對我國房產(chǎn)稅改革的認(rèn)識

摘 要：2011年，上海重慶成為首批房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，率先出臺了房產(chǎn)稅征收的暫行辦法，打破了自1968年以來的“個人所有的非營業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”這一規(guī)定。本文結(jié)合上海重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的背景及兩地改革實(shí)施的暫行辦法，結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)一步探討我國房產(chǎn)稅改革的困境。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革 滬渝試點(diǎn) 存量房

一、房產(chǎn)稅改革的背景

我國自從1994年實(shí)行分稅制改革以來，地方政府長期缺乏可靠的財政來源，因而形成了我國特有的以土地出讓金為主體的畸形地方財政模式。當(dāng)前土地政策直接導(dǎo)致房屋土地的七十年租金進(jìn)入住房成本，推高了土地要素價格，高成本直接被開發(fā)商分散到了消費(fèi)者頭上，房價也隨之水漲船高，同時隨著政府對于房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的打壓以及三四線城市房地產(chǎn)市場的需求飽和，導(dǎo)致土地財政受到較多不利因素的影響由此給未來的地方財政收入帶來較大的潛在危機(jī)。土地的價值由兩部分組成，一部分是土地的內(nèi)在價值，這是由土地資源的稀缺性決定的，因?yàn)槿澜绲耐恋刭Y源的數(shù)量是恒定的，包括已經(jīng)被人類所利用的和在可預(yù)見的未來能夠被人類利用的土地，而土地資源是固定的不能移動的，因此在不同的區(qū)位范圍內(nèi)存在差異性，這就造成了在某些地區(qū)有不可避免的人地矛盾；另一部分是公共部門帶來的增值，包括：地方政府投入的基礎(chǔ)設(shè)施、提供的公共產(chǎn)品（如道路橋梁、綠化、治安）等，這些因素使得公共設(shè)施建設(shè)投入不同的地區(qū)的同等房屋具有不同價值，地方政府應(yīng)該按照使用者付費(fèi)的原則以征稅的方式向那些享受了政府投入帶來增值好處的房屋所有人或使用人收取這部分利益。由于我國缺乏成熟的資本市場，導(dǎo)致大量閑散資金大量涌入房地產(chǎn)市場，根據(jù)1986年的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，把個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)列為免稅對象，導(dǎo)致我國在個人房產(chǎn)的保有階段就沒有相配套的征收體制，個人持有多套房產(chǎn)沒有額外成本。同時隨著大中型城市土地資源日益枯竭，各種投機(jī)因素與恐慌心理的交錯又進(jìn)一步推高了房價。在此背景下，通過改變我國在個人擁有非經(jīng)營性房產(chǎn)保有階段沒有配套稅收體制的現(xiàn)狀，從而逐步完善改革以實(shí)現(xiàn)對土地財政的最終替代，解決我國當(dāng)前土地出讓制度的弊病，實(shí)現(xiàn)資源有效配置，同時為地方財政收入來源提供一條可靠且穩(wěn)定的渠道。

二、滬渝試點(diǎn)改革的政策規(guī)定及特征分析

作為全國首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，滬渝兩地在改革方案與側(cè)重點(diǎn)上各有不同：

上海試點(diǎn)的征收范圍只涉及增量房，屬于固定稅率且稅率較低（0.4%-0.6%），在當(dāng)前土地政策不變的情況下，上海出臺的暫行辦法會在新購房者和舊購房者之間造成不公；重慶試點(diǎn)的增收范圍雖然包括了存量房及增量房，但采取分檔征收，只對少量存量獨(dú)棟商品房征收且還可以家庭為單位相應(yīng)扣除免稅面積，因此不涉及大多數(shù)老百姓的房產(chǎn)，其象征意義遠(yuǎn)大于實(shí)際意義?？偨Y(jié)起來，上海重慶兩地的試行方案都是以個人非營業(yè)性房產(chǎn)為征稅對象、在自有住房的銷售環(huán)節(jié)（針對增量房）、以商品房銷售價格（應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格）為計(jì)稅依據(jù)，這使得此次房產(chǎn)稅改革的商品稅屬性顯著。房產(chǎn)稅理應(yīng)歸類于財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅以財產(chǎn)為征稅對象，屬于對社會財富的存量課稅，因此房產(chǎn)稅應(yīng)著重對存量房征稅。但是由于征收房產(chǎn)稅涉及到千家萬戶的老百姓，牽涉到的相關(guān)利益群體眾多，如果從一開始便奢望能夠大范圍大力度征收，沒有考慮目前國內(nèi)對于房產(chǎn)稅的接受度，很可能會引發(fā)一系列的社會矛盾和問題。從存量房的角度開征房產(chǎn)稅目前存在以下阻礙因素：

