嘉興市新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查及思考

田雨露　鮑夢(mèng)妮　李陳超　潘麗霞

摘 要 新型農(nóng)村社區(qū)是新型城鎮(zhèn)化的重要形式，而社區(qū)物業(yè)的管理建設(shè)更是社區(qū)建設(shè)的重中之重。在新型城鎮(zhèn)化普及力度不夠的情況下，如何更好地去實(shí)現(xiàn)社區(qū)物業(yè)的管理？本文擬以嘉興地區(qū)部分新型農(nóng)村社區(qū)為例，在調(diào)查新農(nóng)村社區(qū)服務(wù)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對(duì)調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行了分析。剖析了存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞 新型農(nóng)村建設(shè) 社區(qū)服務(wù) 經(jīng)濟(jì)學(xué)

一、前言

新型農(nóng)村社區(qū)概念的提出，具有深刻的歷史背景，它是中國(guó)農(nóng)村社會(huì)內(nèi)在變遷的必然結(jié)果，也是中國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的外在要求。如今的農(nóng)民解決了溫飽問(wèn)題，基本實(shí)現(xiàn)了小康，提出新型農(nóng)村社區(qū)的初衷是為了滿(mǎn)足農(nóng)村居民對(duì)于居住條件和生產(chǎn)生活環(huán)境的更高要求，逐步打破城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)，讓其共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。現(xiàn)實(shí)狀況是，政府與農(nóng)民投入巨大資金與精力建設(shè)成一座座嶄新的新型農(nóng)村社區(qū)后，這些新型農(nóng)村社區(qū)卻因物業(yè)服務(wù)面臨低效使用、易毀損、糾紛不斷等問(wèn)題。因此，如何有效地進(jìn)行農(nóng)村新型社區(qū)物業(yè)管理，成了鞏固與推進(jìn)國(guó)內(nèi)新農(nóng)村建設(shè)急需解決的新課題。

二、嘉興市新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀

本文以嘉興市作為研究對(duì)象，本次抽取調(diào)查的社區(qū)分別為：高橋社區(qū)、元豐佳苑和運(yùn)河社區(qū)。

調(diào)查中發(fā)現(xiàn)嘉興市有些農(nóng)村社區(qū)并沒(méi)有物業(yè)公司，管理模式是一種集體性的“自管”，即由當(dāng)?shù)氐拇逦瘯?huì)代理這一職務(wù)。需要指出的是村委會(huì)并不是專(zhuān)門(mén)從事該方面管理的機(jī)構(gòu)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，而且也沒(méi)有系統(tǒng)性的條例和法規(guī)來(lái)雙向約束村委會(huì)和居民。其物業(yè)糾紛管理機(jī)制存在缺陷，失去了物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化規(guī)范體制，致使村委會(huì)直接面對(duì)業(yè)主的問(wèn)題，并且問(wèn)題的解決措施不到位，會(huì)使居民對(duì)村委會(huì)失去信心。典型的一個(gè)問(wèn)題是垃圾分類(lèi)處理。農(nóng)村居民將垃圾分類(lèi)處理的意識(shí)不夠強(qiáng)，村委會(huì)一方面由于沒(méi)有足夠的經(jīng)費(fèi)，另一方面由于錯(cuò)綜復(fù)雜的人事關(guān)系，一直對(duì)此無(wú)法提出合理的解決方案。如果存在物業(yè)公司，就可以提供相應(yīng)的、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)。

從整體的角度來(lái)看，當(dāng)前的新農(nóng)村物業(yè)并沒(méi)有達(dá)到完美的程度，即使有些社區(qū)有物業(yè)公司，物業(yè)工作也不盡如人意?，F(xiàn)存的物業(yè)公司有很大的缺陷，或是不能解決問(wèn)題，或是無(wú)法與居民順暢溝通，這對(duì)物業(yè)與居民來(lái)說(shuō)，都不是一個(gè)好現(xiàn)象。“服務(wù)不到位”這一點(diǎn)，歸根究底是涉及管理費(fèi)用的問(wèn)題。嘉興市新農(nóng)村社區(qū)原來(lái)是不收取任何物業(yè)管理的費(fèi)用，要是想將物業(yè)服務(wù)工作做到位，物業(yè)公司入駐并收取費(fèi)用這一點(diǎn)勢(shì)在必行。若是將物業(yè)管理的費(fèi)用定得過(guò)低，物業(yè)公司做的是賠本的買(mǎi)賣(mài)。從另一個(gè)角度講，新建農(nóng)村社區(qū)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)方面呈現(xiàn)出一個(gè)“兩低一高”（即物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、物業(yè)收繳率低、物業(yè)服務(wù)成本高）的現(xiàn)象，這一點(diǎn)使得物業(yè)公司和農(nóng)村居民的矛盾更為突出，使物業(yè)公司對(duì)入駐新農(nóng)村社區(qū)更加沒(méi)有信心。

