房地產(chǎn)企業(yè)財務全方位管理的方法研討

侯麗婷

【摘 要】財務管理是衡量企業(yè)管理水平的重要標志之一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想更好的制定落實財務管理策略，就必須充分了解房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)律，嚴抓影響企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，把這些管理措施與實際管理方式相融合，促使企業(yè)財務管理水平得到更好的發(fā)展，確保財務管理策略為企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；財務管理；資金籌劃

房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要經(jīng)歷一個非常漫長的過程，需要較長的項目開發(fā)周期，房地產(chǎn)行業(yè)項目的開發(fā)還需要投入巨大的人力物力，并且資金回收也會伴隨著高風險和高利潤等各種事項。國家還制定了很多的法律法規(guī)來管理房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，所以說只有提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的水平，才能保證房地產(chǎn)項目的正常運行，促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中財務管理的角色

房地產(chǎn)開發(fā)項目需要較長時間的籌劃和運作，在獲得高收益的同時也伴隨著很多不確定性因素的存在，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的加強，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要具有與時俱進的財務管理思想，才能在激烈的競爭中處于優(yōu)勢地位，提高財務管理水平是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重，財務管理能夠確保企業(yè)長期規(guī)劃的順利實施，比如說開發(fā)項目在實施運作前期都離不開財務管理的籌劃和管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理方法存在的主要問題

1.企業(yè)決策者財務管理的觀念和方法滯后

在我國很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都把權(quán)利過度地集中在開發(fā)商手中，這樣會在一定程度上提高企業(yè)的利潤，但是也阻礙了企業(yè)各項管理的高效運行，在房地產(chǎn)企業(yè)中，有很多管理者缺乏必要的財務管理先進管理理念，在項目開發(fā)前期，各項工作中都是自己獨自管理和操作，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者受教育程度不高，缺乏必要專業(yè)素養(yǎng)，沒有團隊管理理念，經(jīng)常只根據(jù)自己的經(jīng)驗進行管理，忽視了財務管理在企業(yè)管理中起到的重要作用，不注重相關財務管理人員的執(zhí)業(yè)培養(yǎng)，缺乏對企業(yè)財務管理人員所提供信息的重視度。

2.財務管理制度流于形式，有效的資金管理體系尚未形成

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有很好地落實和執(zhí)行財務管理的相關措施，缺乏與時俱進的先進管理理念，房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善導致員工工作不認真，對公司的要求理解不明確，這都影響了房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的過程中，忽視了企業(yè)成長性管理目標的制定，這都會阻礙企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，在資本的回報率上沒有完善的管理機制，這都導致企業(yè)缺乏長遠的發(fā)展眼光，往往只注重眼前的經(jīng)濟利益而忽視企業(yè)的長遠利益。除此之外，企業(yè)的管理措施沒有得到很好地落實和執(zhí)行，這都發(fā)揮不出財務工作管理人員在企業(yè)管理中應該起到的作用，制定的相關措施沒有和具體任務相適應等問題的存在。這些問題的存在導致財務管理方面不規(guī)范和管理者的權(quán)利高于企業(yè)制定的相關制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定年度發(fā)展戰(zhàn)略的時候，沒有對企業(yè)內(nèi)部的各項資源進行合理高效的配置，對企業(yè)各部門和員工的職責缺乏科學的規(guī)劃，資金投入沒有得到最大回報問題的存在。

3.財務籌劃的功能難以實現(xiàn)

怎樣才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理能力，怎樣才能發(fā)揮財務管理的管理職能，這是每一個房地產(chǎn)企業(yè)共同關心的問題，面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要主動出擊，在競爭中尋找促進企業(yè)發(fā)展的機遇，改變長期對財務管理工作人員的偏見，房地產(chǎn)企業(yè)要與時俱進轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念的影響，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展，提高經(jīng)濟效益，這樣才能選擇出適合企業(yè)自身發(fā)展的最佳方法，財務管理人員發(fā)揮的作用尤為重要，房地產(chǎn)企業(yè)要提高財務管理人員待遇、地位，保證財務管理措施在企業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮出巨大作用。

4.財務人員素質(zhì)參差不齊

為了適應我國經(jīng)濟的發(fā)展，國家在稅收領域也制定了很多新的規(guī)則，這也對財務工作人員的道德素養(yǎng)和相關知識掌握程度有了更為嚴格的要求，怎樣在企業(yè)中發(fā)揮出財務管理人員的作用。在我國現(xiàn)在的財務工作人員中，有很多的人并不完全具備財務管理的能力，大多數(shù)的財務工作人員專業(yè)知識素養(yǎng)不高，遠遠不能滿足現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展的需要，財務從業(yè)人員專業(yè)知識的不足，導致財務管理的各項措施得不到很好的落實和執(zhí)行， 造成企業(yè)賬目不明確和各種造假問題的出現(xiàn)，還有一些財務工作人員對一些國家制度缺乏很好地認識，甚至作出違反國家法律法規(guī)的行為，這都不利于企業(yè)良好信譽的建立，阻礙了企業(yè)長遠高效的發(fā)展，亦不利于財務管理人員自身的信譽以及獲得長足發(fā)展的要求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強化財務管理方法的措施

