北京：“司法拍賣(mài)+按揭貸款”模式助力司法拍賣(mài)改革

◎ 陳實(shí) 謝占林 （北京產(chǎn)權(quán)交易所，北京100033）

北京：“司法拍賣(mài)+按揭貸款”模式助力司法拍賣(mài)改革

◎ 陳實(shí) 謝占林 （北京產(chǎn)權(quán)交易所，北京100033）

司法拍賣(mài)，是指人民法院在民事案件強(qiáng)制執(zhí)行程序中，將查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)依法以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式轉(zhuǎn)讓給出價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人，并用所得金額清償債務(wù)的執(zhí)行行為，是人民法院執(zhí)行中的一種強(qiáng)制處分措施。

我國(guó)的司法拍賣(mài)目前有三種模式：“淘寶模式”，即執(zhí)行法院可以作為拍賣(mài)主體，在淘寶網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行標(biāo)的網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)；“交易所模式”，即執(zhí)行法院委托拍賣(mài)公司，在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)平臺(tái)上公開(kāi)處置標(biāo)的；“純拍賣(mài)公司模式”，即執(zhí)行法院委托拍賣(mài)公司進(jìn)行標(biāo)的的拍賣(mài)。三種模式各具特色、各有利弊，選擇哪種司法拍賣(mài)模式是由各地法院根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況而定。自2013年10月起，北京市第一中級(jí)人民法院、朝陽(yáng)區(qū)人民法院、海淀區(qū)人民法院、大興區(qū)人民法院試點(diǎn)“交易所模式”。法院委托拍賣(mài)公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡(jiǎn)稱“北交所”）訴訟資產(chǎn)平臺(tái)進(jìn)行司法拍賣(mài)，實(shí)現(xiàn)了司法委托拍賣(mài)環(huán)節(jié)的陽(yáng)光處置，通過(guò)在法院與拍賣(mài)機(jī)構(gòu)，以及拍賣(mài)機(jī)構(gòu)與競(jìng)買(mǎi)人之間增設(shè)的“防火墻”，有效地進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)隔離。而且北交所強(qiáng)大的平臺(tái)招商能力為司法拍賣(mài)項(xiàng)目帶來(lái)了更多的意向競(jìng)買(mǎi)人，極大地提高了司法拍賣(mài)的效率。自開(kāi)展試點(diǎn)工作以來(lái)，取得了良好的效果。

最近，北交所又創(chuàng)新性地將銀行按揭貸款引入到司法拍賣(mài)房產(chǎn)業(yè)務(wù)中，極大地提高了司法拍賣(mài)房產(chǎn)的成交率及溢價(jià)率，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)司法拍賣(mài)改革的探索性試驗(yàn)和論證具有十分重要的意義。

1　“司法拍賣(mài)+按揭貸款”模式的意義

司法拍賣(mài)的標(biāo)的物中，房產(chǎn)項(xiàng)目是最常見(jiàn)的，也是最受關(guān)注的，數(shù)量占比較大，往往金額也是很大的。但由于房產(chǎn)項(xiàng)目的買(mǎi)受人需要一次性支付剩余成交價(jià)款，且付款時(shí)間較短，高額的支付壓力將很大一部分意向競(jìng)買(mǎi)人拒之門(mén)外。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北交所訴訟資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)自2013年上線以來(lái)，房產(chǎn)項(xiàng)目平均評(píng)估價(jià)少則二、三百萬(wàn)元，多則上億元，均價(jià)超過(guò)了八百萬(wàn)元。雖然市場(chǎng)上有一些融資渠道，但很多競(jìng)買(mǎi)人并不知道如何操作，也不知道要去何處融資，且融資成本相對(duì)較高。

考慮到上述情況，如何妥善有效地解決司法拍賣(mài)買(mǎi)受人一次性付款的難題，降低意向競(jìng)買(mǎi)人融資成本，提升意向競(jìng)買(mǎi)人的延期支付能力，降低參與的準(zhǔn)入門(mén)檻以便吸引更多的意向競(jìng)買(mǎi)人參與，從而提高項(xiàng)目的成交率和溢價(jià)率，全力維護(hù)案件當(dāng)事人合法權(quán)益，這也是北交所近期的重點(diǎn)工作之一。

2　“司法拍賣(mài)+按揭貸款”模式的設(shè)計(jì)

針對(duì)司法拍賣(mài)中的房產(chǎn)項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題，所涉各方積極探索解決途徑。最先由江浙一帶的一些法院和相關(guān)銀行創(chuàng)立了為司法拍賣(mài)的房產(chǎn)提供按歇貸款的方法。這種方法可以稱為“直接放貸模式”，主要流程是，意向競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)拍前向法院交納保證金后成為競(jìng)買(mǎi)人，在公告期內(nèi)可與貸款銀行聯(lián)系并申請(qǐng)貸款。其中該競(jìng)買(mǎi)人是否符合貸款標(biāo)準(zhǔn)及貸款額度等情況由銀行進(jìn)行審核，銀行接受貸款申請(qǐng)并收集所需全部資料，初審?fù)ㄟ^(guò)后向競(jìng)買(mǎi)人發(fā)放貸款意向書(shū)等文件。當(dāng)競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)拍成功后，憑借法院出具的拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)等材料，辦理正式貸款手續(xù)，然后再去相關(guān)部門(mén)辦理過(guò)戶、抵押等手續(xù)，最后由銀行將貸款劃至法院賬戶。

