在何處？

史煒

倒按揭可以盤活房產(chǎn)資源，對(duì)于提高老人生活質(zhì)量，緩解子女壓力有著很大的意義

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（又稱“以房養(yǎng)老”或“倒按揭”）對(duì)于我國應(yīng)對(duì)老齡化社會(huì)的挑戰(zhàn)有著重要意義。自2014年6月保監(jiān)會(huì)出臺(tái)文件開始在北京、上海、廣州和武漢試點(diǎn)“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”以來，市場(chǎng)反響慘淡。迄今為止，全國只有幸福人壽一家公司參與，參保家庭亦不足百戶。2016年7月，保監(jiān)會(huì)出臺(tái)新文件，把試點(diǎn)范圍大大地?cái)U(kuò)大。但要進(jìn)一步促進(jìn)相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展，還需積極應(yīng)對(duì)試點(diǎn)期間出現(xiàn)的問題。

倒按揭何以應(yīng)者寥寥

顧名思義，“倒按揭”就是很多人更為熟悉的住房按揭貸款的反面。按揭貸款的借款人按月償還貸款，還清后擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。這個(gè)的反面，就是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的家庭，以房產(chǎn)作為抵押，領(lǐng)取現(xiàn)金，貸款到期時(shí)需償還本金和利息。試行的以房養(yǎng)老，允許借款人住在所抵押的房子里，直至身故，同時(shí)要求借款人為60歲以上。老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得所抵押房產(chǎn)的處置權(quán)，用此來償還貸款。

美國、加拿大、歐洲和中國香港都有金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提供以房養(yǎng)老的產(chǎn)品。中國自2015年由幸福人壽推出第一款以房養(yǎng)老產(chǎn)品以來，只有60戶家庭參與，也沒有其他保險(xiǎn)公司跟進(jìn)（至今年6月底）。老年人和市場(chǎng)對(duì)于這項(xiàng)滿足老年人居家養(yǎng)老和增加養(yǎng)老現(xiàn)金流的產(chǎn)品似乎并不買賬。

試點(diǎn)期間，媒體經(jīng)常報(bào)道，當(dāng)老人被問到倒按揭時(shí)，經(jīng)常十分顧慮子女的看法。一種看法是中國的傳統(tǒng)觀念是“養(yǎng)兒防老”，很多人認(rèn)為其潛臺(tái)詞是大部分財(cái)產(chǎn)要留給子女。把房子抵押給保險(xiǎn)公司，一方面擔(dān)心子女會(huì)被認(rèn)為不孝敬老人，另一方面也擔(dān)心子女會(huì)因此不再關(guān)心老人。因此，有評(píng)論認(rèn)為倒按揭不符合中國國情。老人的這些顧慮是很自然的，但也是一種誤解。

很多中國的現(xiàn)實(shí)國情都說明有必要進(jìn)一步研究以房養(yǎng)老在中國的可行性，找到適合中國的模式，以促進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。首先，參加倒按揭和孝敬父母的傳統(tǒng)觀念并不矛盾。感恩報(bào)答父母是因?yàn)楦改笇?duì)子女無私的愛，并不是因?yàn)槲磥砀改笗?huì)把全部家產(chǎn)傳給子女。如果把孝敬父母和房產(chǎn)掛鉤，則是對(duì)這一傳統(tǒng)美德的玷污。

其次，老人的顧慮根本上是因?yàn)楫?dāng)前中國城市尤其是一線城市的房價(jià)增速已經(jīng)超過收入增速，使年輕人獨(dú)立購房變得越來越困難。一個(gè)衡量購房壓力的指標(biāo)是房價(jià)相對(duì)于家庭年收入的比例。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告，2015年全國的平均房價(jià)收入比為7.2。深圳的房價(jià)收入比更是高達(dá)23.2。為此，老人可能覺得要維持較高的儲(chǔ)蓄率，不愿意動(dòng)用房產(chǎn)來提高自己的生活質(zhì)量。

應(yīng)對(duì)高房價(jià)不應(yīng)由老人買單，高房價(jià)也不是倒按揭這一市場(chǎng)所特有的問題。購房負(fù)擔(dān)的兩代甚至三代間的轉(zhuǎn)移是否公平和可持續(xù)，有待商榷。高房價(jià)和對(duì)未來房價(jià)走向的不確定，也是很多保險(xiǎn)企業(yè)對(duì)此持觀望態(tài)度的一個(gè)原因。當(dāng)前，國家正試圖通過各項(xiàng)政策促使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向更平穩(wěn)健康發(fā)展的道路，比如“十三五”規(guī)劃綱要就對(duì)此從供需兩側(cè)提出了很多好的想法。因此，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)的不成熟而認(rèn)為倒按揭就不適合中國。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟是必然的，當(dāng)前的波動(dòng)并不妨礙倒按揭在中國的潛在市場(chǎng)。

