小區(qū)物業(yè)治理報(bào)道的角度與策略探討

摘要：近年來(lái)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難和業(yè)委會(huì)產(chǎn)生難、履職難、換屆難等物業(yè)治理問(wèn)題越來(lái)越多地受到媒體 關(guān)注。本文在分析社區(qū)治理報(bào)道復(fù)雜性和專業(yè)性、小區(qū)物業(yè)治理的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上提出：小 區(qū)物業(yè)治理報(bào)道應(yīng)著眼具體案例抓特點(diǎn)、綜合分析見(jiàn)深度、監(jiān)督要在點(diǎn)子上、建言獻(xiàn)策有價(jià)值，同時(shí)做到反映業(yè) 主聲音要多元、謹(jǐn)守本分不越位、借用觀點(diǎn)要評(píng)估、監(jiān)督批評(píng)有依據(jù)，從而避免因失實(shí)產(chǎn)生糾紛。

關(guān)鍵詞：物業(yè)治理；報(bào)道角度；業(yè)主大會(huì)；業(yè)委會(huì)

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：CN61-1487-（2018）10-0018-02

改革開(kāi)放以后，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，商品房住宅 小區(qū)逐漸成為城市居民主要安居之所。由于區(qū)齡逐年增 加、樓房日趨老舊，很多小區(qū)的公共設(shè)施、屋頂、電梯、外 墻、消防、監(jiān)控、環(huán)境等亟待維修、改造或升級(jí)，但真正能 做到的小區(qū)數(shù)量極少，大量小區(qū)由于物業(yè)管理普遍存在 矛盾，導(dǎo)致業(yè)主期望和物業(yè)管理現(xiàn)狀之間的落差越來(lái)越 大。由于一些小區(qū)存在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，業(yè)委會(huì)產(chǎn)生難、 備案難、履職難、換屆難，續(xù)聘和選聘物業(yè)難等問(wèn)題，業(yè)主 們組織的集體維權(quán)活動(dòng)越來(lái)越多地見(jiàn)諸媒體報(bào)道。

在此類小區(qū)物業(yè)治理報(bào)道中，媒體如何選擇角度才 能進(jìn)行積極的輿論引導(dǎo)和有效的輿論監(jiān)督？記者在采訪 中應(yīng)該了解哪些法律法規(guī)、注意哪些問(wèn)題，才能避免失誤 并使報(bào)道更深入？

一、社區(qū)治理報(bào)道的復(fù)雜性和專業(yè)性

小區(qū)物業(yè)治理報(bào)道，不同于一般社區(qū)新聞報(bào)道。本 文所說(shuō)的小區(qū)物業(yè)治理報(bào)道，是指媒體對(duì)業(yè)主圍繞小區(qū) 物業(yè)管理這個(gè)中心，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)，以 及業(yè)委會(huì)產(chǎn)生后的備案、履職、換屆、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì) 決定物業(yè)管理模式等一系列活動(dòng)的報(bào)道。

這些事務(wù)是社區(qū)治理的一方面。社區(qū)治理是指政 府、社區(qū)組織、居民及轄區(qū)單位、贏利組織、非贏利組織等 基于市場(chǎng)原則、公共利益和社區(qū)認(rèn)同，協(xié)調(diào)合作，有效供 給社區(qū)公共物品，滿足社區(qū)需求，優(yōu)化社區(qū)秩序的過(guò)程與 機(jī)制 [1]。其特點(diǎn)是：治理主體由單一化（政府）轉(zhuǎn)變?yōu)?多元化（政府、社區(qū)組織、其他非營(yíng)利組織、轄區(qū)單位、居 民）；治理過(guò)程由行政控制轉(zhuǎn)為民主協(xié)商；治理組織體系 由垂直科層結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)闄M向網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。

社區(qū)治理較為復(fù)雜，具有以下特性：一是自治性。小 區(qū)是一群陌生人的共同財(cái)產(chǎn)，需要通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì) 等組織來(lái)實(shí)現(xiàn)自治，而這種松散的聯(lián)系性和公司內(nèi)部的

緊密型聯(lián)系很不一樣。二是社會(huì)性。很多新建小區(qū)體量 龐大，小的幾百戶、中型上千戶、大的上萬(wàn)戶，已帶有社會(huì) 屬性。社區(qū)治理把政府、社會(huì)、經(jīng)營(yíng)都涵蓋了進(jìn)來(lái)，變成 了綜合性問(wèn)題。三是經(jīng)營(yíng)性。無(wú)論是業(yè)主買(mǎi)房還是購(gòu)買(mǎi) 物業(yè)服務(wù)，這都屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于經(jīng)濟(jì)合同范疇。

