以房養(yǎng)老：多數(shù)人不“買賬”

于靖園

“一個月有近兩萬元的養(yǎng)老金，房子還能一直住下去，這比租出去還劃算?！?/p>

今年70歲的北京老人李明珠在自己居住的小區(qū)樓下參與老年活動時，和自己的鄰居們說道。

李明珠是新華通訊社的退休老干部，在這一片新華社員工的家屬區(qū)，她是老人群體里對理財、保險、金融類產(chǎn)品消息最靈通的一位。

“劃算”的養(yǎng)老新產(chǎn)品

李明珠所提到的“劃算的產(chǎn)品”，是幸福人壽保險推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，房來寶。

房來寶的全稱是房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司后，可繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

按照測算，以70周歲的老年人為例，房屋價值為500萬元的情況下，扣除延期年金保費和保單管理費，每月老人拿到手的養(yǎng)老金約為18500元。

這一產(chǎn)品對投保老年人設(shè)置了年齡限制，60周歲至85周歲。由于這一產(chǎn)品與普通的人身險產(chǎn)品相比較為復(fù)雜，設(shè)置的猶豫期較長，為30天（普通產(chǎn)品猶豫期為10天），也就是說老年人投保后30天內(nèi)退保，自身權(quán)益不受損失。

向來敏感的李明珠嗅到了這款產(chǎn)品的與眾不同。確實，它是國內(nèi)第一個正式的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品。

那么，何為以房養(yǎng)老呢？

“以房養(yǎng)老，就是依據(jù)擁有資源在自己一生優(yōu)化配置的理論，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對擁有的巨大房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制以提前套現(xiàn)變現(xiàn)，實現(xiàn)價值上的流動，為其退休養(yǎng)老期間建立起一筆長期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入?！睂σ苑筐B(yǎng)老有多年研究的浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授柴效武對《小康》記者說道。

這種新興的養(yǎng)老理念，是將人們大都擁有的住房與晚年生活必須考慮的養(yǎng)老保障通過構(gòu)思精妙的金融保險機制鏈接后形成的產(chǎn)物。反向抵押貸款則是金融保險機構(gòu)基于以房養(yǎng)老理念而創(chuàng)辦的一種新型金融產(chǎn)品，銀行開辦這一產(chǎn)品可稱為“倒按揭”；保險部門開辦這一業(yè)務(wù)則可稱為“房產(chǎn)養(yǎng)老壽險”或“老年人住宅反向抵押養(yǎng)老壽險”。

通俗來講就是，老人把自己的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，評估后獲得一筆錢，由金融機構(gòu)按月發(fā)放給老人用于養(yǎng)老，讓其生活得更有質(zhì)量，去世后房子歸金融機構(gòu)處理。如果去世得早，房子歸金融機構(gòu)，但剩余的錢會給老人指定的繼承人。

反向按揭源于西方

其實，以房養(yǎng)老模式雖然在國內(nèi)仍是一個新鮮事物，但是在西方社會，它早已發(fā)展成為一個成熟的社會、金融產(chǎn)品。

“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達國家常見的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國特色不同的以房養(yǎng)老實踐中，反向抵押貸款（也稱反向按揭）最受歡迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。

反向按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。二十世紀(jì)六七十年代美國就開始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款，貸款產(chǎn)品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。

隨著社會養(yǎng)老保障壓力增大，美國政府開始關(guān)注住房反向抵押貸款，并通過了《1987國家住房法案》，按照法案規(guī)定，聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部聯(lián)合設(shè)計開發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款。此后，住房反向抵押貸款在美國大規(guī)模推廣，并有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發(fā)展。

21世紀(jì)初，美國住房反向抵押貸款市場高速發(fā)展。根據(jù)美國住房反向抵押貸款協(xié)會的一份數(shù)據(jù)，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構(gòu)從90年代的不到200個，擴增為2005年的1300多個，并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。此后，2007年一年發(fā)放的住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款已達到107388份，而在2003年這一數(shù)目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進的發(fā)展。