另外，參加以房養(yǎng)老并不意味著房產(chǎn)就給了保險(xiǎn)公司。參照美國的倒按揭，以房養(yǎng)老可以設(shè)計(jì)成以房子為抵押，金融機(jī)構(gòu)給老人提供一定的信用額度。老人如果不從中支出，還是擁有完全的房產(chǎn)處置權(quán)。如果因?yàn)獒t(yī)療、改善居住條件等等需要大額開銷，可從中便捷地支出，而不用額外申請(qǐng)。相應(yīng)的利息只從實(shí)際支出日開始計(jì)算。老人也可以通過償付本金利息來重新?lián)碛蟹慨a(chǎn)的完全處置權(quán)。當(dāng)然，設(shè)計(jì)出適合中國的倒按揭產(chǎn)品還需要進(jìn)一步研究分析。

以房養(yǎng)老是基本養(yǎng)老的有益補(bǔ)充

隨著經(jīng)濟(jì)和衛(wèi)生醫(yī)療水平大幅提高，中國人口的平均預(yù)期壽命有了顯著提高。老年人的生活開銷可通過個(gè)人積蓄、子女贍養(yǎng)和社會(huì)公共養(yǎng)老金來支持。當(dāng)前，大部分中國家庭都是獨(dú)生子女，參照其他國家的經(jīng)歷，即使未來計(jì)劃生育全面放開，出生率也不會(huì)大幅上升。這意味著子女贍養(yǎng)老人的負(fù)擔(dān)可能會(huì)越來越重。同時(shí)，當(dāng)前公共養(yǎng)老金較為單薄。

2008年，南京大學(xué)陳建蘭教授對(duì)蘇州地區(qū)空巢老人的調(diào)查顯示，大多數(shù)獨(dú)立居住的老人不愿意搬到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或子女家中，老人偏好居家養(yǎng)老。而根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，中國家庭平均約70%的資產(chǎn)是房產(chǎn)，流動(dòng)資產(chǎn)并不多。如果要把房產(chǎn)轉(zhuǎn)為購買力，傳統(tǒng)的方式是賣掉或出租。但很多老人，對(duì)自己居住已久的房子可能已有較深的感情，并不想搬出，但同時(shí)又缺少足夠的流動(dòng)資金。物質(zhì)雖然不保證幸福的老年生活，但有時(shí)也是必須的。倒按揭可以盤活房產(chǎn)這一可觀的資源，提高老人生活質(zhì)量，緩解子女壓力。在社會(huì)老齡化這一背景下，增進(jìn)老人對(duì)消費(fèi)和服務(wù)產(chǎn)品的需求，對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型有積極意義。

倒按揭市場(chǎng)的發(fā)展需要一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境。當(dāng)前房價(jià)過快上升使房產(chǎn)的投資價(jià)值難以讓人抗拒，很多人忽略了房產(chǎn)在提供老人退休收入上可起到的作用。同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該進(jìn)一步明確倒按揭的市場(chǎng)定位和70年產(chǎn)權(quán)的執(zhí)行細(xì)節(jié)。在美國，聯(lián)邦住房管理局管理的倒按揭有相當(dāng)?shù)墓嫘?。為促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的參與，美國政府提供的保險(xiǎn)可有效降低金融機(jī)構(gòu)因老人壽命的和房價(jià)的不確定而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前保監(jiān)會(huì)推行的試點(diǎn)項(xiàng)目中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)得到的支持相對(duì)較少，這也是很多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不愿參與的原因之一。

推廣的同時(shí)，也要注意以房養(yǎng)老只是基本養(yǎng)老政策的有益補(bǔ)充。對(duì)于某些家庭，以房養(yǎng)老是合適的，但或許對(duì)于大部分家庭來說并不適合。在美國的倒按揭市場(chǎng)，借貸者的義務(wù)之一是要維護(hù)所抵押的房產(chǎn)，按時(shí)付相關(guān)稅費(fèi)。但據(jù)2014年的數(shù)據(jù)，2009年到2011年，約12%的借貸者未能按時(shí)交納稅費(fèi)。原因之一是他們低估了維護(hù)房產(chǎn)所需的開銷，從而未能從倒按揭得到的資金中積蓄足夠資金。高違約率暴露出了在實(shí)際執(zhí)行中，需要加強(qiáng)監(jiān)管。尤其是這里的受眾是老齡人，其認(rèn)知能力和對(duì)新的金融產(chǎn)品的理解可能不夠，容易受到蒙蔽。

筆者認(rèn)為以房養(yǎng)老仍是中國基本養(yǎng)老體系的一個(gè)有益的補(bǔ)充，可以提高相當(dāng)一部分老齡家庭的生活質(zhì)量?？紤]到提供適合中國國情的以房養(yǎng)老產(chǎn)品可以提高人民的福利，政府可以給予適當(dāng)?shù)恼呒?lì)。

作者為暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究院助理教授