營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

趙雅杰

摘要：營(yíng)改增是現(xiàn)在國(guó)家稅收的政治改革，是順應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求實(shí)施的一項(xiàng)重要的稅收政策。隨著營(yíng)改增的全面推行，房地產(chǎn)最終被納入其中，了解新政策，做好應(yīng)對(duì)措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營(yíng)改增 納稅籌劃

為了解決營(yíng)業(yè)稅和增值稅并行重復(fù)征稅的問(wèn)題，2012年1月1日，我國(guó)在部分城市開(kāi)展了交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)工作，該項(xiàng)改革對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化起到了積極作用。金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)的營(yíng)改增方案也將于2016年5月1日正式實(shí)施。很多的研究者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)改增對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)行情和未來(lái)的發(fā)展都有著重要的意義對(duì)我國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有著很大的推動(dòng)作用。

一、房地產(chǎn)實(shí)施營(yíng)改增的背景

在我國(guó)現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)中，增值稅和營(yíng)業(yè)稅是最為重要的兩個(gè)流轉(zhuǎn)稅稅種，二者分立并行。然而，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，這種稅制不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。同時(shí)在稅收征管實(shí)踐中造成了一些困境。首先，重復(fù)征稅，造成增值稅鏈條中斷。營(yíng)業(yè)稅是對(duì)營(yíng)業(yè)額全額征稅，且無(wú)法抵扣，不可避免地會(huì)對(duì)原營(yíng)業(yè)稅單位導(dǎo)致重復(fù)征稅。而對(duì)現(xiàn)行增值稅單位，由于在購(gòu)進(jìn)服務(wù)環(huán)節(jié)不能取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，無(wú)進(jìn)項(xiàng)可抵扣，最終導(dǎo)致對(duì)未增值部分也要繳納增值稅，這與增值稅自身定義相違背。同時(shí)，制約了服務(wù)業(yè)發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度來(lái)看，將我國(guó)大部分第三產(chǎn)業(yè)排除在增值稅的征稅范圍之外，對(duì)服務(wù)業(yè)的發(fā)展造成了不利影響。比如，由于企業(yè)外購(gòu)服務(wù)所含營(yíng)業(yè)稅無(wú)法得到抵扣，企業(yè)更愿意自行提供所需服務(wù)而非外購(gòu)服務(wù)，導(dǎo)致服務(wù)生產(chǎn)內(nèi)部化，不利于服務(wù)業(yè)的專(zhuān)業(yè)化細(xì)分和服務(wù)外包的發(fā)展。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅無(wú)疑是政府探索改革的積極信號(hào)的變化。營(yíng)改增一方面可以減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，另一方面可以進(jìn)行扶植第三企業(yè)的發(fā)展，調(diào)整現(xiàn)在的企業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，對(duì)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)變化做出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)應(yīng)對(duì)政策，促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)家的穩(wěn)定。

自2012年我國(guó)實(shí)施營(yíng)改增的稅收政策之后，首先納入試點(diǎn)的交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)稅賦明顯減少，截至2015年6月底，全國(guó)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)的納稅人共計(jì)509萬(wàn)戶(hù)。據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2012年試點(diǎn)到2015年底，“營(yíng)改增”已經(jīng)累計(jì)減稅5000多億元。2016年，已納入“營(yíng)改增”的行業(yè)減稅規(guī)模估計(jì)有2000億元，從5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣?！盃I(yíng)改增”會(huì)確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

此次“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的總體影響偏于正面，同時(shí)也面臨諸多微觀(guān)層面操作問(wèn)題，歸納如下：

正面影響：

1.對(duì)于新老項(xiàng)目的劃分，以及老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅的適用，使行業(yè)鏈條上的各相關(guān)方有較為充裕的靈活度以平穩(wěn)應(yīng)對(duì)過(guò)渡期；

2.前期關(guān)注焦點(diǎn)包括土地成本抵扣以及個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、轉(zhuǎn)售住房均得到妥善解決，此次“營(yíng)改增”的方案基本實(shí)現(xiàn)了政府事先的承諾，即在房地產(chǎn)行業(yè)的各環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平做到“只減不增”；

3.企業(yè)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)并按固定資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算可分兩年進(jìn)行增值稅抵扣將利好自用型買(mǎi)家對(duì)于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)需求，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)的去庫(kù)存；

4.此次‘營(yíng)改增”帶來(lái)的地稅國(guó)稅轉(zhuǎn)換，在全額轉(zhuǎn)移支付的過(guò)渡期之后，基于地方政府土地財(cái)政的需求以及土地的供求關(guān)系，或?qū)?duì)一、二線(xiàn)城市的地價(jià)起到助推作用。

微觀(guān)層面操作問(wèn)題：

1.稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的影響。

稅率的直接變化（由3%/5%營(yíng)業(yè)稅稅率變?yōu)?1%/17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在實(shí)際操作中很多項(xiàng)目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革的影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的一系列影響；

