基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探析

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)依法減輕稅負(fù)的有效途徑之一就是采取合法的手段優(yōu)化稅收籌劃工作，而隨著營改增的不斷推進和實施，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)審時度勢，及時改革稅收籌劃，以順應(yīng)稅收制度改革趨勢。本文以營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)受到的影響為切入點，闡述營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義，探究性提出若干稅收籌劃建議，從而使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

稅收籌劃的內(nèi)容主要包括節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負(fù)，也就是納稅人以遵紀(jì)守法為前提，通過合理的安排與科學(xué)的籌劃整理出最優(yōu)納稅方式，使企業(yè)在合理避稅中獲得更多經(jīng)濟利益。當(dāng)實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，還能成功避免重復(fù)征稅問題，使企業(yè)的成本及風(fēng)險得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

一、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)受到的影響

長時間以來，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑業(yè)和不動產(chǎn)銷售都需要繳納營業(yè)稅這種價內(nèi)稅，而營業(yè)稅作為一個價內(nèi)稅，極易發(fā)生重復(fù)征稅問題，無論是建筑業(yè)或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是營銷代理企業(yè)，房地產(chǎn)鏈條上的分工越明細(xì)，重復(fù)征稅就越嚴(yán)重。這使房地產(chǎn)企業(yè)無形中增加了稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)營改增在房地產(chǎn)行業(yè)得到實施后，由于每個環(huán)節(jié)就其新增價值額征稅，避免了重復(fù)征稅，在一定程度上降低了企業(yè)稅負(fù)。同時，營改增進項抵扣的方式能促使房地產(chǎn)企業(yè)對其經(jīng)營流程重新進行設(shè)計，將以往的粗狂式管理轉(zhuǎn)化成精細(xì)化管理，達(dá)到降稅的目的。但在實際的運作中，房地產(chǎn)企業(yè)的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業(yè)作為以提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)，其進項購進業(yè)務(wù)非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負(fù)不至于過重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成中土地成本作為占比重最大的一個項目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進項，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，不同的房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的納稅人，可能會給企業(yè)的稅負(fù)帶來不同的影響，不同的企業(yè)不能盲目選擇，而應(yīng)根據(jù)自己的實際情況以及稅法的相關(guān)規(guī)定申報不同的納稅人。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)是根基，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，更是人民生活改善的一項基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能成功避免重復(fù)征稅問題，還能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，使企業(yè)的成本及風(fēng)險得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

營改增以后對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高其經(jīng)濟效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產(chǎn)企業(yè)支出稅費增加利潤。二是幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收風(fēng)險。當(dāng)出臺并實施營改增稅收政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員務(wù)必要熟練掌握一系列稅收政策，增強納稅意識，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務(wù)風(fēng)險。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業(yè)避稅的渠道趨于對政策的熟練運用，比如減稅免稅的運用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員獲得良好的培訓(xùn)空間與個人發(fā)展空間，為房地產(chǎn)企業(yè)依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時促使國家在稅收法律法規(guī)的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。

三、基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

（一）科學(xué)合理申報納稅人身份

在房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關(guān)規(guī)定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，劃分的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)營規(guī)模的大小和會計核算是否健全，一旦認(rèn)定后身份不同計稅方法不一樣，一般納稅人使用進項抵扣計算繳納增值稅而小規(guī)模納稅人則以全部銷售額計算繳納增值稅，當(dāng)然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規(guī)模納稅人使用的是征收率3%。

經(jīng)過測算我們以為企業(yè)的購進業(yè)務(wù)達(dá)到一定比例有必要按照規(guī)定申報一般納稅人，否則稅負(fù)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出小規(guī)模納稅人的平均稅負(fù)。并且需要提醒的是，按照現(xiàn)行增值稅納稅人管理規(guī)定，對于年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，沒有按照規(guī)定期限申報一般納稅人的，稅務(wù)部門將要求按照一般納稅人稅率計算增值稅并且不得做進項抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發(fā)票，如果企業(yè)的財務(wù)管理發(fā)生了這樣的申報失誤，企業(yè)的稅負(fù)將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都被認(rèn)定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)和以不動產(chǎn)銷售代理為主的企業(yè)由于進項稅額很低，認(rèn)定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進項抵扣，那么同樣會大大增加企業(yè)的稅負(fù)。這種情況下不如按照小規(guī)模納稅人的征收率繳納增值稅。

