做好房地產(chǎn)信托項(xiàng)目選擇，從源頭上管控房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)

【摘要】房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)對(duì)于信托公司具有重要意義，如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇、從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)是信托公司需要引起高度重視的問題。分析了房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出現(xiàn)的兩種風(fēng)險(xiǎn)：終極風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，指出大部分風(fēng)險(xiǎn)是由于項(xiàng)目選擇出現(xiàn)了問題。分單純房地產(chǎn)項(xiàng)目本身和考慮開發(fā)商綜合實(shí)力因素兩種情況，分別提出了房地產(chǎn)信托項(xiàng)目選擇需要考慮的因素及條件。

【關(guān)鍵詞】信托 房地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目選擇

房地產(chǎn)信托是大部分信托公司的重要業(yè)務(wù)板塊，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2015年末，全國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共3147個(gè)，存量規(guī)模為1.29萬(wàn)億元，為信托資金的第五大投向。因此，做好房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于信托公司而言具有重要的意義，可以促進(jìn)信托公司的持續(xù)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。而風(fēng)險(xiǎn)管理的最重要環(huán)節(jié)是源頭管控，對(duì)于房地產(chǎn)信托項(xiàng)目而言，就是要做好房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的選擇。

一、近年來房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生情況

從2013年開始，由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)陸續(xù)爆發(fā)，致使部分信托產(chǎn)品不能按約兌付，信托公司遭受損失。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2015年末信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)為464個(gè)，資產(chǎn)規(guī)模為973億元。這其中有不少是房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。

房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的形式主要有以下兩種：

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，形成終極風(fēng)險(xiǎn)

由于項(xiàng)目土地取得成本高、產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)不合理、過程成本管控不到位，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣等原因，造成一些房地產(chǎn)項(xiàng)目最終的利潤(rùn)為負(fù)值，出現(xiàn)虧損。這種情況下，如果當(dāng)時(shí)融資時(shí)向信托公司提供抵押的資產(chǎn)和擔(dān)保措施僅限于項(xiàng)目本身，或者即使有其他的擔(dān)保措施，但無法實(shí)施，則向項(xiàng)目提供融資的信托公司就面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，可能承擔(dān)較大的損失。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不如預(yù)期，資金不能及時(shí)回收，形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是有時(shí)限限制的，一般為2-3年，到期須進(jìn)行兌付。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然本身仍有利潤(rùn)，不會(huì)發(fā)生虧損；但是，由于市場(chǎng)原因，項(xiàng)目銷售進(jìn)度及銷售價(jià)格不及當(dāng)初可研的預(yù)測(cè)，通過銷售回收的資金額低于預(yù)期，對(duì)于到期的信托產(chǎn)品無法籌集足夠的資金歸還信托公司，從而形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此種情況下，迫于無奈，信托公司只好與融資方進(jìn)行協(xié)商，對(duì)信托產(chǎn)品進(jìn)行全部或部分展期，將信托產(chǎn)品的兌付時(shí)間延后。

對(duì)于第二種只存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，一般的信托公司都未納入風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)上報(bào)；否則，信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目和風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模還將大幅度增加。

房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，有些是由于項(xiàng)目實(shí)施過程中新出現(xiàn)的突發(fā)情況造成的，但大部分是項(xiàng)目選擇時(shí)就存在先天不足，實(shí)施了本身?xiàng)l件就不是很好的項(xiàng)目。故做好項(xiàng)目選擇對(duì)于房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理尤為重要。

二、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的選擇

以源頭為重點(diǎn)，從源頭把好項(xiàng)目選擇關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理具有非常重要的作用。在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目選擇時(shí)，可以分兩種情況，一種情況是只考慮項(xiàng)目本身，不考慮開發(fā)商因素；另一種情況是，將作為融資方的開發(fā)商綜合實(shí)力納入考慮范圍。

（一）單純針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇

在只考慮項(xiàng)目本身因素，還款主要依靠項(xiàng)目本身的情況下，必須認(rèn)真分析項(xiàng)目的各項(xiàng)條件和因素，篩選出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

1.項(xiàng)目所在城市的選擇。隨著時(shí)間的變化，不同類型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之變化。某些階段，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上升較快；某些階段，國(guó)家對(duì)一、二線城市房地產(chǎn)進(jìn)行限購(gòu)等調(diào)控，三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)好的發(fā)展勢(shì)頭。但總體而言，一、二線城市（尤其是一線城市）的房地產(chǎn)市場(chǎng)比三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量更大，市場(chǎng)趨勢(shì)向上的概率更高。信托公司在選擇房地產(chǎn)信托項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)將一線城市及二線靠前的城市作為優(yōu)選城市，三、四線城市應(yīng)慎重。

2.項(xiàng)目所在區(qū)位的選擇。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，最重要的就是位置，“位置地租級(jí)差”理論對(duì)此進(jìn)行了很好的解釋。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，越靠近城市中心區(qū)域，正常情況下，項(xiàng)目的客戶目標(biāo)群越大，項(xiàng)目的銷售速度會(huì)越快、售價(jià)越高。信托公司在選擇房地產(chǎn)信托項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)將區(qū)位優(yōu)劣作為項(xiàng)目選擇的重要標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于剛啟動(dòng)的城市新區(qū)項(xiàng)目應(yīng)慎重。

3.項(xiàng)目周邊配套完善程度。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有外部性，其銷售情況受項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善度影響較大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們可以看到學(xué)區(qū)房、地鐵房、公園房等特定類型的房地產(chǎn)，會(huì)吸引特定的客戶群體來購(gòu)買。所以，包括交通、購(gòu)物、上學(xué)、就醫(yī)、餐飲、休閑、娛樂等因素的配套設(shè)施完善程度，是信托公司選擇項(xiàng)目時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素。

