關(guān)于我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)因素的實(shí)證分析

王澤宇

【摘要】本文基于我國(guó)2005～2014年十年間的住房供給與需求的數(shù)據(jù)，運(yùn)用實(shí)證分析方法，將這十年間的住房供需數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，并與當(dāng)下我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的實(shí)際情況相結(jié)合，分析得出影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素：外部投資與居民購(gòu)買力。

【關(guān)鍵詞】住房?jī)r(jià)格 變動(dòng)因素 住房供需

一、引言

“耕者有其田，居者有其屋”是每個(gè)人的愿望。住房需求一直被人們看做是剛性需求。自1999年住房分配制度改革以來(lái)，我國(guó)住房?jī)r(jià)格一直快速上漲。2001年～2010年我國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了2倍多，其中如北京、上海、廣州等一線城市的住房?jī)r(jià)格漲幅屢創(chuàng)新高。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活質(zhì)量不斷提高的前提下，仍然有許多普通民眾對(duì)住房感到力不從心。

為了抑制房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，中央政府自2005年以來(lái)，就多次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然在短時(shí)期內(nèi)取得了一定的效果，但我國(guó)住房?jī)r(jià)格總體持續(xù)上漲的趨勢(shì)依然沒(méi)有變，房?jī)r(jià)仍居高不下。

住房與老百姓的生活息息相關(guān)。為什么在政府的調(diào)控政策收效甚微？影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格的因素又有哪些？

在我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的同時(shí)，住房供給也在不斷增加。但是，房?jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房供給的速度。1998～2012年，在絕大多數(shù)年份中，我國(guó)房?jī)r(jià)和人均住房面積都在增長(zhǎng)，且房?jī)r(jià)上漲率都大于人均住房面積增長(zhǎng)率；從增幅來(lái)看，人均住房面積增長(zhǎng)速度呈下降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲率呈上升趨勢(shì)。為什么在住房供給不斷增加的情況下，我國(guó)房?jī)r(jià)仍然不斷上漲？這是本文討論的問(wèn)題之一。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，尤其是加入世界貿(mào)易組織，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增添了更大的活力。近十年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速平均達(dá)到了8%?？焖俚慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，極大的提高了人們的生活質(zhì)量，改變了人們的生活方式。自2003年之后，我國(guó)出境旅游人數(shù)增長(zhǎng)以每年近20%的速度快速增長(zhǎng)。2005年，我國(guó)出境旅游人數(shù)為近3000萬(wàn)，而到了2014年，我國(guó)出境旅游人數(shù)就達(dá)1.17億人次。

但與此同時(shí)，央行在2013年發(fā)布的一項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，僅僅有2%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“令人滿意”。為什么在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活質(zhì)量不斷提高的情況下，仍然有絕大部分民眾認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高，甚至買不起房？

本文將通過(guò)對(duì)住房供給與住房需求進(jìn)行分析，探討影響我國(guó)現(xiàn)階段住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的影響因素，并提出相應(yīng)的政策建議。

二、文獻(xiàn)回顧

同本文有關(guān)的文獻(xiàn)主要有以下幾種：解釋我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的主要為國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)。關(guān)于我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下持續(xù)高漲的具體原因，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要從住房供給和需求兩方面進(jìn)行研究。

需求方面的理論主要有消費(fèi)者房地產(chǎn)投機(jī)論和國(guó)家房地產(chǎn)過(guò)度金融支持論。房地產(chǎn)投機(jī)論的觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)消費(fèi)者對(duì)住房的投資和投機(jī)行為導(dǎo)致了房?jī)r(jià)快速上漲并出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫。這方面的研究文獻(xiàn)有袁志剛和樊瀟彥（2003）、況偉大（2010）、王永欽和包特（2011）等。通過(guò)以滯后期的房?jī)r(jià)變量作為預(yù)期投機(jī)行為的代理變量，房地產(chǎn)投機(jī)論方面的實(shí)證研究也發(fā)現(xiàn)，基于預(yù)期的投機(jī)行為確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有顯著的解釋力（況偉大，2010等）。房地產(chǎn)金融過(guò)度支持論則認(rèn)為，21世紀(jì)以來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度金融支持（如住房信貸和利率優(yōu)惠等政策）是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲甚至出現(xiàn)泡沫的主要原因。這方面的理論研究有張濤等（2006）和李紹榮等（2011）等。這方面的實(shí)證分析也都證實(shí)，住房抵押貸款和利率政策確實(shí)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)具有顯著的影響（張濤等，2006；梁云芳和高鐵梅，2006；周京奎，2012等）。