同時(shí)，社區(qū)治理是一個(gè)相對(duì)專業(yè)的領(lǐng)域，有關(guān)法律不 完善，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)還很缺乏，在理論上仍處于探索階段。推 進(jìn)社區(qū)治理、業(yè)主自治向正確方向發(fā)展，有利于促進(jìn)社會(huì) 穩(wěn)定和國(guó)家長(zhǎng)治久安。

二、小區(qū)物業(yè)治理的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和相關(guān)法律法規(guī)

報(bào)道小區(qū)物業(yè)治理，記者必須了解現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和法律 法規(guī)。如前所述，當(dāng)前小區(qū)物業(yè)治理最突出的問(wèn)題，一方 面是隨著小區(qū)逐漸老舊，很多物業(yè)問(wèn)題亟待解決，另一方 面是業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，業(yè)委會(huì)產(chǎn)生難、備案難、換屆難、履 職難已成為普遍現(xiàn)象。為何會(huì)出現(xiàn)這種情況？

首先，成立小區(qū)業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)往往伴隨著業(yè) 主的共同維權(quán)行動(dòng)。這是一種利益博弈過(guò)程，作為利益 對(duì)立面，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司很難配合。第二，由于各種 原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)商在交房后遺留問(wèn)題較多，而物業(yè)服務(wù)市 場(chǎng)化不充分，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常和開(kāi)發(fā)商關(guān)系密切。 在應(yīng)對(duì)業(yè)主集體維權(quán)過(guò)程中，二者容易結(jié)為利益同盟。 第三，一些地方職能部門(mén)和基層政府部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商、物業(yè) 公司的管理失之于軟。部分基層工作人員對(duì)成立小區(qū)業(yè) 委會(huì)重要性認(rèn)識(shí)不足，不愿作為；有的對(duì)法律法規(guī)不熟 悉，想當(dāng)然亂作為；有的在利益面前喪失原則、違法作為。 第四，小區(qū)大、人太多，業(yè)主意見(jiàn)難統(tǒng)一，容易被人利用導(dǎo) 致業(yè)主之間“窩里斗”。還有部分業(yè)主不關(guān)心小區(qū)事務(wù)， 有的甚至不在小區(qū)住，很難征求意見(jiàn)。第五，社區(qū)治理涉 及數(shù)十部法律、法規(guī)，普通業(yè)主很難全面把握；地方出臺(tái) 的物管條例一些規(guī)定不夠細(xì)，操作性不強(qiáng)。所以，在業(yè)主

籌備成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)的過(guò)程中，容易發(fā)生因?qū)?法律法規(guī)的理解不到位而導(dǎo)致程序或關(guān)鍵細(xì)節(jié)出問(wèn)題， 從而被對(duì)立面“抓辮子”導(dǎo)致出現(xiàn)前功盡棄的局面。此 外，小區(qū)業(yè)態(tài)多、面積大導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域難劃分，小區(qū) 地處開(kāi)發(fā)區(qū)和行政區(qū)交叉地帶導(dǎo)致“兩不管”等諸多原 因，都可能導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立難。

那么，業(yè)主可以依靠的法律法規(guī)都有哪些？

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章“物權(quán)法的建筑 物區(qū)分所有權(quán)”，是小區(qū)物業(yè)治理的法律基礎(chǔ)。其對(duì)業(yè)主 的權(quán)利、義務(wù)，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共設(shè)施、車庫(kù) 等的歸屬，業(yè)主可以共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的職責(zé)定位，維修資金的籌集、使用， 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等，都有明確 規(guī)定。國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是小區(qū)物業(yè)治理 的行政法規(guī)，從業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管 理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等方面系統(tǒng)進(jìn)行了規(guī)定，且明 確了法律責(zé)任。各?。ㄊ?、區(qū)）頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例是 小區(qū)物業(yè)治理的地方性行政法規(guī)，結(jié)合各地具體情況對(duì) 物業(yè)管理做了規(guī)定和明確。報(bào)道物業(yè)治理問(wèn)題和事件， 記者只有充分了解這些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和相關(guān)的法律法規(guī)，才 能夠抓住報(bào)道重點(diǎn)和解決問(wèn)題的關(guān)鍵。

