高速公路實(shí)行自有物業(yè)的可行性與研究

劉彩

【摘要】隨著城市的迅速發(fā)展，高速公路將承擔(dān)更高更強(qiáng)更嚴(yán)肅的社會(huì)責(zé)任，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定位和城市規(guī)劃對(duì)高速產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求。但當(dāng)下高速公路服務(wù)區(qū)實(shí)行的租賃經(jīng)營(yíng)、監(jiān)督管理的方式，由于經(jīng)營(yíng)單位與業(yè)主單位的目標(biāo)不一致，導(dǎo)致整體效益低下，亟需引進(jìn)新的管理模式從根本上改變現(xiàn)有的矛盾狀態(tài)。本文主要站在行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度，切實(shí)的討論高速公路實(shí)行自有物業(yè)的可行性。

【關(guān)鍵詞】高速公路 自有物業(yè)可行性

一、高速公路自有物業(yè)的必要性分析

（一）高速公路的社會(huì)屬性凸顯

高速公路的服務(wù)設(shè)施應(yīng)為連續(xù)行駛的用路者提供解除疲勞、緊張，以及滿足生理要求的場(chǎng)所，或?yàn)槠嚰佑?，或?qū)囕v作必要的檢查、維修等需求，以確保行駛安全、舒適。免費(fèi)通行措施的推行及城市化發(fā)展腳步加快無疑對(duì)高速公路沿線設(shè)施的服務(wù)質(zhì)量提出了更高的要求，這需要有專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行品質(zhì)提升。

（二）服務(wù)區(qū)管理經(jīng)營(yíng)模式亟待改善

全國(guó)高速公路服務(wù)區(qū)的管理方式主要為：經(jīng)營(yíng)單位與業(yè)主簽訂租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議后，不單在服務(wù)區(qū)內(nèi)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)還須承擔(dān)服務(wù)區(qū)的對(duì)外服務(wù)、服務(wù)區(qū)資產(chǎn)維護(hù)、維修，而業(yè)主或行業(yè)主管單位則以條文管理的方式對(duì)自主經(jīng)營(yíng)的服務(wù)區(qū)進(jìn)行檢查、監(jiān)督。服務(wù)區(qū)經(jīng)營(yíng)單位作為該服務(wù)區(qū)一定期限內(nèi)的承租方，其經(jīng)營(yíng)的根本是在有限的租賃經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)取得較大的經(jīng)濟(jì)效益；而作為服務(wù)區(qū)的業(yè)主單位，則期望服務(wù)區(qū)作為一項(xiàng)資產(chǎn)，能通過良好的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)保值增值，并做好對(duì)社會(huì)的各項(xiàng)服務(wù)。這種租賃經(jīng)營(yíng)、監(jiān)督管理的方式先天存在不足，導(dǎo)致管理效率的低下以及經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的失衡，經(jīng)營(yíng)模式亟待改善。

（三）高速品牌系統(tǒng)工程維護(hù)發(fā)展的必然趨勢(shì)

高速品牌的創(chuàng)立和維護(hù)是一項(xiàng)長(zhǎng)期、艱巨、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，本文通過將高速公路從最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)到隨后的施工、運(yùn)行，直至最終的拆除、報(bào)廢的一個(gè)完整的壽命周期的分析來對(duì)其品牌建設(shè)管理進(jìn)行考量。

圖1 全壽命周期的費(fèi)用分布圖

圖2 全壽命周期費(fèi)用的構(gòu)成圖

成立自有物業(yè)公司，針對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目和未來發(fā)展規(guī)劃中運(yùn)營(yíng)管理周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目設(shè)立專業(yè)機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)品牌維護(hù)，有利于及時(shí)補(bǔ)充運(yùn)行費(fèi)用、維修費(fèi)用、更新費(fèi)用，確保了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理期間品牌的連貫性。

二、高速公路自有物業(yè)的可行性分析

（一）高速公路自有物業(yè)的PEST分析

PEST分析法是對(duì)企業(yè)外部一般環(huán)境進(jìn)行分析的一種工具，包括政治（Politic），經(jīng)濟(jì)（Economic），社會(huì)（Society）、技術(shù)（Technology）四個(gè)方面的因素。

（1）政策導(dǎo)向。2000年后，在物業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了十幾年發(fā)展、變革、重組后，國(guó)家加大了物業(yè)行業(yè)的重視和培植力度?！?012年政府工作報(bào)告》曾提出“大力發(fā)展社會(huì)化養(yǎng)老、家政、物業(yè)、醫(yī)療保健等服務(wù)業(yè)”，第一次明確了物業(yè)發(fā)展方向。多個(gè)省市也提出“服務(wù)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到50%”，“建立健全物業(yè)管理制度，提高物業(yè)管理水平”的目標(biāo)和發(fā)展思路，將服務(wù)產(chǎn)業(yè)的重要性提高到更高的層次。宏觀政策的導(dǎo)向性作用，意味著物業(yè)行業(yè)將迎來發(fā)展的黃金時(shí)期。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在過去十年期間，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)始終保持7%以上的增長(zhǎng)速度，在全球經(jīng)濟(jì)中比重不斷上升。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，必將導(dǎo)致社會(huì)運(yùn)輸總需求以及公路的車流量的不斷增長(zhǎng)。服務(wù)業(yè)比重與城市化水平不斷提高是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是衡量和判斷其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)現(xiàn)代化水平、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)水平的主要標(biāo)志。因而，建立高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)公司將會(huì)有著巨大的前景。

