城鎮(zhèn)化背景下住房價格的多因素分析

劉霞霞

（山西財經(jīng)大學環(huán)境經(jīng)濟學院 山西太原 030000）

摘要：文章以內(nèi)生增長模型為基礎(chǔ)，利用2002-2015年相關(guān)時間序列統(tǒng)計數(shù)據(jù)，運用計量經(jīng)濟學模型，實證城鎮(zhèn)化背景下住房價格的影響因素。結(jié)果表明：在短期內(nèi)，實際利率的正向沖擊會給住房價格帶來正的影響，這種影響會達到最大，隨后慢慢減弱?？偟膩碚f利率對住宅價格的影響為正，但是不顯著。；個人可支配收入正向顯著影響經(jīng)濟增長。

關(guān)鍵詞：智慧城市；住房價格；影響因素；回歸模型

一.住房價格的影響因素

利率是資金的價格，能夠調(diào)節(jié)資金市場的供求。短期之內(nèi)利率上升，使住宅開發(fā)的成本增大。在住宅價格保持穩(wěn)定的情況下，新建住宅的開發(fā)量會減少，從而會使租金水平趨于上升趨勢，進而推高了住宅銷售價格。短期內(nèi)利率下降的情況則與之相反。而當中長期利率發(fā)生變化時（用利率的上升舉例），住宅投資者可能會調(diào)高住宅投資所帶來的收益，導致住宅價格上漲，進而使得住宅投資面積增加，最終導致住宅租金下降，使得住宅價格下降。因此，在中長期內(nèi)，利率變化對住宅價格有負效應。

二.利率和收入變動對住房價格影響的實證分析

代表個人可支配收入；代表存款利率；代表短期貸款利率；代表中長期貸款利率； 為隨機擾動項。

模型的擬合檢驗用計量經(jīng)濟學分析軟件可以得到如下的分析結(jié)果：

由于t2，t3，t4的絕對值小于2，不顯著。而且t3，t4為負值，與經(jīng)濟意義不符。所以可能存在多重共線性。剔除不顯著的變量后，論文最后保留的變量為個人可支配收入得最終模型：

三、模型的結(jié)論

利率對住房價格增長率具有一定調(diào)控作用。住房價格對利率具有敏感性。在短期內(nèi)，實際利率的正向沖擊會給住房價格帶來正的影響，這種影響會達到最大，隨后慢慢減弱?？偟膩碚f利率對住宅價格的影響為正，但是不顯著。

經(jīng)濟增長帶動的居民可支配收入的增長在一定程度上推動我國住房價格的上漲，也就是說，經(jīng)濟增長引起居民收入的上升，居民收入上漲是住房價格上漲的因素之一?？梢哉f個人可支配收入對住房價格的影響顯著，為正相關(guān)。

三.總結(jié)

本文分析結(jié)果表明：房價與收入有很顯著的正相關(guān)關(guān)系，但是利率對住房價格產(chǎn)生的影響并不能這樣一概而論。我們討論利率對住房價格產(chǎn)生影響的同時，一方面，要考慮利率對住房需求和住房供給兩個因素的影響，當住宅需求的彈性利率小于住宅供給的彈性利率時，住宅價格和利率同向變動，反之，則反向變動；另一方面，需要分開考慮短期利率與中長期利率對住宅價格的影響，分析表明，短期利率的上升可以推動住宅價格的上漲，中長期利率的上升反而使住房價格下跌。

參考文獻：

[1] 張 紅，李文誕.北京商品住宅價格變動實證分析[J].中國房地產(chǎn)金融，2000，（3）：3～17.

[2] 崔新明.城市住宅價格的動力因素及其實證研究[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2004.

[3] 屠佳華，張 潔.什么推動了房價的上漲：來自上海房地產(chǎn)市場的證據(jù)[J].世界經(jīng)濟，2005，28～36.

[4] 石長麗.房地產(chǎn)信貸與我國房地產(chǎn)泡沫相關(guān)性分析[D].北京：對外經(jīng)貿(mào)大學，2006.

[5] 段國忠.房地產(chǎn)價格與貨幣政策—理論與實證研究湖南大學[D].湖南：湖南大學，2008.