2.財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理的影響。“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)宏觀(guān)財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理的影響是顯而易見(jiàn)的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的考慮，會(huì)要求自身財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)宏觀(guān)財(cái)務(wù)管理，甚至要求財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)與內(nèi)部采購(gòu)銷(xiāo)售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動(dòng)溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本的目的另一方面，“營(yíng)改增”改革也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響，主要是企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售階段、持有自營(yíng)階段業(yè)務(wù)的具體涉稅處理轉(zhuǎn)變問(wèn)題，以及原涉及營(yíng)業(yè)稅的兼營(yíng)行為、視同銷(xiāo)售與混合銷(xiāo)售行為的轉(zhuǎn)變處理問(wèn)題；

3.企業(yè)融資與現(xiàn)金流的影響。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來(lái)維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動(dòng)資金，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷(xiāo)項(xiàng)稅額，因而開(kāi)發(fā)之初較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)無(wú)稅可繳，減少企業(yè)流動(dòng)資金的占用，擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。

可以看出，對(duì)建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“曹改增”稅制改革，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。能否平穩(wěn)過(guò)渡并做到真正“減賦”要看企業(yè)對(duì)組織架構(gòu)的調(diào)整及過(guò)渡時(shí)期所采取的應(yīng)對(duì)措施是否合理。

三、適應(yīng)現(xiàn)在的營(yíng)改增政策下的房地產(chǎn)發(fā)展的建議

營(yíng)改增對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的影響是非常重大的。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不僅是稅賦及利潤(rùn)的影響，甚至經(jīng)營(yíng)模式也將發(fā)生重大改變，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)營(yíng)改增所有環(huán)節(jié)高度重視，做到平穩(wěn)過(guò)渡，未來(lái)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1.提升房地產(chǎn)從業(yè)人員的綜合能力

房地產(chǎn)營(yíng)改增對(duì)企業(yè)組織架調(diào)整、經(jīng)營(yíng)方針制定都提升了新的要求高度。過(guò)渡時(shí)期無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)本身還是上游建筑企業(yè)和下游金融企業(yè)都在摸索期都存在準(zhǔn)備不足的問(wèn)題，因此這個(gè)階段房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員的決策的正確性則尤為重要。全體從業(yè)員工都應(yīng)進(jìn)行新政策培訓(xùn)，及時(shí)全面了解新政對(duì)企業(yè)各方面各部門(mén)的影響并做好應(yīng)對(duì)策略，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度將企業(yè)組織架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式，發(fā)展戰(zhàn)略帶入正軌。

2.與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立行關(guān)系，積極地進(jìn)行學(xué)習(xí)

營(yíng)改增之后財(cái)務(wù)人員的學(xué)習(xí)及發(fā)揮的效力首當(dāng)其沖。地稅改國(guó)稅繳納，相關(guān)變更手續(xù)財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，做好過(guò)渡工作，與主管企業(yè)稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的關(guān)系，及時(shí)獲得最新的稅務(wù)消息，為企業(yè)的稅務(wù)方面做好完全的準(zhǔn)備以及良好的納稅環(huán)境，優(yōu)化企業(yè)納稅籌劃。

3.根據(jù)各個(gè)納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的籌劃

房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣成為納稅重要環(huán)節(jié)，供應(yīng)商的管理，價(jià)格比對(duì)都會(huì)直接影響企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣金額。實(shí)務(wù)操作過(guò)程中確定好各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣問(wèn)題，同時(shí)做好發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)管理，避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

4.改變房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)策略

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)行情中，基本的定價(jià)不進(jìn)行改變，營(yíng)改增的政策可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)成本與費(fèi)用的支出，可以提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。但是也會(huì)在一些方面加大企業(yè)的支出。在現(xiàn)在這種情況下就需要房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略上進(jìn)行創(chuàng)新轉(zhuǎn)變，適應(yīng)現(xiàn)在的營(yíng)改增的政策進(jìn)行調(diào)整。利用營(yíng)改增為企業(yè)帶來(lái)的不同的影響，逐一的進(jìn)行創(chuàng)新改善。對(duì)于有利的方面要積極的進(jìn)行實(shí)施，對(duì)于不利的方面要進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。最終的目的就是盡量的降低企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)的利益，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。將傳統(tǒng)的房產(chǎn)領(lǐng)域漸漸的發(fā)展呈多元化的形式，在營(yíng)銷(xiāo)手段上進(jìn)行創(chuàng)新，提高房產(chǎn)的庫(kù)存去化率，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

總體來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)是把雙刃劍，既有促進(jìn)的一方面又有阻礙的一面，不管是哪一方面，都是為了適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與社會(huì)發(fā)展。在營(yíng)改增這個(gè)條件下房地產(chǎn)就必須進(jìn)行統(tǒng)籌管理，不能再以原有的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)了，要促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，就一定要在現(xiàn)在的大環(huán)境下進(jìn)行改善創(chuàng)新。進(jìn)一步的落實(shí)營(yíng)改增的稅收政策，使房地產(chǎn)自身的發(fā)展更加的適應(yīng)社會(huì)環(huán)境，更好的發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步社會(huì)的發(fā)展。