4.項(xiàng)目產(chǎn)品類型的選擇。按照用途，房地產(chǎn)可以分為工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等不同類型。總體來講，住宅地產(chǎn)銷售速度最快；其他類型的房地產(chǎn)相對(duì)來講銷售周期比較長(zhǎng)，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等有時(shí)還需要開發(fā)商自持較長(zhǎng)時(shí)間，采取以租代售等各種方式，待市場(chǎng)培育成熟后才具備較好的銷售條件。因此，對(duì)于要到期兌付的信托產(chǎn)品而言，最好選擇住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目；如果事先已取得較大量訂單的工業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)，則屬于訂單式生產(chǎn)，能較快回收資金，此類項(xiàng)目也可選擇。在住宅地產(chǎn)中，還分為低密度住宅項(xiàng)目和高容積率項(xiàng)目，在目前不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)和大力反腐的大環(huán)境下，以及房產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期下，低密度房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨較大的銷售壓力。因此，對(duì)于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，建議信托公司選擇較高容積率的項(xiàng)目，盡量回避低密度住宅項(xiàng)目。

5.項(xiàng)目土地成本因素。與前20年房地產(chǎn)開發(fā)相比，以后房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸社會(huì)平均利潤(rùn)水平，在以后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，成本競(jìng)爭(zhēng)將越來越重要。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本中，土地成本是其重要的組成部分。一線城市中，土地成本占房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的大部分；二線城市中，項(xiàng)目的土地成本基本上也占項(xiàng)目總成本的一半以上。因此，土地成本的高低將在很大程度上決定項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在同一區(qū)域，哪個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本越低，其就具有天然的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。信托公司在決策時(shí)，應(yīng)比較具體項(xiàng)目土地成本與市場(chǎng)土地成本的差距。如果目標(biāo)項(xiàng)目土地成本低于市場(chǎng)土地成本較多，則該項(xiàng)目可以選擇；如果目標(biāo)項(xiàng)目土地成本高于市場(chǎng)價(jià)甚至高出較多，則應(yīng)放棄該項(xiàng)目。

（二）考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力因素

有時(shí)候，除了項(xiàng)目本身以外，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)還與開發(fā)商的綜合實(shí)力有關(guān)，其綜合實(shí)力強(qiáng)，則可以在一定程度上降低項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)。

1.開發(fā)商提供項(xiàng)目以外擔(dān)保的其他資產(chǎn)情況。在項(xiàng)目本身資產(chǎn)不能有效規(guī)避信托產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)的情況下，信托公司可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供項(xiàng)目本身以外的資產(chǎn)進(jìn)行抵押、擔(dān)保。

第一，融資方為央企或大型地方國(guó)企情況。在融資方為央企或大型地方國(guó)企的情況下，可以要求融資方以集團(tuán)名義為項(xiàng)目融資提供擔(dān)保。由于央企及大型國(guó)企的國(guó)資背景，甚至可以要求融資方以信用作擔(dān)保即可，而不需要實(shí)際的資產(chǎn)進(jìn)行抵押。這種情況下，相當(dāng)于是央企或大型國(guó)企的信用融資，項(xiàng)目本身如何，在某種程度上來講已不是關(guān)鍵因素。

第二，融資方為民營(yíng)企業(yè)的情況。對(duì)于一般的民營(yíng)企業(yè)，則可以要求融資方提供項(xiàng)目以外的實(shí)際資產(chǎn)作為融資的抵押物。如果融資方能提供其他的變現(xiàn)能力強(qiáng)的真實(shí)資產(chǎn)作為項(xiàng)目融資的抵押，則信托公司也可以在一定程度上降低對(duì)項(xiàng)目本身的條件要求。在項(xiàng)目本身不能籌集資金按時(shí)歸還信托資金時(shí)，可以隨時(shí)處置融資方抵押的資產(chǎn)，或者迫使融資方通過其他方式和途徑籌措資金來歸還信托資金，保證信托產(chǎn)品的按時(shí)兌付。

2.開發(fā)商的開發(fā)管理能力。開發(fā)商的開發(fā)管理能力對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗也起著非常重要的作用，我們經(jīng)?？梢钥吹?，在同一個(gè)區(qū)域，各種條件差不多的地塊，由于是不同的開發(fā)商在開發(fā)，其結(jié)果相差甚大：有些項(xiàng)目售價(jià)低、銷售慢，利潤(rùn)低，而有些項(xiàng)目卻售價(jià)高、去化快，利潤(rùn)高。因此，信托公司在選擇項(xiàng)目時(shí)，不僅要關(guān)注項(xiàng)目本身，還應(yīng)重視開發(fā)商的開發(fā)管理能力。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)信托屬于信托公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于低迷的時(shí)期，尤其需要做好房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。而選擇好項(xiàng)目，可以從源頭上管控風(fēng)險(xiǎn)。只要信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)，按照相應(yīng)的條件仔細(xì)進(jìn)行項(xiàng)目篩選，就能夠在較大程度上規(guī)避掉風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，為信托公司業(yè)務(wù)的持續(xù)、穩(wěn)健開展打下良好的基礎(chǔ)。

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作者簡(jiǎn)介：管百海（1974-），男，漢族，湖南祁東人，高級(jí)工程師，中鐵信托研發(fā)部副總經(jīng)理，中鐵信托博士后工作站博士后，研究方向：產(chǎn)融結(jié)合、金融創(chuàng)新。