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    義烏:探索和推進(jìn)供給側(cè)改革的創(chuàng)新實(shí)踐
    ——城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易

    2016-09-02 10:23:38趙秋明義烏產(chǎn)權(quán)交易所義烏322000
    產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊 2016年6期
    關(guān)鍵詞:義烏市義烏交易所

    ◎ 趙秋明 (義烏產(chǎn)權(quán)交易所,義烏322000)

    義烏:探索和推進(jìn)供給側(cè)改革的創(chuàng)新實(shí)踐
    ——城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易

    ◎ 趙秋明 (義烏產(chǎn)權(quán)交易所,義烏322000)

    浙江省義烏市作為全國(guó)33個(gè)深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)的縣市級(jí)城市之一為了進(jìn)一步解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力,加快推進(jìn)農(nóng)村供給側(cè)改革的步伐,義烏產(chǎn)權(quán)交易所(以下簡(jiǎn)稱“交易所”)在義烏市委市政府、義烏市國(guó)資委的指導(dǎo)下,按照黨的十八屆三中全會(huì)和《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》(中發(fā)〔2014〕1號(hào))、《關(guān)于深入推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革積極開展農(nóng)村改革試驗(yàn)的若干意見》(浙委〔2012〕20號(hào))的精神,推出農(nóng)村宅基地改革和城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)等重要舉措,助力深化農(nóng)村供給側(cè)改革。

    當(dāng)前,全國(guó)上下推進(jìn)供給側(cè)改革,從提高供給側(cè)質(zhì)量出發(fā),用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整,擴(kuò)大有效供給,提高供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性,提高全要素生產(chǎn)率,更好地滿足廣大人民群眾日益增長(zhǎng)的需要,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。義烏城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)由我國(guó)著名的房地產(chǎn)開發(fā)商綠城房地產(chǎn)集團(tuán)代建,一流的規(guī)劃建設(shè)水平、嚴(yán)格的管理監(jiān)理機(jī)制、綠樹成蔭的小區(qū)設(shè)計(jì)......這一切正是供給側(cè)改革發(fā)力,推進(jìn)新型城市城鎮(zhèn)化建設(shè),促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的縮影。

    2015年5月19日,浙江省國(guó)土廳廳長(zhǎng)陳鐵雄等一行在時(shí)任義烏市市長(zhǎng)盛秋平、金華市國(guó)土局領(lǐng)導(dǎo)陪同下蒞臨義烏產(chǎn)權(quán)交易所考察調(diào)研集聚建設(shè)置換權(quán)益交易工作

    按照《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易辦法(試行)》,交易所是義烏市政府指定的國(guó)有城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易平臺(tái),在義烏城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)改革中起著非常重要的作用。

    1 深化推進(jìn)城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)改革

    為切實(shí)做好城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)對(duì)象的確定、安置及交易工作,保障集聚建設(shè)順利實(shí)施,根據(jù)《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)實(shí)施辦法(試行)》(義政發(fā)〔2013〕43號(hào))及相關(guān)政策規(guī)定,義烏市政府為了提高農(nóng)民參加集聚建設(shè)的積極性,解決農(nóng)民集聚建設(shè)中的具體困難,制定了一系列改革措施。

    1.1安置價(jià)格

    根據(jù)義烏市的實(shí)際情況,制定了高層公寓安置指導(dǎo)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)和戶型超出部分的安置價(jià)格。安置指導(dǎo)價(jià)格在項(xiàng)目綜合成本價(jià)基礎(chǔ)上,本著讓利于民的原則確定;優(yōu)惠價(jià)格以安置指導(dǎo)價(jià)的80%確定;戶型超出部分的安置價(jià)格以權(quán)益保護(hù)價(jià)格和安置指導(dǎo)價(jià)格為基礎(chǔ)確定。

    1.2權(quán)益保護(hù)價(jià)格

    高層公寓權(quán)益保護(hù)價(jià)是政府根據(jù)集聚建設(shè)項(xiàng)目區(qū)位、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素綜合確定并公布的補(bǔ)償價(jià)格。分房前適時(shí)公布權(quán)益保護(hù)價(jià)格,分房前十個(gè)工作日,交易平臺(tái)上停止權(quán)益交易,不再受理權(quán)益保護(hù)價(jià)格補(bǔ)償申請(qǐng)。權(quán)益保護(hù)價(jià)格補(bǔ)償款可抵繳購(gòu)房款,抵繳后剩余款項(xiàng)以安置憑證方式發(fā)放,安置憑證不得轉(zhuǎn)讓交易。安置憑證可用于購(gòu)買本地取得預(yù)售許可的一手新建商品房,抵繳土地出讓金、稅費(fèi)等。安置憑證用于購(gòu)買商業(yè)用房或辦公用房的,給予實(shí)際使用面值10%的補(bǔ)貼。

