房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策探析

項(xiàng)道銀

摘 要：房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的重要一環(huán)。文章闡述了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的意義、特點(diǎn)及種類，對(duì)避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，減少投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資效益的侵蝕，提高房地產(chǎn)投資者決策水平提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 風(fēng)險(xiǎn) 管控策略

中圖分類號(hào)：F224

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）01-086-03

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概念及種類

1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)，某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的預(yù)期結(jié)果與未來實(shí)際結(jié)果間的變動(dòng)程度，變動(dòng)程度越大，風(fēng)險(xiǎn)越大；變動(dòng)程度越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。

從房地產(chǎn)投資的角度來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，房地產(chǎn)經(jīng)營者就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力；實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候，較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

2.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)種類。

（1）房產(chǎn)投資的特點(diǎn)。同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征：一是房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性，這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會(huì)給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對(duì)房地產(chǎn)投資更為重要。二是高投入和高成本性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，需要大量資金，這主要是由房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程決定的。三是回收期長和長周期性，整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程，對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的開發(fā)階段一直會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長的。四是房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。

（2）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)投資過程中，投資風(fēng)險(xiǎn)種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種：

一是市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對(duì)市場調(diào)查分析不足所引起的，是對(duì)市場把握能力的不足，其中銷售風(fēng)險(xiǎn)是市場競爭的主要風(fēng)險(xiǎn)。

二是購買力風(fēng)險(xiǎn)。是指由于物價(jià)總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

三是流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，也就是房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險(xiǎn)。

四是利率風(fēng)險(xiǎn)，是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：其一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會(huì)影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。其二是對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會(huì)直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。

五是經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性，產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)主要有3種情況：（1）由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營決策的失誤。（2）由于投資者對(duì)房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負(fù)規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失敗。（3）因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費(fèi)用增加，利潤低于期望值等。

六是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：其一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款。其二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)桿杠，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.房地產(chǎn)投資所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。

2.房地產(chǎn)投資的宏觀形勢出現(xiàn)不利變化，引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。這在經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到，表現(xiàn)為：一是嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲。二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，不利于新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

總的來說，房地產(chǎn)發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差；有的房地產(chǎn)開發(fā)商過分相信自己的判斷，而實(shí)際上判斷出錯(cuò)了或反了，產(chǎn)生重大的損失；有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系發(fā)生變化，或者對(duì)市場的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的房地產(chǎn)發(fā)展商過分相信自身能力，而經(jīng)營實(shí)力不足，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績等等都是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的原因。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管控的策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制要針對(duì)不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，采取不同的措施和方法，以規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低的程度，達(dá)到保障投資收益。

1.樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，把握政策環(huán)境，規(guī)范運(yùn)行，及時(shí)應(yīng)對(duì)。樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，就是要投資者根據(jù)財(cái)務(wù)活動(dòng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。房地產(chǎn)投資由于與國家經(jīng)濟(jì)形勢緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地產(chǎn)投資者不僅要加強(qiáng)對(duì)影響房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的研究，還應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，保持信息渠道暢通，及時(shí)預(yù)見并采取靈活的措施應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)的影響?，F(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)形勢比較復(fù)雜，各種新型法律法規(guī)不斷推出，各種新的房屋類型的顯現(xiàn)，使得計(jì)劃一直沒有變化快。

2.充分收集分析市場信息，借鑒國外成熟的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機(jī)制。房產(chǎn)信息擁有量的多少和掌握度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡量多收集信息并做出準(zhǔn)確把握和預(yù)測，進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析，做出科學(xué)的項(xiàng)目決策，盡可能避免和減少后續(xù)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)震蕩調(diào)整期，未來的兩年將會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的迷失期，房價(jià)增幅將會(huì)降低。日益上漲的房價(jià)已引起國家的高度關(guān)注，相關(guān)部門已從利率、稅收和市場等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控，因此，開發(fā)企業(yè)要及時(shí)調(diào)整開發(fā)思路，對(duì)市場變動(dòng)要有充分的預(yù)測。

3.合理分配資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)。（1）投資分散策略。房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式，國內(nèi)的房地產(chǎn)類型豐富，因此這一策略很容易實(shí)施。（2）投資組合策略。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。（3）保險(xiǎn)策略。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說購買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途（下轉(zhuǎn)第90頁）（上接第87頁）徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義。

4.準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)，合理選擇入市時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)周期性波動(dòng)時(shí)市場供求關(guān)系運(yùn)動(dòng)的結(jié)果和方式，也是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的組成部分。受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期影響，房地產(chǎn)周期分為蕭條、復(fù)蘇、高峰和衰退四個(gè)階段，與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的波動(dòng)方向一致，但在波動(dòng)時(shí)間和波動(dòng)強(qiáng)度上卻存在著差異。根據(jù)房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)質(zhì)性特征，房地產(chǎn)的投資時(shí)機(jī)應(yīng)當(dāng)選在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇階段的前期。選擇這個(gè)時(shí)間優(yōu)點(diǎn)在于，一是復(fù)蘇前期正是蕭條走向復(fù)蘇的時(shí)期，利率較低，較容易籌集到資金。二是房地產(chǎn)的預(yù)售期、竣工實(shí)售期正是從復(fù)蘇走向高峰時(shí)，房地產(chǎn)售價(jià)較高，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小。不同地區(qū)的投資者針對(duì)不同時(shí)期的房地產(chǎn)周期應(yīng)靈活掌握，在不完全市場條件下，投資者選擇最佳投資時(shí)機(jī)必須首先弄清楚宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化，以認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期各階段的劃分及特點(diǎn)，充分了解國家對(duì)房地產(chǎn)的政策并預(yù)測政策的變化，然后認(rèn)真分析房地產(chǎn)需求類型和需求量并預(yù)測其變化趨勢。

總之，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存的投資活動(dòng)，投資者只有了解這場游戲的生存法則，并且能夠?qū)彆r(shí)度勢，合理制定生存策略，這樣才能在這場冒險(xiǎn)游戲中生存下來并獲得寶藏，取得良好收益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 萬俊，鄧蓉暉.房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析[J].建筑管理現(xiàn)代化，2000（6）

[2] 雷榮軍.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析研究[D].天津大學(xué)碩士學(xué)位論文，2005（10）

（作者單位：寧波新都置業(yè)有限公司 浙江寧波 315040）

（責(zé)編：李雪）