三、小區(qū)物業(yè)治理報(bào)道的角度選擇和報(bào)道策略

一是具體案例抓特點(diǎn)。小區(qū)物業(yè)治理報(bào)道，通常因 為業(yè)主的投訴而起。近年來(lái)，業(yè)主向媒體反映的小區(qū)物 業(yè)常見(jiàn)的問(wèn)題有：電梯等設(shè)施設(shè)備急需修理或更換、對(duì)小 區(qū)物業(yè)管理狀況不滿意、在籌備成立業(yè)委大會(huì)過(guò)程中遇 到困難、業(yè)委會(huì)成立后難以開(kāi)展工作、公共收益被侵占、 想選聘新物業(yè)公司和前期物業(yè)發(fā)生沖突、業(yè)委會(huì)換屆難 等等。這些問(wèn)題雖然可大概分出類型，但小區(qū)情況不一、 具體事件各異，記者既要了解實(shí)際情況還要注意抓住典 型性問(wèn)題。比如因?yàn)榈靥庨_(kāi)發(fā)區(qū)和行政區(qū)交接地帶，想 成立業(yè)委會(huì)遭遇“兩不管”；開(kāi)業(yè)主大會(huì)采用電子投票 進(jìn)行表決，這種方式有啥特點(diǎn)、效果如何；采用酬金制模 式進(jìn)行物業(yè)管理，具體效果如何等等。

二是綜合分析見(jiàn)深度。除了具體案例，對(duì)類型性問(wèn) 題有必要進(jìn)行深入梳理、分析，以促使全社會(huì)深入思考有 關(guān)問(wèn)題。比如，2016 年 11 月《，華商報(bào)》在新修訂的《西 安市物業(yè)管理?xiàng)l例》2017 年 1 月 1 日實(shí)施前，策劃推出 了“用好新條例 管好咱的家”專題報(bào)道，時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá) 一年多。其中，2017 年 5 月 22 日和 8 月 21 日《，華商報(bào)》 兩次以“原點(diǎn)周刊”形式、每次兩個(gè)整版對(duì)“業(yè)委會(huì)成 立之困”進(jìn)行了深度報(bào)道 [2][3]。這些報(bào)道結(jié)合多個(gè)具體

案例進(jìn)行深入分析，不僅剖析了“業(yè)主大會(huì)成立咋這么 難”，質(zhì)問(wèn)了“是誰(shuí)在為業(yè)委會(huì)成立設(shè)坎兒”，還建議政府 應(yīng)大力推行，上級(jí)主管部門(mén)對(duì)重大具體問(wèn)題應(yīng)及時(shí)干預(yù)。 這些報(bào)道得到了中共陜西省委常委、西安市委書(shū)記王永 康和西安市市長(zhǎng)上官吉慶的批示，要求房管局拿出解決 方案 [4]。隨后，有關(guān)小區(qū)受到重點(diǎn)關(guān)注，《西安市物管條 例》的實(shí)施細(xì)則也很快出臺(tái)。

三是監(jiān)督要在點(diǎn)子上。在小區(qū)物業(yè)治理報(bào)道中，不 可避免地要對(duì)那些典型問(wèn)題進(jìn)行監(jiān)督。從媒體以往報(bào)道 實(shí)踐來(lái)看，監(jiān)督對(duì)象并不局限于哪一方面，而是要具體問(wèn) 題具體分析。對(duì)政府部門(mén)及其工作人員的監(jiān)督，主要是 不作為、亂作為、違法作為以及行政效能等方面的監(jiān)督； 對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督往往集中在其不盡法定職責(zé)，和物業(yè)公 司一起阻撓業(yè)主們成立業(yè)委會(huì)，以及侵犯全體業(yè)主利益 等；對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督則主要是名存實(shí)亡不作為或個(gè)別成 員私心重等；對(duì)于個(gè)別業(yè)主或住戶的監(jiān)督，常常是因其被 利益驅(qū)使在成立業(yè)委會(huì)的過(guò)程中以各種形式故意阻撓， 有的以暴力形式出現(xiàn)，有的以訴訟等形式故意拖延時(shí)間 等，對(duì)這些問(wèn)題，非常有必要進(jìn)行揭露和監(jiān)督。記者在采 訪中一定要把事實(shí)弄清，抓住問(wèn)題的關(guān)鍵，監(jiān)督到點(diǎn)子 上。