1.提高決策者的財務管理意識

決策者是整個企業(yè)發(fā)展的重要力量，對企業(yè)財務管理制度的建立和水平起到了非常重要的作用，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場中占據(jù)一席之地，必須創(chuàng)新管理理念，重視財務管理在推動企業(yè)發(fā)展中所發(fā)揮的重要作用，企業(yè)發(fā)展觀念不能只停留在經(jīng)濟層面，而是要制定出企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略，保證財務管理在企業(yè)發(fā)展中起到的重要作用，把財務管理放在企業(yè)管理的首位，企業(yè)的決策者應該不定期的接受相關的學習培訓，提高自己的管理能力。另外，還要學習借鑒本行業(yè)成功管理者的經(jīng)驗和方法，加強行業(yè)之間的交流。房地產(chǎn)企業(yè)的決策者不僅僅要學習專業(yè)知識還要掌握必備的法律法規(guī)，只有這樣才能保證公司賬目完整真實，為企業(yè)決策提供充足重要的信息。

2.建立健全財務管理制度

相關制度的加強有利于房地產(chǎn)財務管理上存在缺陷的改善，把企業(yè)的管理重點放在制度建設上，這樣有利于財務管理部門責任意識的加強，完善了會計人員的權(quán)利和義務，還有利于成本、費用的支出有制度章程可依。各項資金的收支情況均按照規(guī)章制度執(zhí)行，這樣可以有效的提高資金的利用率，保障施工項目的順利完成。在項目運行過程中還可以按照具體項目的需要靈活的制定相應的制度規(guī)定，做到有理有據(jù)，條理分明。

3.合理運用稅收籌劃手段

房地產(chǎn)行業(yè)稅中最重要的便是土地增值稅，土地增值稅可以為房地產(chǎn)開發(fā)費用提供重要的核算方式，這樣有利于保障房地產(chǎn)項目相關環(huán)節(jié)都按照相關標準順利實施，明確分攤利息的支出或者是否能夠提供相關的金融機構(gòu)的證明，這與房地產(chǎn)企業(yè)資金的支出密切相關。在扣除方式的選擇過程中，要選取最適合本企業(yè)利益的扣除方式。

另外，在企業(yè)所得稅的方面上，還要根據(jù)工程進度的實際情況對沒有完成的工程按毛利率計算進行稅費繳納，當工程竣工后根據(jù)實際情況再清算企業(yè)所得稅。計稅毛利率的計算比較的復雜，所以在收取所得稅的時候要選取最合適的時間，房地產(chǎn)企業(yè)還要合理的規(guī)劃好貸款和資金的使用，在保證企業(yè)良性發(fā)展的前提下降低資金成本，提高資金使用效率。

四、提高財務管理人員的業(yè)務素質(zhì)

財務人員的錄用是很多中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍關心的問題，避免過多的親屬進入財務管理部門，錄用財務人員要雇傭?qū)I(yè)知識過硬、思想品德優(yōu)良受過高等教育的人員，只有這樣才能保證財務管理措施的落實和有效執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)還要不定期的對財務從業(yè)人員組織學習，提升他們的財務管理水平。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其它行業(yè)，它對財務從業(yè)人員的要求比其他行業(yè)要求高，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員擴大自己的知識層次，不斷地學習房地產(chǎn)各個領域的專業(yè)知識，還要及時的了解學習國家制定的新的法律法規(guī)等。為了提高財務管理的管理水平和管理效率，加強企業(yè)內(nèi)部之間的交流顯得尤為重要，這樣會提高財務管理從業(yè)人員的道德素養(yǎng)。職工的職業(yè)修養(yǎng)對企業(yè)的發(fā)展非常的重要，比如說世界通訊公司和安達信公司的丑聞都是因為職工缺少必備的職業(yè)素養(yǎng)所致。我們應該靈活的對待相關的制度，提高員工的職業(yè)素養(yǎng)和工作能力，才能保證財務管理措施得到有效執(zhí)行。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)長久的發(fā)展，必須以實事求是的態(tài)度，落實執(zhí)行各項財務管理事項，在財務管理的實施過程中，還要加強企業(yè)各個部門的協(xié)調(diào)配合，這樣會提升財務管理的效率，促使企業(yè)經(jīng)濟利潤的提高。

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