三、嘉興市新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

（一）政府發(fā)展建設(shè)力度低

新型農(nóng)村社區(qū)發(fā)展不健全的很大一部分原因在于政府的發(fā)展建設(shè)力度低。一方面體現(xiàn)在政府的重視程度低。嘉興市新型農(nóng)村社區(qū)的管理，很大一部分仍是沿用了村委會(huì)的班子，在服務(wù)理念和管理實(shí)踐上就是延續(xù)過(guò)去的傳統(tǒng)，仍然依賴(lài)國(guó)家的行政化體制，使得社區(qū)治理很難開(kāi)展，也令新型農(nóng)村社區(qū)“新”的概念無(wú)法深入居民生活中。另一方面，政府在規(guī)劃建設(shè)新型農(nóng)村時(shí)，普遍缺乏對(duì)公共配套設(shè)施的考慮，使得建成的新型農(nóng)村社區(qū)存在不同程度的基礎(chǔ)設(shè)施不健全的情況。新型農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)為了提高土地的利用效率，其地址相對(duì)來(lái)講比較偏遠(yuǎn)，對(duì)交通線路的建設(shè)提出了很高的要求。實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，嘉興市政府在這方面的投入很小，交通極其不便。而且社區(qū)周?chē)谋忝裨O(shè)施也并沒(méi)有很到位。

（二）物業(yè)管理機(jī)制不規(guī)范

物業(yè)管理機(jī)制的不規(guī)范一方面體現(xiàn)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)本身的不成熟。目前相當(dāng)一部分的社區(qū)還未建立居民委員會(huì)，由原村委會(huì)代理，管理十分不便。即使部分社區(qū)設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，由于缺少合理的規(guī)章制度和運(yùn)營(yíng)流程，沒(méi)有連續(xù)性、專(zhuān)業(yè)性的物業(yè)管理，導(dǎo)致清掃和系統(tǒng)維護(hù)不及時(shí)，周邊衛(wèi)生環(huán)境惡劣。另一方面則體現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理人員的緊缺性。農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)從業(yè)人員都是通過(guò)成人教育來(lái)學(xué)習(xí)簡(jiǎn)單的物業(yè)管理知識(shí)來(lái)管理社區(qū)，但隨著社區(qū)管理的深入，現(xiàn)有從業(yè)人員受知識(shí)水平的限制，無(wú)法妥善地解決各類(lèi)問(wèn)題。尤其是受其生活習(xí)慣的影響，村民不愿接受管制約束，常常不配合管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)活動(dòng)，這對(duì)物業(yè)管理人員的溝通能力來(lái)說(shuō)也是很大的考驗(yàn)。

四、解決措施

（一）加大發(fā)展建設(shè)力度

首先，政府應(yīng)該出資建設(shè)相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)。農(nóng)村自我積累、自我發(fā)展能力不高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱，這使得物業(yè)行業(yè)在農(nóng)村獲利更加少，如果僅僅依靠物業(yè)公司，其建設(shè)力度和速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，很多物業(yè)管理設(shè)施亟須配備。因此，政府必須加大投入，以改善新農(nóng)村的交通、娛樂(lè)等方面的基礎(chǔ)設(shè)施。例如，籌建公交線路、公園等有利于居民日常生活的環(huán)境設(shè)施，從根本上解決這些看得見(jiàn)、摸得著的實(shí)際問(wèn)題，改善生活條件和環(huán)境會(huì)吸引更多人和資金。其次，政府可以通過(guò)規(guī)劃和重點(diǎn)投資使小區(qū)附近快速聚集某些主導(dǎo)部門(mén)或有創(chuàng)新意識(shí)的企業(yè)，形成增長(zhǎng)極。使小區(qū)對(duì)周邊地區(qū)的勞動(dòng)力、資源、原材料、資金、技術(shù)和建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，并且?guī)?dòng)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。使小區(qū)在短時(shí)間內(nèi)聚集大批量的投資者，以此增加基礎(chǔ)投資的資金能力，加快新農(nóng)村物業(yè)建設(shè)的進(jìn)程。

（二）規(guī)范管理機(jī)制

從物業(yè)規(guī)范管理的角度來(lái)講，首先，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)全權(quán)委托給專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司，避免出現(xiàn)村委會(huì)等基層管理人員代理物業(yè)的現(xiàn)象。提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，減少由于不懂管理新型社區(qū)而帶來(lái)的資源浪費(fèi)，提高效率。其次，雖然物業(yè)公司具備專(zhuān)業(yè)性，但由于新型社區(qū)的主體是農(nóng)民，對(duì)社區(qū)服務(wù)的認(rèn)知和接受程度都不高，需要雙方進(jìn)行溝通和協(xié)商，相互適應(yīng)。物業(yè)公司可以通過(guò)家庭訪談、居民會(huì)議、社區(qū)公告等傳統(tǒng)形式與居民溝通。也可以采用微博和微信等新媒體與居民互動(dòng)，相互交流，以解決新型農(nóng)村社區(qū)特有的問(wèn)題。物業(yè)公司和居民應(yīng)共同作出社區(qū)的重大決策，新型社區(qū)的管理不是物業(yè)公司單方面的管理，居民有參與管理社區(qū)的權(quán)利和義務(wù)?？梢杂删用襁x舉出代表參與決策社區(qū)管理，制衡物業(yè)公司的權(quán)利，監(jiān)督物業(yè)公司的行為以及傳達(dá)居民的想法，維護(hù)居民的利益，共同參與社區(qū)管理。

（作者單位為嘉興市南湖區(qū)嘉興學(xué)院）

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