1.房屋所有者或使用者是否有納稅能力。房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，但房產(chǎn)稅的最終來源是納稅人的收入，因此需要考慮房屋所有者或使用者是否有納稅能力。我國是一個傳統(tǒng)的國家，幾乎每一個家庭都會購買房產(chǎn)，但這并不代表擁有房產(chǎn)就有能力納稅。因?yàn)楹芏嗉彝ザ际琴J款買房或者是父母支持繳納首付款，工薪階層靠工資收入繳納后續(xù)的貸款利息，如果在此基礎(chǔ)上對存量房征稅，相當(dāng)于提高了所得稅，降低了大部分居民的福利。另外，存量房是過去財富的象征，而對存量房征收房產(chǎn)稅卻是對個人目前收入的所得征稅，如果考慮到那些因過去收入較高或房屋購進(jìn)價格較低而擁有與當(dāng)下收入不相稱的不動產(chǎn)的人，例如退休老人（只有一套房產(chǎn)自住）和經(jīng)濟(jì)情況惡化家庭，那么對存量房征稅傷害的反而是老人和低收入群體等弱勢群體。

2.存量房的價值評估問題。與商品稅相比，征收財產(chǎn)稅的各項(xiàng)成本投入更多，需要政府付出更高的征管成本，其中包括征收過程中額外的信息收集成本和重估存量財產(chǎn)價值的成本，以及在征收過程中發(fā)生的額外信息收集費(fèi)用。如果要對存量房征收房產(chǎn)稅，必須在大范圍征收之前詳細(xì)掌握現(xiàn)存的房產(chǎn)的信息，保證征收過程中不遺漏不重復(fù)征收，并做到最大限度內(nèi)的公平公正與公開。然而三十年的中國的經(jīng)濟(jì)體制改革，造成了國內(nèi)目前住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多樣性，不同產(chǎn)權(quán)的房屋，其房屋所有者的取得成本是不同的。如果按照滬渝試點(diǎn)暫行條例中以房產(chǎn)交易價格作為稅基的方法很難對不同產(chǎn)權(quán)、不同獲取時間、不同獲取方式的房產(chǎn)進(jìn)行公平征收。

3.土地出讓金中隱含的房產(chǎn)稅。地方政府作為農(nóng)地征用市場的唯一買方和市地一級市場供應(yīng)的唯一賣方，在土地交易中享有絕對的壟斷地位，在分稅制改革之后，地方政府預(yù)算內(nèi)稅收迅速流失，造成其對土地財政的嚴(yán)重依賴，因此地方政府通過限制商住用地的供給不斷提高土地出讓的價格。雖然在法律形式上，房產(chǎn)稅與土地出讓金是兩種截然不同的制度，租金與稅金可以一起實(shí)施，但是發(fā)達(dá)國家的地方財政是以房產(chǎn)稅為主要稅源，所以土地出讓金并沒有高到離譜，而考慮到中國的國情，如果不扣除存量房中已經(jīng)包含的土地出讓金，那么政府存在重復(fù)課稅的可能，會帶來社會福利的凈損失。在其他體制改革沒有同步推進(jìn)的情況下，我國現(xiàn)階段的房產(chǎn)稅改革是基于現(xiàn)實(shí)約束條件下的無奈之舉。因此，為了使試點(diǎn)順利啟動而不至造成太大的市場波動和社會動蕩的考慮，滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的改革力度有限，征稅范圍涉及到的人群較窄，稅率也相對較低。

三、現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革制度下的思路完善

我國現(xiàn)階段實(shí)行的房產(chǎn)稅改革的主要思路是發(fā)揮商品稅屬性，設(shè)置房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，抑制投機(jī)需求；同時，那些持有多套房的房屋所有者也會考慮到增加的稅收成本而出售多余房屋，增加了市場上的房源數(shù)量。政府通過此次房產(chǎn)稅改革，增加房產(chǎn)投機(jī)成本，降低房產(chǎn)投機(jī)收益，期望達(dá)到抑制房價非理性上漲的效果，然而目前滬渝兩地的改革方案并沒有實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅自身的三大功能，即組織財政收入功能、調(diào)節(jié)收入分配功能和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行功能?，F(xiàn)行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革方案意在調(diào)控房價、抑制投資，然而這畢竟不是房產(chǎn)稅的財產(chǎn)稅屬性，因此之后的改革思路，是恢復(fù)房產(chǎn)稅的財產(chǎn)稅屬性。然而在此視角下，還有許多準(zhǔn)備工作需要展開。房產(chǎn)稅改革牽涉到眾多利益群體，同時考慮到我國宏觀稅收負(fù)擔(dān)偏重、居民人均收入偏低、存在大量沒有納稅能力的低收入群體等情況，如果貿(mào)然在全國范圍內(nèi)對存量房開征房產(chǎn)稅，必然會引發(fā)激烈的社會矛盾，因此房產(chǎn)稅改革是一個任重道遠(yuǎn)的過程，需要分階段、按步驟穩(wěn)步推進(jìn)，需要與納稅人的承受能力相適應(yīng)，最終逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍與征收力度。

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作者簡介：范文君（1991.11—）女，重慶人，專業(yè)或研究方向：會計(jì)實(shí)務(wù)與內(nèi)部控制 。