淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃現(xiàn)狀及對策

周琦

摘 要 本文主要針對目前我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)如何面對計提并繳納營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅這三大稅務方面的問題，盡量避免出現(xiàn)因概念不明確或者對稅務的行政執(zhí)法的不同理解，導致在實際稅務實施中出現(xiàn)的企業(yè)稅務方面的問題。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應如何著從長遠戰(zhàn)略規(guī)劃的角度，做好企業(yè)稅務方面的籌劃工作，提升并加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務人員的整體業(yè)務水平，建立和完善企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)的監(jiān)控機制，從而使企業(yè)更好地運用稅務籌劃幫助企業(yè)進行管理與發(fā)展。

關鍵詞 稅務籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃現(xiàn)狀

我國的稅務籌劃自改革開放以來經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，在理論研究方面已經(jīng)產(chǎn)生了飛躍性的變化，但是實務操作方面卻收效甚微。結合前期房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃這方面還不同程度地存在著一些問題，本文將分別從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部操作及對外與稅務部門的溝通協(xié)調(diào)兩個角度分別進行闡述。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部籌劃問題

1.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉向了房地產(chǎn)行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務不是特別熟悉，經(jīng)常用工業(yè)企業(yè)的稅務籌劃模式來管理房地產(chǎn)企業(yè)，這類房地產(chǎn)企業(yè)對本企業(yè)的稅務籌劃的認識還有可能混淆工業(yè)會計與房地產(chǎn)會計的理念，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作人員的專業(yè)知識水平并沒有達到行業(yè)要求。稅務籌劃是整個房地產(chǎn)企業(yè)財務管理活動的中尤其重要的組成部分，在整個稅務籌劃過程中不僅需要企業(yè)內(nèi)各個職能部門之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領導管理層的高度重視。

2.有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對成本的考慮，沒有聘請專業(yè)稅務管理機構的專業(yè)人員進行財務預算，他們通過在企業(yè)內(nèi)部設置的財務部門或管理機構來開展稅務籌劃的工作，通過這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會使出現(xiàn)在專業(yè)性領域的專業(yè)問題得不到及時的解決。

3.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經(jīng)營風險不斷增大，目前問題較大的幾個方面有：房地產(chǎn)項目土地的取得渠道、建設施工階段的各種類型的風險控制、國家關于房地產(chǎn)行業(yè)出臺的一系列的調(diào)控政策以及相關的地方法律法規(guī)中隱含的關于房地產(chǎn)開發(fā)的一些風險等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)與稅務部門的溝通協(xié)調(diào)問題

1.我國目前的征稅制度對正在高速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃來說，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國，流轉稅是我國稅收體系中的重要組成部分，而營業(yè)稅又是流轉稅，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅比重中比較大的一類稅種。但因為營業(yè)稅是價外稅，具有可轉嫁性，是確認發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對納稅籌劃的正確認識，進而選擇通過偷稅漏稅來實現(xiàn)企業(yè)稅務籌劃的錯誤做法。

2.從國家的整體稅務發(fā)展層面來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務代理及咨詢業(yè)務雖然已經(jīng)發(fā)展了一段時間，但是還存在著許多的不足。導致不足產(chǎn)生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務代理機構的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。房地產(chǎn)企業(yè)的急速增長，在一定的利益驅動下，部分稅務代理機構在內(nèi)部人員還沒有達到一定業(yè)務水平及代理能力的情況下，就接下了很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務代理業(yè)務。另一方面，有些稅務代理機構的業(yè)務職能相對比較單一，主要集中在為房地產(chǎn)企業(yè)代理稅務的簡單登記、納稅申報及日常稅務的繳納等事務，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設計工作則非常欠缺。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的大致分類

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務主要分為三大類：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個稅種來對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃進行分析：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅籌劃