一方面，這種貸款模式解決了買(mǎi)受人資金不足的問(wèn)題，有助于提高司法拍賣(mài)的成交率和溢價(jià)率。司法拍賣(mài)的核心目的是最大限度地實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這就要求司法拍賣(mài)應(yīng)在最短的時(shí)間內(nèi)，將訴訟資產(chǎn)的價(jià)格拍賣(mài)到合理區(qū)間的最高上限，而且當(dāng)事人可以在最短時(shí)間內(nèi)拿到執(zhí)行案款。

但另一方面，通過(guò)上述模式拍賣(mài)成交后，需要先辦理完成過(guò)戶手續(xù)，銀行才能將貸款劃入法院，這樣當(dāng)事人并不能在第一時(shí)間拿到案款。另外，我國(guó)人民法院普遍面臨司法資源緊缺的問(wèn)題，使用上述模式，法院要分兩次收取競(jìng)買(mǎi)人案款，還要花費(fèi)時(shí)間與銀行對(duì)接買(mǎi)受人的信息等情況，無(wú)形中增加了司法成本。

綜合考量上述兩方面因素，北交所探索引入“過(guò)橋資金”加“銀行貸款”模式，解決一次性付款難題。由北京首融在線金融信息服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“首融在線”）與南京銀行北京分行合作（以下簡(jiǎn)稱“南京銀行”）提供融資貸款服務(wù)。在該模式中，首融在線提供貸款的過(guò)橋服務(wù)，在房產(chǎn)過(guò)戶到買(mǎi)受人名下并抵押給南京銀行后，由南京銀行將貸款通過(guò)買(mǎi)受人給付至首融在線，最終由買(mǎi)受人以按揭方式償還銀行貸款。其中需要說(shuō)明的是，過(guò)橋資金雖然給買(mǎi)受人帶來(lái)一定成本，但其是當(dāng)前市場(chǎng)中成本最低的，且能保證法院執(zhí)行案件的當(dāng)事人能夠在第一時(shí)間拿到案款。另外，執(zhí)行法院沒(méi)有增加任何額外的工作量，與原來(lái)買(mǎi)受人一次性付款情況下的工作量是一樣的。

3　開(kāi)展“司法拍賣(mài)+按揭貸款”模式運(yùn)行情況

2015年11月，北交所正式開(kāi)展“司法拍賣(mài)+按揭貸款”業(yè)務(wù)，并進(jìn)行了一系列的推廣，在北交所網(wǎng)站、央視證券頻道、北交所微信公眾號(hào)以及多家媒體等都做了專題介紹。經(jīng)過(guò)半年的運(yùn)行，截止到2016年4月26日，南京銀行受理按揭貸款申請(qǐng)近70人次，買(mǎi)受人通過(guò)按揭貸款方式競(jìng)拍成功房產(chǎn)項(xiàng)目17宗，銀行預(yù)計(jì)提供貸款金額達(dá)4079萬(wàn)元。其中已經(jīng)正式發(fā)放個(gè)人購(gòu)房按揭貸款4筆，共計(jì)827萬(wàn)元，其他十余戶競(jìng)拍成功且貸款獲批的買(mǎi)受人正在辦理過(guò)橋資金墊付及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

北交所在操作運(yùn)行過(guò)程中，也根據(jù)實(shí)際情況逐漸對(duì)貸款模式進(jìn)行微調(diào)改善，如根據(jù)多數(shù)競(jìng)買(mǎi)人的意見(jiàn)，及時(shí)提高貸款額度、增加貸款年限、適當(dāng)擴(kuò)大貸款主體范圍、降低貸款房產(chǎn)房齡要求、降低貸款利率等。

北交所還根據(jù)貸款服務(wù)的運(yùn)行情況，考慮繼續(xù)引入其他市場(chǎng)機(jī)構(gòu)為競(jìng)買(mǎi)人提供融資貸款服務(wù)，新的貸款服務(wù)在流程上與現(xiàn)有的貸款服務(wù)基本相似，略有不同。此舉為競(jìng)買(mǎi)人提供了更多的自主選擇，也助推融資貸款提供方在充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

4　北交所創(chuàng)新發(fā)展為司法拍賣(mài)提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)

北交所成功創(chuàng)新開(kāi)展“司法拍賣(mài)+按揭貸款”，有效地解決了競(jìng)買(mǎi)人、案件當(dāng)事人、執(zhí)行法院在司法拍賣(mài)過(guò)程中的多種需求，實(shí)現(xiàn)了一舉多得，這是北交所為司法拍賣(mài)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的成功探索之一。近年來(lái)，北交所圍繞擴(kuò)大招商范圍，提升服務(wù)品質(zhì)做了眾多嘗試。在擴(kuò)大招商范圍上，與央視合作將重點(diǎn)項(xiàng)目在證券頻道進(jìn)行推介，針對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目與北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、鏈家網(wǎng)等機(jī)構(gòu)合作推廣；其他資產(chǎn)項(xiàng)目，利用北交所的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，在北交所旗下及合作的其他交易所進(jìn)行推廣。在提升服務(wù)品質(zhì)上，針對(duì)司法拍賣(mài)項(xiàng)目免費(fèi)為法院提供信息發(fā)布、項(xiàng)目推廣、評(píng)估報(bào)告展示、項(xiàng)目實(shí)體預(yù)展等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

今后，北交所將繼續(xù)積極加強(qiáng)司法拍賣(mài)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，為司法拍賣(mài)工作提供更優(yōu)質(zhì)、更高效的服務(wù)。