人口老齡化已經(jīng)成為一個全球的現(xiàn)象。對任何一個國家與地區(qū)來講，養(yǎng)老保障都將是一項重大挑戰(zhàn)。柴效武總結(jié)了中國老齡化的特點：老齡人口規(guī)模大、占據(jù)總?cè)丝诒壤?，老齡化速度增長快。國家前財政部長項懷誠在出席香港公開大學(xué)舉辦的有關(guān)區(qū)域經(jīng)濟融合的研討會時表示，中國人口的老齡化速度將會大大高于世界平均水平。2000年，全球和中國60歲以上人口的比例均為10%左右，二者大體相當(dāng)；到2030年，這個比例則分別是16%和24.5%，中國人口老齡化的速度比其他國家要快得多。

人口預(yù)期壽命的大幅提高，固然是經(jīng)濟發(fā)展、科技進步、生活水平提高的必然結(jié)果，但老年人口增長過快，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)過重，步入老齡化社會的速度過猛，再加上獨生子女政策負(fù)面效應(yīng)的日益顯現(xiàn)，未富先老的特殊國情，使得養(yǎng)老問題在我國日益突出，人口老齡化危機愈益嚴(yán)重。而未富先老、養(yǎng)老資源嚴(yán)重短缺、養(yǎng)老保障制度不健全等，也使消化這一老齡化危機面對多重困境，有的城市的個人養(yǎng)老金賬戶已處于“空賬運行”狀態(tài)?！耙虼耍ㄟ^以房養(yǎng)老，就可以使老年人有一筆持續(xù)穩(wěn)定的固定收入來改善晚年生活，彌補社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的不足?！辈裥湔f道。

其實，早在2004年，柴效武就提出“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”的觀點，當(dāng)時引起了很大的社會反響，隨著老齡化社會的到來，“以房養(yǎng)老”觀點越來越被社會民眾所接受。

2013年9月13日，中國政府網(wǎng)全文公布了由國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。

2014年6月23日，中國保監(jiān)會發(fā)布了《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。“這標(biāo)志著以倒按揭為形式的以房養(yǎng)老在我國正式推出?！辈裥湔f道。

今年3月31日，國家發(fā)改委公布 《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，提出將推進住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。中國保監(jiān)會表示，今年要在四個試點城市的基礎(chǔ)上，選擇經(jīng)濟條件較好、房地產(chǎn)市場較為規(guī)范、當(dāng)?shù)卣С值某鞘泻偷貐^(qū)納入試點范圍。

“以房養(yǎng)老是一種新型的養(yǎng)老理念，倒按揭則只是以房養(yǎng)老理念指導(dǎo)之下的一種具體操作工具。以房養(yǎng)老的具體操作方法有三十種，倒按揭只是其中的一種，而且是風(fēng)險最大、關(guān)聯(lián)面最多、操作事項最為復(fù)雜的一種。國務(wù)院和央行、保監(jiān)會、發(fā)改委提出的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，都是倒按揭的新提法?！辈裥湔f道。

多少人愿為“以房養(yǎng)老”埋單？

在政策出臺后，越來越多的人了解到“以房養(yǎng)老”概念，“2016中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，71.5%的受訪者對“以房養(yǎng)老”擁有認(rèn)知。“以房養(yǎng)老”這一新概念牽動了很多老年人及其家人的心，但能否真的打動他們，依舊是一個疑問。

來自幸福人壽的最新數(shù)據(jù)顯示，從2015年3月產(chǎn)品獲批到2016年4月底，幸福人壽“房來寶”簽訂投保意向書的客戶有58戶，77人。其中32戶家庭已順利領(lǐng)取保險金，月領(lǐng)保險金以5000-10000元居多，平均月領(lǐng)保險金8000元，最高的是上海一位客戶，每月可領(lǐng)取19000元。

