中國房地產(chǎn)管理模式研究

李敬超

摘 要 在我國經(jīng)濟飛速發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是突飛猛進，但是發(fā)展越快暴露的問題也就越多，我國房地產(chǎn)業(yè)是后期發(fā)展起來的，經(jīng)濟基礎(chǔ)和管理基礎(chǔ)都是不成熟的，不穩(wěn)定的。對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面對的突發(fā)問題也沒有完整的解決和管理機制，因此就出現(xiàn)的快速發(fā)展與管理落后的矛盾；當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)在短短十幾年的時間里迅速成長為國家的支柱產(chǎn)業(yè)也有其自身的特點和優(yōu)點，下面我們就來從多方面分析房地產(chǎn)管理的產(chǎn)業(yè)模式。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè)；快速發(fā)展；管理問題

前言

要想在經(jīng)濟發(fā)展的同時，保持行業(yè)的市場競爭力，必須從自身行業(yè)特點出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前的形勢和國家經(jīng)濟發(fā)展趨勢，對自身產(chǎn)業(yè)模式做出正確的分析，與國家實行的經(jīng)濟發(fā)展政策相協(xié)調(diào)，建立科學(xué)先進的企業(yè)內(nèi)部管理，成為擁有行業(yè)先進的管理技術(shù)經(jīng)驗，帶動國家經(jīng)濟和建筑行業(yè)發(fā)展的火車頭。

1 分析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)管理模式現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有十幾年的發(fā)展進程，在促進經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展，鼓動建筑行業(yè)快速進步方面起到了不可替代的作用；但目前房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要管理問題有，怎樣提高房地產(chǎn)產(chǎn)品在推銷過程中的競爭力和福利，怎樣應(yīng)對市場需求的變化而做出正確的決策及進行相應(yīng)的、有效的產(chǎn)業(yè)調(diào)整；最重要的是質(zhì)量安全問題能否得到保障，人們關(guān)心的售后服務(wù)保障方面能否得到滿足。項目管理問題也是房地產(chǎn)開發(fā)中面臨的重中之重，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了土地制度、投資管理體制等多項國家政策改革，接下來我們將以項目管理的思想體系作指導(dǎo)，探究房地產(chǎn)開發(fā)過程的中的項目管理的具體工作和體系，具有重要的現(xiàn)實意義和指導(dǎo)價值[1]。

房地產(chǎn)開發(fā)在不同經(jīng)濟時期的管理體制是不同的，這里簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的發(fā)展歷程及項目目標，以對接下來的分析與介紹有更深的理解。計劃經(jīng)濟時期的組織性質(zhì)主要是各科室分片負責(zé)，多頭負責(zé)，職責(zé)不清的問題存在；市場經(jīng)濟時期的管理活動自始至終貫徹法人負責(zé)制，在項目開發(fā)時仍舊采取各專業(yè)各負其責(zé)。比較這其中變化，提出相對性的管理措施。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的簡述

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項建設(shè)綜合類項目，它包括了眾多專業(yè)系統(tǒng)工程知識，如建筑學(xué)、土木工程、給排水工程、暖通空調(diào)工程、電氣照明工程及工程管理等多方面技術(shù)人員的參與。因此項目工程管理不僅僅是對建筑施工項目方面的關(guān)注，項目本身最重要的資源是人，對人員的科學(xué)管理和高效的利用，人員的有效組織、協(xié)調(diào)和控制，盡量滿足市場消費者對該行業(yè)的預(yù)期和要求，達到國家質(zhì)量檢測標準，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)濟效益最大化，樹立在建筑行業(yè)的威信[2]。

房地產(chǎn)開發(fā)公司的人員職能組織管理模式也是非常復(fù)雜，但又是環(huán)環(huán)相扣，緊密結(jié)合的。一般的房地產(chǎn)公司主要設(shè)有工程部、預(yù)算部、行政部及銷售部等眾多部門，房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程也是由各部門分級管理相互協(xié)調(diào)的產(chǎn)物，項目的總指導(dǎo)員是由企業(yè)經(jīng)營管理人員帶領(lǐng)，對各部門，各個施工項目進行統(tǒng)一管理的。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需要結(jié)合項目本身，考慮到企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益做出全方面的決策。