四是建言獻(xiàn)策有價(jià)值。促進(jìn)更多小區(qū)成立業(yè)委會(huì)， 不僅是理順小區(qū)物業(yè)治理問(wèn)題的關(guān)鍵，也是基層社會(huì)治 理的重要內(nèi)容。媒體應(yīng)該多做建設(shè)性報(bào)道，多提有價(jià)值 的建議，多從正面樹(shù)立典型。比如，為給西安介紹成功 經(jīng)驗(yàn)，2017 年 12 月 3 日至 7 日，《華商報(bào)》組織西安

3 個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)主任、兩個(gè)小區(qū)籌備組業(yè)主代表以及業(yè)

內(nèi)專家、公益律師代表共 9 人，一起到杭州進(jìn)行了考察學(xué)

習(xí)。當(dāng)年 12 月 11 日，《華商報(bào)》用了兩個(gè)版 [5][6] 對(duì)杭 州在物業(yè)治理方面的先進(jìn)做法進(jìn)行了介紹：既有民間的 “第三方”機(jī)構(gòu)，還有官方的“三方辦”。此外，96666 作風(fēng)效能投訴電話和市民滿意度調(diào)查讓政府部門(mén)不敢忽 視市民的事；28 個(gè)示范文本具體指導(dǎo)業(yè)主們?nèi)绾纬闪I(yè) 主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)；一些具體規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司 制約更有力等。這些建設(shè)性的報(bào)道對(duì)西安來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具 有很大的參考借鑒價(jià)值。

四、小區(qū)物業(yè)治理報(bào)道中要注意的問(wèn)題

一是業(yè)主聲音要多元。很多小區(qū)情況復(fù)雜，有商業(yè) 樓還有住宅樓，有別墅區(qū)還有高層、多層，有拆遷安置戶 還有普通商品房購(gòu)房者，他們的訴求是不一樣的。即便 是普通商品房住宅小區(qū)，由于分區(qū)多、業(yè)主多，意見(jiàn)也很 難一致。加之部分業(yè)主和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司關(guān)系密切，并不能代表大多數(shù)業(yè)主的利益和觀點(diǎn)。所以，記者應(yīng)盡量 多采訪一些業(yè)主，努力了解大多數(shù)業(yè)主的真實(shí)愿望，以避 免由于引用沒(méi)有代表性的觀點(diǎn)導(dǎo)致報(bào)道不夠客觀甚至完 全背離事實(shí)。

二是謹(jǐn)守本分不越位。媒體不是裁判，不能說(shuō)自己 不該說(shuō)的話。對(duì)小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)的過(guò)程可 以報(bào)道，但選舉成功與失敗這樣的結(jié)論，不能由媒體自己 宣布。因?yàn)榧幢阌浾咴诂F(xiàn)場(chǎng)看了唱票和統(tǒng)計(jì)，之前的程 序有沒(méi)有問(wèn)題、最終是否能順利備案都很難說(shuō)清楚。再 進(jìn)一步說(shuō)，即便有關(guān)部門(mén)備案了，有可能是對(duì)的，也有可能 是錯(cuò)的。一旦有人起訴，最終是由法院判決說(shuō)了算。所以， 如果要報(bào)道選舉結(jié)果，一定要說(shuō)明這是誰(shuí)宣布的，同時(shí)要 把下一步程序說(shuō)清楚，以避免一旦出問(wèn)題陷入被動(dòng)。

三是借用觀點(diǎn)要評(píng)估。不要以政府部門(mén)工作人員、 專家和律師的表態(tài)作為媒體的態(tài)度，因?yàn)樗麄円部赡軙?huì) 出錯(cuò)。引用其觀點(diǎn)和說(shuō)法，標(biāo)題和正文都應(yīng)標(biāo)明信息源。 在可能出現(xiàn)爭(zhēng)議的情況下，對(duì)相關(guān)說(shuō)法是不是合適要進(jìn) 行評(píng)估。

四是監(jiān)督有證據(jù)，批評(píng)有依據(jù)。輿論監(jiān)督是法律賦 予媒體的職責(zé)。但監(jiān)督就要有證據(jù)，批評(píng)則要有依據(jù)。

媒體對(duì)行政部門(mén)的監(jiān)督，比如不作為、亂作為、違法作為 等，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，比如侵占共有收益等，都要 用事實(shí)證據(jù)和法律依據(jù)來(lái)說(shuō)話。

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作者簡(jiǎn)介：馬虎振，華商報(bào)時(shí)政新聞部記者。

（責(zé)任編輯：朱希良）