營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略

尉瀟 羅國(guó)亮

【摘要】根據(jù)黨中央、國(guó)務(wù)院全面深化改革的重大決策部署，從2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)將納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。營(yíng)改增必然會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，因此本文結(jié)合實(shí)際情況，從營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響、對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響和對(duì)二手房的影響三方面加以分析，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)順利完成營(yíng)改增改革提供相應(yīng)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)業(yè)稅 增值稅 房地產(chǎn)行業(yè) 應(yīng)對(duì)策略

2016年3月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，規(guī)定從5月1日起全面實(shí)施營(yíng)改增，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。那么營(yíng)改增會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)什么影響？這是全社會(huì)和參與稅改的企業(yè)最為關(guān)注的問(wèn)題。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

本文主要從營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響、對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響和對(duì)二手房的影響三方面加以分析。

（一）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

營(yíng)改增的相關(guān)政策表明，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額，按11%的稅率繳納增值稅。

以應(yīng)稅房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)當(dāng)期的營(yíng)業(yè)額為100萬(wàn)元（含稅額），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利潤(rùn)占30%。附加費(fèi)（城建稅、教育費(fèi)附加）為流轉(zhuǎn)稅的10%。營(yíng)改增實(shí)施前企業(yè)按5%繳納營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)交稅負(fù)=營(yíng)業(yè)稅+附加費(fèi)=100*5%*（1+10%）=5.5萬(wàn)元。

營(yíng)改增實(shí)施后企業(yè)按11%繳納增值稅，但計(jì)算增值稅額時(shí)土地成本可以從營(yíng)業(yè)額中予以扣除，因此銷售額=（100-40）/（1+11%）=54.05萬(wàn)元，銷項(xiàng)稅額=銷售額*稅率=54.05*11%=5.95萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅額=30/（1+11%）*11%=2.97萬(wàn)元，增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=5.95-2.97=2.98萬(wàn)元，應(yīng)交稅負(fù)=增值稅+附加費(fèi)=2.98*（1+10%）=3.28萬(wàn)元。

從以上的簡(jiǎn)單計(jì)算可以看出，實(shí)行營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)相對(duì)減少，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投入的土地成本可以在營(yíng)業(yè)額中予以扣除，這個(gè)政策大大降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）營(yíng)改增對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

由于房地產(chǎn)業(yè)主要由土地成本和建安成本構(gòu)成，且營(yíng)改增后土地成本可以在營(yíng)業(yè)額中予以扣除，因此房地產(chǎn)的抵扣主要來(lái)自于建安成本。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在建安成本不變的情況下，土地成本越高的企業(yè)在營(yíng)改增后獲益越大，因?yàn)闋I(yíng)改增將土地成本扣除，大大減少了一二線城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)；在土地成本不變的情況下，建安成本越高的項(xiàng)目在營(yíng)改增實(shí)施后受益越大，也就是說(shuō)精裝修的住房和高端住宅相對(duì)毛坯房可抵扣的稅額要大很多，企業(yè)獲得的利潤(rùn)也越多。這將激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)精裝修住房的投資和供給。

由于營(yíng)改增方案實(shí)施后購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅稅率為11%，并且可以分兩年在銷項(xiàng)稅中予以抵扣，因此對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的拉動(dòng)作用。比如一家企業(yè)購(gòu)買了1000萬(wàn)的商業(yè)房產(chǎn)，可抵扣的稅額=1000/（1+11%）*11%=99.1萬(wàn)元，其中第一年可抵扣60%為59.46萬(wàn)元，第二年可抵扣40%為39.64萬(wàn)元。這將增加一般企業(yè)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資熱情，有助于商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，對(duì)辦公寫(xiě)字樓去庫(kù)存起到了促進(jìn)的作用。

（三）營(yíng)改增對(duì)二手房的影響

此次營(yíng)改增的相關(guān)政策對(duì)個(gè)人對(duì)外銷售二手房也做出了明確規(guī)定，具體方案如下：對(duì)北上廣深一線城市，購(gòu)買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購(gòu)買兩年及以上的非普通住房按5%的征收率差額繳納增值稅，普通住房免征增值稅；對(duì)非一線城市，購(gòu)買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購(gòu)買兩年及以上免征增值稅。

