城市土地集約利用的影響因素及對策探討

隋娜娜 王雪 魯笑男 王春智

摘 要：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致對建設(shè)用地的大量需求，人地矛盾日益尖銳，倡導(dǎo)城市建設(shè)用地的集約利用是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。本文從城市土地集約利用的內(nèi)涵入手，分析了影響城市土地集約利用程度的關(guān)鍵因素，并提出了實(shí)現(xiàn)城市土地集約利用的主要對策。

關(guān)鍵詞：城市土地；土地集約利用；影響因素；對策探討

1 引言

基于我國人多地少的國情，從我國糧食安全、經(jīng)濟(jì)安全、生態(tài)安全甚至國家安全的角度出發(fā)，研究城市土地集約利用，以盡可能少的土地占用實(shí)現(xiàn)我國工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化，盡可能地保護(hù)農(nóng)村土地特別是耕地是非常必要的。

2 城市土地集約利用的內(nèi)涵

通過對相關(guān)文獻(xiàn)的梳理與總結(jié)，將城市土地集約利用的內(nèi)涵概括以下幾點(diǎn)：①城市土地集約利用是土地投入強(qiáng)度及土地的深度與精細(xì)利用②城市土地的集約利用要以一定的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、自然、社會條件為基礎(chǔ)③城市土地集約利用是經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的統(tǒng)一④城市土地集約利用是一個動態(tài)的過程。

3 城市土地集約利用的影響因素分析

3.1自然地理?xiàng)l件

城市的產(chǎn)生和發(fā)展都依賴于一定的自然地理?xiàng)l件，水資源、氣候、地質(zhì)條件等是影響土地集約利用水平的關(guān)鍵因素。例如城市水資源容量在匱乏時就會影響城市人口承載能力，即限制了城市人口規(guī)模的增長，城市對人口集聚的功能就會受到極大影響，造成城市土地集約利用程度較低。

3.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與土地利用方式具有深刻的內(nèi)在聯(lián)系與明顯的階段性特征。從工業(yè)化發(fā)展過程來看，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期由于資本稀缺，投資者傾向以土地替代資本，土地利用呈現(xiàn)粗放的態(tài)勢，而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，資本問題逐漸解決，土地資源的稀缺性逐漸提升，土地利用的方式逐漸轉(zhuǎn)為集約。

3.3城市規(guī)模

錢學(xué)森認(rèn)為：“城市是一個以人為主體、以空間利用和自然環(huán)境利用為特點(diǎn)，以集聚經(jīng)濟(jì)效益、社會效益為目的，集中人口、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和文化的空間地域大系統(tǒng)”。物質(zhì)流、能量流和信息流的集聚是這個復(fù)雜系統(tǒng)的最大特征，其最終結(jié)果導(dǎo)致規(guī)模不斷擴(kuò)大，因此城市規(guī)模也是城市土地集約利用的主要影響因素。

3.4產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

從人類經(jīng)濟(jì)發(fā)展史來看，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門土地生產(chǎn)率、利用率不斷提高，對土地的依賴越來越弱，更加追求聚集效益，資本、技術(shù)、信息等生產(chǎn)要素在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮越來越大的作用；從土地利用角度來看，產(chǎn)業(yè)的聚集和升級表現(xiàn)為土地利用結(jié)構(gòu)變化、內(nèi)部調(diào)整、外部擴(kuò)張等現(xiàn)象，城鄉(xiāng)邊緣區(qū)的第一產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為第二產(chǎn)業(yè)用地，原來城市內(nèi)部的第二產(chǎn)業(yè)用地則不斷調(diào)整為第三產(chǎn)業(yè)用地，使得城市土地利用的集約程度不斷提高。

4 提高土地集約利用水平對策

4.1.制定科學(xué)合理的土地利用總體規(guī)劃

首先必須嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地的供應(yīng)總量，遏制城市規(guī)模盲目擴(kuò)張與占用耕地的勢頭。其次既注重規(guī)劃的超前性，又注重土地資源的保護(hù)。在土地利用總體規(guī)劃的控制下，通過城市總體規(guī)劃的合理編制，科學(xué)確定城市用地控制規(guī)模，制定合理的用地標(biāo)準(zhǔn)。

4.2 發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用

4.2.1建立城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一市場

在土地國家所有基礎(chǔ)上，無論是農(nóng)村或城市土地使用者或城市政府都是平等的主體，都只具有使用權(quán)、收益權(quán)和對使用權(quán)、收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)，而不具有所有權(quán)。只要符合土地利用規(guī)劃，土地使用權(quán)、收益權(quán)可以在城鄉(xiāng)、不同土地使用者之間自由交易、流轉(zhuǎn)，城鄉(xiāng)土地市場成為統(tǒng)一市場，從根本上消除我國土地產(chǎn)權(quán)不清晰、農(nóng)地產(chǎn)權(quán)所有者虛位等問題。

4.2.2發(fā)揮地價對土地資源配置的經(jīng)濟(jì)杠桿作用

對于商業(yè)用地，應(yīng)采取拍賣、招標(biāo)的方式出讓，鼓勵公平競爭，增加透明度，使城市土地資源按照效率優(yōu)先的原則優(yōu)化配置。對于公共用地，各級政府具有強(qiáng)制征用和征收的權(quán)力，但對原有權(quán)益主體的補(bǔ)償應(yīng)按照市場價格進(jìn)行。當(dāng)然，市場價格往往并不能完全反映土地利用的外部性，因此追求經(jīng)濟(jì)效率的土地資源市場配置并不能實(shí)現(xiàn)帕累托有效，這需要通過政府嚴(yán)格的規(guī)劃和用途管制來實(shí)現(xiàn)。

4.3適度的城市規(guī)模與合理的城市形態(tài)

不同城市形態(tài)導(dǎo)致城市集約度有很大的差別，這就要求城市的規(guī)模效應(yīng)介于最佳的土地集約利用范圍內(nèi)，不應(yīng)提倡盲目的擴(kuò)大城市的發(fā)展規(guī)模，確定城市的發(fā)展規(guī)模要綜合考慮自然環(huán)境的承載能力、交通運(yùn)輸條件，城市的地形地貌以及城市規(guī)模發(fā)展的經(jīng)濟(jì)性和不經(jīng)濟(jì)性。

4.4優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型

低效的第二產(chǎn)業(yè)耗費(fèi)了大量的能源和土地，必須要對這些企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，提升產(chǎn)品的附加值，淘汰落后的產(chǎn)能，盤活企業(yè)的土地，提高土地的利用效率。大力發(fā)展對技術(shù)和智力要素要求高的技術(shù)密集型企業(yè)，提高單位面積土地的產(chǎn)值。

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