3 大型的房地產(chǎn)公司在同時期內(nèi)會運行很多的施工項目，人員的眾多及浩大的工程量都是檢驗一個房地產(chǎn)公司規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化的重要指標，是房地產(chǎn)公司走向成功與打?qū)嵒A(chǔ)的重要過程。在項目中有主次之分，在人員分配上也有科學(xué)化的安排，需要多個項目之間的協(xié)調(diào)和分配現(xiàn)有資源。

3.1 品牌效應(yīng)

房地產(chǎn)公司市場競爭越來越激烈，房屋戶型也越來越多樣化，近年來，隨著人們對住房要求越來越具體，需求越來越迫切，房地產(chǎn)公司應(yīng)消費者的需求，必須對自身的項目進行相應(yīng)的調(diào)整，選擇合適的組織與項目管理模式 。越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)公司開始關(guān)注自己的品牌建設(shè)，主要是分析市場需求，看消費者想要什么，根據(jù)需求進行的有效建設(shè)，又能實現(xiàn)房地產(chǎn)公司的巨大經(jīng)濟效益 ，又能獲得良好的口碑，為自己的品牌樹立良好的形象。各大房地產(chǎn)公司將眼光聚集在企業(yè)品牌的打造上，提高項目工程質(zhì)量，適應(yīng)人們生活的需求，提高品牌知名度，實現(xiàn)品牌效應(yīng)，達到經(jīng)濟與口碑雙豐收。中國人有一種傳統(tǒng)的思維模式，認為名氣大的就是品質(zhì)好的，所以一個良好品牌，一個響亮的口號，都會在人們中傳開，無形中這些口碑好的房地產(chǎn)企業(yè)也就深得消費者的青睞，會減少他們的考慮時間，做出對商家有力的決定，無形中換來更大的經(jīng)濟效益和企業(yè)精神的良好擴張。

3.2 企業(yè)內(nèi)部管理

內(nèi)部管理也是項目管理的重要部分，良好的內(nèi)部管理是企業(yè)做到良好服務(wù)的主要指標之一，對員工素質(zhì)的嚴格要求和辦事效率的嚴格限定是企業(yè)發(fā)展的不竭動力。管理好員工是企業(yè)的本職工作，在這個基礎(chǔ)上才能更標準化的管理企業(yè)和實現(xiàn)項目的質(zhì)量要求?！盁o規(guī)矩不成方圓”，企業(yè)在管理發(fā)展的同時，會形成一套適合自己公司的獨有價值管理體系，相應(yīng)的規(guī)章制度醞釀一個企業(yè)的傳統(tǒng)文化，因此，特色的內(nèi)部管理體系有利于保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，是企業(yè)發(fā)展走向成功的基礎(chǔ)保障。內(nèi)部管體體制的形成是為了更好地充分利用人員，保證項目的質(zhì)量，為企業(yè)發(fā)展、行業(yè)進步創(chuàng)造價值。

3.3 物業(yè)管理和項目管理

房地產(chǎn)公司必須具備制定房地產(chǎn)營銷計劃的能力，才能實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)項目開始時，相關(guān)項目管理人員如果盲目地對企業(yè)的評估是不科學(xué)的，也會使企業(yè)遭受到巨大的經(jīng)濟損失。所以，前期制定詳細的營銷計劃，充分做好市場調(diào)研，針對人們的需求和喜好，充地做好前期宣傳工作，為項目的順利實施提供可靠的保障。物業(yè)管理經(jīng)營良好也會給企業(yè)品牌樹立良好的口碑，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)承包給別的物業(yè)公司的，一定要做好交接工作，把消費者便捷和利益放在第一位。

4 結(jié)束語

正是因為房地產(chǎn)公司的活躍才保證了建筑行業(yè)的積極涌動，才更好地推進了社會主義市場經(jīng)濟的良好發(fā)展；在面臨優(yōu)勢的同時，企業(yè)也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，正確運用管理模式，與經(jīng)濟社會改革相結(jié)合，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭力，保證企業(yè)的穩(wěn)定和諧發(fā)展。

參考文獻

[1]黃健敏.ZD房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究[D].成都：西南交通大學(xué)，2008：22-25.

[2]陳鍵飛.房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究[J].中國西部科技，2005，（7）：64-64.