（二）加強管理增值稅發(fā)票，及時獲取可抵扣發(fā)票

對于認(rèn)定為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)將使用增值稅專用發(fā)票，要求專人開具、專人保管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)使其內(nèi)部管理水平得到提高，并促使財務(wù)人員加強學(xué)習(xí)稅務(wù)知識。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項稅發(fā)票的開具和管理，另一方面加強管理各項購進業(yè)務(wù)，包括固定資產(chǎn)購進的管理和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。尤其是在與大多數(shù)建筑公司或代理銷售公司發(fā)生業(yè)務(wù)往來時，由于對方可能是小規(guī)模納稅人，要積極協(xié)調(diào)獲取稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票以期正常完成抵扣。而作為小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)競爭將更加激烈，由于難于實現(xiàn)外部稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，致使一些建筑企業(yè)選擇從工程質(zhì)量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)管和外部質(zhì)量監(jiān)控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規(guī)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，既能保證工程質(zhì)量，又為后期抵扣進項稅打下基礎(chǔ)。

筆者可以預(yù)見，基于增值稅避免重復(fù)征稅促進社會化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業(yè)會發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質(zhì)缺失、質(zhì)量不過關(guān)的游走型建筑施企業(yè)會大批淘汰。

（三）科學(xué)利用稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)減稅免稅目的

增值稅減免稅條例有諸多規(guī)定，比如利用摻兌廢渣在生產(chǎn)原料中且比例不低于30%的生產(chǎn)的特定建材產(chǎn)品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產(chǎn)的再生瀝青混凝土，且在生產(chǎn)原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產(chǎn)并且生產(chǎn)原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認(rèn)定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產(chǎn)品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)企業(yè)要科學(xué)利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極稅收籌劃實現(xiàn)減稅免稅。

（四）注重經(jīng)營活動管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動籌劃

一是對供應(yīng)方的資格和價格進行比較。房地產(chǎn)企業(yè)到底應(yīng)該在一般納稅人處購進貨物還是在小規(guī)模納稅人那里購進貨物？在質(zhì)量相當(dāng)?shù)那疤嵯乱龀杀九c稅收的聯(lián)動籌劃，比如從一般納稅人處購進一批增值稅稅率17%的貨物，價稅總計117萬元，可抵扣進項稅額為17萬元；從小規(guī)模納稅人處購進同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發(fā)票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業(yè)的預(yù)期成本才不會改變，低于100萬元企業(yè)獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業(yè)成本費用增加。二是利用稅率差異。當(dāng)同一納稅人的同一項業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時候，一般物資的稅率是17%，建筑業(yè)的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)；

（五）加強稅務(wù)機關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

在企業(yè)進行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準(zhǔn)則。所以，企業(yè)必須嚴(yán)格遵守我國法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，在合法的范圍內(nèi)進行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時，企業(yè)還應(yīng)充分關(guān)注國家法律環(huán)境的變化，考慮國際相關(guān)法規(guī)及行業(yè)準(zhǔn)則的約束。

另外，由于稅務(wù)執(zhí)法機關(guān)擁有自由裁量權(quán)，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強與當(dāng)?shù)貒囟悪C關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)，熟悉當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芴攸c和具體要求，對稅務(wù)部門的指導(dǎo)要主動積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發(fā)展動態(tài)，并進行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實施方案的過程中，對本地稅務(wù)部門的征收管理方法要時刻關(guān)注，以取得本地部門的認(rèn)同。實施方案的后期階段，倘若與稅務(wù)部門在理解上存在不一致的問題，企業(yè)應(yīng)予以合理解釋。

四、結(jié)語

“營改增”的最終目的在于協(xié)調(diào)社會負(fù)擔(dān)和政府收入之間的矛盾，降低社會稅負(fù)。雖然，在“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨很多的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也會遭受一定的挫折，但是，只要合理進行稅收籌劃，營改增必定是推進企業(yè)發(fā)展的重要保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]金曉云.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2015（5）：64—65

[2]張偉巍.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟，2015（17）：26—27

[3]鈕德明.房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的稅收籌劃[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015（19）：177—178

[4]徐秋玲.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃探討[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（7）：328—330

[5]甄月萍.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策分析及稅收籌劃[J].管理觀察，2016（2）：171—173

[6]韓笑.實施“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問題及對策[J].市場研究，2014（7）：20—23

[7]謝嚴(yán).“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2015（6）：71—72

[8]苗秀霞.“營改增”稅制改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略分析[J].經(jīng)營管理者，2016（3）：63

（毛明清，1962年生，陜西人，北京師范大學(xué)珠海分校副教授。研究方向：財務(wù)會計稅收）