基于“供給側(cè)改革”視角下我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起舉足輕重作用，近年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遇到了瓶頸，具體表現(xiàn)在：市場供需矛盾突出、土地購置趨緩、投資增長乏力。若不進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，勢必影響我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。在“十三五”時期國家提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的背景下，本文基于“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的視角，摒棄以往注重“需求側(cè)”邏輯思維分析，從生產(chǎn)和供給端入手，來探討和分析我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 供給側(cè)改革 政策建議

一、引言

近年來，隨著我經(jīng)濟(jì)增長逐步放緩，產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)性矛盾日益凸顯的情況下，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組在2015年11月的會議上，審時度勢提出了“在適度擴(kuò)大總需求的同時，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長動力”，這對于我國房地產(chǎn)業(yè)而言，無疑是重大利好消息。長期以來，我國政府注重從需求側(cè)的角度出臺政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展快時，政府通常通過限購和限貸等一系列的調(diào)控政策來抑制市場需求。最近有一篇文章“別讓華為跑了”在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳，折射出實(shí)體生產(chǎn)企業(yè)對不斷攀升成本的無奈。在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，黨中央和國家政府高屋建瓴，提出了“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，通過引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級，來保障國民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)增長。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的必要性分析

（一）我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性過剩

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性過剩問題。從總體來看，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈存在明顯過剩。從區(qū)域發(fā)展的視角來看，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)嚴(yán)重的內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，表現(xiàn)在一方面一線城市供求矛盾突出，高房價抑制了市場的剛性需求，而在改善民生的保障房、限價房、公租房以及經(jīng)濟(jì)適用房層面上，政府的引導(dǎo)投資力度明顯不足。另一方面三四線城市供過于求。從房地產(chǎn)的行業(yè)屬性來看，也存在結(jié)構(gòu)性過剩。一直以來，政府在工業(yè)用地方面取得出讓金收入遠(yuǎn)低于商業(yè)和普通住宅，各地先后涌現(xiàn)了各種地王，因此造成商業(yè)和住宅的價格被抬高，從而導(dǎo)致一些城市的工業(yè)用地成本也水漲船高。另外，對于一些效益不佳，管理不善的“僵尸企業(yè)”占用了大量寶貴的土地資源，從而影響了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化。

（二）我國房地產(chǎn)市場的有效需求不足

根據(jù)有效需求理論，可以將有效需求分為投資需求，消費(fèi)需求和投機(jī)需求。我國房地產(chǎn)市場的有效需求不足主要體現(xiàn)在消費(fèi)需求方面，由于市場的房價水平偏高，從購房者的實(shí)際購買力來看，市場上的大部分消費(fèi)者的可支配收入水平明顯偏低，對于剛性需求的購房者而言，高房價使得他們不得不擱置自己的購房計劃，盡管政府從宏觀政策方面給予了很大優(yōu)惠，從降低首付、利率、稅收和公積金等等，在二三線城市的“去庫存化”依舊任重而道遠(yuǎn)。

（三）我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的內(nèi)在要求

在國家“十三五”發(fā)展規(guī)劃中，其中提到了我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃，在城鎮(zhèn)化過程中要建立宜居、人性化和生態(tài)化的城市。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)強(qiáng)調(diào)發(fā)揮房地產(chǎn)的基礎(chǔ)作用，從而保障人的充分流動，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高度融合、提供普遍服務(wù)，從產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障以及生活方式由“鄉(xiāng)”到“城”的改變，這本質(zhì)上是基于“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的視角，重新審視城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中量變到質(zhì)變的飛躍。

三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革的政策與建議

高庫存是我國房地產(chǎn)市場供需矛盾的集中體現(xiàn)，近年來盡管政府陸續(xù)出臺了各種利好政策刺激購房需求，總體而言取得的效果不太明顯，并且樓市的調(diào)控政策的影響力在逐步弱化?，F(xiàn)實(shí)表明現(xiàn)有的“需求側(cè)”已經(jīng)不能有效解決房地產(chǎn)業(yè)的高庫存問題，在新的經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，亟需對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，建議從以下幾個方面做起：

（一）深化稅制改革，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)回歸居住屬性

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場交易存在嚴(yán)重的投機(jī)性，因此，我國房地產(chǎn)市場需要深化改革，實(shí)行有條件的市場化管理模式，突出房地產(chǎn)的居住屬性，弱化其投機(jī)屬性。建議政府通過稅制改革，對市場的上的房地產(chǎn)投機(jī)行為加重征稅，具體可以借鑒德國在房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，對那些在市場上具有多套房子且空置坐等升值的行為，征收“空置稅”，并隨著房產(chǎn)價值的增值而進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。對這些新增的稅收用于補(bǔ)貼市場上的公租房和政策性住房等；另外通過立法充分保障租房者的合法權(quán)益，另外，針對房產(chǎn)稅不能輕易進(jìn)行稅收轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)，應(yīng)加大房產(chǎn)稅的征稅力度。通過上述稅制改革，可以在一定程度上可以有效遏制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，使投機(jī)過熱的房地產(chǎn)市場回歸居住屬性，從長期來看，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（二）弱化房地產(chǎn)業(yè)的財政增收作用，完善地方政府考核機(jī)制

我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展離不開政府的推動，從利益關(guān)系角度出發(fā)，二者相輔相成。在當(dāng)前的政府績效考核體系下，GDP增長和財政收入是其中非常重要的指標(biāo)，在政績考核的驅(qū)使下，我國房地產(chǎn)業(yè)基于自身發(fā)展特性，在促進(jìn)地方GDP增長和增加財政收入方面具有不可替代的作用。因此，在當(dāng)前國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程中，很多地方政府為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了市場了出現(xiàn)了房地產(chǎn)高庫存的現(xiàn)象?，F(xiàn)階段要進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，需要弱化房地產(chǎn)業(yè)的財政增收作用，完善地方政府考核機(jī)制，在地方政府的財政收入指標(biāo)體系中，建議減少房地產(chǎn)業(yè)的權(quán)重，增加一些高新技術(shù)，節(jié)能環(huán)保、文化旅游等產(chǎn)業(yè)的比重，注重各大產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，逐步降低地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度。

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作者簡介：陳平（1986-），男，漢族，湖北通山人，廣東技術(shù)師范學(xué)院會計學(xué)院教師，碩士研究生，中級經(jīng)濟(jì)師，從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與財務(wù)會計、稅收相關(guān)研究。