淺析業(yè)主委員會的民事主體資格

彭 昕廣西師范大學(xué)法學(xué)院 廣西桂林 541006

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淺析業(yè)主委員會的民事主體資格

彭 昕
廣西師范大學(xué)法學(xué)院 廣西桂林 541006

【摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住宅呈現(xiàn)公寓化的趨勢，物業(yè)管理行業(yè)因此日漸蓬勃發(fā)展，并催生了業(yè)主委員會，其在日常物業(yè)管理活動中發(fā)揮著舉足輕重的作用。然而，我國對業(yè)主委員會是否具有民事主體資格尚缺明確規(guī)定，學(xué)術(shù)界也是眾說紛紜。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主委員會；業(yè)主大會；民事主體

近些年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住宅逐漸呈現(xiàn)公寓化的趨勢，業(yè)主委員會作為一個化解業(yè)主間糾紛、維持業(yè)主間和諧共處狀態(tài)的組織應(yīng)運而生。然而，我國一直沒有對業(yè)主委員會的法律地位進行明確的規(guī)定，其是否具有民事主體資格，仍然是一個存在爭議的問題。本文將從民法總論的角度出發(fā)，對業(yè)主委員會的概念、特征等進行闡述，從而分析其是否符合民事主體所應(yīng)具備的各項條件，最后得出結(jié)論。

一、業(yè)主委員會概述

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會作為執(zhí)行業(yè)主大會決定事項的一個組織，是指依據(jù)法律規(guī)定或者業(yè)主間共同約定而產(chǎn)生的，以責(zé)任心強且具備一定組織能力的業(yè)主為其組成人員并代表全體業(yè)主對物業(yè)進行管理的民間性組織，具有產(chǎn)生方式的特定性、組成人員的專屬性、職責(zé)范圍的限定性、組織管理的自治性、運行目的的非營利性（進行日常管理所產(chǎn)生的必要費用由全體業(yè)主分?jǐn)偅┪鍌€基本特征。

業(yè)主委員會的成立，根據(jù)《物權(quán)法》第75條和《物業(yè)管理條例》第10條、第16條的規(guī)定，必須符合三個條件：第一，業(yè)主委員會的人員組成由全體業(yè)主共同決定；第二，業(yè)主委員會由責(zé)任心強、對公益事業(yè)熱心、具有一定的組織能力且具備業(yè)主身份的人員組成；第三，業(yè)主人數(shù)為較少數(shù)人時，經(jīng)全體業(yè)主意見一致可由業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責(zé)，業(yè)主人數(shù)為多數(shù)人時，業(yè)主委員會的成立應(yīng)由屬于同一個物業(yè)管理范圍內(nèi)的業(yè)主共同選舉產(chǎn)生并在位于物業(yè)所在地的有關(guān)主管部門的指導(dǎo)下成立。

同時，其成立程序根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，主要包括五個步驟：

首先，由符合條件的業(yè)主向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門等提出書面申請，并填寫相關(guān)申請表；

其次，前述行政主管部門在收到業(yè)主的書面申請后，以書面批復(fù)的形式指導(dǎo)業(yè)主委員會籌備小組的成立；

再者，業(yè)主委員會籌備小組在經(jīng)前述行政主管部門批復(fù)成立后，按法定流程開展籌備工作，并進行相應(yīng)的公示；

之后，業(yè)主委員會籌備小組在完成籌備工作后，將相關(guān)材料送達主管部門，并按法定流程召開業(yè)主委員會的成立大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的組成人員；

最后，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第16條的規(guī)定，在法定期限內(nèi)到前述行政主管部門進行備案。①

二、業(yè)主委員會的民事主體資格分析

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等的規(guī)定，我國的民事主體主要包括公民、法人和非法人組織。關(guān)于業(yè)主委員會是否具有民事主體資格，學(xué)術(shù)界雖是眾說紛紜，但總體而言學(xué)者們的觀點可分為三類：屬于法人、屬于非法人組織和不具有民事主體資格。因此，筆者將從以下三個方面對業(yè)主委員會的民事主體資格進行分析：

（一）是否具有法人資格

根據(jù)《民法通則》第37條的規(guī)定，成為法人必須同時滿足依法成立、擁有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費、有自己的名稱與組織機構(gòu)及場所、能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任四個條件。

前文述及《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會的成立、組成及職責(zé)進行了規(guī)定，可見業(yè)主委員會的成立是有法律依據(jù)的，符合第一個條件。其次，業(yè)主委員會的產(chǎn)生和運行不以營利為目的，其在從事與物業(yè)管理有關(guān)的活動的過程中所產(chǎn)生的必要費用由全體業(yè)主共同分?jǐn)偅瑩?jù)此筆者認(rèn)為其并不擁有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費，故不符合第二個條件。再者，業(yè)主委員會是執(zhí)行業(yè)主大會議定事項的一個組織，所代表的是全體業(yè)主的合法權(quán)益，且其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時代表的是全體業(yè)主，據(jù)此筆者認(rèn)為其并不具有自己的名稱，故不符合第三個條件。最后，因業(yè)主委員會進行日常管理工作的必要費用系由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，其并不擁有獨立的財產(chǎn)或經(jīng)費，且根據(jù)《物業(yè)管理條例》第18條的規(guī)定，業(yè)主委員會的人員組成、任期等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則進行決定，這體現(xiàn)了業(yè)主委員會缺乏一定的獨立性，據(jù)此筆者認(rèn)為業(yè)主委員會缺少獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力，故不符合第四個條件。