    1.3社會(huì)保險(xiǎn)政策

    參加新社區(qū)集聚建設(shè)的村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織是有在冊(cè)且享受村民待遇成員,參加職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的,由市財(cái)政給予社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼,補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按2015年靈活就業(yè)人員形式繳納職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人繳費(fèi)部分確定,補(bǔ)貼期限50個(gè)月。

    1.4義務(wù)教育段學(xué)校安排

    根據(jù)就近入學(xué)原則,在集聚建設(shè)高層公寓項(xiàng)目結(jié)頂前,明確該集聚項(xiàng)目適齡兒童少年就讀的義務(wù)教育段學(xué)校安排。

    1.5金融信貸支持

    符合條件的安置對(duì)象可以向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)或購(gòu)房成本的商業(yè)貸款。購(gòu)房成本部分貸款執(zhí)行人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率。貸款采用“提前委托、封閉運(yùn)行”方式,先用置換權(quán)益質(zhì)押擔(dān)保放貸,然后再辦理不動(dòng)產(chǎn)證和登記證明,進(jìn)行擔(dān)保置換。參加集聚建設(shè)的在職職工,滿足相關(guān)條件的還可以申請(qǐng)公積金貸款。

    1.6規(guī)范權(quán)益交易

    《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易辦法(試行)》規(guī)定,置換權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、受讓雙方既可以在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易,也可以自行交易。但交易各方必須使用規(guī)范化的交易合同,合同中需注明受讓權(quán)益面積的安置以最終實(shí)際選定戶型為準(zhǔn),地稅局、國(guó)土局等部門根據(jù)規(guī)范的交易合同及相關(guān)協(xié)議,開具相關(guān)文書和憑證,以防范在抽簽選戶型過程中可能帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)。

    1.7其他規(guī)定

    此外,還對(duì)留地安置政策、房屋拆除補(bǔ)助、產(chǎn)業(yè)用房權(quán)屬登記等相關(guān)內(nèi)容作了明確的規(guī)定。

    2 置換權(quán)益交易平臺(tái)的現(xiàn)狀

    交易所的城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易平臺(tái)于2014年10月14日啟動(dòng),該平臺(tái)是全國(guó)資的交易平臺(tái),作為政府設(shè)立的集聚建設(shè)置換權(quán)益交易平臺(tái),以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平、規(guī)范化的運(yùn)作、公信度高、低廉的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等特點(diǎn)吸引了廣大投資者。由于平臺(tái)采用公開、公平、公正的掛牌交易方式,多渠道披露掛牌信息,因而有效地杜絕了私下轉(zhuǎn)讓交易中容易產(chǎn)生的欺詐、違約等行為,維護(hù)了購(gòu)房者和農(nóng)戶的合法權(quán)益。

    目前,兩個(gè)自然村作為首推的集聚區(qū)建設(shè)試點(diǎn),在平臺(tái)上掛牌的集聚建設(shè)置換權(quán)益多達(dá)116戶、148宗,共計(jì)21449.88平方米。隨著房屋定位安置日子的臨近,前來(lái)交易所咨詢的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕,成交量不斷增加。

    3 置換權(quán)益交易中存在的問題

    義烏城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易平臺(tái)是改革創(chuàng)新的嘗試,在全國(guó)尚屬首創(chuàng),在運(yùn)行過程中也出現(xiàn)一些問題,還需要進(jìn)一步研究和完善。

    3.1監(jiān)管不到位

    一是由于置換權(quán)益交易政府允許多渠道運(yùn)作,而政府又缺少統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)構(gòu),因而,造成了權(quán)益交易市場(chǎng)管理混亂的局面;二是政府雖然提及了交易傭金的參考收費(fèi)為0.5%單向收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),但私人中介為了謀取高額利潤(rùn),采用多種不合規(guī)的手段來(lái)謀取利益,給社會(huì)帶來(lái)不安定隱患。

    3.2成交不活躍

    由于集聚建設(shè)配套政策未落地、購(gòu)買雙方信息不對(duì)稱、房地產(chǎn)大形勢(shì)及戶型定位未確定等不確定因素,造成了投資者持觀望的態(tài)度,不敢輕易下手。