可是，“77人”這個數(shù)字，在2015年數(shù)據(jù)統(tǒng)計60歲人口已達到2.16億的中國，實在是滄海一粟。

不僅客戶鮮有問津，保險公司對此也并不熱情，國內(nèi)四大保險公司均沒有立即推出相關(guān)產(chǎn)品。

太平保險公司的金融理財規(guī)劃師蘇晨告訴《小康》記者，在他的76位客戶中，只有一位客戶向他咨詢以房養(yǎng)老的方式。這個客戶今年55歲，在北京擁有四套房產(chǎn)，準(zhǔn)備用一套房以房養(yǎng)老，其他的留給自己的子女。

其他的客戶大多咨詢的都是太平保險新出的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。包括李明珠的鄰居，已經(jīng)邁入80歲的代子君，她寧愿每年花十萬元購買太平保險的養(yǎng)老保險，以獲得養(yǎng)老社區(qū)的優(yōu)先入住權(quán)，也不愿意考慮每個月可以得到近兩萬元的以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品。

為何推廣會遇冷？幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，目前公眾對以房養(yǎng)老理念還沒有充分理解。

此外，業(yè)界普遍認(rèn)為，由于中國人的傳統(tǒng)思想根深蒂固，傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老觀念和住房觀念影響深遠(yuǎn)，以房養(yǎng)老突破了傳統(tǒng)觀念，大家對它的了解和接受需要一個過程。而且，房子歷來作為家庭財產(chǎn)傳續(xù)，如果抵押給銀行，將來子女就繼承不了，所以阻力很大。

“2016中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，58.5%的受訪者表示老了之后的房產(chǎn)會留給后代， 32.1%的受訪者會考慮抵押以房養(yǎng)老。而當(dāng)受訪者被問到最合理的養(yǎng)老形式時，有35.2%的人選擇了子女養(yǎng)老，28.5%的人選擇了養(yǎng)老院養(yǎng)老，只有18.9%的人選擇了以房養(yǎng)老。

“事實上，老年人用自己的房子為自己養(yǎng)老，無論是產(chǎn)權(quán)出售置換、使用權(quán)出租流轉(zhuǎn)、空間場所轉(zhuǎn)移、住宅功能轉(zhuǎn)換、住宅價值抵押、出售、按揭乃至倒按揭，等等，只要能夠達到用房子養(yǎng)老的目的，就是可行的，應(yīng)予以倡導(dǎo)?！辈裥浔硎荆趦r值多元化的社會，老百姓的住宅、養(yǎng)老、經(jīng)濟和觀念等各方面狀況都有較大差異。政府需要為老百姓的多元化養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)搭建好平臺，給予財稅、金融、土地等多項政策優(yōu)惠，協(xié)調(diào)處置好多方面的權(quán)責(zé)利關(guān)系，鼓勵養(yǎng)老制度與觀念的創(chuàng)新，而非限制于某一種舶來品上。

經(jīng)多年研究，柴效武發(fā)現(xiàn)美國的倒按揭業(yè)務(wù)自上世紀(jì)八十年代推出后，也經(jīng)歷了魚目混珠、慘淡經(jīng)營的局面，一直到九十年代美聯(lián)邦政府的“大棒加胡蘿卜”政策推出后，才有了飛躍式的翻番增長。最近多年來，每年新加入倒按揭隊伍的老年人都達到十萬人之多。韓國于數(shù)年前推出倒按揭業(yè)務(wù)后，政府給予極大的政策優(yōu)惠，一年多的時間里，參與客戶達到四五萬人之多，備受社會的好評。

雖然以房養(yǎng)老在國內(nèi)遇冷，但是李明珠堅信自己的眼光是長遠(yuǎn)的，2016年五一節(jié)期間，已經(jīng)決定購買幸福人壽“房來寶”產(chǎn)品的李明珠拿出比以往多一倍的錢去夏威夷游玩了十天?！暗绒k理了以房養(yǎng)老，只需要兩個月我就可以從保險公司得到這筆花費的錢，生活質(zhì)量肯定會更上一層樓?！崩蠲髦檎f道。