供給方面的理論主要有地方政府地價(jià)控制論和開(kāi)發(fā)商住房市場(chǎng)壟斷論。地方政府地價(jià)控制論認(rèn)為，地方政府對(duì)土地供給的壟斷和對(duì)土地收入的財(cái)政依賴是我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的根本原因。這方面的理論研究有劉民權(quán)和孫波（2009）等。在實(shí)證研究方面，宮汝凱（2012）等研究則表明，我國(guó)地價(jià)和地方政府的土地財(cái)政規(guī)模對(duì)各城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)具有顯著的正向影響。不過(guò)，梁云芳、高鐵梅（2006）和況偉大（2012）的研究認(rèn)為，雖然地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有影響，但房?jī)r(jià)主要是由供求決定的，需求方面的因素可能更重要。供給方的開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)壟斷論認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭壟斷市場(chǎng)使得開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)捂盤售和價(jià)格合謀等手段來(lái)抬高房?jī)r(jià)以獲得高額壟斷利潤(rùn)。理論方面的研究有況偉大（2006）等，實(shí)證方面的研究如李宏瑾（2005）等。

本文將結(jié)合以上研究結(jié)論，以一個(gè)宏觀的角度來(lái)分析影響我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素。

三、實(shí)證分析

（一）研究設(shè)計(jì)

供需關(guān)系：在這里，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工房屋面積來(lái)表示供給方。通過(guò)居民消費(fèi)水平來(lái)表示居民購(gòu)買力，從而表示需求方。通過(guò)供需雙方的比較分析，進(jìn)而得出影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素。

（二）研究過(guò)程

供需關(guān)系：通過(guò)查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本文得到了2005年—2014年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工房屋面積數(shù)據(jù)（見(jiàn)表2.2-1）：

從圖2.2-1中可以明顯的看出，代表需求方的居民消費(fèi)水平的增長(zhǎng)比率明顯低于代表供給方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工房屋面積的增長(zhǎng)比率。這表明，目前我國(guó)住房的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民對(duì)于住房的需求量。而根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)供需關(guān)系我們可以得出以下結(jié)論：隨著住房供給的不斷擴(kuò)大，并高于居民的需求時(shí)，通過(guò)市場(chǎng)的自發(fā)的調(diào)整，住房?jī)r(jià)格應(yīng)呈現(xiàn)逐漸回落至合理的范圍內(nèi)。但很明顯，這與目前我國(guó)住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的實(shí)際情況相違背。故表明，當(dāng)前我國(guó)住房?jī)r(jià)格存在較明顯的泡沫因素。鄒瑾、于燾華和王大波（2015）在《人口老齡化與房?jī)r(jià)的區(qū)域差異研究》一文中，亦間接證明了上述結(jié)論?！巴稒C(jī)性需求推動(dòng)了我國(guó)東部區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲?！?/p>

（三）研究結(jié)果

通過(guò)對(duì)我國(guó)住房供給與需求，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民財(cái)富之間的對(duì)比分析，本文得出以下結(jié)果：

通過(guò)住房供給與需求之間的對(duì)比，得出理論與實(shí)際相違背的結(jié)果，即遠(yuǎn)大于需求的住房供給，本應(yīng)在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的上漲。但事實(shí)卻與之相反，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)居高不下。所以我們得出，影響我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的一個(gè)重要因素就是外部投資。

三、存在問(wèn)題

本文通過(guò)查詢國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)住房供給與需求進(jìn)行了比較分析，并利用圖表比較直觀的反映了其之間的相互關(guān)系，從而分析得出了影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素。

但同時(shí)，本文也有較大的局限性。雖然有較權(quán)威的理論數(shù)據(jù)做支撐，但并沒(méi)有運(yùn)用更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)哪Ｐ凸阶鐾茖?dǎo)，致使本文做出的結(jié)論的準(zhǔn)確性受到一定影響。

四、建議和對(duì)策

針對(duì)以上實(shí)證分析的結(jié)果，本文提出以下建議與對(duì)策：

一是堅(jiān)定不移的貫徹供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方針政策，將去庫(kù)存與去杠桿結(jié)合起來(lái)，從供給側(cè)影響需求側(cè)，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

二是加強(qiáng)社會(huì)福利支出，進(jìn)一步提高居民生活質(zhì)量。同時(shí)適度運(yùn)用貨幣政策，影響人們的消費(fèi)行為。

三是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展“綠色”經(jīng)濟(jì)，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果最大程度的惠及普通民眾。

四是警惕外部的惡意投資，出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)政策規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，并加強(qiáng)政府監(jiān)管。

五、結(jié)論

本文通過(guò)比較分析住房供給與需求之間的關(guān)系，并與當(dāng)下我國(guó)住房?jī)r(jià)格實(shí)際情況相比照，分析得出影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素：外部投資與居民購(gòu)買力。住房供給與住房需求之間的矛盾證明了導(dǎo)致我國(guó)住房?jī)r(jià)格居高不下的一個(gè)重要因素——外部投資。而我國(guó)居民購(gòu)買力相較于我國(guó)較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，增幅較低。表明了并沒(méi)有足夠多的實(shí)際住房需求來(lái)促進(jìn)住房供給。從而間接證明了我國(guó)住房?jī)r(jià)格存在泡沫。

參考文獻(xiàn)

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