從稅率上看，營(yíng)改增前的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，附加稅為0.5%，綜合稅率為5.5%。營(yíng)改增后增值稅稅率為5%，同樣有0.5%的附加稅，因此稅率不變，區(qū)別在于稅基由價(jià)內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外。比如一套含稅價(jià)100萬(wàn)元的房子，在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，應(yīng)交稅負(fù)=100*5.5%=5.5萬(wàn)元，改交增值稅后，應(yīng)交稅負(fù)=100/（1+5.5%）*5.5%=5.21萬(wàn)元，實(shí)際上略微減輕了稅收的負(fù)擔(dān)，這有利于降低二手房的流通成本。同時(shí)，方案將滿兩年以上的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策也應(yīng)用到增值稅中。這種對(duì)于營(yíng)業(yè)稅不增不減的平移對(duì)保持過(guò)渡時(shí)期房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性起到了重大的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的應(yīng)對(duì)策略

5月1日起營(yíng)改增在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)施備受社會(huì)和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)，如何使房地產(chǎn)業(yè)在營(yíng)改增后健康穩(wěn)定的發(fā)展是我們需要解決的問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)以上幾點(diǎn)影響的分析，提出如下建議：

（一）做好財(cái)務(wù)培訓(xùn)工作

對(duì)于成為營(yíng)改增試點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極組織財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的相關(guān)政策，做好政策的培訓(xùn)和宣貫，從宏觀的財(cái)務(wù)管理和具體的會(huì)計(jì)核算處理兩方面來(lái)把握營(yíng)改增的實(shí)質(zhì)。從宏觀的財(cái)務(wù)管理來(lái)看，應(yīng)注意適用的稅率和計(jì)稅基數(shù)的變化，增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具、審核與認(rèn)證，按時(shí)申報(bào)和繳納增值稅稅款，同時(shí)加強(qiáng)合同、檔案和各類票據(jù)的管理。從具體的會(huì)計(jì)核算處理來(lái)看，增值稅的會(huì)計(jì)核算相比營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)難度更大、要求更高，財(cái)務(wù)人員應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”二級(jí)科目下設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“出口遞減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”和“營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額”6個(gè)借方欄目，設(shè)置“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”和“出口退稅”4個(gè)貸方欄目，建立完善的增值稅會(huì)計(jì)核算體系，做到收入、成本和費(fèi)用的價(jià)稅分離，以便準(zhǔn)確對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額、銷項(xiàng)稅額和增值稅應(yīng)納稅額進(jìn)行核算。

（二）做好稅務(wù)籌劃工作

在做好財(cái)務(wù)培訓(xùn)工作的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)同財(cái)務(wù)人員及采購(gòu)銷售人員做好稅務(wù)籌劃工作，建立完善的財(cái)稅控制制度。在采購(gòu)過(guò)程中需要選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商，以便取得完整的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票來(lái)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，節(jié)約成本。在銷售過(guò)程中需要注意在合同上對(duì)每一類別的收入進(jìn)行合理的安排與劃分，做到按相應(yīng)的增值稅稅率進(jìn)行申報(bào)和繳納。同時(shí)建立良好的成本費(fèi)用進(jìn)度安排制度，以提高進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額的匹配度，控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的提升。

（三）做好發(fā)票管理工作

增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別在于它不僅能夠反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生，而且憑發(fā)票注明稅款扣除，具有完稅憑證的作用。營(yíng)改增方案實(shí)施后，企業(yè)獲得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以在銷項(xiàng)稅額中予以抵扣，因此在銷項(xiàng)稅額不變的情況下，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越高，所繳納的稅負(fù)就會(huì)越低，所以企業(yè)應(yīng)重視進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的管理。對(duì)增值稅專用發(fā)票應(yīng)該專人管理，發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具必須嚴(yán)格按照規(guī)定的程序操作，對(duì)獲得的專用發(fā)票應(yīng)在稅法規(guī)定的期限內(nèi)認(rèn)證抵扣，以確保進(jìn)項(xiàng)稅額可以順利抵扣。

（四）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)策略多元化

在建立完善的財(cái)稅控制制度的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以借著稅制改革的東風(fēng)，充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣的優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)變產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)策略多元化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)摒棄傳統(tǒng)單一的開(kāi)發(fā)模式，在從事一般性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、精裝修住房和高檔住宅等的投資力度，從而降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍后，會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)帶來(lái)廣泛而深刻的影響，企業(yè)賬務(wù)處理難度提高，發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)加大，企業(yè)管理人員和相關(guān)人員應(yīng)積極尋找應(yīng)對(duì)策略和解決方法，做好財(cái)務(wù)培訓(xùn)工作、稅務(wù)籌劃工作和發(fā)票管理工作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)策略多元化，以便平穩(wěn)順利度過(guò)營(yíng)改增時(shí)期。

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