（3）社會(huì)環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)逐步形成有序的理性競(jìng)爭(zhēng)、品質(zhì)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)，同時(shí)，具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅占7.93%，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模仍較小，也給新進(jìn)入的企業(yè)創(chuàng)造了競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)和條件。

整個(gè)社會(huì)對(duì)高速公路服務(wù)區(qū)服務(wù)的需求偏好在向服務(wù)內(nèi)容多元化與優(yōu)質(zhì)化方向轉(zhuǎn)變。隨著人們對(duì)生活質(zhì)量消費(fèi)水平的提高和“自駕游”的發(fā)展，司乘人員除了需要在服務(wù)區(qū)內(nèi)加油、用餐、休息外，更希望能在服務(wù)區(qū)內(nèi)客房、休閑和娛樂活動(dòng)。因此，建立服務(wù)優(yōu)質(zhì)，品牌特色鮮明的物業(yè)企業(yè)來配合高速公路的發(fā)展，對(duì)于公司的意義巨大。

（4）科技促進(jìn)?？萍紝?duì)高速公路物業(yè)企業(yè)的影響主要體現(xiàn)為信息技術(shù)背景下的管理和服務(wù)響應(yīng)要求的提高。全面信息化可以改變傳統(tǒng)作業(yè)和管理模式，大大提高企業(yè)的管理水平和生產(chǎn)效率。信息化已經(jīng)成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要來源，物業(yè)公司應(yīng)該順利時(shí)代潮流，推動(dòng)公司信息化建設(shè)，從而使得企業(yè)在信息時(shí)代立于不敗之地。

（二）高速公路自有物業(yè)的SWOT分析

SWOT分析法是由美國(guó)哈佛商學(xué)院的安德魯斯（Andrews）教授于1985年提出，主要用于企業(yè)總體戰(zhàn)略定位。它是一種針對(duì)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)（weakness）、機(jī)遇（0pportunity）、威脅（Threat）四個(gè)方面進(jìn)行分析綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的因素，進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方法。

根據(jù)SWOT矩陣分析，可以看出物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)應(yīng)采用SO戰(zhàn)略，所采取的戰(zhàn)略定位為：

依托系統(tǒng)內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)，采取滲透整合戰(zhàn)略，提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；在提升服務(wù)水平的同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部成本控制，并鞏固在行業(yè)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位。

三、高速公路自有物業(yè)的前景分析

自有物業(yè)將會(huì)在服務(wù)區(qū)招商未完成階段開放停車、如廁、飲用水的基本功能，降低高速公路行車人員的投訴率；自有物業(yè)將可以正式承接高速相關(guān)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)服務(wù)，基于共同的目標(biāo)追求，能夠比外聘物業(yè)公司更主動(dòng)地與項(xiàng)目開發(fā)部門實(shí)現(xiàn)零距離配合，共同滿足業(yè)主需求；自有物業(yè)將可以為高速行業(yè)如收費(fèi)站等提供辦公樓管理、餐廳服務(wù)等業(yè)務(wù)，給員工創(chuàng)造舒適、溫馨、和諧的辦公生活環(huán)境，為打造高速名片做出貢獻(xiàn)；自有物業(yè)可以為高速公路ETC建設(shè)導(dǎo)致的收費(fèi)人員安置提供通道，確保企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展；自有物業(yè)將可以參與市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，承接市場(chǎng)上的各類資產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)，在城市建設(shè)發(fā)展進(jìn)程中獲得一定的發(fā)展空間，為裝扮城市提供服務(wù)。建立自主物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益及前景均十分可觀。

四、結(jié)論

根據(jù)高速公路的外部環(huán)境、內(nèi)部能力和現(xiàn)狀分析，并參考PEST分析和SWOT分析得出的結(jié)果，建立自主的物業(yè)服務(wù)公司完全具有可行性。自主物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立將利用高速公路的資源構(gòu)建物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，為各業(yè)務(wù)窗口創(chuàng)造以專注于核心業(yè)務(wù)的環(huán)境，使之實(shí)現(xiàn)高效率的經(jīng)營(yíng)；同時(shí)，強(qiáng)化高速品牌的維護(hù)和提升，以全壽命周期管理的視角切入，為產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)性提供支援。物業(yè)服務(wù)的設(shè)立在順應(yīng)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的基礎(chǔ)上，也將成為高速公路新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]高速公路交通工程及沿線設(shè)施設(shè)計(jì)通用規(guī)范（JTGD80-20

06）[S].人民交通出版社，2006.

[2]經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)地域城市化與服務(wù)業(yè)互動(dòng)關(guān)系研究——浙江省案例，趙衛(wèi)明陳修穎[J].城市發(fā)展研究，2008年4期

[3]孔繁明.山東高速服務(wù)區(qū)管理有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究[D].山東，山東師范大學(xué)，工商管理，2012.