    4 對(duì)于提升平臺(tái)功能的幾點(diǎn)思考

    隨著城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)新政策的出臺(tái),交易所將緊緊圍繞推進(jìn)抓學(xué)習(xí)理解新政策要點(diǎn)、抓聯(lián)系政府相關(guān)部門及集聚建設(shè)農(nóng)村工作重心,著力在加大政策宣傳、提升服務(wù)質(zhì)量、完善交易體系等方面努力開展工作。

    4.1搭建一站式服務(wù)分平臺(tái)

    為了提高服務(wù)質(zhì)量,促進(jìn)成交,交易所與相關(guān)鎮(zhèn)街、相關(guān)職能部門在集聚建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)搭建便捷一站式服務(wù)分平臺(tái),為集聚農(nóng)戶提供房產(chǎn)咨詢服務(wù)。服務(wù)主要內(nèi)容有四項(xiàng):一是提供配套政策的咨詢服務(wù);二是置換權(quán)益交易信息登記;三是為交易雙方提供貸款咨詢服務(wù);四是為分房戶提供集聚房項(xiàng)目實(shí)地參觀和樣板房管家服務(wù)。

    4.2加強(qiáng)宣傳力度

    一是舉辦“義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)建設(shè)人居環(huán)境展”及“新政策解讀”活動(dòng),全面展示新社區(qū)集聚建設(shè)成果及置換權(quán)益交易平臺(tái)開展工作兩年來(lái)的成果和優(yōu)勢(shì),開展新政策宣傳、配套政策解讀,同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目參觀體驗(yàn)、權(quán)益交易流程宣傳等內(nèi)容。到相關(guān)鎮(zhèn)街組織發(fā)動(dòng)集聚各村兩委干部、黨員、村民代表,老年協(xié)會(huì)代表及廣大社會(huì)群眾參加,旨在達(dá)到成果展示、政策解讀、項(xiàng)目宣傳和活躍交易的工作目的;二是及時(shí)總結(jié)和挖掘在工作推進(jìn)過程中的一些亮點(diǎn)和重點(diǎn),專題策劃,加大宣傳,充分發(fā)揮“兩代表一委員”、老干部等群體的積極作用,積極引導(dǎo)農(nóng)戶進(jìn)平臺(tái)交易。

    4.3拓展市場(chǎng)營(yíng)銷

    配合政府相關(guān)部門,加強(qiáng)樓盤品質(zhì)形象及平臺(tái)交易功能的推介。根據(jù)樣板區(qū)塊實(shí)體景觀工程和樓盤展示廳,在交易所設(shè)置實(shí)景,展示集聚項(xiàng)目樓盤品質(zhì)。

    4.4完善交易規(guī)則 防范交易風(fēng)險(xiǎn)

    為了能讓交易雙方賣的放心,住的安心。交易所制訂《新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益掛牌轉(zhuǎn)讓辦法》、《置換權(quán)益掛牌交易業(yè)務(wù)指引》、《置換權(quán)益交易風(fēng)險(xiǎn)揭示書》及標(biāo)準(zhǔn)化《置換權(quán)益交易合同》文本,在交易前做好充分的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,減少交易后遺癥。

    4.5規(guī)范場(chǎng)外交易行為

    交易所向義烏市社區(qū)建設(shè)辦公室、國(guó)土資源局、住建局等部門建議,聯(lián)合加強(qiáng)對(duì)私人中介的監(jiān)管力度、規(guī)范私人中介的交易行為及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),切實(shí)保護(hù)投資者的合法權(quán)益。

    義烏城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)這項(xiàng)改革舉措推動(dòng)的是新社區(qū)、新市民的轉(zhuǎn)變,以往農(nóng)村進(jìn)行的舊村改造,采取的是一家一戶粗放式建筑方式,如今,專業(yè)的建筑公司帶來(lái)的是高品質(zhì)的新社區(qū)。一前一后的變化,正是改革在發(fā)力。改革是義烏市最響的品牌,深化城鄉(xiāng)領(lǐng)域改革是其重要的一環(huán)。交易所正積極投身于推進(jìn)義烏新型城鎮(zhèn)化改革、農(nóng)村土地制度改革、農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū),促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展改革大潮之中,推進(jìn)城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)既是加快義烏城市轉(zhuǎn)型的重要措施,提升老百姓生活品質(zhì)的民心工程,也是義烏市深化農(nóng)村宅基地制度改革和新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容之一,更是一次大力開展義烏農(nóng)村推進(jìn)供給側(cè)改革的創(chuàng)新實(shí)踐。

    (作者為義烏產(chǎn)權(quán)交易所總經(jīng)理)

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