因此，筆者認(rèn)為業(yè)主委員會不具有法人資格。

（二）是否具有非法人組織資格

在我國，非法人組織是指不具有法人資格但可以自己的名義從事活動的組織②，其成立須符合系由多數(shù)人組成的人合性組織、有自己的財產(chǎn)或經(jīng)費并享有一定的處分權(quán)、設(shè)有代表人或管理人、以自己的名義對外作出法律行為四個要件。

如前文所述，當(dāng)業(yè)主人數(shù)為較少數(shù)人時，經(jīng)全體業(yè)主一致同意可由業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責(zé)，即業(yè)主委員會并非嚴(yán)格的由多數(shù)人組成的人合性組織，不符合第一個要件。其次，業(yè)主委員會沒有自己獨立的財產(chǎn)或經(jīng)費，其進行日常物業(yè)管理活動所產(chǎn)生的必要費用系由全體業(yè)主共同分?jǐn)偅瑯I(yè)主委員會對此不享有處分權(quán)，故不符合第二個要件。再者，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第16條第3款的規(guī)定，業(yè)主委員會設(shè)有主任和副主任（從其組成人員中以推選方式產(chǎn)生），據(jù)此筆者認(rèn)為業(yè)主委員會符合第三個要件。最后，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時系全體業(yè)主的代表，其進行日常物業(yè)管理活動時所代表和維護的也是全體業(yè)主的合法權(quán)益，且其執(zhí)行的是業(yè)主大會的議定事項，不能認(rèn)為業(yè)主委員會享有以自己的名義對外作出法律行為的權(quán)利，故不符合第四個要件。

因此，筆者認(rèn)為業(yè)主委員會不具有非法人組織的資格。

（三）是否不具有民事主體資格

基于前述業(yè)主委員會既不具有法人資格，也不具有非法人組織資格，因此筆者認(rèn)為其不具有民事主體資格。

原因在于，綜合《物業(yè)管理條例》第11條至第20條的規(guī)定，業(yè)主委員會作為物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展下所催生的產(chǎn)物，其實際上是一個代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會議定事項的組織，并不具有獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力。筆者認(rèn)為，根據(jù)其職責(zé)范圍的限定性和產(chǎn)生方式的特定性，業(yè)主委員會在性質(zhì)上更接近于業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。并且，由于業(yè)主委員會在進行日常管理活動時所產(chǎn)生的必要費用系由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，若承認(rèn)其具有民事主體資格，則當(dāng)發(fā)生《物業(yè)管理條例》第19條第2款所規(guī)定的情形時——業(yè)主委員會作出了違反相關(guān)法律法規(guī)的決定被有關(guān)主管部門責(zé)令改正或撤銷，如果該決定同時侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，那么責(zé)令改正或撤銷所帶來的損失仍須由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，這對業(yè)主而言是不公平的。同時，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的是業(yè)主委員會，如果承認(rèn)其民事主體資格，那么當(dāng)業(yè)主委員會不履行合同約定的義務(wù)時，按照規(guī)定應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但因其沒有獨立的財產(chǎn)或經(jīng)費，因而實際承擔(dān)責(zé)任者仍為全體業(yè)主，這顯然違背了業(yè)主委員會系全體業(yè)主合法權(quán)益維護者的初衷。另外，若承認(rèn)業(yè)主委員會的民事主體資格，那么當(dāng)其侵犯了業(yè)主以外的第三方的合法權(quán)益時，由于業(yè)主委員會具有非營利性，其進行日常管理活動所產(chǎn)生的必要費用系由全體業(yè)主共同分?jǐn)偟?，即業(yè)主委員會缺乏承擔(dān)民事責(zé)任的能力，這將導(dǎo)致第三方所受損害不能得到合理適當(dāng)?shù)膹浹a，對第三方而言是不公平的，同時也違背了立法的初衷。

三、結(jié)語

綜上所述，由于業(yè)主委員會的職責(zé)范圍具有限定性，其從事日常管理活動所產(chǎn)生的必要費用系由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，且其對外所代表和維護的是全體業(yè)主的合法權(quán)益。因此，筆者認(rèn)為業(yè)主委員會不具有民事主體資格。

注釋

①鄒巖.業(yè)主委員會的法律性質(zhì)和地位［D］.北京：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，2007：5-6.

②梁慧星.民法總論（第四版）［M］.北京：法律出版社，2011：143.

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