目前某些房地產(chǎn)企業(yè)在收客戶樓款的同時作為一項附加服務，會先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時候再將這些款項繳納到相關部門。一般房地產(chǎn)企業(yè)將收到的售樓樓款作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)。而代收代繳的本應顧客繳納的煤氣費、水電初裝費、維修基金、契稅等稅費，則應在收款時記“其他應付款”，在實際需要繳納的時候，從“其他應付款”中轉出。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務，應該明確區(qū)分客戶所繳納的款項的分類，不可模糊地統(tǒng)一計入營業(yè)收入中，這樣就在無形之中加大了企業(yè)營業(yè)稅的負擔。因代收代付的費用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細化數(shù)據(jù)，財務人員要熟悉了解企業(yè)的收入來源及代收代付費用的區(qū)分，做好營業(yè)稅的籌劃工作。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃

依據(jù)我國相關的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤的情況下所繳納的稅種。當一個房地產(chǎn)企業(yè)剛成立的時候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入很多，在樓盤拿到預售證之前，不可以對外銷售的期間，整個房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會一直呈現(xiàn)為負數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調(diào)控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產(chǎn)企業(yè)從拿地開始動工到銷售的年限，因為根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補五年內(nèi)的虧損，這就要求企業(yè)的建設周期最好控制在五年之內(nèi)，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收實行的是四級超率累進稅率，最低稅率是增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個企業(yè)的項目分期進行開發(fā)，那么選擇按整個項目進行土地增值稅的清繳還是分期進行清繳，將會在所需繳納的稅額上產(chǎn)生差異。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，一般來說企業(yè)在早期取得的土地的成本會比較低，早期的房地產(chǎn)的銷售額也會相對比較便宜。而近幾年隨著房地產(chǎn)的興起，房價節(jié)節(jié)攀高。那么在計算土地增值稅的時候，越早期開發(fā)的房產(chǎn)，所取得的增值就會越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房價的提升，土地增值稅中的收入也相應增加，最后的增值額也會跨到比（下轉第頁）（上接第頁）較高一些的稅率檔，對土地增值稅的繳納也將會有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時候，向稅務機關提出申請的時候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說明清楚，避免在后期產(chǎn)生巨大的土地增值稅額。

三、淺析完善我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的方法和策略

第一，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先要將稅務籌劃的理念放在企業(yè)的經(jīng)營管理中的重要位置，這個是做好企業(yè)整體稅務籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點：一是企業(yè)前期開發(fā)階段的稅收籌劃。在這個階段需要企業(yè)對整個項目投資的來源、企業(yè)自身的經(jīng)營模式以及整個項目開發(fā)的方式等諸多方面進行詳細周到的規(guī)劃，綜合考慮各項因素。二是項目工程建設期內(nèi)的納稅籌劃。在整個項目成本核算過程中影響企業(yè)所得稅、應納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計算。在這個時間期間需要處理好籌劃工作，關于企業(yè)融資利息計提時間的劃定、借款費用資本化等這些關鍵問題，需要及時做好費用及建筑合同的預提工作。三是需要房地產(chǎn)企業(yè)建立一整套有效的稅務籌劃風險預警機制。根據(jù)企業(yè)財務報表的編制要求、重大涉稅風險節(jié)點以及及時更新的稅收政策變動等建立一整套動態(tài)的信息資料庫，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風險管理機制，以便企業(yè)可以及時進行風險識別，并針對出現(xiàn)的風險苗頭制定出有效的應對方案。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)加強與稅務機關的溝通。特別是在稅法和新會計準則存在差異，實施各業(yè)務環(huán)節(jié)的稅務籌劃時，要經(jīng)常向主管的稅務機關專管人員進行咨詢并做溝通工作。同時也要重視與專業(yè)的第三方中介服務機構（稅務代理機構）的合作，這些專業(yè)機構的工作人員都能掌握最新的稅務資訊。

第三，就企業(yè)內(nèi)部培訓而言。企業(yè)需要安排企業(yè)的相關工作人員針對專業(yè)進行定期的業(yè)務培訓，不斷提高企業(yè)財務人員的職業(yè)技能。

稅收籌劃是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展過程中企業(yè)要求效益最大化必須要面臨的問題，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在最近二十年獲得了飛速發(fā)展，各個企業(yè)會不可避免的需要稅務籌劃，因為科學的稅務籌劃，不僅可以合理地控制企業(yè)的生產(chǎn)成本，提高企業(yè)的競爭力，對企業(yè)的長期發(fā)展和內(nèi)生動力都有著不可忽視的重要作用。

（作者單位為天安<廣州>投資有限公司）

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